维普资讯 http://www.cqvip.com 增建设用地的土地有偿使用费（即土地出 让金，性质为地租），３０％上缴中央财政， 关于我国不动产保有课税 相关问题的思考 ■ 韦瑞伦（广西财经学院 南宁 ５３００（）３） ７０％留给地方政府；而按照１９９４年分税 制改革确定的财政体制，国有土地保有课 税如城镇土地使用税、城市房地产税和房 产税等都属于地方收入，酝酿开征的物业 税也被普遍认为是地方收入。也就是说，地 租收入按３：７的比例在中央和地方之问进 行分配，而税收收入则全部属于地方 这 样，在分级财政体制下，对国有土地保有 课税将在中央与地方之间产生“分配效 ◆ 中图分类号：Ｆ３２１．１ ４ 文献标识码：Ａ 有土地征税，由于国家是土地所有者，那 内容摘要：我国酝酿开征的物业税是 么所有的税收负担将由国家承担，这就造 一种不动产保有税；对国有土地的保 成了国家自己对自己征税的局面，考虑到 有进行课税在我国具有合理性；开征 对土地保有课税要进行评估、征收、入库、 物业税有助于实现“正税、明租、少 费”；土地有偿使用制度改革后将在土 行政管理等一系列复杂的程序，会发生较 地保有环节收取土地年租金，应严格 大的征税成本，不仅费时费力，而且钱的 区分作为“租”的土地年租金和作为 总数还可能减少。 “税”的物业税，但为节约征收成本可 在我国，对国有土地的保有进行课税 将二者合并征收。 具有合理性，理由如下： 关键词：物业税不动产保有税土地 第～，我国现有国有土地出让机制不 年租金 规范，这使得对国有土地保有课税成为弥 补制度缺陷的重要途径。改革开放以后，我 不 动系 产保有税与物业税的关 国国有土地的使用开始逐步走上法制化、 有偿化和市场化的轨道，国家可以从土地 从本质上讲，物业税就是以不动产为 的使用权出让中取得地租收入（即土地出 征税对象的一种不动产税 但是，不动产 让金等收入）。但是，从总体上而言，我国 税分为不动产流转税、不动产保有税、不 国有土地出让机制是不够规范的，存在许 动产所得税等各个环节的纳税，物业税只 多漏洞，大量土地仍然以行政划拨和协议 是对不动产持有人在不动产保有阶段课征 出让等方式进行配置。这种“非市场”或 的税。我国现行税法规定的物业保有期问 “亚市场”的土地配置方式，导致国有土地 要缴纳的税种包括房产税、城镇土地使用 收益大量流失，同时滋生了腐败与恶性土 税、城市房地产税、土地增值税等。据国家 地投机等不良现象，为国家带来巨大损失。 相关部门介绍，物业税的设计方案是要将 在这种情况下，如果对国有土地保有课税， 以上几个税种和土地出让金合并，转化为 则可以在一定程度上挽回流失的国有土地 在房地产保有阶段统一收取的税费，税额 收益，成为弥补国有土地出让机制缺陷的 根据房地产评估价值确定，随房地产的升 有效手段。 值而提高。因此，我国酝酿开征的物业税 第二，在中国的分级财政体制下，国 就是一种不动产保有税。 有土地保有课税可以产生中央与地方政府 国有土地保有课税的合理性 之间的“分配效应”，使得国有土地保有课 税成为中央和地方之间的利益协调手段之 考证 。现有国有土地能取得地租和税收两种 根据西方对土地税税负归宿的研究结 收入，从性质上，它们都属于国家财政收 论，无论在租赁市场还是买卖市场，土地 入。但在分级财政体制下，地租收入和税 保有税的最终承担者均为土地所有者（即 收收入在政府间的分配比例不同。按照《土 土地的出租方或出售方）。因此，如果对国 地管理法》第五十五条第二款的规定，新 应”。若提高课税比例，则地方政府从国有 土地获得的收入将增加；反之，若降低课 税比例，则中央政府从国有土地获得的收 入将增加．．因为存在这样的“分配效应”， 国有土地保有课税成为协调中央和地方利 益分配关系的有效手段，可见，对国有土 地保有课税在我国是合理的。 租、税、费的辨析 “税”、“租”、“费”是三个严格区分的 概念。“税”是国家为向社会提供公共品， 凭借行政权力，按照法定标准，向居民和 经济组织强制地、无偿地征收而取得的财 政收入。不动产税是与不动产相关的税 收，ｌ：Ｌ￣ｎ不动产保有税就是在不动产保有 环节对不动产征收的税，而物业税是我国 定义的一种对以不动产为征税对象的财产 税，实质与不动产保有税相类似。“租”又 叫租金，一般是指让渡物品使用权而取得 的报酬。不动产租金是指让渡不动产使用 权而应取得的报酬，如果不动产是土地， 那么这种租被称为“地租”，指土地所有者 让渡土地使用权而取得的报酬；如果不动 产是房屋建筑物，那么这种租就是“房 租”，指房屋所有者让渡房屋使用权而获 得的报酬。 我国目前的土地出让金就属于地租， 它是国家作为土地所有者，将其土地所有 权在经济上实现的一种方式。“费”是政 府部门向公民提供特定服务、实施特定行 政管理或提供特定公共设施时按照规定的 标准收取的费用，它是对政府履行职能进 行补偿的一种重要形式。公共收费包括规 费（ｆｅｅ）和使用费（ｕｓｅ ｒ ｃｈａ ｒｇｅ）两部 分，其中规费是指公共部门为公民或企业 提供某种特定的公共服务或实施行政管理 所取得的手续费和工本费；使用费是指政 全国贸易经济类核心期刊 ６１ 维普资讯 http://www.cqvip.com 府对使用特定的公共实施或公共服务的消 费者按照规定的标准收取的费用。不动产 收费是指与不动产有关的相关公共收费， 相应地也可以划分为不动产规费和不动产 使用费。 目前我国不动产课税体系中税、租、费 三者界限不清的状况已相当严重，利益相 关者各方对于各自应当具有的权利、责任、 义务亦缺乏明确的认识。在我国新一轮的 房地产税制改革中，正确处理税、租、费 的三者关系的途径是切实做到“正税、明 租、少费”。所谓“正税”，是要在充分借 鉴国际经验和考虑我国国情的基础上，考 虑房地产交易的全过程，建立一个有利于 房地产市场健康发展的房地产税收体系， 使房地产税收既能达到一定的收入规模， 又能有效地发挥宏观调控作用，促进房地 产资源的合理利用。 具体来讲，要合理设计新税制，统一 内外税制，避免重复征税，改变流转环节 畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向“宽 税基、少税种、低税率”的国际通行方向 上靠拢。“明租”，就是要设立地租。地租 是国家土地所有权的经济实现，如果不对 土地使用者收取地租，就等于否定了国家 对土地的所有权。所以，地租必须明确。 地租的设立要与土地出让金收取方式的改 革同步进行，要将原来的土地批租制改为 土地年租制，由一次性收取几十年土地出 让金改为每年收取一次土地年租金（土地 使用费）。“少费”是指尽量少用费的形 式，严格区分各种费的类型，正确制定各 种费的标准，严禁以费代税和乱收费现 象。要对现行房地产相关收费“取消一批、 保留一批、转移一批、转为税收一批”。对 现行的政府基金、收费进行清理，取消不 合理、不合法的收费，按照受益原则，保 留一部分有偿服务、经营性收费和少量必 要的行政事业性收费，将属于地价的收费 归入地价中，把一部分具有税收性质的收 费转为税收。 土地有偿使用制度改革与物 业税改革 所谓“土地有偿使用制度改革”，是指 将土地批租制改为土地年租制，若物业税 被认为是要将“土地出让金”并入其内，那 么，取消现有土地批租制而代之以年土地 ６２商业时代（原名《商业经开研咒》）２ＯＯ８茸２５期 租制的土地使用制度改革将是开征物业税 的并行改革措施 、 （一）土地年租制取代土地批租制具 有必然性 我国现行的土地使用制度被称为“土 地批租制”，它是改革开放以来，我国大陆 借鉴香港等地的做法，在土地所有权属于 国家的前提下，规定用地者可以向政府购 买一定期限的土地使用权。根据土地的不 同用途，批租的期限一般从５０年至７０年 不等，其使用费（即土地出让金）需由使 用者一次性支付。一次性收取土地出让金 的土地批租制能给地方政府带来丰厚的财 源，我国城市之所以在近年内得到迅速发 展，土地批租制的确功不可没。但是，它 的背后却有许多弊端 有专家认为：从经 济上看，土地批租导致政府用寅吃卯粮的 超国民收入倾力搞基本建设，通过多收地 租挤占了利息ｍ２和ｍ４，抬高了企业的二 次成本，严重影响了企业的生存与发展 最 后使得一届政府在３到５年内花掉了５０年 到７０年的地租收入，使城市基本建设占用 的大量资金大大超过经济增长所应该提供 的资金 这正是我国近年未经济结构严重 失衡、银行贷款呆坏账增加、形成泡沫经 济的重要原因。另外，土地批租制还导致 房价畸高，使我国中等及偏低的收入阶层 “谈房色变”。 既然现有土地批租制给社会带来如此 多的问题，改革势在必行。目前提出的方 案为以土地年租制取代土地批租制。“土地 年租制”是指国家以土地所有者的身份，将 定年限的土地使用权出租给土地使用者， 并由土地使用者按期（一般为一年）向国 家缴纳租金的国有土地配置方式。土地年 租金可以与土地评估值挂钩，能体现土地 价值和相应使用费的变化。因此，土地年 租制更科学、更能符合市场经济的基本原 则，即价格（土地价格，即租金）随市场 供求变动而变动。 建立土地年租制至少将带来如下好 处：能够保护土地资源配置，促进资源优 化配置，增强土地的集约使用，防止土地 过度批用，抑制地方政府“寅吃卯粮”的 短视行为；有助于解决城乡两种土地制度 分割带来的许多难以解决的问题，有利于 从根本上抑制腐败，解决土地批租和竞标、 拍卖中出现的弊端，维护国家和广大老百 姓的利益；有利于同国际通用制度接轨，促 进住房制度改革；有利于平抑房价，缓解 购房压力，改善广大群众的住房条件，提 高人民生活水平。 （二）土地年租制与物业税改革 若取消现行土地批租制，建立土地年 租制。由于改革后的年租金将在土地保有 环节课征，因此有人提出将土地年租金并 入物业税统一征收 当前，学界对物业税 改革讨论最多的问题之一便是“土地出让 金是否可以并入物业税”。且不论对此问题 的观点如何，本文认为，首先这个问题的 提法就是欠妥当的 根据前面对“租、税、 费”的界定，土地出让金和物业税二者分 别为租与税，不应混淆。既然如此，将土 地出让金合并计入物业税的观点就值得进 步商榷。对此，有学者已经进行了探讨 （骆峰，２００４）。 实际上，若要考虑将一次性收取的土 地出让金并入物业税，； 首先牵涉到土地 年租制改革，只有进行了土地年租制改革， 将土地出让金变为土地年租金，其性质为 在土地保有环节征收的地租，才具有与同 样在土地保有环节征收的物业税相比的可 比性，才可能进一步考虑是否把二者合并 征收。因此，此问题应这样提出更妥当，即 “土地年租金是否可以并入物业税”。本文 认为，尽管土地年租金和物业税属于不同 性质的两个概念，但是二者均在不动产的 保有阶段征收，若将二者合并征收，会在 很大程度上节约征收成本。这样一来，不 仅可以发挥出土地年租制取代土地批租制 的若干好处，还可以规避土地年租制征收 成本大，可行性较差的弊端。因此，可将 土地年租金并入物业税一起征收，但建议 将其作为代收项在其中单独列之，明确规 定其计算方法等，这样可使纳税人在缴纳 的同时明确土地年租金的地租性质，不至 于混淆租与税两个概念。 １．夏杰长．推进我国房地产税制改革 的思路川．中国社会科学院院报，２０（）５（９） ２．骆峰对开征物业税的解析与思考 ＿ｌＩ．中国房地产，２（）１）４（１ １） ３．张阳，凌荣安．我国房地产税改革 探讨Ｉ＿１］．生产力研究，２００７（７） ４．冯源，古炳玮物业税设计问题研 究…经济纵横，２（）（）７（１ １）
