浅谈房地产估价中的成本法估价

浅 谈 房 地 产 估 价 中 的 成 本 法 估 价

院系：专业：姓名：学号：土木工程学院

工程造价1133班王婷

202121301104

房地产估价中的成本法估价

作者：王婷

摘要：在房地产估价实践中，成本法估价的结果往往会受到偏高或偏低的猜疑，

使其难于被人们接受，但是，有时我们又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价，在某种情况下成本法又有可能成为估价所能采用的唯一方法。但是，在运用成本法估价时又有一定的使用原则和范围。

英汉对照

Appraisal cost method in real estate appraisal

Author: Wang Ting

In the real estate appraisal practice, the method, the results tend to estimate suspicion by high or low, making it difficult to accept by people, but sometimes we have to cost method is used to the lack of valuation based on the real estate market and special property, in some cases the cost valuation method and has the potential to be can use the only way. However, when using the cost method of valuation and has certain using principles and scope.

关键词： 房地产 成本法估价

1 成本法的概念

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新建造待估房地产所需耗费的各项必修费用以及正常的利润、税金为依据来确定待估房地产价格的一种估价方法。

通常意义上的成本是指在生产销售过程中所花费的代价，也包括各种物力、人力消耗所支付的资金和利息；而估价中所说的成本除了包括通常意义上的成本外，还包括为此所付出的代价应获取的报酬即利润，因此成本法估价不是求取估价对象的成本，而是通过对其价格形成过程中各种话费和利

润的分析测算来求去估价对象的价格，或者说成本法是通过模拟估价对象的生产过程来求取其价格或价值的方法。总的来说，其实质就是以房地产的重新开发建设成本为导向

来求取估价对象的价值。

2 成本法估价的原由 2.1 估价基础

从价值的角度来说，经济学家是通过产品的生产成本对其价值贡献的作用入手来探讨价值理论问题。生产费用价值理论认为，费用是价值的主体，价值是由费用与利税之和所构成。因此说，商品的价格是依据其生产所花费的必要费用而决定的。而房地产的价格或价值也是与其开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价时，我们可通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断房地产的

价格。

2.2 估价的理论依据

成本法的理论是建立在生产成本与产品之间有着直接、密切的关系这一基础之上的。其理论依据从买房角度看是替代原理；即买方愿意支付的价格不能高于其所预计的自行开发或重新建造该房地产所花费的代价；从买方的角度看是生产费用价值论，即卖方愿意接受的价格不等低于其为开发或建造该房地产已花费的代价。成本法就是按原有的建筑设计要求和建筑配套设施的要求，按新工艺、新的原材料、新施工方案和当前所要耗费的土地使用权的费用、正常的税金和利润评估房地产的价值。 3

房地产价格的构成

在运用成本法估价时，必须先搞清楚房地产价格的构成内容，这是成本法应

用的基础，房地产价格构成极其的复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成有所不同，总的来讲，房地产价格构成项目大致包括如下几项：（1） 土地取得成本；（2）开发成本；（3）管理费用；（4） 投资利息；（5） 销售费用；（6） 销售税费；（7）开发利润。“房地产的价格从开发建设的角度来看是有成本和利润构成的，但从估价的角度来看，建造房地产的个别成本和利润并不一定决定其价值或价格。”因此，成本法求取的房地产价格构成内容应该是客观合理的。

4 成本法估价的使用条件、范围及应遵循的原则 4.1 使用条件

《房地产估价规范》5.1.7款指出：“再无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”此条款并不意味着成本法适用范围受到限制，实际上成本法在评估实践中是有着很广泛的适用性。

4.2 适用范围

只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。尤其特别适用于那些交易可能性较小或既无收益又很少发生交易的房地产估价。当运用其他估价方法估价时，成本法也可以作为验证估价结果的一种手段。然而，在应用成本法时也有一些注意事项：（1）在房地产估价时，市场法无法运用时才采用成本法；（2）必须区分实际成本和客观成本，并结合供求关系，最终确定房地产价格；（3）运用成本法评估房地产价值时，放点产价格并非取决于耗费的成本，更多的是取决于房地产的效用。

4.3遵循的原则 4.3.1 替代原则。

替代原则是成本法估价的基础，遵循替代原则要求与类似房地产进行比较确定估价对象

4.3.2 最高最佳使用原则。

最高最佳使用体现在：估价土地价格或价值时假设其为空地并能开发之

最高最佳使用状态。因此，在用成本法对房地产进行估价时，应从合法性,技术可能性,经济可能性和产出最大化入手结合估价目的来分析判断房地产的最高最佳使用状；应注意建筑物是否与土地处于均衡状态，建筑物中各组成部分的不匹配，都有可能造成房地产的减值。

4.3.3供求原则。

房地产的价格或价值会随着供给和需求的变动而变动，在用成本法估价

时，也要进行房地产的市场供求分析。从某个角度来看，成本的投入只有当其会增加房地产的效用时，才可能形成房地产的价值，而且所产生的效用还必须被市场认可，其形成的价值才会得到实现。成本法估价考虑折旧时对经济折旧的分析正是基于供求对效用的认可度来分析的。因此供求原则在成本法中运用时，应通过市场供求状况来分析成本对房地产效用的贡献及实现程度，以确定成本投入所产生利润大小和由此产生的经济折旧的大小，从而调增或调减成本法估价的结果。

4.3.4 估价时点原则。

估价时我们应根据估价时点的市场数据、估价时点时有效的法律法规对税和费的规定、估价时点时的利率水平来确定各成本内容及其取值。

5 结语

随着社会经济的不断发展，在进行房地产估价时，不仅要熟练掌握成本法

估价，还要学会综合其他估价方法，理论与实际相结合，是评估值与市场价值相符合。

参考文献

《房地产估价理论与方法》2021年4月第一版 《房地产估价规范》GB/T-50291―1999

“the Appraisal of Real Estate” 11th Edition 中文简体版，地质出版社，2001,11

感谢您的阅读，祝您生活愉快。