商务写字楼运营模式

商务写字楼一般运营有三种模式：

① 租不售模式：在商业地产建成以后开发商拥有产权，这时候可以通过招商活动引入商户。主要收益就是租金，通过租金来回收成本。好处在于物业可进入资本市场进行多次融资。第一次直接将物业抵押给银行完成第一轮融资，然后可以经过包装后通过一些基金或者评估单位完成二次融资。 ② 只售不租模式：单纯的商务写字楼出售，逐渐被市场淘汰，因为商业地产的价格较高，很多企业或者个人无力承担，而且不愿承担这个风险，最重要的商业写字楼投资的回报率偏低，回本周期较长。如果业主自己经营又要继续投入大量资金，所以这种模式正在逐步被市场淘汰。

③ 租售结合模式：这种模式并不是单纯在项目建成后开始运作，而是尽可能将运作起点前移。在项目初期获得土地使用权之后，积极寻找有办公需求的企事业单位进行订单式生产；主体结构完成后，将写字楼扩大推广，对于开盘和强销发声，此时尽量以整栋、整层销售方式为主，谈判入驻的知名商家。在项目外装完成，到达准现房阶段时，以散售为主，租赁为辅，消化尾房。当有企业入驻之后，建议以招商为主，通过运营带动销售，先让写字楼活过来，以期打造特色楼宇，申请各项扶持，对销售提供帮助。 商务写字楼商业运营：

① 依托已成熟商圈成型的综合性写字楼商业。

项目处于已成型的商圈区域，坐拥现成的商圈客流，可通过打造多元化复合商业，如精奢品牌、服装、餐饮、KTV，购物超市等，进一步扩大商圈影响，形成自己的商业综合体。

② 依托特色商业（休闲、餐饮）成型的特色写字楼商业。

通过某一特色商业吸引外围消费人群，为写字楼商业繁华提供帮助。如通过餐饮为主，服装为辅。 ③ 商务型特色商业。

依托于写字楼自身的商务人群消费定位，形成以点带面的消费商业集群，主要以高端酒店，会议室，多功能厅，游泳池，SPA，健身会所等专为商务人士打造的商业集群。