市场 一 口ＤＴｚ戴德梁行 ８年第四张ｊ七京写字楼市场曲调 ２００９年下滑趋势将难抑嗣 通常清况下，２ ０（）８年第四季度是北京写字楼租赁市场较为活跃 的时间。但是，过去６个月里发生的全球经济危机以及国内经济衰 退，在一定程度上影响了北京写字楼租户的心理，多数租户认为市 场已经达到了峰值水平，并预期市场将转入下行通道。 北京甲级写字楼物业净回报率为７ ５％，市场平均资本价值为每平方 米２５，８０１元。 ＾Ｖ■ｍ∞凌 置Ｌｌ ］Ｉ 供应方面，市场无新增供应出现，目前北京写字楼总存量接近 ５４０万平方米。一些计划于２【）（】８年第四季度入市的项目，由于奥 运期间的工程延迟而一再推迟入市时间；另外，部分业主也没有开 始租赁，而是在寻求可能的出售机会。 ： ’ ？ 篙 ■●－－－－－－－－－－－－－・－－－－－－－－－－——－——－———————ｒ—・—一 一 ｌ－ｌ ０ ｌ－｛－Ｉ－ｉ＿｝－ｌ－ｌ＿ Ｉ． 二＝＝＝罱 篇高宣昌高ｆ一 一％皇 一 、＼ ■ ～盘 一 ， ． 女ｒ ＝ 。 ． ． 一＼ 一■■ ＼一■一｝一■一～■ ■＼■ ．■＼＿ｌ／ ■■■■■■～ 目一黼■Ｊ—■＿■ ■—■ ■强■强■翻 疆 ２ｏ０８年第四季度．北京写字楼市场净吸纳量较上一季度降低 ９５．２％，而空置率 ４继续攀升。本季度较低吸纳量的主要原因可以归 咎于２（）（】８年初并不十分理想的租赁表现，以及２ｏ０５年初因多数租 户合约到期而搬出所造成的负吸纳量。目前，市场平均空置率在 １３ ２５％，基本与上一季度持平。从区域方面来看，东二环和燕莎区域 空置率增长较快，较上季度分别增长８个百分点和７个百分点。 由于计划于第四季度开盘的项目一再推迟时间表，预计２００９ 年潜在供应量将非常可观，对市场价格将造成一定冲击。据我行供 应量预测，２【）（】９年上半年约有１２０万平方米的甲级写字楼进入市 场．而６Ｏ％预期供应量将分布在商务区和东二环区域。 ２０（Ｊ９年一，二季度内，北京写字楼市场将不会十分乐观。无论是 扩大办公面积的原有租客群，还是潜在的新租客群都将相应的减少 面积需求。而疲软的需求加之持续不断的新增供应量，必将导致市 篙 ＾ｎＢｍ０ ａ ｒ踟 ｌＦＣＥ 。 ｛ 帅■啪Ｊ 场上更为激烈的租赁竞争，进而增加实际租金收益的压力，或导致 租金持续下滑。 。— ＝： －’三 一～ 。， 考虑到未来数月内预期过量的供应和市场对国际租户的依赖 度，北京写字楼市场整体及分区空置率都将进一步攀升。本季度，相 ＪＩ｜ 一ｔ雹 省 ‘兰： ＝＝一一＝＝＝ 继有国际企业从商务区搬迁至租金成本更低的望京及燕莎等 商业区域。这可以看成是公司租客受全球经济危机的影响，而 对价格的增加更为敏感，进而寻求低成本办公区域的开始。 另一方面，写字楼市场投资活动预期减弱。尽管如此，财政 一考虑当前相对较弱的市场需求和过量的供应，为了保持市场竞 争性，许多开发商采取延长免租期等措施来吸引新租客或保持原有 租客。第四季度，市场平均租金为每平方米２２８．２元（使用面积）。 第四季度里．写字楼市场投资活动呈现下降趋势，租金亦相对 疲软，造成市场平均销售价格下降。尽管如此，北京各主要中心商业 系列经济刺激方案的间接作用、逐渐放宽一度受到严格管制的商 业地产投资，以及即将推出的房地产证券化投资产品，都将在 一定程度上起到对冲下行风险的作用。一 区域相对稀少的土地供应，以及国有企业相对较强的写字楼自用需 求，将会平衡及保持核心商业区域写字楼物业的市场价值。本季度，
