房地产已售房土地使用税怎样计算

房地产已售房⼟地使⽤税的计算公式是应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额，但是在我国，每⼀个省份所制定的⼟地使⽤税的税率具体都不⼀样，所以房地产开发公司需要交纳的⼟地使⽤税的数值是没办法提供准确的答案的，⽽且已售房屋的⼟地使⽤税是可以减免的。

⼀、房地产已售房怎样计算?

应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额

《财政部、国家税务总局关于城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税[2008]152号)

第三条规定：“纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。”

《关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)

第⼆条第⼀款规定：“购置新建房品房，⾃房屋交付使⽤之次⽉起计征房产税和城镇⼟地使⽤税。”

这⾥明确了购置新建房品房纳税义务的发⽣时间，对应的也就是说作为出售⽅的房地产开发企业纳税义务的终⽌，因为对同⼀块地是不能重复征税的。

⼆、⼟地使⽤税减免的项⽬

1、法定项⽬免税。下列⼟地，免征⼟地使⽤税：(条例第6条)(1)国家机关、⼈民团体、军队⾃⽤的⼟地;(2)由国家财政部拨付事业经费的单位⾃⽤的⼟地;(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹⾃⽤的⼟地;(4)市政街道、⼴场绿化地带等公共⽤地;(5)直接⽤于农、林、牧、渔业的⽣产⽤地;

(6)经批准开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地，从使⽤的⽉份起，免征⼟地使⽤税5年～10年;(7)由财政部另⾏规定免税的能源、交通、⽔利设施⽤地和其他⽤地。

2、困难减免。纳税⼈缴纳⼟地使⽤税确有困难需要定期减免的，由省级地税局审核，报国家税务总局批准。(条例第7条)3、耕地征⽤免税。新征⽤的耕地，⾃批准征⽤之⽇起1年内，免征⼟地使⽤税。(条例第9条)

4、贫困地区减税。经济落后地区⼟地使⽤税的适⽤税额标准，经省级⼈民政府批准，可以适当降低，但降低额不得超过税定最低税额的30%. (条例第5条)

5、企业免税⽤地。企业办的学校、医院、托⼉所、幼⼉园，其⽤地能与企业其他⽤地明确区分的，可⽐照财政拨付事业经费的单位⾃⽤的⼟地，免征⼟地使⽤税。(国税地字〔1988〕15号)

6、⼟地改造减免期限。开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⼟地，由各省级地税局在税法规定的免税期内确定具体的免税期限。(国税地字〔1988〕15号)

7、特定⼟地减免。下列⼟地的征免，由各省级地税局确定：(国税地字〔1988〕15号)(1)个⼈所有的居住房屋及院落⽤地;

(2)房产管理部门在房租调整改⾰前征租的居民住房⽤地;(3)免税单位职⼯家属的宿舍⽤地;

(4)民政部门举办的安置残疾⼈占⼀定⽐例的福利⼯⼚⽤地;(5)集体和个⼈举办的各类学校、医院、托⼉所、幼⼉园⽤地。

8、仓库冷库减免。经营仓库、冷库⽤地，纳税有困难的，经国家税务总局批准，减征或免征⼟地使⽤税。(国税地字〔1988〕32号)

9、电⼒⽤地免税。电⼒⾏业管线⽤地、⽔源⽤地;⽔电站除发电⼚房⽤地，⼯附业⽣产⽤地，办公、⽣活⽤地外的其他⽤地;供电部门输电线路⽤地、变电站⽤地;热电⼚的供热管道⽤地;免征⼟地使⽤税。电⼒项⽬建设期间，纳税有困难的，由省级地税局审核，报国家税务总局批准减征或免征⼟地使⽤税。(国税地字〔1989〕13号、44号)

房地产企业需要申报的⼟地使⽤税额通常是⽐较多的，⼟地使⽤税的计算公式并不会发⽣任何的变化，但已销售房屋的⼟地使⽤税还涉及到减免的幅度，因此还是需要房地产开发商的负责⼈，在申报⼟地使⽤税的时候到当地的税务部门具体咨询，⼤型房地产公司的⼟地使⽤税，还要结合当地政府的⼀些其他规定的。