新常态下我国房地产经济发展的思考

新常态下我国房地产经济发展的思考

洪　亮 中国路桥工程有限责任公司

摘要：在我国经济进入新常态，房地产经济仍对国民经济具有重要影响的背景下，警惕房地产泡沫，关注和控制房地产及关联行业的风险就显得尤为重要。本文正以此为出发点，在简要分析了房地产经济对国民经济发展所发挥重要作用的基础上，对经济处于“三期叠加”阶段下，我国房地产经济发展的现状进行了简要概括；并总结了现阶段房地产经济发展中存在的主要风险和问题，最后在此基础上提出了一些建议。

关键词：经济新常态；房地产经济；房地产行业风险

中图分类号：F293.3     文献识别码：A   文章编号：1001-828X(2016)034-000373-02

引言

房地产行业可以说是21世纪以来我国发展最快的行业，房

地产业增加值占GDP的比重由2004年的4.5%上升至2015年的6.1%，对拉动经济发展具有重要作用。根据国家统计局的统计口径，房地产业核算的活动包括房地产开发经营活动、房地产管理活动、房地产经纪与代理活动和居民自由住房服务①；许宪春等(2015)根据统计和国民经济核算理论，将房地产经济概括为房地产投资、房地产生产和房地产消费三个领域的经济活动；由于上述两种分类方法覆盖的经济活动基本一致，因此下文中并未进行区分。

在过去的十多年中，伴随着中国经济的快速发展，房地产行业也经历了发展的“黄金时代”。而当前我国经济处于结构转型和增速放缓的重要时期，房地产业的发展也进入关键阶段，在此背景下对房地产经济的发展进行分析和思考对我国的经济发展具有重要意义。

一、房地产经济对国民经济发展具有重要作用

房地产经济对国民经济发展的重要作用毋庸置疑，以房地产业为起点，其发展能够从两个方向上带动产业链条中工业、建筑业、批发零售等众多上下游产业的联动发展。仅从表1中的国家统计局数据便可以看到，房地产行业增加值占GDP的比重在2008年以后基本保持在6%左右，虽然与其他行业相比这一数值并不具明显优势，但如果考虑到与房地产业关联最密切的建筑业增加值，两者合计的比例则达到12%左右，这还没有考虑房地产业对工业和批发零售等其他行业的拉动作用，可见房地产经济发展对国民经济发展的巨大推动作用。

表1 2007-2014年国内生产总值分行业增加值构成指标

农林牧渔业增加值/GDP(%)

工业增加值/GDP(%)建筑业增加值/GDP(%)

201420132012201120102009200820079.37

9.66.99.54.41.76.96

9.76.89.24.41.86.55.8

9.76.78.94.51.86.35.8

9.810.110.510.6406.68.74.51.96.25.7

39.641.241.36.58.34.726.25.4

5.98.25.12.15.74.6

5.77.75.42.15.65.1

36.337.438.739.9

市去库存政策，目的在于扩大有效需求，加快城镇化进程，但却引起了部分一、二线城市房价大幅上涨，使得房产投机的苗头再次显现。参与投机的逐利资本会成倍的增加房地产行业的杠杆，房产和金融市场的虚假繁荣景象会对实体经济的发展造成不利影响，同时也对居民的基本生活带来沉重的负担。为严防房地产市场的泡沫风险，今年9月30日-10月7日，国内先后有19个一线及热点城市出台了限购限贷的措施，本轮政策调控是否取得了预期的效果，还要等到10月份房地产行业相关数据更新才能知晓。但已有学者对此前的几轮房地产调控措施进行了研究，研究结论值得引起实务界的重视：吕江林(2010)认为行政限购和信贷约束能够抑制短期投资需求，但长期来看则需通过推出保障房、廉租房和房产税来促进形成合理的住房价格体系，保持不同类型住房的供求平衡；冯科(2012)的定量研究发现，房地产限购会推高租赁市场和其他投资市场的价格，同时对刚性需求者、投资性需求者和改善性需求者的福利均造成损失，且损失程度由高至低；张德荣(2013)的研究发现限购政策仅能够有限的抑制房价上涨，且其效果依赖于政策的持续性。此外，学术界的研究结论普遍认为长期的行政限购会对经济产生不良影响。

重申房地产经济对国民经济发展的重要性，分析房地产经济发展的现状，反思房地产经济发展中存在的问题，才能够在合理实施调控措施挤压房地产经济泡沫的同时，保证房地产行业的稳定发展和运行，发挥促进实体经济发展的作用。

三、目前房地产经济发展中存在的风险和问题

房地产泡沫是世界各国房地产经济发展中面临的最大风险，我国当然也不例外。房地产泡沫是指房地产投机引起的房地产价格严重背离其价值，通常与货币供应量在房地产经济系统中的急剧增加有关，故与金融杠杆密切相关。上世纪90年代初，日本房地产泡沫的破裂导致日本经济进入了萧条时期；2007年的次贷危机也与房地产行业的高杠杆密不可分。

目前有部分媒体和学者认为，我国房地产市场规模是有史以来最大的，已超过1994年的日本和2008年的美国，对经济增长和金融发展存在重大不确定影响。这种担心主要是源于大量资金进入房地产经济可能会导致实体经济的资金来源受到限制，从而制约实体经济的发展。但就我国目前的信贷数据来看，资金流入房地产经济并不是导致实体经济融资需求不足的主要原因②。另外，国际上通常以房价收入比衡量房地产泡沫水平，我国房价收入比处于超常规区间的地区主要是一线城市和部分二线城市，这些地区的共同特点是经济都比较发达、就业机会较多、医疗和教育等公共资源质量较高。因此从资源供给和需求的角度分析，我国区域经济发展不平衡引起的人口单项流动是造成上述地区房价过高的重要原因，简单地从房价收入比断言房地产经济存在泡沫的说法就略显苍白。

批发和零售业增加值/GDP(%)9.7交运、仓储和邮政业增加值/

4.4

GDP(%)住宿和餐饮业增加值/GDP(%)1.7金融业增加值/GDP(%)房地产业增加值/GDP(%)其他行业增加值/GDP(%)

7.25.9

18.417.717.116.516.617.116.616.5

数据来源：国家统计局

此外国内学术界的大量理论和实证研究也已证实，房地产经济的发展对拉动国民经济的增长具有重要作用：黄忠华等(2008)的研究表明我国房地产投资和经济增长之间存在相互反馈的关系；李玉杰和王庆石(2011)的研究表明，房地产业开发通过建筑业对经济发展具有较大的间接拉动作用，对金融保险和批发零售业的带动效应也较强；许宪春等(2015)的研究从房地产投资、房地产生产和房地产消费三个方面，系统全面的分析了1986-2013年间我国房地产经济对国民经济发展所发挥的重要作用。

四、总结

虽然目前对于房地产市场是否存在泡沫的问题仍存在争议，但我国房地产经济中存在的杠杆风险，以及经济发展结构不合理对房地产经济和国民经济健康发展造成的影响是不容忽视的。仅仅依靠限购、限贷措施在短期内确实能够有效降低投机性需求，一定程度上缓解一线城市和部分二线城市高企的房价，但想要从根本上降低

下接（第３９３页）

二、新常态经济背景下，我国房地产经济发展的现状

目前我国经济正处于“三期叠加”阶段，去产能、去库存、去杠杆的压力明显。2015年底推出的以三四线城市为主要对象的楼

373

文化视野

中，为了加强学校与家庭之间的关系，让家长定期获取学生在高职课堂中的学习情况，教师可以将在教学过程中会产生的教学文件及学习成果以书面、视频等形式保留下来，定期给学生家长进行公布，家长可以通过翻阅这些基本的教学档案了解孩子自身在这段时间的学习情况，并依据学习情况选择是否需要与学校教师进行沟通，这些都是教学档案的重要价值所在。

（四）评估办学水平的重要依据

教学档案管理工作本身就是教师在教学实践过程中逐步形成的，所以它具有真实直接记录教学内容的特点，是所有的信息资料的汇总形式，能够较为准确全面的将学生在学习过程中及教师在授课过程中的各类信息及问题记录下来，因此这些材料能够较为全面的印证整个高职院校教师教学水平、教学质量、办学特色等基本情况，是高职言笑办学特点及水平的基本体现，因此它是很多教育部分评审学校教育工作的基本资料，也是最原始的资料，各级教育部门在对学校进行评估审查过程中，通过翻阅这些资料就可以找到该学校在本周期过程中的基本教学情况，并以此对学校的教学管理和质量作出可靠的定性结论。

上接（第３９１页）

四、总结

总之，高职院校教学档案管理工作是一项非常重要的资料，它在教师教学过程中占据着很重要的地位，首先它是教师顺利开展教学活动的保证，没有教学档案很难进行对应的教学活动。其次它记录了教师在教学过程中的基本情况，为后期更好的翻阅这些资料打下良好的基础，再次它是学校与家长之间沟通的平台，最后是学校迎接领导评估的重要资料。在高职院校档案管理过程，教学档案管理工作者不仅要具备极强的责任心和敬业心，同时还应具有创新精神，在工作过程中应不断创新自己的新工作方法，解决工作过程中容易出现的各种问题，放眼未来，摸清档案管理的方向及思路，只有这样才能更好的做好档案管理这项工作。

参考文献：

[1]王艳娟.教学档案在高校档案信息服务中的地位和作用[J].兰台世界,2014,04.

[2]柳亮.教学档案在高校教学管理中的作用与管理模式研究[J].辽宁教育行政学院学报,2012,07.

作者简介：姜　馨(1982-)，女，福建三明人，助理馆员，本科。

整了解学习资产评估项目。有了这样的实践基础对于接下来的专业

课程学习会让学生有针对性，效果更好。

3.可以以资产评估机构为依托开展竞赛。比如由评估机构提供同类不同地区的评估项目由学生组队出具评估报告，竞赛规则以所选择评估方法的合适性、报告格式的规范性等作为标准，给予学生适当的的奖励。目前很多高校在向应用高校转型的道路上逐步迈进，实践教学的开展也面临很多问题，其中资产评估专业实践教学改革深化急待需要解决的问题。

三、资产评估专业人才供给能力方面存在的障碍

（一）资产评估专业教师实践方面的欠缺。我国在80年代经济改革开放之初，知识的引入可以说高校起到了至关重要的作用，很多高校专业开办了各种类型事务所，其中有会计审计事务所、投资可研事务所、工程造价事务所、建筑设计事务所、资产评估及房地产评估事务所，这些事务所在很大程度上推进了经济改革的规范化进程，也完善了市场经济的体系。由于我国的历史发展使那时的高校教育是走在了市场经济的前边，现在随着经济体制的日趋完善很多先进的管理机制直接进去了企业，高校教育的知识体系也要以社会需求，企业需要为基础，而且资产评估专业的发展时间比较短，专业教师基本都是原有的其他专业教师转型来的，对于评估机构的工作体系和工作内容了解匮乏，造成照本宣科情况严重，尤其评估专业的实践性非常强，方法知识本身的掌握不足以支撑实践教学的开展，因此资产评估专业的老师有必要在校外的评估事务所兼职学习，把实际工作中的评估的合理方法、体系带进课堂。

（二）资产评估实训教材稀少。由于原有的资产评估专业的发

上接（第３７３页）

展时间短，原有的相关教材基本停留在资产评估原理方面，实训教材的编写也缺乏一定素材，这不仅要求资产评估专业的老师对资产评估专业各门课程的熟练掌握，还要求掌握评估机构的各种类型评估业务的相关数据资料，因此实训教材的编制确有一定难度。

（三）资产评估专业学生所需基础知识掌握不足。资产评估专业的学生要求必须掌握会计、财务管理的基本知识，才能更好的学习专业知识，而往往他们认为不是评估专业的课程学习态度懒散，造成专业知识的学习不能顺利进行，也为实训开展留下隐患。

（四）社会评估机构资源对于高校教学提供辅助的不理解。我国的企业都是以盈利为基本目的的，评估机构也不例外，社会资源向高校提供辅助帮助的同时评估机构可以获得学生提供的一定劳动力，但在某种程度上仍然会损失一定的既得利益，这就会使评估机构丧失提供支持的动力。而企业对于高校尤其是应用型高校的支持，从长远来看对于高校人才输出培养是功在千秋的好事，但这种支持一方面靠学校与评估机构的协商和互利，我国的高校教育管理体系也要从根本政策上把企业拉入高校教育体系。

参考文献：

[1]袁桂萍,唐振达,等,主编.资产评估模拟实训教程.东北财经大学出版社.

[2]中国资产评估协会,编.资产评估.中国财政信用出版社.

[3]中国房地产估价与房地产经纪人学会,编写.房地产估价案例与分析.中国建筑工业出版社.

[4]王立国,主编.项目评估理论与实务.首都经贸大学出版社.[5]刘德运,主编.无形资产评估.中国财政经济出版社.

对这些城市房地产的狂热追捧，仅从行政限制上入手是无法达到效果的。只有配合经济结构调整的相关政策、在推进产业转移的同时，支持和鼓励房地产开发企业到相关地区进行开发活动、整体改善我国区域经济发展不平衡的现状以及由此造成的资源分配不平等和人口单项流动问题等，才能从根本上使部分城市疯狂上涨的房价回归理性区间，真正抑制房地产泡沫的滋生，同时也有利于我国房地产市场的理性和健康发展。

注释：

①http://www.stats-sh.gov.cn/tjzx/201103/85934.html

②http://finance.sina.com.cn/roll/2016-11-03/doc-ifxxnffr6559252.shtml

参考文献：

393

[1]许宪春,贾海,李皎,李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015,01:84-101+204.

[2]黄忠华,吴次芳,杜雪君.房地产投资与经济增长——全国及区域层面的面板数据分析[J].财贸经济,2008,08:56-60+72.

[3]李玉杰,王庆石.我国房地产业对国民经济其他产业带动作用研究[J].山东财政学院学报,2011,01:87-91.

[4]吕江林.我国城市住房市场泡沫水平的度量[J].经济研究,2010,06:28-41.

[5]冯科,何理.中国房地产市场“限购政策”研究——基于反需求函数的理论与经验分析[J].经济学动态,2012,02:53-60.

[6]张德荣,郑晓婷.“限购令”是抑制房价上涨的有效政策工具吗?——基于70个大中城市的实证研究[J].数量经济技术经济研究,2013,11:56-72.