海安县城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准

准》的通知

开发区、城东镇各部门、各街道办事处、各村（居）民委员会、各村经济合作社： 现将《海安县城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》转发给你们，并结合我区镇实际情况，提出如下贯彻意见： 一、适用范围及对象

开发区城东镇区域范围内的村（居）民房屋拆迁和行政企事业单位房屋拆迁适用海政办发[2008]41号《海安县城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》。 二、拆迁工作的组织及实施

1、根据县城总体规划和东部产业新城规划及区镇市政工程、项目建设的需要，分批确定房屋拆迁范围。

2、建立拆迁工作指挥部，负责下达拆迁计划、制定拆迁方案、考核拆迁工作。 3、建立拆迁工作组，具体实施拆迁宣传动员、签订拆迁补偿协议、移交与拆除拆迁房屋、清理移交宅基地，保证按时拆迁，确保安全稳定。

4、规划建设线负责农民拆迁集中安置居住区的用地规划、洽谈与报批，建设规划及报批，具体负责异地自建的规划、建设与管理，以及集中居住区外的下水、道路等基础设施配套。

5、项目服务线负责安置房建设用地范围内的清障、迁坟、围墙建设、地面附着物的拆除、杆线的迁移以及群众矛盾的处置工作，保证安置房无障碍施工。具体负责集中居住区外的电力、供水配套和临时便道的建设等工作。

6、财政审计线负责拆迁评估，拆迁资金的筹集、使用和管理，安置房的规划与建设（南通新沿海实业有限公司），以及安置管理（审核准入对象、填发选房号凭证、制定安置房价格体系、结算安置房款、安置房交付使用、前期物业管理移交等）。 三、补偿政策

1、评估标准：海政办发[2008]41号评估补偿价标准颁布后，区镇按新标准进行评估补偿，按新的安置标准进行安置。新拆迁评估补偿价标准颁布前，已下达拆迁计划，已签订拆迁协议，实行约期拆迁或已签订协议实行返租被拆迁房的，按已签订的拆迁协议实施补偿，并按海开委[2007]32号文件规定的安置标准进行安置。

2、合法面积的确认：严格按合法建筑面积和合法土地面积评估补偿，违章建筑、违法占地、超过批准期限的临时建筑等不合法面积不予补偿。

拆迁房屋的合法建筑面积和合法土地使用面积是指拆迁计划下达前经有权部门批准，经过合法途径取得的房屋、土地权属证明载明的面积。没有权属证书的，按批准文件或房屋、土地档案记载的面积确定。超过批准文件的证载建筑面积、土地面积，凡没有足额缴纳各项税费，且没有经过正式行政处罚程序缴纳罚款的建筑面积、土地面积不视为合法面积。临时建筑虽有审批文件，如超过审批临时用地期限，未按规定程序续办建房

用地手续并缴纳各项规费的，不视为合法面积。1987年以前的房屋不能提供产权证明或建房审批手续的，按建房时县规定的可批准建筑占地面积（如不足，按实有面积）或按现行县规定的农民建房可批准建筑占地面积（如不足，按实有面积）就高不就低确认合法建筑面积和合法土地面积，被拆迁房屋为楼房的，按可批准建筑占地面积的2倍确认合法建筑面积（如不足，按实有面积确认）。

3、区位补偿：异地迁建（含自拆自建、统建代建，下同）安置方式不享受区位价补偿，联排住宅、多层住宅安置方式享受区位价补偿（区位价补偿标准按县统一规定执行）。 四、安置政策 ㈠异地迁建安置办法

1、新长铁路以北、沿海高速公路以西、姚池路以南规划区范围内，除2007年已立项批准的异地迁建单体住宅继续建设外，不再规划新的农民异地迁建单体住宅集中居住区。

2、2007年立项批准的单体住宅一律实行统建代建,不再安排自拆自建。2007年立项批准的统建代建单体住宅安置结束后，如被拆迁人选择异地迁建的，可以在新长铁路以北、沿海高速公路以西、姚池路以南规划范围以外县批准的镇农民集中居住区就近选择安置地点，实施异地迁建安置。

3、根据现行土地管理政策可以安排农民宅基地的被拆迁人，可选择异地迁建安置方式安置。

4、异地迁建规划的新宅基地面积超出按现行土地管理政策应享受的宅基地面积部分由被拆迁人补价，标准为110元/平方米。

5、选择异地自建安置方式的被拆迁人，拆除合法建筑面积中实际自建面积部分每平方米缴纳80元小区配套费，超过拆除合法建筑面积20%（含20%，下同）以内的部分补缴200元/平方米,超过20%低于30%（含30%，下同）的部分补缴500元/平方米，超过30%的部分补交1750元/平方米。

原有一个完整宅基地，未建楼房或未经批准建房选择异地自建安置方式的被拆迁人，现行土地管理政策可建占地面积的1.6倍以内自建面积部分，按每平方米80元缴纳小区配套费，超过可建占地面积1.6倍的20%（含20%）以内部分缴纳200元/平方米，超过20%低于30%（含30%）的部分缴纳500元/平方米，超过30%以上的部分缴纳1750元/平方米。

6、异地迁建农民集中居住小区统一规划设计、统一施工图纸、统一外观色彩。 7、严禁异地迁建的被拆迁人违章建设。 ㈡联排住宅安置办法

1、区镇在中坝南路以西高庄路以南、海防公路以南洋柴路以西、栟茶河以南南海路以北、202省道以北铁路生活区以西、204国道以东海防公路以南限量规划建设2-3层的低层联排住宅，安置相应区域内的被拆迁人。

2、栟茶河以北、通扬河以西的被拆迁人在万星花苑安置；新长铁路以北、栟茶河以南、通扬河以西的被拆迁人在银杏花苑安置；立公河以东、沿海高速公路以西、栟茶河

以北的被拆迁人在洋蛮河花苑安置，立公河以西、通扬河以东的界墩、立发桥村（含立发镇区）的被拆迁人在界墩花苑安置；五坝村的被拆迁人在五坝花苑安置；泰宁、开屏村因项目建设或实施城中村改造而拆迁的被拆迁人可分别在泰宁花苑、东湖花苑安置，也可在万星花苑、开屏花苑安置。

3、根据现行土地管理政策可以安排农民宅基地，原有一个完整宅基地且在本安置区域内有联排住宅安置的被拆迁人，可选择一套与拆除合法建筑面积相近的联排住宅。 4、实际安置的联排住宅宅基地面积超出按现行土地管理政策应享受的宅基地面积部分由被拆迁人补价，标准为110米/平方米。

5、凡符合安排农民宅基地，选择联排住宅安置方式的被拆迁人，按拆迁合法面积奖励被拆迁人150元/平方米。 ㈢公寓住宅安置办法

1、区镇在中坝南路以西高庄路南侧、通扬河以西四环路以南、海防公路以南双洋路以西、202省道以北铁路生活区以西、栟茶河以南南海路以北、204国道以东海防路以南，规划建设多层公寓，安置相应区域内的被拆迁人。

2、新长铁路以北、通扬河以西、栟茶河以南的被拆迁人在银杏花苑安置；栟茶河以北、通扬河以西的被拆迁人在万星花苑、开屏花苑安置；立公河以东、沿海高速以西、栟茶河以北的被拆迁人在立发花苑安置；立公河以西、通扬河以东的被拆迁人在界墩花苑安置；五坝村的被拆迁人在五坝花苑安置。

3、根据现行土地管理政策可以安排农民宅基地的被拆迁人，按县、区镇规划无宅基地安置或按政策可安排而放弃宅基地安置的被拆迁人可在指定安置地点选购两套多层住宅或一套复式住宅；不符合安排农民宅基地的被拆迁人，可在指定安置地点照顾选购一套与拆除合法建筑面积相近的多层住宅。

4、凡符合安排宅基地而放弃，选购多层住宅安置的被拆迁人，按拆除合法面积奖励被拆迁人320元/平方米。同时按合法土地面积享受每平方米80元的放弃宅基地奖。 5、选择多层住宅安置方式的被拆迁人，若核定可安置面积或拆除合法面积超过实际安置面积的，超出面积部分奖励60元/平方米。 ㈣其他安置办法 1、老人户安置办法

⑴具有单独《土地使用证》和《房屋产权证》的老人户，可作为独立的一户享受一套多层住宅，参照多层住宅安置办法执行。

⑵《土地使用证》或《房屋产权证》仅有一证，事实上与子女分开单独居住的，照顾享受一套多层公寓，单套面积不超过100平方米，照顾拆除合法面积80元/平方米。 ⑶虽和子女分开单独居住，但没有独立的《土地使用证》和《房屋产权证》的老人户与子女合并安置或居住。 2、分户安置办法

原有一个完整宅基地，符合分户条件且符合安排宅基地的被拆迁人，可由被拆迁人在分户中指定其中一户在规定的安置地点安排异地迁建或选购一套联排住宅，其余分户人

可照顾在规定的安置地点每户选购一套多层住宅。 3、主动拆除户安置办法

在安置房建设安置区域，本区镇村民愿意主动无偿拆除其所有房屋并将宅基地交还村组集体的，本人申请经批准并完善手续后可以在指定拆迁安置区域中选择安置。 ⑴本组范围内主动拆除户，如规划有自拆自建安置的，可以安排宅基地自拆自建；也可选购一套统建代建单体住宅或一套联排住宅安置；也可选购两套多层住宅或一套复式住宅安置。

⑵本村（社区）范围内主动拆除户（含已办理建房手续的建房户因规划控制未能建房的）可以选购一套联排住宅，或两套多层住宅，或一套复式住宅安置。 ⑶本街道办事处范围内主动拆除户可以选购一套复式住宅或两套多层住宅。 ⑷选购单体住宅、联排住宅、多层住宅的主动拆除户，其选购房价格及奖励政策参照拆迁安置政策执行，其中放弃宅基地奖按合法土地面积110元/平方米执行。 4、跨区安置办法

⑴选择异地迁建安置方式的被拆迁人，不得跨区安置。

⑵选择联排住宅、多层住宅安置方式的被拆迁人，原则上不得跨区安置，对确需跨区安置的，根据房源可能由被拆迁人申请，经安置领导组批准后，补缴区位差价。补缴区位差价的具体标准为:①县文件规定的四类区被拆迁人需要到万星花苑安置联排住宅的补缴640元/平方米，安置多层住宅的补缴300元/平方米；到开屏花苑安置多层住宅的补缴300元/平方米；到界墩花苑安置联排住宅的补缴400元/平方米，安置多层住宅的补缴250元/平方米；到泰宁花苑、东湖花苑安置联排住宅的补缴700元/平方米。②新长铁路以南、通扬河以西的被拆迁人需要到银杏花苑安置联排住宅的补缴500元/平方米，安置多层住宅的补缴250元/平方米。

⑶三类区的被拆迁人经本人申请，可到银杏花苑、立发花苑安置多层住宅和洋蛮河花苑安置联排住宅。凡三类区被拆迁人到银杏花苑安置多层住宅的，区镇奖励被拆迁人50元/平方米，到立发花苑安置多层住宅的奖励100元/平方米，到洋蛮河花苑安置联排住宅的奖励50元/平方米。 5、农民弃宅进城安置办法

⑴农民弃宅进城可在区镇五坝花苑、立发花苑的多层住宅中选购一套多层住宅。 ⑵本区镇范围内的弃宅进城农民选购安置房的价格按拆迁安置多层住宅价格执行，区镇给予110元/平方米的放弃宅基地（合法土地）奖。其原有住房必须自行拆除，宅基地由所在村村委会会同开发区国土分局核定面积，宅基地及空地由村委会负责管理，不得有新的建设行为。

⑶外镇农民弃宅进城到开发区城东镇购置多层住宅的，其价格按所选花苑多层住宅安置房价格标准增加200元/平方米。 五、安置房价格

1、单体住宅、联排住宅、多层住宅安置房价格分为基础价、成本价、优惠价、市场价（见附表1）。拆除的合法建筑面积（分户安置的按该户拆分后各户的拆除合法建筑

面积）部分享受基础价，不超过20%的面积部分（含20%，下同）享受成本价，高于20%不超过30%（含30%，下同）享受优惠价，超过30%按市场价计算。

2、原有一个完整宅基地未建楼房和未经批准已建房的被拆迁人选购联排住宅的，在现行土地管理政策应享受住房建筑占地面积的1.6倍内享受基价。

3、原有一个完整宅基地选择多层住宅安置方式的被拆迁人，农业人口（不含照顾人口，下同）经批准可在人均60平方米内享受基础价；非农业人口经批准可在人均30平方米内享受基础价。

4、安置房价格中的土地使用权价值以农村集体土地使用权为测算依据。 5、安置房层次差见附表2。 六、其他相关规定

1、住宅用房拆迁实行异地迁建、联排住宅、多层住宅安置方式安置，如不选择异地迁建、联排住宅、多层住宅安置方式的被拆迁人，按农民弃宅进城政策执行。工业用房实行异地迁建方式安置，其他非住宅用房按货币安置方式安置。

2、农民集中居住区的单体住宅、联排住宅、多层住宅安置房均不得转让。购房人因各种原因确需转让农民安置房的，由购房人交纳土地收益等价款后取得完全产权，可上市交易。 3、远种田补助

⑴被拆迁人迁入新安置地点后，如种田距离比原种田距离远500米以上的给予远种田补助（以村民组为单位确定种田距离）。具体标准为：超过500米的，每年每亩补助50元；每增加200米每年每亩增加补助10元。

⑵为解决农户拆迁搬至公寓楼后耕种责任田成本提高的实际问题，适当发放补贴（不含异地迁建和联排住宅安置户）。具体标准为：按承包面积计算，粮田200元/年·亩、桑田300元/年·亩（以户为单位，不足0.5亩的按0.5亩计算）。

⑶原栽桑养蚕的被拆迁人搬至公寓楼后，原桑田可改作粮田，开发区一次性补助被拆迁人桑改粮青苗费补助1000元/亩。

⑷以上1、2两项远种田补助至被拆迁人的责任田、口粮田被国家征收为止。桑田改作粮田后，国家征收时按粮田计算青苗补助费。 4、可选购安置房面积

原有一个完整宅基地且按现行土地管理政策可以安排宅基地的被拆迁人（含未建楼房户和已建房未经批准户），选择单体住宅、联排住宅，可选购安置房的面积均为现行土地管理政策规定的可建占地面积的2倍；选择多层住宅的农业人口，可购安置房面积为人均60平方米，非农业人口可购安置房面积为人均30平方米。 5、选购安置房的办法

⑴被拆迁人与拆迁人签订拆迁补偿协议后，被拆迁人凭拆迁补偿协议，到拆迁安置办公室在规定的安置集中居住区内确定统建单体住宅、联排住宅、多层住宅选房号。 ⑵被拆迁人根据拆迁补偿协议约定的时间，搬清拆迁房屋内评估补偿物以外的所有家具物品等，将评估补偿物交给拆迁人。

⑶被拆迁人交房后，拆迁人根据安置房竣工情况，分批通知已交房的被拆迁人选购安置房，签订购房协议（具体选房安置办法另行确定）。

⑷被拆迁人以拆迁房屋的各项补偿款作为购置拆迁安置房的首付款，多退少补。 ⑸缴清安置房的所有款项后，拆迁人将安置房的钥匙交给被拆迁人。 6、拆迁房的归属及拆除

⑴鉴于异地迁建、联排住宅、多层住宅安置方式的评估补偿标准相同，被拆迁人的拆迁房等评估补偿物一律归拆迁人所有，由拆迁人选择有资质的房屋拆迁公司实施房屋拆除作业。如被拆迁人擅自拆除评估补偿物的，按被擅自拆除评估补偿物评估价的2至3倍扣除被拆迁人的拆迁补偿费。

⑵选择异地自建安置方式的被拆迁人，为充分利用拆迁房屋的残值，在缴纳拆迁房房屋残值费后，可自主选择有拆迁资质的房屋拆迁公司实施拆除作业，房屋拆除费及拆迁安全由被拆迁人负责。缴纳残值费的单价标准为：该拆迁项目实施拆除作业的拆迁公司的中标残值单价。 7、拆迁远距离运输补助

对自拆自建被拆迁人远距离运输适当补助。补助标准为：拆迁运输距离超过2公里不足3公里的（以村民组为单位确定，下同），每户补助300元；超过3公里以上，每增加运距500米每户增加100元。 8、期房安置的搬迁费和过渡费

⑴对选择自拆自建、货币补偿安置方式的被拆迁人计算一次搬迁费。对实行期房安置（统建代建单体住宅、联排住宅、多层住宅安置，下同）计算两次搬迁费。对现房安置（含返租拆迁房至安置房交钥匙安置方式，下同）计算一次搬迁费。

⑵对选择自拆自建、货币补偿方式的被拆迁人，支付6个月的临时安置补助费。对选择统建代建单体住宅、联排住宅、多层住宅安置方式的被拆迁人，如是现房安置的，一次性支付6个月的临时安置补助费；如是期房安置的，除一次性支付6个月临时安置补助费外，区镇补贴被拆迁人自签订拆迁补偿协议之日起至安置房交钥匙之日止的期房安置临时安置补助费（按实计发，不满一个月以一个月计算）。 9、违章建房的拆卸奖励及残值处理

对2006年12月31日之前的违章建筑，在区镇规定的签订拆迁补偿协议期限内主动签订拆迁协议、主动拆除合法建房及违章建房、主动移交被拆迁房（含各项评估补偿物及违章建房）、主动交出宅基地的被拆迁人，区镇奖励被拆迁人违章建房拆卸费，奖励标准为违章建房评估建安价的60%，违章建房的残值归拆迁人所有。对2007年1月1日以后的违章建筑一律无条件拆除，不予给予补偿和拆卸奖励。

10、奖励时间：本通知所列各项奖励均在被拆迁人拆除被拆迁房，或移交拆迁房并交出宅基地后结算。

七、以上办法由开发区管委会、城东镇人民政府负责解释。

八、本通知从二○○八年三月一日起实行；二○○七年海开委[2007]32号文件和其他补充文件及会议纪要等均同时废止。

二○○八年三月十九日 附表一：

一、统建代建单体住宅价格表

基础价 小区名称 （元/m2） 银杏花苑 洋蛮河花苑 葛桥花苑 1060 1060 1060 （元/m2） 1260 1260 1260 成本价

优惠价 （元/m2） 1560 1560 1560 市场价 （元/m2） 2810 2810 2810 二、低层联排住宅价格表 1、二层联排住宅价格表

基础价 小区名称 （元/m2） 万星花苑 银杏花苑 东湖花苑 1650 1550 1650 （元/m2） 1850 1750 1850 （元/m2） 2200 2100 2200 （元/m2） 3100 3000 3100 成本价 优惠价 市场价 洋蛮河花苑 界墩花苑 五坝花苑 泰宁花苑 1480 1600 1500 1650 1680 1800 1700 1850 2040 2140 2040 2200 2740 3040 2740 3100 2、三层联排住宅价格表

基础价 小区名称 （元/m2） 一、二层 成本价 （元/m2） 优惠价 （元/m2） 市场价 （元/m2） 三层 一、二层 三层 一、二层 三层 一、二层 三层 万星花苑 银杏花苑 东湖花苑 1650 1550 1850 1700 2200 2020 3100 1550 1450 1750 1620 2100 1970 3000 1650 1550 1850 1700 2200 2020 3100 2850 2760 2850 2520 2800 2520 2850 洋蛮河花苑 1480 1400 1680 1560 2040 1880 2740 界墩花苑 五坝花苑 泰宁花苑 1600 1500 1800 1660 2140 1970 3040 1500 1400 1700 1560 2040 1880 2740 1650 1550 1850 1700 2200 2020 3100 三、多层公寓住宅价格表

1、单层公寓住宅价格表

基础价 小区名称 （元/m2） 万星花苑 银杏花苑 开屏花苑 立发花苑 界墩花苑 1580 1480 1530 1460 1530 成本价 （元/m2） 1680 1580 1630 1560 1630 优惠价 （元/m2） 2120 2020 2070 1980 2070 市场价 （元/m2） 2580 2480 2530 2280 2530 2、复式公寓住宅价格表

基础价 小区名称 （元/m2） 万星花苑 银杏花苑 开屏花苑 立发花苑 界墩花苑 附表二：

1620 1520 1570 1500 1570 （元/m2） 1720 1620 1670 1600 1670 （元/m2） 2160 2060 2110 2020 2110 （元/m2） 2620 2520 2570 2320 2570 成本价 优惠价 市场价 开发区城东镇农民安置房层次差一览表

房屋楼层 系 四层楼 数 五层楼 六层楼 层次 1 2 3 4 5 6 0 +5% +8% -13% 0 +5% +8% +4% -17% 0 +5% +8% +4% +2% -19%