第１０期（总第１６２期） 翘 监督与管理■ 基准地价在土地估价中的作用 倪伟 （福州市国土资源局土地矿产交易中心，福建福州３５０００７） 摘要基准地价系数修正法作为我国土地估价的基本方法之一，在估价中被广泛应用，但由于很多地区的基准 基准地价；土地估价；作用 地价滞后，造成土地评估的价值偏离市场的价值。因此建议土地估价应由市场供需杠杆来调节。 关键词土地作为不可再生性资源，如何合理利用每一寸土地， 发挥其潜在价值，土地价值的评估就发挥很大的参考作用 了。本文主要讨论我国实行的土地估价的方法之一基准地价 系数修正法。 条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照 修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而 求取待估宗地在估价期日价格的方法。 ３基准地价在土地估价中的作用 根据《城镇土地估价规程》，土地估价的方法有：①收益 还原法；②市场比较法；③剩余法；④成本逼近法；⑤基准地价 系数修正法，该法又称大量估价法，是在应用基本估价方法 基础上的大范围分析评估，该类方法的关键在于建立评估标 准，多适用于管理需要而进行的性大量估价。此类 方法包括路线价估价法、标准宗地估价法、基准地价系数修 正法等。按照相关要求，土地地价评估，应至少采用两种评估 方法，包括１、２．３以及４或５。 １土地估价 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方 法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经 济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中 的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土 地预期收益和土地利用等因素对土地收益的影响，综合 评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的 价格的过程。 土地估价的最初目的是为土地等有关不动产税 的征收提供地价参考，为征收提供依据，保证税收的公平性。 目前更多用于为国有土地使用权出让，转让，租赁，收回，收 购储备，作价入股和清产核资等提供地价参考。 由于收益还原法、市场比较法、剩余法对土地交易市场 和房地产交易市场的成熟度有较高要求，不能计算出土地所 在位置和用途对土地价值的影响，因此在已经公布基准地价 的地区，评估实务中较多用的是基准地价系数修正法。原因 有二：简单，权威，然后对两种方法计算出来的结果进行简单 的平均或加权平均。 案例某地的工业用地的估价 （１）规划条件：建设用地面积２８２２ｍ ，土地用途为工业 （教育科研）用地；容积率４．８以下；建筑密度３４％以下；建筑 高度１００ｍ以下。 ２基准地价 基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是在城镇 规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域 的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期 的土地使用权价格，并由市、县以上公布的国有土 地使用权的平均价格。是土地在完成拆迁、平整等一级开发 后，确定的平均价格，但不是具体的收费标准，是制 （２）估价目的：为土地使用权出让提供价值参考；估价基 准日：２０１３年ｌ２月１２日；土地使用年限：按工业用地的法定 定地价，征收土地税赋的重要依据。土地使用权出让、转 让、出租、抵押等价格，是以基地价为基础，根据土地使用年 最高使用年限５０年计。 （３）评估过程：根据《城镇土地估价规程》，一般通行的地 限、地块大小、形状、容积率等因素，通过系统修正进行综合 评估而确定的。 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价 价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发 法）、成本逼近法、基准地价系数修订法等，估价方法的选择 应按照地价评估的技术规则，根据当地地产市场发育状况并 修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域 ・１０３・ ■监督与管理 翘 ．莲Ｉ前 ２０１４生 结合评估对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方 法。本次采用基准地价系数修正法和市场比较法。 ①基准地价系数修正法。根据《城镇土地估价规程》与当 地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计 算公式为： 基准地价修正系数法公式 Ｐ＝基准地价×Ｋ１×（１＋∑Ｋ）×Ｋ２×Ｆ 式中：Ｋ１一期日修正系数； ∑ｌ —影响地价区域因素及个别因素修正系数之和； Ｋ２一年期修正系数； Ｆ－一开发程度修正系数或容积率修正。 为此，Ｋ１取１．０５；工业用地５０年，Ｋ２取１；工业用地的 容积率不受限，Ｆ取１。 表１ 区域及个别因素修正系数表 修正系数合计 （１＋各因子修正系数和／１００） １．０８ 待估宗地所处的基准地价为３２万元／亩， 修正后单价＝３２×１．０５×１．０８＝３６．２９万元／亩 ②市场比较法。由于该宗地处于工业集中区，周边成交 的案例多，且相似度很高，经过取三个案例比较分析，待估宗 地的地价取为３８．８２万元／亩。 ③估价地块价值的求取。估价对象采用市场比较法及基 准地价系数修正法进行估价，两种方法的估价结果差距较 小，直接采用简单算术平均求取估价对象的最终估价结果： 估价对象的地价为（３６．２９＋３８．８２）＝３７．５５万元／亩。 由上可见，在工业用地的地价浮动不明显且基准地价健 全地区，使用基准地价系数修正法的可靠性、权威性还是很 高的。 ４基准地价对土地估价的影响 基准地价系数修正法是根据当地的基准地价作为基础 进行评估的，因此有较强的权威性。容易被交易方所接受，尤 其是在缺乏交易案例的中小城市，即使基准地价系数修正法 与其他方法的结果产生较大的差异时，以基准地价系数修正 法得出的结果在调整中也会被赋予较大的权数。 ・１０４・ 在实际中，基准地价三年一调，首先是利用土地定级的 修订成果划分均质地域，进行样点资料调查。一般做法是收 集前两年土地市场交易的数据，测算样点地价，容积率修正， 按照修正后的片区地价进行土地级别的确定与修正，经过一 年的编制，审核，审查，评审，验收等确定片区的基准地价，报 批准，向社会公布，这时候的基准地价已经是两年前的 数据了。因此，基准地价是对历史数据的总结与提炼，不具备 前瞻性。但在实际土地估价报告中，基准地价修正法被应用 的最为频繁。在批准并公布的数据基础上，进行一些调 整，即可得到土地价格。在经营性用地市场活跃时，土地市场 价格随行就市，一年内都有可能翻番，这时的基准地价就可 能偏离市场许多了。 以下是某地评估宗地（住宅用途）出让底价的估价实例。 （１）规划条件：根据规划管理部门确定规划要求，土地面 积４２６７０．３ｍ （６４亩），规划用途为居住用地，容积率为２．０～ ３．０，可建总建筑面积１２８０１０．９ｍ：，建筑密度为２５％以下，绿 地率３０％以上。该宗地处住宅五级地段。 （２）估价目的：为土地使用权拍卖出让提供价值参考，评 估基准日：２０１１年５月１０日。 （３）评估过程：根据《城镇土地估价规程》，一般通行的地 价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发 法）、成本逼近法、基准地价系数修订法等，估价方法的选择 应按照地价评估的技术规则，根据当地地产市场发育状况并 结合评估对象的具体特点及估价目的等选择适当的估价方 法。本次采用假设开发法和基准地价系数修正法。 （１）假设开发法 基本公式：地价＝楼价一建筑费一专业费一利息一税 费一利润 ①预计销售收入。根据规划管理局有关规划，根据 我们的调查，参照其他物业售价，确定评估宗地住宅均价为 １５０００元，ｍ ，假设建成即可售出。 ②确定建筑费用及专业费用。根据“定额”所规定的建筑 材料、机械、台班人工费用及施工管理费用，并参照当前市场 的“三材”及有关地材费用，并对有关参数进行调整，经综合 测算，预计其平均建筑成本为２８００元，ｍｚ，建筑专业费用包 括设计、勘测、会审、设计、更改等有关费用，确定为工程造价 的５％，则 建筑及专业费用＝２８００×ｆ１＋５％）＝２９４０元 ③利息的确定。根据类似工程的规模及施工进度，预计 在正常情况下，该工程建设周期为三年，资金为均匀投入，贷 款利率以１年期贷款利率６．ｏ６％上浮２０％计，为７．２７２％，则 第１０期（总第１６２期） 巍楚建．前 ９９１．５４４万元／亩作为评估结果。 监督与管理一 利息＝（地价＋建筑费＋专业费）×利率×计息期 ＝法计算结果比较接近于市场价格，为此取假设开发法的结果 ３×０．０７２７２×地价＋２９４０×１．５×０．０７２７２ ＝Ｏ．２１８１６×地价＋３２０．７０元。 因此，特别是在基准地价不健全的地区，基准地价公布 使用三年未及时更新产生新一轮的基准地价，只好将旧的继 续使用，为此还出台了相关的意见，比如对基准地价标准已超 过三年但尚不足六年，应在估价报告中解释使用基准地价系 数修正法的必要性及该基准地价体系的可用性，如必须且能 够使用的，应在估价报告中定量分析当地土地市场的趋势变 ④税费。税费主要指营业税、城市维护建设费、教育费附 加等有关税费，其合计为总售价的６．１５％，加上预缴土地增 值税，总税率为１０％，则 税费＝１５０００×１０％＝１５００元。 说明：税费一般有交易管理费０．３５％，营业税及附加 ５．５５％，社会事业发展基金０．２％，印花税０．０５％，加上预缴土地 ，合计１０％。 ⑤销售及管理费，取楼价１％， 销售及管理费＝１５０００×１％＝１５０元。 ⑥开发商利润。根据当前房地产开发的有关数据分析， 开发商目前的利润水平可维持在销售收入的每年９％左右， 该项目开发周期三年，则 化，并进行相应的期日修正；基准地价标准已超过六年的，须 附地方明确要求必须使用该方法的证明，须由省级以上 土地估价师协会组织专家论证，对使用该方法的必要性，可 行性以及对估价结果的可能影响等给出明确的结论和使用 建议，同时估价报告中应进行相应的期日修正，地方的 证明文件或省级行业协会组织的专家论证应作为报告附件。 特别在最近十年，土地市场日新月异地繁荣和房地产行业非 常规飞跃，带动土地价格飙升，若采用未及时更新的基准地 开发商利润＝１５０００×２７％－－４０５０元。 ⑦地价测算。楼面地价＝楼价单价一建筑费一专业费一 价，这评估结果的误差可想而知。 为此，在基准地价不完善地区，基准地价系数修正法不 利息一销售及管理费一税费一开发商利润 ＝１５０００—２９４０—０．２１８１６×地价一３２０．７—１５００—１５０－－４０５０ 宜作为土地估价的计算方法之一，但可以作为验算方法。例 如，用成本逼近法计算出的地价，或因为土地取得成本较低， 楼面地价单价＝４９５７．７２元， 容积率３．０， 单价＝４９５７．７２×３．０×６６６．６７＝９９１．５４４万元／亩。 （２）基准地价系数修正法 待估宗地所处的基准地价为１７０万元，亩。 Ｐ－基准地价×Ｋ１×（１＋∑Ｋ）×Ｋ２×Ｆ 其中ＫＩ＝Ｉ．０５，Ｋ２＝Ｉ，Ｆ＝Ｉ．５ 表２ 商业、住宅用地地价修正系数表 导致计算出来的土地价格偏低，甚至低于基准地价，偏离了 正常的土地市场，这时候用基准地价来修正平衡为宜 基于以上种种，部门应专人时时跟踪土地市场价格的变 化，及时采集数据，在修编基准地价时务必准时，做到及时更 新，最好每年一调整，最长三年一更新，对于土地价格异动 时，及时公布调整指数。 ５结语 国际上通行的土地估价方法就四种： ①收益还原法；②市场比较法；③剩余法； ④成本逼近法。基准地价修正法是我国特 有的一种土地估价方法，具有很强的 性。除了划拨供地或协议供地可用基准地 价系数修正法外，其余的土地出让都要推 向市场，在市场经济由供需这个杠杆来平 （３骷价结果 二种方法计算结果悬殊较大，比评估宗地级别低的相同 用途的地块拍卖、挂牌成交价都远高于评估宗地的基准地 价，现行的评估地块所处的基准地价实际偏低。根据上述两 参考文献 ［１】ＧＢ／Ｔ１ ８５０８—２００１城镇土地估价规程 衡，因此土地估价也要以市场供需杠杆来调节。 种计算的结果，若采取平均值，基准地价系数修正法取得的 评估结果需要赋予很大的权值，为此根据实际情况，假设开发 ［２］中国土地估价师协会．关于土地估价报告评审中典型问题 的处理意见 ・１０５・
