商务写字楼一般运营有三种模式:
① 租不售模式:在商业地产建成以后开发商拥有产权,这时候可以通过招商活动引入商户。主要收益就是租金,通过租金来回收成本。好处在于物业可进入资本市场进行多次融资。第一次直接将物业抵押给银行完成第一轮融资,然后可以经过包装后通过一些基金或者评估单位完成二次融资。 ② 只售不租模式:单纯的商务写字楼出售,逐渐被市场淘汰,因为商业地产的价格较高,很多企业或者个人无力承担,而且不愿承担这个风险,最重要的商业写字楼投资的回报率偏低,回本周期较长。如果业主自己经营又要继续投入大量资金,所以这种模式正在逐步被市场淘汰。
③ 租售结合模式:这种模式并不是单纯在项目建成后开始运作,而是尽可能将运作起点前移。在项目初期获得土地使用权之后,积极寻找有办公需求的企事业单位进行订单式生产;主体结构完成后,将写字楼扩大推广,对于开盘和强销发声,此时尽量以整栋、整层销售方式为主,谈判入驻的知名商家。在项目外装完成,到达准现房阶段时,以散售为主,租赁为辅,消化尾房。当有企业入驻之后,建议以招商为主,通过运营带动销售,先让写字楼活过来,以期打造特色楼宇,申请各项扶持,对销售提供帮助。 商务写字楼商业运营:
① 依托已成熟商圈成型的综合性写字楼商业。
项目处于已成型的商圈区域,坐拥现成的商圈客流,可通过打造多元化复合商业,如精奢品牌、服装、餐饮、KTV,购物超市等,进一步扩大商圈影响,形成自己的商业综合体。
② 依托特色商业(休闲、餐饮)成型的特色写字楼商业。
通过某一特色商业吸引外围消费人群,为写字楼商业繁华提供帮助。如通过餐饮为主,服装为辅。 ③ 商务型特色商业。
依托于写字楼自身的商务人群消费定位,形成以点带面的消费商业集群,主要以高端酒店,会议室,多功能厅,游泳池,SPA,健身会所等专为商务人士打造的商业集群。
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