卖房对于名义产权人是否有效？

本文介绍了判断名义产权人是否有效的关键因素以及合同房和异议登记的概念和作用。在合同房中,如果买房人知道卖房人只是名义产权人,则买卖合同无效,但如果不知道或者支付了合理对价,则买卖合同是合法有效的。在异议登记中,如果买房人购买了有过户争议的房屋,则可以通过异议登记来保护自己的利益。

法律分析

买方是否善意是判断名义产权人（即卖方）是否有效的关键。若是买房人知道卖房人只是名义产权人，有名无实，而继续购买房屋，那就属于恶意串通，恶意串通损害第三人利益的民事行为无效；但如果买房人不知道卖房人是名义产权人，且支付了合理对价，那买卖合同就是合法有效的。买房人就可以根据合法有效的合同取得房屋所有权。

一、合同房是什么意思

合同房的意思是仅有购房合同，但两证不齐全的房子。

例如，很多房子早已交房入住，但一直拿不到房产证。对于这类没有完成产权过户手续，以双方合同约定房款金额、付款时间、过户时间、过户手续办理等相关内容，并按合同约定内容进行的房屋交易就是俗称的合同房交易。合同房交易在法律上并不规范，因为出卖人在交易过程中未取得房屋所有权，属于擅自处分行为。一般来说，买卖双方私下签订合同后，买房人先向卖房人支付一部分首付款，待出卖人取得房产证并办理过户手续后，再支付另一部分房价款。

合同房交易从签订合同到办理过户期间，往往会出现以下几种纠纷：

1、房屋价格上涨后卖房人反悔，单方面提价，不配合过户；

2、卖房人以不正当手段，将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间房屋权属的争议；

3、因开发商的原因，卖房人迟迟不能取得产权证书，造成买房人无法办理过户，也就无法享有对房屋的处分权。

二、过户完了异议登记

所谓异议登记就是将因继承、买卖等发生房地产权属争议的房地产予以异议登记，以警示买房人该房屋有权利瑕疵，它为保护真正房地产权利人提供了登记救济的手段，也保护了买房人的利益。实施异议登记后，若在等部门受理房地产权属争议民事诉讼前，申请异议登记，以警示有意向购买该房产的买家，买家若视而不见，那么该交易将被视作为恶意交易;若在等部门受理争议后，申请异议登记，则可房地产权利转移。如一买房人购买了一套有权属争议的房屋，因此而陷入诉讼之中，最终该交易行为被确认无效。实施异议登记后即可避免这种情形发生。

结语

买方是否善意是判断名义产权人是否有效的关键。买房人需了解卖房人的名义产权状况，以避免恶意串通损害第三人利益的情况发生。合同房是指仅有购房合同，但两证不齐全的房子。买卖双方可私下签订合同，但需注意合同房交易在法律上并不规范，因为出卖人在交易过程中未取得房屋所有权。过户完了异议登记是一种保护买房人利益的登记方式，若在等部门受理房地产权属争议民事诉讼前，申请异议登记，则可避免恶意交易的发生。

法律依据

《民法典》第一百四十六条

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

第一百五十四条

行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。

第三百一十一条

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。