第一章 总 论
1.1 项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：青州市义乌小商品市场
1.1.2项目承办单位：潍坊市青州尚宸置业有限公司
1.1.3承办单位基本情况(详见公司介绍)
1.2编制依据
1.2.1国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版
1.2.2现场勘察和实地调研所得资料 1.2.3青州市城市发展总体规划方案
1.3编制工作概况
通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合青州市城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。
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1.4项目定位 1.4.1经营定位
青州市区域性商业核心,富有城市气质的景观商业街区。 集“大型品牌”、“ 时尚家居”、“ 餐饮娱乐”、“ 特色服务”四大业态主题为一体的时尚商业街区。 1.4.2档次定位
本项目以先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为城区shopping mall，集购多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代商业中心。将建设成为胶东商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。 1.4.3客户目标定位
以国内外高新科技及名、特、优产品销售商家为主体，吸引青州市及周边县市经营同类产品和创业者入驻。 1.4.4项目建设目标
加速青州市经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的的设计理念，项目将建成青州市规模较大，具备完善经营环境的商业中心。既适合商业娱乐中心发展又满足日常所需的要求。并加强能源节约和环境可持续性发展。 1.4.5价格定位
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按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。 1.4.6经营方式
依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式。借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率。
1.5项目概况及结论 1.5.1项目概况 1.5.1.1建设理由
由于本项目建设地点在青州市(用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线)，而项目主要以国内名、特、优产品销售商家与特色小商品为主体，以青州市及周边县市经营同类产品和创业者为主要目标。所以，国家和青州市的经济状况是指导该项目的关键所在。 2007年国内经济回眸：
2007年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，国民经济有效地避免了经济运行由偏快转向过热。国民经济总体呈现“增长速度较快、经济效益较好、价格涨幅较低、群众受惠较多”的良好发展态势，经济社会发展的协调性增强。
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初步核算，全年国内生产总值209407亿元，按可比价格计算，比上年增长10.7%，加快0.3个百分点。其中，第一产业增加值24700亿元，增长5.0%；第二产业增加值102004亿元，增长12.5%；第三产业增加值82703亿元，增长10.3%。分季度看，四个季度国内生产总值分别增长10.4%、11.5%、10.6%和10.4%。
40%30%20%10%0%第一季度第二季度第三季度第四季度
全年国内生产总值209407亿元 比上年增长10.7%，加快0.3% 去年国内生产总值今年国内生产总值第一产业增加值24700亿元 增长5% 第二产业增加值102004亿元 增长12.5% 第三产业增加值82703亿元 增长10.3% 固定资产投资增长较快，增幅回落。全年全社会固定资产投资109870亿元，比上年增长24.0%，回落2.0个百分点。其中，城镇固定资产投资93472亿元，增长24.5%，回落2.7个百分点(12月份14160亿
元，增长13.8%)；农村固定资产投资增长21.3%。
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农村固定资产投资比上年增长%城镇固定资产投资1820222426
国内消费市场活跃，增速加快。全年社会消费品零售总额76410亿元，比上年增长13.7%，加快0.8个百分点(12月份7499亿元，增长14.6%)。其中，城市消费品零售额增长14.3%；农村消费品零售额增长12.6%。石油及制品类增长36.2%，汽车类增长26.3%，建筑及装潢材料类增长24.0%，通讯器材类增长22.0%。
比上年增长, 16.2%比上年增长, 17.7%比上年增长, 10.6%比上年增长, 9.3%城市消费品零售额农村消费品零售额石油及制品类汽车类建筑及装潢材料类比上年增长, 19.4%比上年增长, 26.7%通讯器材类
对外贸易快速增长，外商直接投资有所增加。全年进出口总额17607亿美元，比上年增长23.8%，加快0.6个百分点。全年实际使用外商直接投资金额630亿美元，比上年增长4.5%。年末国家外汇储备10663亿美元，比上年末增加2473亿美元。价格总水平基本稳定，
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35%30%25%20%15%10%5%0%进出口总额外商直接投资国家外汇储备进出口总额外商直接投资国家外汇储备
房价涨幅仍然偏高。全年居民消费价格上涨1.5%，涨幅比上年回落0.3个百分点(12月份上涨2.8%)，城市和农村均上涨1.5%。
1.5.1.2项目建设规模
项目总占地面积约163亩，规划建筑面积14万余平方米，其中：商业配套住宅公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积9万平方米； 商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。
建筑形式：为高层、小高层及商业裙房； 结构形式：框架剪力墙。
1.5.1.3项目选址及建设条件
该项目地处青州市，地块呈梯形地带，地势平坦。
1.5.1.4规划设计要求
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用地条件：
用地面积：163亩
用地位置：东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线。 总体布局要求：
该地块为商业住宅用地，内部建筑以小高层和多层为主，可采 用点式或行列式布置，沿街建筑应做好街景设计，布局上应体现出以人为本的规划设计理论，同时要和周边环境相协调，内部公共服务设施，应严格遵守国家和地方规范。
规划控制性指标： 用地性质：商业金融 道路用地：7%--15%
公共服务设施用地：10%--12% 建筑密度：≤35% 容积率：≤1.3 控制高度：45
建筑间距要求：满足消防、防火要求 侧间距：≥13米 绿地率：／ 公共绿地：≥6%
汽车、自行车位：按规范要求
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出入口方向及位置：南、北 公共建筑配套设施
公厕、垃圾中转站：按规范要求设置 (其中公厕60㎡, 垃圾中转站100㎡) 退规划用地红线要求
东侧：后退工业路红线10米（红线50米） 西侧：后退铁道红线10米（红线40米） 南侧：保留现状东一街，满足消防、防火间距 北侧：保留现状尧王山路，满足效仿、防火间距 建筑设计要求
建筑功能以 商业 为主，应有 公共服务设施 等配套功能，可以设市政设施等附属功能。
总建筑面积控制在 / 万平方米以内，其中附属建筑占 /平方米以内。
建筑层数以中 高层 为主，按建筑面积计，低层占 / ，多层占 / ，高层占 / ，高层最高不超过 / 层。 建筑正立面应朝 南 ，与本建设项目 周围 的建筑相一致。
主体建筑应布置在用地的 北侧 。 建筑层顶进行绿化或美化设计。 按地震烈度 六 度进行防震设计。
应设置建筑面积为 按规范设计 平方米平战结合的人防地
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下室，平时用途可用为地下室。
凡需配备烟囱、水泵房、加压水池、配电房等设施，应设置在建筑物内或结合建筑物设置，不能单独设置高烟囱。
1.5.1.5投资估算及资金筹措
项目总投资22,000万元(不含土地价)。其中，自筹资金15,000万元。
1.5.1.6项目实施进度
预计2008年12月开工，2010年6月竣工。工期为18个月。 1.5.1.7经济效益分析
经测算，项目建成后，可实现销售收入35,523万元；利润总额1,3636万元；项目投资回收期（税后）2年（含两年建设期）；财务内部收益率10.4%（全部投资所得税后）；财务净现值1,2654万元（全部投资所得税后）。
并持有22100㎡资产价值约20000万元。 1.5.1.8主要技术经济指标（详见附表）
本项目投资回收期较短，内部收益率较高，经济效益较好，该项目建设是可行的。
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第二章 项目建设的必要性
2.1区域概况
该项目地处河南省潍坊市青州市城区，北临尧王山路，此处毗邻汽车客运站，是青州市交通集散地；东临工业路，此路段是青州市的主要南北通路；
青州位于山东半岛中部，北纬36度4分至36度8分，东经118度0分至118度6分，为温带气候。西接淄博市临淄区，东临昌乐县，北靠寿光市和东营广饶县，南接临朐县。 青其南为沂蒙山区，其北为鲁北平原及渤海，青州正当此咽喉地带，历来为兵家必争之地。青州境内河网密布。面积1569平方公里， 人口88万。石灰石和铁矿石的储量较大。
青州交通发达，有胶济铁路横贯东西，西距济南150km,东距青岛240km。另有地方铁路益羊铁路和青临铁路。公路方面，有济青高速公路和东青高速公路。另有309国道，济青公路和羊临公路等。是潍坊西部的交通枢纽。
城市的西南郊区有云门山、驼山、玲珑山，“三山联翠，障城如画”。云门山主峰海拔400多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名“云门”。山上多摩崖石刻，其中著名的是一巨大“寿”字石刻，高7.5米。其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有600多尊石佛，称为驼山石窟。
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青州得名甚早，禹贡中就有记载：“海岱惟青州”。上古为东夷之地。至夏商间，先后为爽鸠氏、季则氏、逄伯陵氏所据。周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。历春秋战国之世，均为齐属。 西汉武帝元封五年（前106年）设青州刺史部，驻广县。东汉州名，辖郡、国十一，县六十五。治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。辖境相当于今山东临南以东的北部地区。西晋怀帝永嘉五年（311年）曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。东晋安帝隆安三年（399年）慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯一一个作为朝代首都的地方。后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。
2.2促进社会经济发展，加速城市化进
从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场2家。在建的有中都·财富广场和青都国际步行街。
青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼一、二层门店。经营环境极差。如果你想买到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性较弱。给销售带来瓶颈，制约人们消费。
青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区的写字楼没有配套支持，没有形成规模。高档写字楼市场也比较空白。个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。而外来商业者、创业者不但要租赁销售及办公场地，
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还要租用居住寓所。这样给外来商业者、创业者增加了投入资金。严重制约青州的经济发展。
青州商业、服务环境相对落后，缺乏高档的购物中心。“走精品之路，创龙头商业”是本项目开发的目标和机遇。从本项目所处的特定区域环境为项目提供了更为广阔的发展空间，从而降低了其它不利因素对项目的影响。
综合以上情况，本项目建设是必要的。
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第三章 市场需求预测
3.1市场预测
3.1.1现有市场需求
据第五次全国人口普查数据：青州市总人口89.9万人；其中非农业人口24.7万人，有汉、回、满等33个民族，共有少数民族2．47万人。
近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。2006年，全市完成生产总值147.8亿元，同比增长21.6％以上。其中，第一产业增长7％左右、第二产业增长18％左右、第三产业增长13％左右。经济结构逐步改善，增长质量进一步提高。三次产业结构为31．4∶39．3∶29．3。地方财政一般预算收入完成11．08亿元，为年预算的60．9％，同比增长38．2％；城镇以上固定资产投资完成90亿元，同比增长45％；规模以上工业企业完成增加值64亿元，同比增长23％；实现社会消费品零售总额98亿元，同比增长50％；城镇居民人均可支配收入达4630元，同比增长17％；农民人均现金收入1231元，同比增长18％。
市场物价小幅上涨。全年居民消费价格总水平比上年上涨4．8％。其中，食品类价格上涨11．6％，烟酒及用品上涨3．1％，娱乐教育文化用品及服务上涨1．2％，居住类价格上涨6．0％。商品零售价格总水平比上年上涨4．5％。 3.1.2潜在市场需求
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随着经济的发展和城市化步伐加快，越来越多的人涌入城市定居、创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。同时，青州市旅游事业的发展，极大地带动消费市场发展。
国家通过宏观调控及经济杠杆的调整，极大地刺激了人们的消费观念的改变，有力激发人们的消费欲望，使之成为强有力的消费支持。
3.2建设规模与建设内容
项目总占地面积约170亩，规划建设总建筑面积15万余平方米，其中：商业配套式公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积10万平方米； 商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。
建筑容积率1.5，景观、绿化率20%。
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第四章 主要竞争对手状况
楼盘名称
项目位置
总建面积
商业价格 住宅价格
未定
中都·财尧王山路与玲珑山路 富广场
（在售） 青都国际步行街（在售）
驼山路与前营子大街
总建筑面积 底层2.38万㎡
万/㎡
总体量 均 价为
4500元/㎡
3.5万㎡
4.1、中都·财富广场（在售） ※楼盘概况：
项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都·财富广场的商业部分和中都·中央花园的公寓两部分。商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。项目总占地面积2万多㎡，商业部分共三层，总建筑面积8万多㎡。 ※销售价格：
商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。其中一层主路售价最高达2.8万/㎡，平均2.3万/㎡，二、三层从4000——16000元/㎡不等。销售均价1万/㎡左右。
公寓部分，目前未进入市场销售阶段。
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施工现状
※项目商业状况：
商业产权40年。项目一二三层全部进行销售。该项目业态定位较为齐全，相对丰富。具体为: 一楼 一线品牌服饰、餐饮、名品珠宝等。二楼 中档服饰、餐饮。三楼 休闲娱乐场合，如酒吧、茶座等。 ※销售分析
整体销售状况良好，商业部分一层沿路的位置基本售罄，其余也
只有少量铺位。由于其宣传力度大，广告覆盖面较广，从而吸引了之众多消费者，目前销售率达60%左右。 ※小结：
该项目位于中心商业附近，商圈成熟，商业氛围浓厚，商业地段优势明显，升值潜力大，故投资价值较大，易吸引人眼球。其次，商业体量大，业态全面，易于集聚人气。但是该项目价格过高，居于周边楼盘之首。
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4.2、青都国际步行街（在售） ※项目概况：
项目位于驼山路与前营子大街，由青州青都房地产开发有限公司投资建设。项目总占地面积10万㎡，总体量15万㎡，总体规划建造4幢小高层，12幢多层。其中一栋小高层1—3层为商业用房，3层以上是商住公寓；其中商业步行街南北长280米，东西跨度340米，总建筑面积3.5万平方米，发展以城市高档休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、购物为一体的特色商业。 ※价格：
商业部分：步行街分2层单位与3层单位，价格在90万/单位起，面积从60平米——140平米不等。 ※商业部分：
目前该项目商场部分一层销售完毕，商场三四层招商。商业中主推步行街。步行街均为沿街门面房。
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※销售分析：
项目位于青州核心商圈中心广场辐射区，地理位置一般，只有借助项目前期推广，故开盘时其商业部分销售一般。 ※小结：
项目周边交通、配套等设施不够完善，但是该项目距离中都财富广场步行街较近，作为同类型物业，在接受其商圈辐射力同时，也被其分散了一部分客户。
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第五章 场址选择与建设条件
5.1场址选择
项目选址在青州市区，东至工业路现状中心线；南至区间东一街路现状中心线；西至铁道路现状；北至尧王山路现状中心线。
地块总面积163亩。地形成梯形带状，地势平坦，周边环境适合商业项目开发。 5.1.3项目自然条件 （1）气象条件
属暖温半湿润大陆性带季风气候，主要特点是春季温暖大风多，夏季炎热雨集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪，年平均气温在13．9℃-14．3℃之间，年平均日照时数为2204．4-2427．6小时，无霜期平均为207-214天。四季分明，适宜多种农作物生长。 （2）经济建设条件
近年来，在中央、省和潍坊市委、市政府的正确领导下，市委、市政府团结带领全市人民，一心一意抓发展，同心同德建强市，两个文明建设不断取得新的成就。先后被评为“全国农村经济综合实力百强县”、“全国科技工作先进市”、“全国文化先进市”、“全国体育先进市”，连续三次获得“全国民族团结进步模范集体”等荣誉称号，是“国家卫生城市”、“中国优秀旅游城市”。2002年全市共完成地方财政收入3.04亿元，同比增长21.7%。城乡居民存款余额达64.4亿元，增长9.2%。今年全市完成国内生产总值86.9亿元，
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比上年同期增长11.9%；其中，第一产业增加值16亿元，第二产业增加值39.4亿元，第三产业增加值31.5亿元，较上年分别增长1.9%、15.5%和12.9%。完成财政总收入11.4亿元，地方财政收入3.04亿元；全社会固定资产投资28.9亿元，增长25.9%。
农业经济，围绕创收、创税、创汇、创一流，大力推进农业经济结构的战略性调整。在抓好优质、高产粮食生产的基础上，重点发展瓜菜、果品、畜牧、花卉四大特色产业。今年瓜菜总产172 万吨，果品总产9.5 万吨，花卉面积1.4万亩，畜牧业总产值8.7亿元，四大特色产业产值已占全市农业总产值的75%以上。农民人均纯收入3460元。大力推行标准化生产、规模化经营、专业化协作、系列化服务，初步构筑起种养加、产供销一体化的新格局。在蔬菜加工、食用菌加工、肉制品加工、果品加工等方面，已建成规模较大的龙头企业82 家，增强了辐射带动能力，促进了农副产品的转化增值，增加了农民收入。成功举办了第三届山东省花卉博览会暨山东青州花卉交易会，以花为媒，共图发展，促进了国内外经济交流与合作。在全省率先建成农药残留检测中心、土壤肥料质检中心，谭坊西瓜、弥河银瓜、冬雪蜜桃等9个农产品获全国名牌，东高韭菜、高柳西红柿等13个农产品通过省级以上绿色食品和无公害产品认证，标准化生产基地达到10万亩，被农业部列为全国瓜菜安全用药示范区。 工业经济，坚持面向市场，分析市情，牢固树立“工业立市”的经济工作基本指导思想，“上、退、联”并举，增创新的产业优势、规模优势和竞争优势。“上”，就是以新上项目带动结构调整，组织
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实施“双十工程”（每年新上10个投资3000万元以上的项目，重点支持10个年销售收入过亿元、利税过千万元的企业，实行滚动考核），落实领导干部“支、帮、促”责任制。今年完成更新改造投资10.2亿元，增长31.6%，实施技改项目180个，高档涂布印刷纸、热电联产一期工程、薄壁钢管生产线等一批重点项目相继投产发挥效益。WZ－25型挖掘装载机、烟酸占替诺注射液等34个产品填补了省内空白或在国内领先。食品医药、机械设备、造纸包装、精细化工、新型建材等已成为青州工业的支柱行业。“退”，就是国有集体资本全部退出地方企业。基本完成乡镇以上企业的公司制改造。35家市属企业完成了国有集体资本的退出，盘活存量资产15.2亿元。初步建立起企业法人治理结构和新的运行机制。“联”，就是坚持“不求所有，但求发展”的原则，引导地方企业进行跨地区、跨行业、跨所有制的产品联合、技术开发和资产重组。2002年全市限额以上工业企业完成工业增加值26.1亿元，实现销售收入75.2亿元，实现利税10.3亿元，分别增长21.9%、20.7%和20.7%。民营经济发展迅速，个体工商户发展到5.7万户，私营企业发展到2200家，注册资金21.1亿元。其中，限额以上民营企业达到160家。2002年民营经济提供税收2.1亿元，占地方财政收入的比重有较大幅度增长。去年3月，被省政府授予“发展民营经济先进县（市、区）”称号。
第三产业更加繁荣。各类市场发展到226处，年交易额达103 亿元。其中，过亿元的20处，东方商贸城、瓜市副食品批发市场、摩托车市场、汽车农机市场、个体私营试验区年交易额均超过10亿元。
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第三产业增加值已占国内生产总值的36.2%。旅游业，按照中国优秀旅游城市的要求，对旅游市场进行整顿规范，并加大宣传促销力度，举办金秋旅游文化月，初步形成历史文化游览区、自然风光游乐区、民族民俗旅游区和休闲生态旅游线、观光农业旅游线的“三区二线”大旅游格局。全年共接待海内外游客260万人次，实现门票收入1300万元，旅游总收入4.89亿元。
对外开放，以组织开展全民招商引资行动作为突出重点，着力营造“人人都是投资环境，处处维护开放形象”的浓厚氛围，使外商外资成为我市经济发展的重要推动力。招商引资出现了向大项目倾斜、向高新项目倾斜、向农业龙头项目倾斜、向加工贸易项目倾斜的可喜局面。2002年招商引资到位资金17.8亿元，潍坊市外开工建设项目468个，其中过亿元的5个。对外经贸，着力实施“走出去”战略。自营进出口获权企业发展到26家，2002年实际利用外资2121万美元，完成出口创汇4900万美元，海外办企业迈出新步伐，劳务输出拓展到德国、俄罗斯、日本等10多个国家和地区。
加快城市化进程。树立城市建设新理念，突出抓好经营城市、社区建设、小城镇建设。按照建设现代化中等城市的目标，加快城市基础设施建设，完善城市功能，增加城市的吸引力和容纳力。城区绿化覆盖率达到44.8%，被评为“山东省园林城市”。重点组织实施城市形象工程，规划建设云门山广场，实现路灯“一路一品”，城市形象进一步改观。规划建设新环城路，城区规划控制面积由30平方公里扩大到70平方公里
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5.2建设条件
5.1.1建设用地现状
建设用地为毛地,尚有火力发电厂和办公大楼需动、拆迁。 5.1.2周边交通现状
建设用地周边交通状况良好。
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第六章 建设内容与建筑方案
6.1建设内容
项目总占地面积约163亩。
规划建设总建筑面积14万余平方米。
其中：商业配套式公寓建筑面积2.2万平方米；卖场建筑面积9万平方米； 商业街建筑面积2.2平方米，地下及公共建筑0.6万平方米。
容积率1.3。其中：
建筑形式为多层、小高层及商业裙房、商业内街互补的商业综合楼。 6.2建设方案 （1）空间布局
青州义乌小商品市场由1栋5层综合性商业大楼,1栋13层商业配套住宅楼及3层沿街结合半开放内商业街裙房组成。
沿着东一街布置2-3层高的沿街商铺，吸引各种类型的商家入住，既提高了地块的商业气息，又给居民以极大的便利。同时，商铺与商业配套住宅之间保持足够的间距，将可能的喧嚣阻挡在家门之外。此种布局相应的在主干道和居住区之间形成缓冲空间，隔绝了都市的嘈杂。
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建筑设计
住宅公寓由简单的2房到豪华的一房，采用2梯两户和2梯三户的布局。各公寓单位的平面布局简单实用，围绕公共与私人空间的概念，精心组织内部空间，各个功能空间层次分明顺序布置。 所有的客厅和主卧室朝南布置，尽享优美景观和阳光。大部分户型客厅、餐厅完全分开，创造舒适的就餐空间。大部分主卧室布置宽敞明亮的转角窗，将优美绿地景观引入室内。厨房和卫生间都有自然采光和通风。 （2）交通、绿化
内外街结合；半开放步行街结合共享空间。 街景绿化；空中绿化；庭院绿化；开放绿化。
交通空间的组织由一条环通的道路系统形成车流线，每栋建筑的入口和大堂都位于北面，由环通的车道相互联系，通往小区的出入口，并满足消防车道环通的要求。
为了创造舒适宜人的生活环境，规划中充分利用各种手法，塑造丰富的景观空间。建筑和道路的布置围合出中央花园，曲幽的人行小径将各个高低起伏的小型园林相互连接，散步道掩映在绿树丛荫中，园林小品错落其中。巧妙布置的小广场成为市民交流的好去处。 6.2.2立面设计
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建筑立面运用简洁的线条，转角窗、凸窗、挑板、架子等元素，组合成现代、大气、丰富的立面效果。沿街的商业建筑采用弧形顶面、底层外廊等处理手法，立面效果精致又极富现代感。 6.2.3结构设计
□ 钢筋混凝土框架剪力墙。抗震设防类别为
6度。
□
本工程是由住宅公寓及1栋综合性商业楼及2层商业裙房建
筑（局部3层）组成的商办住建筑群。下设地下室，由地下汽车库连通。
□ 采用钢筋混凝土抗震墙结构体系，商业采用钢筋混凝土框架
结构体系。
□ 商业建筑利用天然地基。楼屋面采用现浇钢筋混凝土板。桩
为混凝土预制桩或预应力管桩，商业建筑与主体设沉降缝。
□ □
地下室及地下车库防水等级为S6。 结构计算采用“PK•PM”系列软件。
6.2.4建筑消防
□ 室内消火拴系统，室外消火拴系统；
室外消火栓20L/S
室内消火栓：高层、地下车库、商场10L/S
□ 消防泵直接从市政给水管网抽吸加压供水。 □ 办公及商场设自动喷水灭火系统，喷淋用水量
27L/S。喷
头动作温度均为68℃。
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□ 灭火器配置: 全部采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器，在建
筑内适当位置布置。
□ 消防排水：消防电梯井底边设集水坑一个，各集水坑内设
两台潜污泵（一用也备），由集水坑内水位控制启、停。
6.2.5供电
供电系统及设备严格按《工业与民用10KV及以下变电所设计规范》（GBJ53——83）、《低压配电装置及线路设计规范》（GBJ54——83）。场内设置中心变电站一座，设计六台1250KVA变压器，即可满足项目供电需求。 （1）电源
□ 由电力网接引10KV
电源，用地下电缆引至配变电站，双路
电源同时供电。
□ 配电室将
10KV 电源电压降至380V/220V的使用电压。下
面用电主要空调、电梯、给水、供热、送风、排风等设备用电及室内外照明和电器设备用电。
（2）供电负荷计算（详见电力负荷计算表）。 6.2.6通信
□ 每户至少引入二门，每户设置通信终端盒。内设一通信中
心机房，电话通信总线埋地引自通信局网。
□ 本工程采用电信宽带网，在小区内集中设一家庭信息箱。
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信息双孔终端从信息配线箱中引出。每户设一个信息点。
□ 中心机房设光缆设备及电信宽带设备和
UPS等设备。
□ 电信宽带网传输主干线采用电信电缆，支线采用超五类UTP
作为信息介质。 6.2.7有线电视
□ 本工程设置双向有线电视系统并与市有线电视网连通。有
线电视机房设于小区管理中心，有线电视电缆埋地引入。
□ 有线电视信息传输系统采用分配-分支方式，邻频传输。电
视终端电平值为68±db。 6.2.8给排水 （1）给水
□
本工程由市政两路给水管道分别引入DN200管道在小区地下车库及三层商场由小区市政供水管网直接供水。 高层住宅均采用贮水池―变频供水―用户方式，在地下车
内成环状供水。
□ □
库集中设置生活泵房内设60T贮水池及高、低区变频供水设备。低区供应8层及以下用户，高区供应9-18跃层（包括18跃屋顶一消防水箱）。
□
用水标准：住宅生活水250L/d.人，小时变化系数2.5
商业8L/d.人，小时变化系数1.5 住宅部分最高日用水量为210m3/d 公建部分最高日用水量为30m3/d （2）排水
□
小区内雨、污分流，分别经汇集后排入徐泾港、市政污水
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管道。
□
室内污、废分流，立管均设置专用通气管；屋面雨水、阳
台雨水、空调凝结水有组织排放。
□
小区室内污、废水排至室外合流，经小区二级生化处理装
置处理后排至市政污水管网。地下车库排水须经隔离沉淀池处理后排至小区污水管网。地下车库及地下室排水至集水坑经替污泵提升后排出。
□
基地内雨水量：设计重现期为1年，雨水采用商丘暴雨强
度公式为：Q= 935×(1+0.871g）/ t0.6 (升/公顷·秒）小时降雨厚度为121mm/h
□
最高日污水排水量：220m3/d
6.2.9供热
本项目需供热面积50000m2，热源来自地热资源，本项目建地热站及热力交换站各一座。 6.2.10 供气
使用燃气压力为：P≤0.005mpa 区燃气用量为260m3/h 人均用气量：/m3/人.年； 本项目年耗气量为：/万m3/年 6.2.11 防雷措施与接地
本项目高层建筑物需按国家规定标准安装防雷保护设施。
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本项目变（配）电站采用变压器低压侧中性点直接接地系统，设计接地装置的接地电阴不得大于10欧姆。
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第七章 环境保护、节能与安全
7.1环境保护 7.1.1环境现状
项目场地附近没有水源地、自然保护区、文物景观及其它环境敏感点。
7.1.2本项目污染源及防治 （1）废水
主要为生活污水，水中无特殊化学物质，污水经场区内污水管排入城市污水管网，由污水处理厂统一处理。 （2）固体废弃物
主要为生活垃圾。生活垃圾实行袋装化、分类集中、分类处理、定时、定点的处理方法，广场卫生管理物业化。 （3）噪声
项目可能产生噪声影响的由热力站的循环水泵和给水加压水泵，设计中选用低噪音设备和采取减振、吸音、隔绝等措施；办公用房均采用中空玻璃窗。使噪声对周围的影响符合环保控制标准。 （4）绿化
街景绿化；空中绿化；庭院绿化；开放绿化。 7.2节能
7.2.1通风空调系统中的各项设备均选择效率高、低能耗的产品。
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7.2.2商场采用新/排风全热交换器，利用排风的能量，对新风预冷/热，降低新风能耗。
7.2.2选用cop值较高的分体空调。 7.3安全、智能
在项目周边及项目内设置安全防范系统，
本项目安全的重点在于火灾预防，要贯彻预防为主、防消结合的方针项目建设时充分考虑消防安全布局、消防供水、消防通道、消防装备等内容。具体做好以下几点： （1）制定消防安全制度
结合广场建筑和持点，制定清晰、精妙、简洁、高效的“防患于未然”的防火制度，便于有关人员掌握、学习和在工作中严格执行，尽量将火灾风险减低到最小。 （2）确定消防安全的岗位责任人
确定消防安全责任人应完成的消防工作任务和应尽的消防工作责任，并同经济奖制度挂钩，使防火安全工作真正落到实处。 （3）针对项目特点抓好消防宣传、教育
结合本项目实际，有针对性地进行消防宣传教育，使人们时该保持警惕性。在广场不同的部位，挂放消防安全标志，利用广播、标语等各种形式开展经常性的消防安全教育，提高广场入驻用户及物业管理人员预防事故的能力。
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（4）定期组织防火检查，及时消除火灾隐患定期严格组织防火检查，主要包括两方面：一是对思想、制度方面的检查；二是对机械设备、物资方面的检查。防火检查要坚持采用直观检查法和现代技术设备检查法相结合，对所发现问题及时解决处理。
（5）按照国家有关规定配置消防设施和器材，并定期检查、维修，确保消防和器材完好、有效。
根据实际需要，配置自动喷淋系统、消防栓、灭火器、水枪、水带、消防水池等相应种类、数量的消防器材、设备和设施，并指定专人负责保养、维修和管理。
（6）保障疏散通道、安全出口畅通，设置符合国家规定的消防安全疏散标志。
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第八章 社会效应与经济效应
8.1项目所产生的社会效应
较之经济效应，社会效应的影响力也十分重要。
从本项目的出发看，活跃青州当地的经济，繁荣整个城市的商业，改变城市较为无序的市场状况，成为当地的商业样板，是建设该项目的一大初衷。 8.1.1城市风貌得以改变
本项目所在地现状为电厂及其破旧厂房为主。由于城市改造的脚步加快，越来越多的城市居民将迁至离该地块的周围。加之原由居民，这里想形成一个新兴的生活住宅区。但就在其范围内却还存在着这样一个带有高污染和高辐射的热能电厂，对以益王府花园为主的居民生活将造成极大的影响。该地块上的破旧建筑也与整个东区的改建行动不相符合。在新建住宅群的对面依然是一座“服役”十多年的电厂，对整个地区的土地价值将会造成影响甚至于贬值。
从城市形象上说，无论其经营状况如何，对城市的污染，街道的美化，建筑形态的优美都造成一定不良影响。
选择远离居民城区和新建热能电厂的大小，政府有关部门都已经做了明确的规定。将其搬离也是大势所趋的百姓民生。
项目建成开业将会吸引全国地区大量的商业经营人员，在形成产业规模之前，对城市的知名度和美誉度都会有较大地提升。
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8.1.2项目对城市所带来的经济效益
根据2006年度潍坊市的年鉴，青州市的国民生产总值为147.8亿元，城市商业社会消费品所占比重还相对较小。如何在城市人口可支配收入提高的情况下有效地增加社会消费品总额比重？这将是一个比较好的解决方法。
通过商业项目对整个产业的影响，消费品的门类与品种地增加将极大地刺激当地群众的消费积极性。在一个预计交易量的前提下，本项目有信心将青州市的社会消费品总额进行本质性地拉动，从而在提升了青州在本地区经济地位的同时，也带动城市GDP的发展。
进行有效地商业推广和招商工作的落实，在宣传本项目的同时也对青州也做到了一个大力地宣传。对于增加的大量流动人口和从业人员，其对青州的其他经济将产生一系列的利好影响。提升城市整个第三产业的发展，大量的人员会对城市消费进行促进作用，基本的“吃、穿、住、行”将依靠本地提供的消费品，这样无形中也增加了城市消费人群的数量和消费水平。
本项目对青州的城镇人口将带来千个左右的就业岗位，同时亦会带来相关产业和配套服务产业的从业人群的增加。
这些利好形势都将成为繁荣青州经济的条件。 8.1.3商业让城市更加繁荣
商业项目对城市经济有着重要影响,它创造就业机会,提供持久税收,提升地区商业价值,改善居民生活品质,树立城市繁荣形象。商
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业对城市格局的影响，对城市重心的转移都起到多重作用。本项目在建设完成的同时，也满足了青州向东发展的需要。
城市的建筑物需要在建筑形态上的多样性，不同功能的建筑需要不同的建筑形态。相对于古城的风韵，时尚的建筑外观也在青州不断涌现。作为社会发展，城市发展的一个重要标志，建筑形态将对城市的风貌起到重要作用。
在城市进步中，我们可以发现城市发展的规律。建筑将承载着加速城市发展和加速改善城市风貌的作用。
土地资源非常之珍贵，如何将城市土地做到最大利益化与集约化？是每个城市都面临的现实问题。集中性的商业将对城市土地集约性有效地发挥，这已是非常明确的答案。对城市商业有效组合和集中性管理，利用集中性的商业方便城市人口的消费，和满足城市人口定向消费的要求。在管理上方便于工商和税收部门的统一管理，也产生了商业运营方的积极配合。打破原有的“一店一家”的旧格局，将对城市环境、卫生、工商、税收等进行有效、合理的布置与提高工作的便捷性和效率。
在青州义乌小商品市场建成之后，将大大增加小商品生产与销售业在当地的从业人数。吸引浙江和广东大量的客商。通过市场的发展，会促使本地的小商品生产加工企业数量地增加。丰富的产业形态，对一个城市来说是同样重要的事情。产业形态地增加，在无形中增加了
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城市的综合实力、竞争力。其本质也同样会增进城市的税收与城市产业链地完善。
8.2商业经济给青州带来新的发展契机
商业多元化是每个城市发展的毕经之路。
随着青州市人口的不断提高，现有商业的形态也无法满足城市人口的消费需求与享受城市休闲生活的渴望。我们深感青州商业品种，特别是小商品供应的短缺。不仅是商业，青州的整个服务业都滞后于当地的工业经济发展。
如何扶持第三产业在青州的发展，商业经济又给青州带来多大发展？
8.2.1商业经济是百年大计
商业经济是无烟经济，对城市的发展是长年促进的，不会因为消耗而脱离城市的发展。其发展的速度将加速城市经济的脉搏，是活跃城市经济的主力军。
商业经济对城市贡献不单是在税收上，对拉动相关产业起到持续性的作用。它加大大增加产业城市规模和吸引产业人数，对城市在经济与人口的发展都有极大的引力。
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第九章 投资估算及资金筹措
9.1 项目实施进度计划
根据施工组织计划和项目经营的具体情况，本项目一次性开发建设。总建设期约为18个月。 9.2 投资估算及资金筹措 9.2.1编制依据：
1、山东省建筑安装施工定额 2、潍坊市房地产开发建设规费 9.2.2总投资
项目总投资约32500万元。
其中，土地成本（含契税）：13600万元。
建安成本：13000万元。
前期及公建配套：2000万元。 不可预见费费：300万元。 建设规费及其它：3600万元。
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9.2.3投资估算
概况(附表一)
序 数量: 项目 总占地 面积 地上建筑面积 其中： 小高层公 寓 综合性商业 裙房商业 公建 (会所等） m 2备 注 序 项目 总建筑面积 地下建筑面积 数量: m2 备 注 不计容积率 一 三 113,334 170亩 150,000 容积率：1.32 24,700 可售 二 四 150,000 6,000 五 地下车库 绿化面积 绿化率： 6,000 5,100 租售 100,000 可售 34,000 600 租售 不可售(50%计面积) 20%
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9.2.4资金筹措及投资计划
投资计划与资金筹措表(附表三)
序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 2 2.1 2.2 2.3 2.4
项目 投资总额 土地成本 前期 建设投资 配套（基础） 政府规费 开发间接费 资金筹措 资本金 股东借款 银行贷款 销售回笼
合计 32,422.53 13,600.00 1,820.00 12,981.9 1861.1 305.06 972.67 10,000.00 5,000.00 5,000.00 15,000.00
单位:万元 2010年 9020.57 3,600.00 2,596.38 930.55 152.53 486.34 4,500.00 2008年 11,480.19 10,000.00 1,820.00 1,298.19 10,000.00 5000.00 750.00 2009年 11,910.66 9,087.33 930.55 152.53 486.34 6,750.00 本项目总投资为32,422.53（含贷款利息）万元，资金来源将通过三个渠道解决：一是自筹资金为20000万元，其中资本金10000万元，股东转贷款5000万元；主要用于支付土地款和部分前期费用。二是银行借贷5000万元；（获得“四证”后向银行抵押贷款）三是销售收入的30%共15000万元再投入(第一年5%,第二年45%,第三年30%)。
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潍坊市青州尚宸置业有限公司目前有较深厚的实力，现有各种资产价值---万元人民币。将全力保障项目的顺利进行，因此资金来源有保证。
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第十章 财务分析
本报告依据国家计划委员会和建设部1993年颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。 10.1基本数据 10.1.1计算期的确定
项目建设期按18个月计。其中第1至第2年为建设期，第3年开始产生营业收入。(注:预售及招商于第一年起)。 10.1.2营业收入、营业税金及附加估算 销售收入预测
销售收入预测表(附表四)
序号 可售面项目 （M2） 综合性商1 2 3 业 沿街商业 11900.00 11500.0 公寓 26000.00 2250.00 小计 62800.00 4064.00 13685.00 5850.00 25523.00 1368.50 585.50 2546.30 10% 10% 20% 24700.00 2400.00 5928.00 592.80 10% 3260.40 7526.75 55% 4789.75 2048.00 8972.05 35% 35% 25% 55% 2074.80 35% 销售均价 （元/M2） （万元） 2008年 销售率 2009年 销售率 2010年 销售率 总价 销售期 积 3217.50 55% 14004.6 55% 根据公司以往开发项目的经验，结合青州市目前其它可比项目销售情况的预测，“青州义乌小商品市场”项目的销售周期应该在1.5年左右。
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根据成本估算及市场研究结果，本项目如在2008年12月开工，按照一般施工周期及潍坊商品房预售条件，2009年6月，商业配套式公寓、商场将进入全面销售，部分沿街商业也将开始销售。整个项目预计在2010年上旬全面竣工并交房。
项目建设第一年开始产生收入，预计出售总面积的10%，第二年出售总面积的65%。
售价参照青州市市场价格。
预测:商场平均售价10000元/平方米(一、二层)；
小高层公寓平均售价2400元/平方米; 沿街商业平均售价3500元/平方米。 本项目缴纳营业税金及附加和所得税。 营业税：为营业收入的5%， 城市维护建设税：按营业税的7%， 教育费附加税：按营业税的3%计算，
所得税：按营业收入的10-20%计算(未完工预交)。 土地增值税：按预售款的1% 印花税：销售合同款的0.03%
9.2、现金流量分析
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项目全部投资现金流量表(附表五)
2008 2546.30 2546.30 3550.19 3397.41 127.32 25.46 -1003.89 -1003.89 2654.00 10.4% 2009 14004.65 14004.65 11916.65 11076.38 700.23 140.04 2088.42 1084.53 2010 8972.05 8972.05 6425.70 5887.38 448.60 89.72 2546.35 3630.88 单位:万元 合计 25523.00 25523.00 21892.54 20361.17 1276.15 255.22 3630.88 7261.76 项目\\年度 现金流入 销售收入 现金流出 建设投入 营业税 土地增值税 净现金流量 累计现金流量 财务净现值(NPV) 内部报酬率(IRR) 10.2.1、资金占用峰值
从资金流量表可以看出，项目最大资金占用发生在2009-2010年，最大资金占用量约为11916.65万元。
10.2.2、通过上述相关财务动态评价指标可以看出，该项目财务净现值为2654.00万元，（因股东贷款利率约为8%，故IC取值为略大于该利率，取10%）大于零，说明项目可行。
10.2.3、财务内部收益率为10.4%，大于我方目标投资收益率8%，故项目符合集团规定的回报率水平。
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10.3 利润估算及分配
利润总额=销售收入—总成本—营业税金及附加税后利润=利润总额—企业所得税
10.3.1、项目效益估算(附表六)
效益指标估算及敏感分析表(附表六)
销售收入和利润估计 序号 项 目 数量m2 单价 元/m2 24700.00 100000.00 34000.00 600.00 120个 21892.53 18412.70 3479.83 3636.18 3636.18 1 1 按可售面积计 16.61% 14.25% 2400.00 总价：万元 50,368.00 5928.00 备注 一、 销售收入合计 小高层公寓 商 场 商 业裙房 公 建 地下车库 二、 平均销售价格 三、 营业稅及附加 四、 投资成本(万元) 其中：直接成本 间接费用 五、 营业利润 六、 税前利润 七、 税前成本收益率 八、 销售回报率 九、 成本系数 十、 销售价格系数 2250.00 22,500.00 (1.2层) 11500.00 13685.00 0.00 0.00 50000.00 6,341.18 销售10% 600.00 按地上建筑面积计 按 5.5％计 1403.77 地上建筑面积计 - 45 -
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9.3.2项目敏感性分析(附表七)
项 目 售价变动 正常情况 项目敏感性分析 售价下跌5% 售价上浮5% 售价上浮8% 成本变动 正常情况 成本下降10% 成本下降5% 成本上升5% 成本上升10% 税前利润 2795.51 2515.96 2655.73 2935.28 3019.15 2397.24 2157.52 2277.37 2517.10 2636.96 税前利润率 14.25% 5.72% 10.21% 17.90% 19.23% 14.25% 22.83% 18.53% 9.96% 5.67% 变化情况 -8.53% -4.04% 3.65% 4.98% 8.58% 4.28% -4.29% -8.58% 备注 按上表所得数据，该项目相关财务静态评价指标如下：
直接投资成本为18412.70万元， 间接投资成本为3479.83万元， 总投资成本为21892.53万元， 税前利润为3636.18万元， 税前投资利润率为16.61%， 销售利润率为14.25%。
通过敏感性测试，我们可以看到，本项目对售价和成本的敏感性均较大，意味着政策风险、市场风险的影响因素将至关重要,同时项目运行的成本控制也佷关键。为此，前期的产品定位、规划设计、施工管理以及后期的营销推广策略的运用就显得尤为重要，将决定项目的成败。
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经计算，本项目利润总额3636.19万元，缴纳企业所得税981.77万元(按27%计算)，税后利润2654.44万元。并持有22100㎡业资产价值约22100万元。 10.4 财务盈利能力分析 10.4.1成本费用利润率
成本费用利润率是反映企业成本费用与利润关系的指标，它是企业利润总额与总成本费用之比。经计算，项目成本费用利润率为16.61%。
10.4.2 财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率（FIRR）是反映项目在计算期内投资赢利能力的动态评估指标，它是项目计算期内各年净现金流量现值等于零时的折现率，经对全部投资的现金流量表进行分析计算，得出该项目所得税后财务内部收益率为10.4%。 10.4.3财务净现值（FNPV）
财务净现值是指按设定的折现率，将项目计算期内各年的净现金流量折现到建设期初的现值之和。经计算，全部投资所得税后财务净现值为2654万元，大于零。
10.4.4投资回收期（Pt）投资回收期是以项目税前净收益抵偿全部投资所需的时间，可根据财务现金流量表累计净现金流量栏中的数字计
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算求得。经计算，项目全部投资回收期为1年（含建设期），表明项 目能较快收回投资。 10.5结论
该项目的建设符合国家宏观经济政策和产业政策，符合商丘市发展方向和相关政策，对于提高人们生活质量，创建生态园林城市等具有积极意义，社会效益显著。
通过相关财务盈利能力分析看，销售利润率、成本费用利润率均较理想，我们可以得出下面的结论：
1、综合得房成本为2397元/M2，综合售价2795元/M2（含车位销售12个），税前利润总额3636万元，并持有22000㎡商业物业，利润可观。
2、在静态条件下，项目投资利润率在目前市场条件下较高，约为14.25%，投资回报率16.61%水平，项目可行；
3、动态条件下，财务净现值为2654万元，财务净现值大于零，表明项目具有一定的抗风险能力,项目可行；
4、财务内部收益率为10.4%，大于同期银行贷款年利率，大于我方目标投资收益率8%。
综上，我们认为本项目经济效益较好，方案可行。
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2008.4.10
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