资本时代,如何打开发展新局面

庐文—郝炬在经济和地产环境下滑的大背 景下,物业服务企业在资本市场再

币，远超绿城中国的235亿元港币。当然，物业服务企业受到资本市

合发展期。2019年，物业管理行业市场规

次掀起热潮，市值和市盈率再创新 高。毋庸置疑，行业正在拥抱资本

场青睐的背后自有逻辑，长期发展也 模达到8000亿元以上，在管面积

有良好的空间，这里面原因有三：一是中国服务业正呈现升级发 展的良好局面。2019年，中国人均

GDP已经发展到一万美元以上，这

达300亿平方米左右，每年增长超

时代，那么，在资本时代，行业有哪 些新的发展趋势？物业服务企业又

过10%。预计2021年将会超过万亿

元，市场容量巨大，而且物业服务 企业在新业态、新领域的创新，会 进一步扩大物业服务企业的市场 规模。应该如何打开发展新局面？意味着我国将进入服务业高速发展

物业月服务企业受到资本市场青睐近期，物业服务企业迎来一波

时期，而物业管理原有业务模式本 就成熟，且未来社区增值服务空间

总体来看，中国物业服务企业

快速发展、IPO上市的热潮，具体有 巨大,也顺理成章地成为本地服务 业资本化的领头羊之一。正处于整合提升的发展阶段，头部

以下几个表现：一是物业服务企业赴港上市达 到高峰，截至7月底，今年已上市物 业服务企业达7家，另有10家左右 的企业已递表在等待批复，预计今

企业的规模和市场集中度会进一步 提升。根据对国外龙头物业服务企 业发展规律的研究，可以发现，国

二是中国城市化率已经达到

60%以上，房地产业从开发转向运

营、从快销转型服务,进入了重资产 开发向轻资产服务转型阶段，物业 服务企业成为地产领域由重转轻的

外有三类具有代表性的物业服务企

业：第一类是资产管理方向，譬如 五大行的世邦魏理仕；第二类是商 企服务方向，如索迪斯、爱玛克；第

年上市的物业服务企业数量将超过

2019年的10家；先行者。二是出现千亿市值企业，碧桂 园服务截止今年8月初市值超过

1300亿元港币，是母公司碧桂园

三是中国物业管理领域早期小 而散，行业当前处于加速整合期，头 部领跑者兼具了较高增长率、稳定 现金流、合理的利润收益，在其他 行业不景气时表现出良好的抗风险

三类是家庭住宅服务方向，如First

Service等o这些企业经历了几十年发展，

集团市值的0.6倍，市盈率高达80 到现在市值最差的也达40亿美元以

倍左右，是母公司碧桂园集团的15 倍左右；三是再次出现物业服务企业市 值超过地产公司的现象，绿城服务

上。以此对比，中国物业服务企业 离国际龙头企业的差距还很大，因

性，自然受到资本的关注和青睐。此，行业还有巨大的发展空间。行业当前阶段的五个发展趋势头部企业发展非常迅速，头部

截止到8月初市值达到328亿元港 行业市场规模巨大，正处于整 企业的门槛正不断提升。2020.08 / 47热点讨论FOCUS DISCUSS2008年，进入行业前五强的门 服务增长速度都比较快，是物业管 理费之外最重要的增长领域。三方企业或者其他物业服务企业收 购后成功整合提效、降低成本、提 高业主满意度和物业费收缴率，将

槛只需在管面积达1000万平方米，

2013年翻了一倍多，达到了2600万

非业主增值服务主要是为地产 企业服务、协销、收楼、配套检验、

平方米，2016年则达到1亿平方米，

2019年前五强的门槛已经超过了两

决定收购的成败。因此，这项能力 在未来一段时间将是物业服务企业 的核心竞争力之一。前介顾问等。当然，我们在两类增 值服务中更看好业主增值服务，尤

亿平方米。据统计， 2019年上市物业服务 企业营收规模近三年平均增速超 过了30%,头部企业近三年增速

超过50%以上，增速最高的碧桂 园服务在2019年的营收规模实现

翻倍。显而易见，行业的集中度正在 迅速地提高，成为头部企业的门槛

也在快速提升。这几年，头部企业 营业收入规模大幅度增长，2019年 进入行业TOP10门槛的营收规模需 达到40亿元，进入前20强的门槛则

是21亿元左右，进入前30强的门槛 则是15亿元左右，进入前50强的门

槛达到9亿元左右。在管理面积上，由于业态和服 务类别的差异，物业服务企业之间 的差异还是比较大的，我们对2019

年行业头部企业在管面积进行了

平均估算，基本上进入前十的门槛

是1.5亿平方米，进入前二十强的 门槛是7000万平方米左右，进入前 三十强的门槛在4500万平方米，进

入前五十强的门槛在3000万平方米 左右。需要指出的是，行业头部企业

的增长既有内生式增长，但更依赖 通过收购整合实现外延式增长。物业服务企业商业模式正在 转型升级，物业服务费占总营收比

重下降。上市物业服务企业基础物业费 收入平均占比在70%左右，物业服务

企业的非业主增值服务和业主增值 48 / 2020.08其是消费型社区生活类收入增长能 够持续发生，未来想象空间还是巨 大的。未来一段时间，各物业服务企 业在服务领域的特色和结合自身资 源形成的独特竞争力会逐步地呈

现，差异化会更加明显。行业收购整合持续加剧，将成

为规模增长的重要模式。当前，行业头部企业的强强联

合已经成为趋势，行业内部的收购 整合已经开始从大、中型公司收购

小型公司，逐步转向大型公司收购 中型公司的过程，收购整合的力度 正不断加大。头部企业强强联合、互相参 股、合并的案例正越来越多，早期

有招商局物业和中航物业的合并， 近期则有龙湖集团收购绿城服务

5%股权以及万科和戴德梁行成立

合资公司。可以发现，行业并购正

从大型企业收购小企业向强强联 合或是头部企业之间的战略性合 作转变。从国外标杆物业服务企业发展 历程来看，不少知名企业在发展过

程中都采用了并购整合模式，少的 有几十次，多的则经过上百次的并 购整合。通过并购，这些企业实现

了跨区域发展、跨业态增长、跨专 业获取新专业能力。事实上，对于物业服务企业而 言，收购整合能力将成为企业的核

心竞争能力之一。能不能把一家第

在未来两年内，我认为物业服 务企业将从以简单扩规模为特点的 横向并购，逐步转向以深耕产业链

细分领域为特征的纵向并购，以及 向新兴领域转型的跨界并购。资本市场持续关注并青睐物业 服务企业，但估值差距已经拉开。现在，行业已经上市的物业服

务企业达29家，预计未来两年内将

有超过50家企业上市。头部地产公 司旗下的大部分物业服务企业也都 在准备拆分上市，据不完全统计，这

个数量至少有30家。但是,我们必须保持清醒的是， 资本市场对不同规模和特点的物业 服务企业的估值差距正明显拉大。

资本市场更看好规模增长快、业绩

有保障的头部企业，如碧桂园服务， 以及具有差异化竞争特色的细分赛 道“领头羊”，如商办和公建业态领 域的新大正、卓越企服等。如何在新形势下实现更好发展当前，在行业一片大好的发展

形势之下，物业服务企业在发展中 仍需重点解决以下几大问题：发展速度放缓的情况下要开 拓新的增长领域。这几年，头部物业服务企业通

过并购实现了快速增长，但随着近 三年几轮的并购比拼，可供并购的 优质标的越来越少，价格也越来越

高。很多物业服务企业也都出现上 市前收购、上市后调整的情况。因此，未来几年,物业服务企业 不应只关注物业管理，应重新定义

为本地综合服务企业，将增长方向 放在新领域拓展（如公共服务、生 活服务）和业主增值服务链的纵向

深耕上（如旅游、教育等）,方可打 开新的增长空间。撒胡椒面式的规模布局既会带

来较大的管理难度，同时也无法为 增值服务提供有效的资源支持，因

此要坚持区域聚焦战略。我把物业管理的聚焦分成区域

聚焦、城市聚焦、片区聚焦。分散的 五指不如聚拢的拳头，在城市中片 区聚焦优于城市内散点分布，当然 更优于区域中分散至各城市。因此，在达到一定规模、完成 区域布局之后，区域内的整合、重新 取舍将成为结构优化的重要手段。 而且做强优势区域、打造核心战略

根据地城市成为重点。笔者认为， 单个城市营收规模5000万元以下处 于盈利线上，超过1亿元之后才能站 稳脚跟，进入稳定发展期。这意味

着在区域内有标杆项目、形成稳定 核心团队、搭建了完善的二级职能、 拥有较好的区域品牌影响力，同时 也可以为开展业主增值服务打下良

好基础。通常而言，区域项目管理跨度

在车程1小时内较为理想，大盘和片 区项目集中度高为最优，最大跨度

不宜超过2小时车程。规模快速扩张情况下仍要保 持服务品质稳定。近期，在一次战略交流会上，

我与一家物业服务企业董事长交流 时，他提出如果规模增长过快品质

下降怎么办？我回答说，只要在管面 积规模增长速度超过20%，就一定

会面临服务品质下降的压力，但不 能因此就不增长，而是要想办法降 低由于高素质人才资源摊薄而带来

的影响。简单而言，服务业的品质怎么

算好，其实来源于客户的直观体验， 只要超出客户预期就是好服务。物 业管理的服务标准化、流程化、信 息化是解决品质问题的关键。在服务标准、流程优化方面，行 业经历了三个阶段：第一阶段是按

业务、职能模块进行标准化，如做 一套保洁操作标准及服务规范；第

二阶段从2012年开始，物业服务企

业开始进行客户触点管理、亲情管 理，好钢用在刀刃上，把客户的关注

点把握住、服务好；近几年，部分企 业开始对客户进行分类管理，变被

动投诉变主动服务，攻克关键客户， 进一步提升满意度。而近几年信息化手段对一线 服务人员的赋能也大大提升了服务

质量。我认为信息化的方向不是管

控而是赋能，要从提升客户服务体 验、缩短服务流程、支持一线员工 操作、强化客户与员工互动评价着

手，同时通过数据化分析进一步了 解业主的特点、需求，进行分类管

理、主动服务。业主增值创新业务必须坚持 开展。这几年，虽然从上市物业服务

企业披露的数据来看，业主增值创 新业务的比例在稳步增加，但在与

物业服务企业交流时大家均感觉开 展难度很大。原以为是蓝海，没想 到进去就是红海，因为大部分增值

业务早有玩家经营多年，物业服务 企业只凭小区的在位优势就急急切

入，且没有实现规模突破时，往往

FOCUS DISCUSS热点讨论难以盈利。笔者将物业服务企业业主增值 业务分成这样几类：一是要做好资产管理类业务的 基本盘，把空间经营、车位尾盘销

售、广告位出租等业务做扎实，以 灵活方式积极推进二手房的租售业 务，很多物业服务企业缺乏对在管

项目的资源盘点，有多少空间可以

经营、有多少广告位可以推出均不 清楚，经营方面则是经验不足，需要 重点提升；二是要做好以业主服务为主的 拎包入住、社区团购等业务,这几类 业务上量快且规模较大，可以较快 提升增值业务的收入；三是要结合客户需求，开展部 分短期见效慢但长期发展潜力好的

业务，如教育、旅游、养老等。可以 结合项目资源，打造标杆项目，长期

培育建立壁垒，逐步通过收购整合 的方式做大规模。四是根据项目自身特点，通过

激励机制提升一线人员积极性，

鼓励项目尝试特色业务，放水养

鱼，大胆试错，如部分旅游地产盘 可以开展（Airbnb类）旅游公寓业 务等。当然要做好增值创新业务还需 要完善人才引进、激励机制、组织

保障、资源协同等几大问题。未来几年,物业管理行业依然会

受到资本市场青睐，行业仍将处在 风口之上，但我想提醒大家要冷静

思考，一家企业更重要的是从内部 来提升市场化运营和竞争能力，这

才是最根本的可持续发展能力。3作者系睿信咨询董事总经理、

睿观研究院院长编辑：谢罗群2020.08 / 49