物业服务评估报告模板

来源：意榕旅游网

XXX项目物业服务费用

评估报告（评）2019

XXXXXXXXXX 二零一九年x月x日

评估报告声明 ............................................. 1 评估报告摘要 ............................................. 2

评估报告正文

一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者 ................. 4 二、评估目的 ............................................. 5 三、评估对象和范围 ....................................... 5 四、评估原则 ............................................. 6 五、评估依据 ............................................. 6 六、评估基准日和有效期 ................................... 8 七、评估方法 ............................................. 8 八、评估工作实施过程 ..................................... 9 九、评估结论 ............................................. 9 十、评估限定条件 ....................................... ..9 十一、评估作业日期 .................................... ..10 十二、评估报告日期 .................................... ..10 十三、评估人员名单及职责分工 .......................... ..10 十四、评估机构及评估专家签章 .......................... ..11 评估报告附件 .......................................... ..12 附件一物业服务费用测算技术报告及项目基本情况【含物业项目基本情况、物业服务费用支出明细、物业费分项测算（人工成本、管理成本）等】

附件二评估项目确定的物业服务标准附件三关于xxxxxx项目核准的批复附件四关于xxxxxx项目规划意见及复函附件五建设工程规划许可证附件六建筑工程施工许可证附件七建设用地规划许可证附件附件八带技术指标平面图附件九建筑物名称核准证附件十国有土地使用证

附件十一委托方营业执照附件十二委托方资质证书附件十三评估机构营业执照附件十四评估机构资质证书

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评估报告声明

一、本公司在执行本物业服务费用评估业务中，遵循了相关法律法规和评估准则，恪守、客观和公正的原则，根据本公司在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。

二、评估对象涉及的资料由委托方提供并经其签章确认，所提供资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

三、本公司与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系，与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。

四、本公司出具的评估报告，没有以预先设定的标准作为评估结论。

五、本公司依照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

六、本公司出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。七、本公司出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告中载明的评估目的，仅在评估结论使用有限期限内使用，因使用不当造成的后果与本公司无关。

xxxxxx物业费用评估报告摘要

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（评）【2019】第xxxx号

重要提示

以下内容摘自评估报告，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文

我司接受xxxxxxx有限公司委托，根据《物业管理条例》（中华人民共和国令第504号）、《北京市物业管理办法》（北京市令第219号）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）和《住宅物业服务标准》（DB11/T751—2010）等法律、法规和技术标准的规定，依照评估程序，、客观、公正地对xxxxxx项目的（前期）物业服务费用标准进行了评估。本项目物业服务等级标准参照住宅物业服务等级标准（xxx标准）。本次评估所采用的评估方法为：以运营成本法为主导、市场比较法为参考。在评估过程中，北京XXXXXX有限公司评估人员对评估项目按照物业服务评估规范要求，履行了必要的评估程序，具体包括：对委托方提供的评估资料及其来源进行了必要的查验，并收集了相关的项目评估资料复印件；对项目实施了实地查勘与核对。同时，根据评估项目的特点，进行了必要的市场调查与征询等等。

在实施了上述评估程序后，xxxxx项目在评估基准日xxxx年x月x日的物业服务费用市场总价为：￥xxxxxx元/年；其物业服务费用测算单价见下表：

物业服务费用评估结果汇总表

评估基准日：2019年x月x日单位：元

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收费面积序号项目类型（㎡）全年费用单价（元/年） ( 元/㎡·月) 1 住宅 2 地下仓储

评估结果的成立依赖于各种假设和前提条件，请评估报告使用者认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明对评估结论的影响。

评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，评估报告的有效使用期限为两年，即自评估基准日为2019年x月x日起，至2021年x月x日止，评估报告使用者应当根据评估基准日后的项目状况和市场变化情况合理确定评估报告使用期限。

评估专家签章：姓名工作单位职称签章

xxxxxxxx小区

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前期物业服务费用

评估报告（评）2019

我司接受北京XXXXX有限公司委托，根据《物业管理条例》（中华人民共和国令第504号）、《北京市物业管理办法》（北京市令第219号）、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》（京建发〔2010〕383号）、《北京市物业服务费用评估规范（试行）》（京建发〔2010〕391号）和《住宅物业服务标准》（DB11/T751—2010）等法律法规和技术标准的规定，依照评估程序，、客观、公正地对项目的（前期）物业服务费用标准进行了评估。一、委托方、评估机构及其他评估报告使用者（一）委托方

委托方：XXXXX 法定代表人：XXX 联系电话：XXX 注册地址：XXXX （二）评估机构

评估机构： XXXX 法定代表人：XXX 联系电话：XXX

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注册地址：XXX （三）其他评估报告使用者

其他评估报告使用者应为业务约定书约定的使用者和国家法律、法规规定的国家有关部门、有关监管机构。

二、评估目的：根据委托方承诺的物业服务等级要求及项目设备设施及建筑情况等，xxxxxxxxx服务项目物业费进行公开、公平、公正的评估，保障业主和物业管理企业的合法权益，规范物业服务收费行为。三、评估对象和范围

评估对象：XXX 评估范围：XXX 基本情况如下：地名核准名称：XXX 类型：住宅

本项目位于北XXX。四至范围：东至xxxxx

西至xxxxxx，南至xxxxxxx，北至xxxxxx。本项目规划设计的物业类型为：住宅

项目总用地面积301平方米，地上建筑规模67960㎡，地下建筑面积（含楼座下面积）：41059.67㎡，总收费面积：74214.52㎡（商品住宅57317.㎡，自持住宅10114.88㎡，地下仓储用房6782㎡）。四、评估原则

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（一）委托方确定评估项目物业服务标准原则

物业服务费用评估以委托方选择确定的评估项目物业服务事项和标准为前提。（二）合法原则

委托方在选择确定评估项目的物业服务事项和标准时，评估人员在进行评估时，都应以符合相关法律、法规的规定为前提。（三）评估时点原则

评估结果应当是评估项目在确定的评估时点测算的物业服务费用客观合理价格。五、评估依据

（一）主要法律文件

1、《中华人民共和国价格法》中华人民共和国令[1997]第92号；

2、《物业管理条例》令[2003]379号；《关于修改〈物业管理条例〉的决定》令[2007]第504号；

3、《北京市物业服务收费管理办法（试行）》京发改[2005]2662号；4、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市物业项目承接查验评估规范（试行）>、<北京市物业服务费用评估规范（试行）>、<北京市物业服务质量评估规范（试行）>的通知》京建发〔2010〕391号；

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5、《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市物业服务第三方评估监理管理办法>的通知》京建发〔2010〕383号；

6、参考北京市物业管理行业协会发布的普通商品住宅物业服务成本项目。

（二）委托方提供的有关材料

1、项目立项批复、建设工程规划意见书、相关竣工验收及备案文件资料；

2、项目物业管理区域划分说明；

3、项目物业共用部位、共用设施设备清单； 4、项目物业服务项目和等级标准； 5、评估需要提供的材料。

（三）评估人员及评估机构收集的有关材料

1、现场踏勘资料；

六、评估基准日和有效期

本次价格评估的基准日: 2019 年 x月 x日。

本评估报告有效期为贰年，即 2019年x月x日至 2021年 x月x日。七、评估方法

运用运营成本法为主导、市场比较法为参考，对评估项目的物业服务费用进行评估。

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参考当期公布的物业服务成本价格，分项评估物业服务成本的构成单项，物业服务成本包括以下内容：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、其他费用。

汇总物业服务成本的构成单项评估数据，根据物业服务行业合理利润计算出评估项目的物业服务费用评估结果。

八、评估工作实施过程

序号时间工作内容接受评估委托，签订评估委托协议， 1 2 3 4 5 6

明确评估事项拟定评估作业方案搜集整理同类项目资料实地查勘评估项目评估人员进行评估，撰写评估结果专家组确认评估结果 011#地块

7 评估资料归档九、评估结论

项目收费面积为74214.52平方米，本项目物业服务等级标准参照住宅物业服务等级标准四级标准。物业服务费用测算评估标的市场总价为：4,346,142.05元/年，其物业服务费用测算评估标的市场价格为：序号 1 2 项目类型住宅地下仓储收费面积（㎡）全年费用（元/年）单价 ( 元/㎡·月) 十、评估限定条件

评估报告的分析和结论是在恪守、客观、公正原则基础上形成的，仅在本评估报告设定的评估假设和限定条件下成立。

1、根据委托方提供用于支持评估目的相关资料进行分析及结论，委托方对所提供的评估对象资料的真实性、合法性、完整性和有效性承担责任。

2、评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，以继续使用为假设前提，没有考虑国家宏观经济发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力

对评估价格的影响。

3、评估结论是评估人员对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准。

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4、国家及地方现行法律、法规、财政、行业的经济环境、经济条件、市场情况不会有重大变化。

5、无其他不可抗拒因素造成的重大不利影响。十一、评估作业日期

2019年x月x日 — 2019年x月 x 日十二、评估报告日期 2019年x月x日十三、评估人员名单及职责分工 1、评估专家名单及职责分工

组长：综合部分测算： 2、评估机构人员名单及职责分工

姓名身份证号工作职责

十四、评估机构及评估专家签章评估专家签章：姓名工作单位职称签章

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XXXX

二零一九年x月x日

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XXX

全年费用序号服务内容（元/年） 1 2 3 4 5 6 7 8 小计 10 备注物业管理服务年费用合计（元）物业费计费总建筑面积（㎡）物业管理服务费用折合月平米标准物业类型住宅仓储单价单项物业费收费面积 (元/㎡·月) 说明：本测算收费面积以最终测绘面积为准。特此说明

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附表1、员工工资明细表

部门岗位项目经理办公室文员兼库管客服经理客服工程经理秩序经理总计 1 1 5 1 1 10 配置人数 1 基本月工资基本月合计全年工资总额保险及各项经费（43.3%）年人工成本总计社会保险31.3%（医疗10%、养老19%、工伤0.5%、失业1%、生育0.8%）、住房公积金12%。

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附表2、工程人员工资明细表

部门办公室岗位维修工配置人数 8 8 基本月工资基本月合计全年工资总额保险及各项经费（43.3%）年人工成本总计总计社会保险31.3%（医疗10%、养老19%、工伤0.5%、失业1%、生育0.8%）、住房公积金12%。

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附表2.1、物业共用部位、共用设施设备维修费用

计算过程项目分项月份台数生活水泵给排水中水泵消防系统泵污水泵电梯维保费电梯系统电梯检测费安防系统维保费消防系统维护费强电系统供配电系统弱电系统公共设施日常维修费综合维修材料费项目化粪池清淘费避雷检测费水质化验合计元/个/次个数次数每月费用元/台.月合计备注

15 0026地块

2.2、物业共用部位、共用设施设备运行费用

数量公共照明电梯消防泵喷淋泵稳压泵电子监控系统生活水泵中水泵污水泵机房空调电费功率 (kw) 合计功率 (kw) 合计运行时间运行系数电费标准（元/度）全年用电（度）年费用（元/年）项目 16

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附表3.1、环境人员工资明细表

部门岗位保洁人数 12 12 月工资月合计全年工资总额年人工成本总计总计

附表3.2 物业管理区域清洁卫生费用

项目物料消耗垃圾清运环境消杀月费用合计

月份合计备注附表4.绿化费用

项目费用标准合计备注绿化面积绿化单价合计费用包含： 1、人员工资； 2、物料消耗； 3、机具折旧； 4、绿化垃圾清运。合计

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附表5.1、秩序维护人员工资明细表

部门岗位值机员秩序维护人数 8 6 14 月工资月合计全年工资总额年人工成本总计总计附表5.2 物业管理区域秩序维护费用

项目对讲机占频费灭火器充装费消防培训费消防、安全演习及宣传费合计每月/年费用月份/数量

小计附表7 固定资产折旧

项目固定资产折旧计算过程 0.2元年建筑平方米合计费用备注附表8 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用

项目保险保险种类公共责任险合计年保险额备注 18

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附表9税金、酬金

项目税金利润合计计算过程费用备注项目的简要说明

一、项目描述: 我司所开发的XXXXX011#地块

和玺苑小区项目位于XXXXX，R2二类居住用地，建设规模：总建设用地面积301㎡，地上建筑规模67960㎡，地下建筑面积（含楼座下面积）：41059.67㎡，总收费面积：74214.52㎡（商品住宅57317.㎡，自持住宅10114.88㎡，地下仓储用房6782㎡）。

二、本项目预计2018年9月开工建设，共分二期开发建设。第一期工程计划于2020年12月竣工并交付使用，整个建设项目计划2021年2月全部竣工并交付使用。

勘察单位：XXX；设计单位：XXXX；施工单位：XXXX；监理单位：XXXX。（施工证上标明）

三、地理位置: 本项目位于XXXX。四至范围：XXXX。

四、本项目规划设计的物业类型为：住宅五、物业管理用房的配置情况。

物业管理用房：物业管理用房建筑面积为150平方米，位于11号楼及7号楼1负一层。

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六、规划基础数据（附表格）

名称规划用地面积指标备注总建筑面积建筑密度综合容积率绿地率建筑物建筑层数建筑高度机动车停车位非机动车停车位地下车库出入口 20

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小区出入口附件三、项目分系统设施设备配置状况说明（一）给水、排水、排污设施设备配置状况

给水：市政管网供水，高区采用无负压加压供水方式加压供水。中水：市政中水管网供水，高区采用水箱+变频泵方式加压供水。污水：污废水经地块内化粪池(共2个)后接入市政污水管网。雨水：雨水经地块内雨水管网收集后经雨水调蓄池（共2个）调蓄后接入市政雨水管网。

（二）供配电系统设施设备配置状况

本地块地下车库内设置低基变电室2座，给小区居民及地下车库供电；每个变电室内设2台800kVA变压器。（三）供暖系统设施设备配置状况

小区自建锅炉房集中供暖，住宅及商业配套均采用散热器采暖系统。

（四）电梯系统设施设备配置状况

楼号 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 7#楼 8#楼 9#楼 10#楼设备名称电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯电梯技术参数数量（台）停站数地上/地下产地 21

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（五）安保系统设施设备配置状况

安防控制室设置在地下一层，与消防合用控制室。（六）消防系统设施设备配置状况

室内设有室内消火栓系统、自动喷淋系统；室外设置室外消火栓。消防控制室设在8#楼地下一层，安保控制室合用。（七）公共区域照明配置状况

楼内公共区域按10W/㎡设计照明，地库按10W/㎡设计照明。园区内景观预留用电量为30kW。（八）其它小区智能化设备的配置

有线电视机房设置在1#楼地下一层；语音及数据机房设置在1#楼地下一层；

视频监控及停车场管理系统机房设置在8#楼地下一层与消防控制室合用

(九) 本项目公建配套设施及说明设施设备清单一、电梯系统

楼号设备名称电梯电梯电梯电梯电梯电梯技术参数

数量（台）

停站数地上/地下 1#楼 2#楼 3#楼 4#楼 5#楼 6#楼 22

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7#楼 8#楼 9#楼 10#楼

电梯电梯电梯电梯

二、消防系统

序号 1 2 3 4 5 6 7 设备名称技术参数数量单位 23

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三、安保系统

序号 1 2 3 4 设备名称

技术参数

数量

单位

产地四、门禁系统

序号 1 2 3 4 5 6 设备名称单门门禁控制器门禁控制箱(含电源) 读卡器开门按钮电磁锁停车场系统

技术参数

数量

单位

产地

五、通风系统

序号 1 2

技术参数

数量单位产地设备名称送风机 24

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3 六、给排水系统

序号 1 2 3 4 5 设备名称

技术参数数量单位

产地

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参照住宅物业服务等级标准四级标准基本要求 1、客户服务场所

1.1、设置客户服务中心，配置办公家具、电话、传真机、复印机、电脑、打印机、网络等办公设备。

1.2、公示物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人及主要服务人员照片，物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等相关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

1.3、客户服务中心工作时间，工作日及节假日不少于8小时，其他时间设置值班人员。

1.4、设置并公示24小时服务电话。 2、人员

2.1、从业人员按照相关规定取得职业资格证书。 2.2、服务人员分岗位统一着装，佩戴标志。

2.3、配备物业服务项目负责人，房屋建筑安全管理员。

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2.4、项目负责人具有3 年以上物业服务企业同等岗位工作经历，为本市项目负责人信用信息档案登记在册人员。 3、制度

3.1建立共用部位及共用设施设备维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等管理制度。

3.2、建立突发公共事件的应急预案。 3.3建立培训体系，定期组织培训、考核。 3.4、建立物业服务工作记录 4、档案

4.1、建立物业管理档案。

4.2、配备专职档案管理人员，有档案资料室。

4.3、应用物业服务软件管理基本信息、基础资料、维修养护资料、收费资料等。 5、标志

设置安全警示、作业施工警示、温馨提示等物业服务标志。 6、客户服务

6.1、每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、收支情况、本年度收支预算。

6.2、涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，履行告知义务。

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6.3、对违反治安、规划、环保等方面法律、法规规定的行为，应劝阻并报告相关行政主管部门。

6.4、水、电急修20 分钟内、其他报修30 分钟内到达现场，专项服务企业负责的设施设备应在30 分钟内告知。报修回访率应不由少于30%。

6.5、业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2 个工作日内回复。投诉回访率100%。

6.6、每年至少公开征集1 次物业服务意见，问卷率80%以上，公示整改情况。

6.7、每月组织1 次项目服务质量检查，重要节假日前组织安全检查。

6.8、每年组织业主参观共用设施设备机房。 6.9、每年至少组织2 次社区文化活动。 6.10、重要节日进行美化装饰。

6.11、设置公共信息栏；配合相关部门进行公益性宣传。 6.12、按规定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。 6.13、有条件的提供室内清洁、洗衣、做饭、洗车、财物保管、票务代理等特约服务。 7、专项服务委托管理

7.1、签订专项服务委托合同，明确各方权利义务。

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7.2、专项服务企业应符合相关行政主管部门的资质要求；操作人员应持有相应的职业资格证书。

7.3、专项服务企业人员统一着装，佩戴标志。 7.4、对专项服务进行监督及评价。共用部位及共用设施设备运行、维修养护 1、综合管理

1.1、建立房屋及共用设施设备的基础档案。 1.2、运行、检查、维修养护记录应每月归档。 1.3、组织实施房屋使用安全情况评估检查。

1.4、共用部位检查中发现的问题，应按照责任范围编制修缮计划，并按计划组织修缮；共用设施设备运行中出现的故障及检查中发现的问题，应即时组织修复。

1.5、每年第四季度制定下一年度维修养护计划。 1.6、特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检测。 1.7、雷电、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后进行检查并 1.8、设备机房

1）每月清洁1次，室内无杂物。 2）设置挡鼠板、鼠药盒或粘鼠板。

3）在明显易取位置配备消防器材，每月检查1 次消防器材，确保完好有效。

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4）设施设备标志、标牌齐全。

5）在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 6) 交记录、工作日志等齐全、完整。 2、共用部位

2.1、房屋结构

每季度检查1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

2.2、建筑部件

1）每季度检查1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每2 周巡查1 次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每2 月检查1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。

4）每年上汛前和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 2.3、附属构筑物

1）每2周巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。

2）每2 月检查1 次雨、污水管井等。 3）每2 周巡查1 次大门、围墙、围栏等。

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4）每2 周巡查1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5）每年检测1 次防雷装置。 3、空调系统

3.1、运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备进行系统性检查。

3.2、运行期间每日巡视1 次空调系统，保证室内温度符合相关规定。

3.3、制定节能措施，每月对能源消耗进行统计、分析。 3.4、每年检查1 次管道、阀门并除锈。

3.5、每年检验1 次压力容器、仪表及冷却塔噪声。

3.6、每年清洗消毒1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒2 次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1 次风管。

3.7、每年对空调系统进行1 次整体性维修养护。 4、二次供水设施

4.1、按照卫生防疫部门的要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。

4.2、每日巡视2 次水箱间、水泵房，检查设备运行状况。 4.3、每2 月切换1 次备用水泵。

4.4、每季度检查1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1 次水泵。

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4.5、每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。

4.6、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。 5、排水系统

5.1、排水设施

每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。

5.2、污水泵

汛期每日巡视2 次，平时每周巡视1 次，检查设备运行状态；每周进行1 次手动启动测试；每季度养护1 次。

5.3、化粪池

每半年检查1 次化粪池；组织安排清掏。 6、照明和电气设备

6.1、楼内照明

每日巡视1 次，一般故障12小时内修复；其他复杂故障3日内修复。

6.2、楼外照明

每周巡视3 次；一般故障1 日内修复；其他复杂故障5日内修复；每2 周调整1 次时间控制器。

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6.3、应急照明

每日巡视1 次，发现故障，即时修复。

6.4、低压柜每日巡视2 次设备运行状况；每半年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每年检查1 次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。

6.5、低压配电箱和低压线路

每月巡视2 次设备运行状况；每年养护1 次，养护内容包括紧固、检测、清扫；每半年切换1 次双路互投开关。

6.6、控制柜

每周巡视1 次设备运行状况；每年养护2 次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫；每半年校正1 次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1 次远控装置。

6.7、发电机

每月试运行1 次，保证运行正常；每年1 次带负荷运行；每年活化2 次蓄电池；每日巡视1 次充电机和蓄电池。

6.8、检测

每3 年检验1 次内部核算电能表。

6.9、配电室、楼层配电间

防小动物措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标志清晰、准确。 7、安全防范系统

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7.1、报警控制管理主机

每日巡查1 次，检查设备运行状态；每周表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

7.2、对讲门口机

每2周检查1 次按键、显示屏等；每2 周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。

7.3、网络控制箱

每季度检查1 次外观、接线；每季度表面清洁1 次；每半年内部除尘1 次。

7.4、红外对射探测器

每2月检查1 次接线、探测范围、防水状况等；每2月面清洁1 次；每半年内部除尘1次。

7.5、图像采集设备

每周检查2次监视画面、录像功能；每2周表面清洁1次；每半年内部除尘1 次。

7.6、摄像机

每季度检查1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等，进行相应的调试；每季度镜头表面清洁1 次；每年防护罩内部除尘1 次。

7.7、解码器

每季度检查1 次防雨罩、接线等，进行相应的调试；每季度表面清洁1 次；每年内部除尘1 次。

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7.8、云台

每季度检查1 次运转、接线，进行清晰度调校；每季度表面清洁1 次；每年转动部位上润滑油1 次。

7.9、巡更点

每2周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次；每日存储巡更记录。

7.10、读卡器

每2周检查1 次外观；每2 周表面清洁1 次，查看防水状况。 7.11、电磁锁门锁

每月检查1次吸力、外观、接线。 7.12、出门按钮

每月检查1 次开锁功能、接线 8.电梯

8.1、电梯在投入使用前或者投入使用后30 日内，应向相关行

政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著置。

8.2、在电梯安全检验合格有效期届满前1 个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。

8.3、日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修。

8.4、应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、

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义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。

8.5、配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。

8.6、制定电梯应急救援预案并定期演练。发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向相关行政主管部门报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在30 分钟内到达现场。

9.水景

9.1、启用前进行防渗漏和防漏电检查，防止渗漏，保证用电安全。

9.2、使用期间每日巡查1 次喷水池、水泵及其附属设施，每2 周检查1 次防漏电设施。

9.3、设置必要的安全警示标志。 9.4、水质符合卫生要求。消防安全防范 1、综合管理

1.1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。

1.2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消

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防基本知识和技能；每年组织1 次有员工、业主或使用人参加的消防演练。

1.3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行2 次消防安全培训。

1.4、每日防火巡查1 次，每月防火检查1 次，按照规定每年检测1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施、器材符合消防安全要求。

1.5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向机关消防机构报告。

1.6、消防控制室设专人24小时值班，每班2人，及时处理各类报警、故障信息。

1.7、发生火情立即报警，组织扑救初起火灾，疏散遇险人员，协助配合机关消防机构工作。 2、消防设施设备维修养护

2.1、火灾自动报警系统

火灾报警控制器、联动控制设备，每日巡查1 次设备运行情况，保证24 小时连续正常运行；每月检查测试1 次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能；每年机柜内部除尘1次。

2.2、火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置每月抽查测试一次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能；

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探测器投入运行2年后，每3年由专业清洗单位清洗1 次。

2.3、备用电源

每月检测切换1 次主、备电源；每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1 次。

2.4、消防广播系统

每月检查测试1 次消防专用电话、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扩音器、扬声器的联动、强制切换功能，并测试音量；每年机柜内部除尘1 次；每年机柜内的设备内部除尘1 次。

2.5、防排烟系统

每月检查测试1 次防排烟风机、排烟阀的联动功能，核对风速；每年养护1 次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。

2.6、防火分隔设施

每月抽查测试1 次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能；每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1 次润滑油，电控箱内部除尘1 次；每年维修养护2 次防火门附件，在门的转动部位补充1 次润滑油。

2.7、水灭火系统

消防泵、喷淋泵每月盘车1 次，每季度检查1 次润滑情况；每年养护1 次室内、外消火栓。

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2.8、应急照明、疏散指示标志

每月测试切断正常供电1 次，测量1 次照度和供电时间。

2.9、消防电梯

每月检查测试1 次按钮迫降和联动控制功能，轿箱内消防电话。

2.10、灭火器

每日巡查1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对1 次灭火器选型、压力和有效期，保证处于完好状态。绿化养护 1、基本要求

1.1、乔木

植株生长良好，树冠基本完整，植株保存率高于98%。年成活率高于98%，生长季节叶片保存率高于90%。

1.2、灌木

植株生长良好，主枝完整，保存率高于98%，年成活率高于98%。

1.3、绿篱和色块

植株生长良好，轮廓清晰，高度一致，修剪和补种及时，保存率高于98%，年成活率高于98%。 1.4、地被和花坛植物

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地被植物覆盖率高于95%，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽。 1.5、草坪

草坪整齐，覆盖率高于95%。 2、绿化养护内容

2.1、灌溉

有计划地进行浇灌，灌溉水下渗充足均匀，采用节水灌溉设备和措施，及时排涝；一般植物确保在萌芽前、4 月、5月、秋季、入冬前浇水1 次，需水量大的植物根据长势和土壤情况合理灌溉。

2.2、施肥

乔木每年施肥1 次；灌木每年施肥2 次至3 次；地被和草坪植物每年施肥3 次至4 次；花坛植物根据生长情况进行追肥；有条件的，应使用有机肥料。

2.3、病虫害防治

根据病虫害发生规律，植物生长季每月检查4 次病虫害情况,并根据检查结果针对不同植物采取相应的防治措施，严禁高毒农药，无明显病虫害发生。

2.4、整形修剪

乔木每年修剪1 次至2 次，部分植物进行生长季修剪；灌木根据需要及时修剪开败的残花果，全年至少修剪2 次；绿篱和色块生

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长整齐，每年五一前、七八月份、国庆节前和冬季修剪1 次；冷季型草坪生长季节平均每月修剪2 次，全年至少修剪15 次。

2.5、除草

每年全面除草4 次，重点绿地增加除草次数；出现杂草的绿地面积不超过总绿地面积的5%，发现50 厘米以上的杂草应及时清除。

2.6、垃圾处理

绿化作业产生的垃圾和绿地内的垃圾杂物每周处理5次。 3、工作检查

3.1、生长季节每月检查4 次绿化工作。 3.2、编制每月绿化养护措施和工作计划。 3.3、绿化档案齐全。环境卫生

1、生活垃圾的收集、清运

1.1、实行生活垃圾分类收集。

1.2、配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。

1.3、每2 周至少清洗1 次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒1 次杀虫药。

1.4、每日清运1 次生活垃圾到指定的垃圾消纳场所，不得乱堆乱倒。

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1.5、垃圾清运车密闭运输、外观整洁。 2、物业共用部分清洁

2.1、楼内

1）大堂、一层候梯厅

每日清扫并清拖1 次大堂、一层候梯厅地面；每周擦拭2次信报箱；每周擦拭1次大堂玻璃；每2周擦拭1次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁2 次大堂、一层候梯厅。 2）楼道、楼梯

每日清扫1 次、每周清拖2 次楼道、楼梯地面；

每周擦拭2 次楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等共用设施；

每季度除尘1次楼内灯具。根据地面材质，定期做地面清洗、养护；

每日巡视保洁2次楼道、楼梯。 2.2、电梯轿箱

每日擦拭1 次电梯轿厢门、面板；每日清拖1 次轿厢地面；

不锈钢或其他材料装饰的电梯轿厢，每月护理2 次；石材装饰的电梯轿厢，每季度养护1次；每日巡视保洁3次电梯轿箱。

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2.3、天台、屋面

每季度清扫1 次天台、屋面；雨季期间，每月清扫1 次天台、屋面。每2 周巡查1 次天台、内天井，有杂物及时清扫。

2.4、楼外道路及设施

每日清扫1次、巡视保洁3 次楼外道路。每2周清洁1次楼外公共照明及共用设施；每2月清洁次雨蓬、门头等。

2.5、水景

根据水质情况进行消毒净化处理。使用期间每日清洁1次水面；每年清洁2 次水池池底。

2.6、有害生物预防和控制

配合相关部门进行有害生物预防和控制。投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。

2.7、雨雪天气清洁

雨后对小区内主路、干路积水进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10：00 前清扫干净。

2.8、工作检查和记录

1）每日检查1 次清洁质量，做好记录。 2）每月全面检查1 次清洁质量，做好记录。 3）清洁档案齐全。公共秩序维护

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1、出入口有专人24 小时值守。

2、制定巡查路线，巡视检查并做好记录。6：00 至22：00，巡视3次、其中楼内巡视1次；22：00 至次日6：00 巡视2 次，夜间巡查2 人同行。

3、巡视检查停车场，维护道路、场地使用秩序。机动车辆登记出入。

4、安防控制室设专人24 小时值守；监控影像资料、报警记录应留存30日备查；管理制度、应急预案张贴在显著位置。

5、对违法行为立即报警，协助相关部门处理。 6、每年进行3次专项应急预案演习，做好记录。

7、备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。

8.记录与档案

8.1、各项工作记录完整有效。 8.2、档案齐全。 1）装饰装修管理

2）建立装饰装修管理服务制度。 3）建立装饰装修管理档案。

受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项。

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装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主、业主委员会，并在物业管理区域内公示。

装饰装修结束后进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖措施，在2日内清运。自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输的方式，在2日内清运。

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