第２９卷第１期 吉林建筑工程学 院学报 Ｖｏｌ＿２９ Ｎｏ．１ ２０１２年２月 ＪｏｕｍＭ ｏｆ Ｊｉｌｉｎ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ａｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ＆Ｃｉｖｉｌ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ Ｆｅｂ．２０１２ 控制性详细规划创新研究 孙 延 晖 （通化市城乡规划设计院，通化１３４０００） 摘要：本文在创新的控制性详细规划编制中，引入“区域分析法”进行深入分析，从指导思想和规划理念上保证规划 编制准确的方向．创新的控制性详细规划控制体系，实行通则、控制单元图则和地块详细控制图则三位一体控制模 式：通过科学细致的分析研究，制定当地的规划通则，并作为控制单元图则与地块详细控制图则编制的主要依据； 运用“分区平衡方法”对控制单元进行总量控制，运用“二元控制方法”控制城市规划布局建设；划定“六线”、标明 禁止开口路段与主要出入口、确定各项控制指标，并对用地性质兼容与土地开发强度进行弹性控制． 关键词：通则；控制单元图则；地块详细控制图则；三位一体控制模式 中图分类号：ＴＵ ９８４ 文献标志码：Ａ 文章编号：１００９—０１８５（２０１２）０ｌ—ｏ０６７—０４ Ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ Ｄｅｔａｉｌｅｄ Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ Ｒｅｓｅａｒｃｈ ＳＵＮ Ｙａｎ—ｈｕｉ （Ｔｈｅ Ｔｏｎｇｈｕａ Ｕｒｂａｎ＆Ｒｕｒａｌ Ｐｌａｎｎｉｎｇ Ｄｅｓｉｇｎ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ，Ｔｏｎｇｈｕａ，Ｃｈｉｎａ １３４０００） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓ ｐａｐｅｒ ｉｓ ｔｈｅ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ ｆｏｒ ｇｕｉｄａｎｃｅ，ｉｎｔｒｏｄｕｃｉｎｇ ｔｈｅ。‘ｒｅｇｉｏｎａｌ ａｎａｌｙｓｉｓ ｍｅｔｈｏｄ”ｔｏ ｔｈｅ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｆｏｒ ｉｎ—ｄｅｐｔｈ ａｎａｌｙｓｉｓ，ｆｉ＇ｏｍ ｔｈｅ ｇｕｉｄｉｎｇ ｉｄｅｏｌｏｇｙ ａｎｄ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｉｄｅａｓ，ｅｎｓｕｒｅ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｄｅ— ｔａｉｌｅｄ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｏｆ ａｃｃｕｒａｔｅ ｄｉｒｅｃｔｉｏｎ．Ｔｈｅ ｉｎｎｏｖａｔｉｏｎ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｃｏｎｔｒｏｌ ｓｙｓｔｅｍ ｏｆ ｇｅｎｅｒａｌ ｒｕｌｅ，ｃｏｎｔｒｏｌ ｕｎｉｔ ｐｌａｎ ａｎｄ ｐｌｏｔ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｃｏｎｔｒｏｌ ｐｌａｎ ｔｒｉｎｉｔｙ ｃｏｎｔｒｏｌ ｍｏｄｅ：ｔｈｒｏｕｇｈ ｔｈｅ ｓｃｉｅｎｔｉｉｆｃ ａｎｄ ｄｅｔａｉｌｅｄ ａｎａｌｙ一 ８ｉｓ ｏｆ ｔｈｅ ｒｅｓｅａｒｃｈ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｃｏｎｔｅｎｔ．ｆｏｒｍｕｌａｔｅ ｌｏｃａｌ ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｏｆ ｔｈｅ ｇｅｎｅｒａｌ ｕｒｌｅｓ，ａｎｄ ａｓ ｔｈｅ ｃｏｎｔｒｏｌ ｕｎｉｔ ｐｌａｎ ａｎｄ ｃｏｎｔｒｏｌ ｏｆ ｌａｎｄ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｄｒａｗｉｎｇｓ ｍａｉｎ ｂａｓｉｓ；Ｕｓｉｎｇ ｔｈｅ‘‘ｄｉｖｉｓｉｏｎ ｂａｌａｎｃｅ ｍｅｔｈｏｄ”ｔｏ ｃｏｎｔｒｏｌ ｔｈｅ ｔｏｔａｌ ａｍｏｕｎｔ ｃｏｎｔｒｏｌ ｕｎｉｔ ｉｎ ｔｈｅ ｃｏｎｔｒｏｌ ｕｎｉｔ ｐｌａｎ ｌｅｖｅｌ，ｕｓｉｎｇ ｏｆ“ｄｕａｌ ｃｏｎｔｒｏｌ ｍｅｔｈｏｄ”ｃｏｎ— ｔｒｏｌ ｏｆ ｈｔｅ ｕｒｂａｎ ｐｌａｎｎｉｎｇ ａｎｄ ｌａｙｏｕｔ ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ；Ｉｎ ｔｈｅ ｐｌｏｔ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｌｅｖｅｌ ｃｏｎｔｒｏｌ ｐｌａｎ，ｄｅｓｉｇｎａｔｅｄ ｔｈｅ“ｓｉｘ ｌｉｎｅ”， ｍａｒｋｅｄ ｔｈｅ ｏｐｅｎｉｎｇ ｓｅｃｔｉｏｎ ａｎｄ ｔｈｅ ｍａｉｎ ｅｎｔｒａｎｃｅ ｐｒｏｈｉｂｉｔｉｏｎ，ａｎｄ ｌａｎｄ ｕｓｅ ｃｏｎｔｒｏｌ ｔａｒｇｅｔｓ ｔｏ ｄｅｔｅｒｍｉｎｅ ｔｈｅ ｎａｔｕｒｅ ａｎｄ ｉｎｔｅｎｓｉｔｙ ｏｆ ｌａｎｄ ｄｅｖｅｌｏｐｍｅｎｔ ｂｅ ｃｏｍｐａｔｉｂｌｅ ｗｉｔｈ ｆｌｅｘｉｂｌｅ ｃｏｎｔｒｏ１． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｇｅｎｅｒａｌ ｒｕｌｅ；ｃｏｎｔｒｏｌ ｕｎｉｔ ｐｌａｎ；ｐｌｏｔ ｄｅｔａｉｌｅｄ ｃｏｎｔｒｏｌ ｐｌａｎ；ｔｒｉｎｉｔｙ ｃｏｎｔｒｏｌ ｍｏｄｅ 在我国，控制性详细规划（以下简称“控规”）的编制发展过程中，由最初的注重形体设计发展到注重指 标控制，发展到目前强制性和引导性相结合的控规体系，历时２Ｏ多年，控规在城市规划与建设中发挥了重要 作用．随着建设方式与投资渠道的多元化及市场瞬息万变，以往编制的控规所面临的问题日益突出． 以往控规存在的问题 １．１ 技术层面 一是土地分类单一．控规土地分类按照国家标准过于单一简单化处理，在规划许可上模凌两可、在规划 管理上难以控制，不能满足实际需要；二是灵活性差．“一堆指标”控制“一个地块”；控制过死，灵活性差．相 当部分规划内容因不符合市场需求而被反复调整…；三是分析研究不足．大量土地批租的事实表明，以往控 收稿１３期：２０１１一ｔＯ一１２． 作者简介：孙延晖（１９７０～）。女，吉林省通化市人，高级工程师 ６８ 吉林建筑工程学院学报 第２９巷 规分析研究不足，不能有效控制城市土地开发，无法实现社会、经济、生态三大效益最佳结合．控规层面城市 设计手段薄弱，不能有效指导城市空间形态布局建设． １．２编制层面 控规的成果主要反映在指标体系上，目前的控制指标的制定妥协于市场选择的无序性和随意性，造成规 划管理混乱．控规的用地规模过大或过小，都影响规划的深度．用地过小，控规中只能就事论事，难以考虑空 间构成、城市景观等因素，用地过大，许多问题涉及面太多，又不能很好解决．控规的意图、内容只有通过合适 的表达方式才能被规划管理人员正确理解、充分理解，控制功能才能发挥最佳的作用． １．３ 法制层面 《中华人民共和国城乡规划法》中，把控规确定为核心制度．划拨土地、出让土地必须依据控规给规划条 件，同时规定复杂严格的控规修改程序，与以往控规高调整率相矛盾． ２ 创新思路 本文所提出的控规创新思路主要是以“非确定性”规划思想为指导，以追求最佳的城市规划与管理实效 为目标．创新的控规实行控制单元和地块详细控制两层控制．在控制单元层面运用“分区平衡方法”，对控制 单元进行总量控制，运用“二元控制方法”控制城市规划布局建设；在地块详细控制层面划定“六线”、标明禁 止开口路段与主要出人口、确定各项控制指标，并对用地性质兼容与土地开发强度进行弹性控制．引入“区 域分析法”从指导思想上和规划理念上保证控规准确的方向，并通过科学细致的分析研究控规内容，使各项 规划要素有切合实际的依据和科学定位，以便制定当地的控规通则，作为控制单元图则与地块详细控制图则 编制的主要技术依据．最终形成通则、控制单元图则和地块详细控制图则三位一体控制模式． ３三位一体控规模式 ３．１ 通贝Ｕ 通则兼顾功能分区的差异性，研究地方城市的特殊性，进而达到分区施控和管理精致化的目的．通则可 以满足公共公平、公开的要求．通则每年动态调整一次，实现公共动态维护．通过科学细致的分析研 究控规内容，使各项规划要素有切合实际的依据和科学定位，以便制定当地的控规通则，作为控制单元图则 与地块详细控制图则编制的主要技术依据． ３．１．１现状条件评价 控规现状条件评价以城市总体规划中划分的规划控制单元为控规现状条件分区评价的基本单元，主要 对场地条件、建筑质量、建设条件进行评价．根据场地条件、评价结果，确定评价基本单元内适宜建设用地、较 适宜建设用地、不适宜建设用地、禁止建设用地；根据建筑质量与建设条件评价结果，确定一类建筑、二类建 筑、三类建筑，确定规划在建用地面积，保留用地面积，拆除用地面积等． ３．１．２主要分析研究内容 运用“区域分析法”从指导思想上和规划理念上保证控规准确的方向，对本层次规划作深入分析，使各 项规划要素有切合实际的依据和科学定位．控规主要分析研究内容包括：重点地区的识别、城市形态（密度） 分区、最小开发地块（住宅）、划分控制单元及其他研究内容等．通过重点地区的识别，确定中心区、战略性 “新空间”等重点地区；城市形态分区的影响因素，主要有现状建设强度、地形、规划布局、视线通廊、基准地 价、机场净空等多种因素；住宅最小开发地块是通过对以往住宅开发情况分析，结合未来住宅最小开发地块 的变化趋势，分析论证确定住宅最小开发地块面积；控制单元划分考虑用地功能与结构的划分，以及对经济 区进行划分，结合各分区发展定位与空间结构内容，划分控制单元． ３．１．３ 通则成果 控规通则包括用地规划管理（细分为建设用地性质及兼容、建筑容量规划控制指标、建设用地规划控制 绿地）、建筑规划管理（细分为建筑问距、建筑退让、建筑高度、建筑环境与景观控制、停车设施配建）、市政工 第１期 孙延晖：控制性详细规划创新研究 ６９ 程管理（细分为城市道路、市政配套设施、管线综合、环卫设施）、重点区规划管理、建筑色彩与照明及建筑项 目核实等６大部分． ３．２控制单元图则 控制单元图则面向规划管理，重点是控制涉及公共利益的强制性内容；适用对象是中心城区全覆盖地 区；控规的全覆盖是管理单元图则控制的全覆盖． ３．２．１ 引入“分区平衡法”确定总体控制内容 城市的组织运作是以街坊为基本单元的，以往控规是以地块为基本单元的 ．在特定地区内，在用地主 导性质、建设总量确定的情况下，不必强行固定具体地块的建设性质与建设强度．引人“分区平衡法”对控制 单元的主导性质用地总量、辅助性质用地总量，以及相应建筑总量进行控制（即总体控制内容）．这样既能有 效的满足规划目标的实现，又能满足实际建设中的灵活性要求． ３．２．２运用“二元控制方法”控制城市规划布局建设 城市的控制要素覆盖面很广，而且不同城市、不同地段、不同的 开发形式所需要控制的要素也不尽相同，必须明确需要控制的要素． 不同要素在控制上要有层次性，运用“二元控制方法”控制城市规划 布局建设，实行规划强制性内容和引导性内容二元控制．控制单元图 则确定“刚性”控制的强制性内容，即主导的公益性设施．强制性 内容包括道路红线（主、次干路）、绿线和蓝线，以及公益性的交通设 施、市政基础设施和社区配套设施，必须严格落实，涉及规划强制性 内容调整的，必须经市级的规委会审批同意．控制单元图则确定的规 划方案示意、建设强度指引、城市设计指引、规划弹性指引等控制内 容均为引导性内容，以便提供较大的弹性．对有特殊功能和景观要求 的图则单元，通过禁止性质的规定保证其建设的唯一性．这样规划管 图１控制单元图则 理过程中就能做到有收有放，有松有紧；开发过程中既能保持良好的空间尺度，又能避免城市空间形态过于 单一． ３．２．３控制单元图则成果 控制单元图则成果内容主要包括：总体控制内容、规划强制性内 容、规划方案示意、建设强度指引、城市设计指引、规划弹性指引等六 项内容（见图１）． ３．３地块详细控制图则 地块详细图则面向项目开发，重点是适应市场开发的灵活性和 不确定性；适用对象是有较明确投资意向的近期重点开发地区（地 段）． ３．３．１地块详细控制图则成果 地块详细图则在规划控制单元刚性和弹性规定的基础上，结合 土地经济性评价和实施的具体要求，划定“六线”、标明禁止开口路 图２地块详细图则 段与主要出入口、确定各项控制指标、并对用地性质兼容与土地开发强度进行弹性控制（见图２）． ３．３．２土地使用性质兼容控制 地块详细图则规定的土地使用性质有其兼容性，使规划具有较强的应变性和可行性 】．因此，本文主张 建议针对每一块用地，详细规定其兼容条件，确实具有修改调整需求的必须按控规修改程序修改．改变整个 地块的功能目标，兼容用地的各部分控制比例范围为不超过原用地的４０％，能较好的保证地块整体目标的 实现（见表１）． ７０ 吉林建筑＿７－程学 院学报 第２９卷 表１土地使用性质兼容控制表 州地性质 主导性质 允许 兼缛最大 柏容 』ＩＤ￣＇ｌｑ－质 主导性质 允 ： 兼棒 大 十＿ｆ】 （大类） （巾类） 兼容用地 比例／％ 位投要求 （大类） （ｔ｝｜类） 兼容朋地 比例／％ 位髓要求 ｌｔ ｌ Ｍ １ Ｃ ２，Ｗ ｌ，Ｉｔ ３ ２０ 居住用地１） Ｒ ２ ４０ ｃ单｝ 议Ⅲ八 ２）￣ｔ、）ｃ １．Ｒ ３ ２０ 设｝“入 Ｉ！｝地 Ｍ ２ Ｉ ５ ｌ Ｊ也Ｍ Ｍ ３ ｗ １，Ｗ ３ ２０受豁 Ｈ’ Ｉｔ Ｃ Ｍ ４ Ｃ ２，Ｗ】。ｌｔ ３ ２０ Ｃ ｌ ￥ Ｍ ９ Ｗ１．Ｒ ３ ２０ ｃ ２ ｃ ｌ，Ｃ ３，Ｃ ４，Ｒ ２ ４０Ｃ关３ 境棚 Ｗ Ｉ Ｍ １ ３Ｏ 仪供内部使川 部仓储用地ｗ ｗ ２ ｝ ｃ。 ｃ ２，ｔｔ ｚ ４０臭 掣 境棚 Ｗ ３ ｝ 公共设施川地Ｃ Ｃ ４ Ｃ ２ ４０ 不侵占 做空间 对外交通用地＿ｒ Ｃ ５ 道路广场．ｆｆ＿＿ｊ地Ｓ Ｃ ６ ｌｔ ２ ３０ 仪供内部使／ｔ】 订『政没施门３地ｕ Ｃ ７ ％ 绿地Ｇ Ｃ ９ Ｒ ２ ３０ 仪供内部使用 特殊建设川地Ｄ ３．３．３ 土地开发强度弹性控制 为避免盲目提高开发强度，根据市场优化配置原则，可以采取基准容积率和浮动容积率来明确开发的弹 性区间． 基准容积率作为地块的基本控制标准，是保证开发建设有序进行的基本保证，作为土地出让的基本条 件Ｌ４ ．在用地的市场开发过程中，规划预定的开发强度经常得不到保证．其中主要是房地产开发项目，集中 体现在住宅、商业、办公和酒店的开发当中．有必要对这几类用地性质的开发强度做浮动容积率规定．浮动容 积率是指地块强度在基准容积率基础上允许适当浮动，浮动最高极限为最高设定值，任何情况下不得突破． 根据利益均衡化原则，建议增加容积率应按梯度地价收取土地高额使用费．建立以居住地块为例制定容积率 （见表２）． 表２容积率控制 ４ 结语 本文是总结了长期的设计实践经验，针对对解决以往控规存在的主要问题，总结了些创新方法，以求变 “终极蓝图”为“动态规划…‘过程规划”，满足《中华人民共和国城乡规划法》关于控规编制的新要求和未来 城市发展的新动向． 参考文 献 ［１］顾小平、沈德熙、腑历敬城ｌ 规划资料 ～控制讹详细规划［Ｍ］．北京＿Ｉ 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