房地产金融发屡状况及镱略 二连浩特市房产管理局杨彦文 目前，我国房地产开发资金来源主 要分为：国家预算内资金、国内贷款、 状况进行充分的分析的条件下，大力发 和人群的产品，如低收入家庭、刚工作 的青年等人群的住房金融产品等。推动 展个人住房抵押贷款势必给银行造成不 债券、利用外资、自筹资金和其他资金。 良资产。 １９９８年以来，国家预算内资金、债券 ３．房地产金融在创新中存在部分 和利用外资绝对值及占比均很低。且呈 问题 不断回落态势：房地产开发资金中约有 我国相关部门经过２０多年的探索， ６０％左右来自于银行贷款，房地产开发 建立了以银行信贷为主的房地产金融市 企业对银行信贷资金依赖程度很大。就 场体系，为中国房地产业的快速成长提 商业性金融支持体系而言，自９８年，我 供了重要支持。但随着房地产市场的发 国房地产开发贷款余额一直保持着两位 展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了 数的增长率，年均增长率为２０．０９％，高 一些问题。房地产融资过分依赖银行不 于同期全部金融机构贷款余额年均增长 利于金融业及房地产业的稳定，单一的 率（１２．７ｌ％）７．３８个百分点。 银行信贷融资方式难以适应中国房地产 一、我国房地产金融存在的问题 行业快速发展的趋势，我国房地产金融 １．风险过于集中于商业银行体系 产品种类单一，无法满足市场投资者的 由于我国金融市场发展还处于初级 需要。总的来看，金融机构的产品创新 阶段，间接金融在整个金融市场中还占 存在一定制约，面临较大风险。 绝对地位，而资本市场等直接金融发展 ４．商业银行和其他金融机构存在经 却相对落后。同时国有商业银行本身改 营行为本身不理性、不科学、不规范等 革还不到位，导致了我国房地产融资主 问题 要依靠商业银行。通过住房消费贷款、 自１９９８年以来。一方面我国连续８ 房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款 年降息；另一方面，随着个人住房市场 和土地储备贷款等各种形式的信贷资金 化以后，国家鼓励国有商业银行加大个 集中，商业银行实际上直接或间接在承 人住房按揭贷款的支持力度，同时由于 受了房地产市场运行中各个环节的市场 商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优 风险和信用风险，资本市场发展的相对 良资产”因此在经营业务上容易产生急 落后。很难为房地产企业提供其他渠道， 功近利的倾向。 而且也不能将商业银行房地产信贷资产 二、对于目前所存在问题的解决方式 风险社会化，化解商业银行房地产信贷 １．大力发展多层次、全方位的房地 风险。 产金融市场体系 ２．人住房信贷的发展可能存在违约 住房金融市场不仅要有间接融资的 风险 信贷市场，也应有直接融资的资本市场； 自我国实施住房市场化以来，我国 不仅要有直接提供融资服务的一级市场。 商业银行个人住房贷款业务得到了长足 也要有分担一级市场风险的二级市场， 的发展。且前，我国商业银行个人住房 来解决住房贷款资金期限错配和流动性 贷款不良资产率不到０．５％，住房公积金 问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中 个人住房贷款的不良资产率仅为０．２４％， 介、保险、担保、贷款服务等金融市场 这对改善银行资产质量起到了十分重要 支持服务体系。加快市场交易制度建设， 的作用，但商业银行普遍把个人购房贷 促进市场交易环境不断优化。 款看成优良资产而大力发展，银行应该 ２．大力推进房地产金融产品创新。 重视个人住房尚未暴露出的风险。因此， 为房地产开发、收购、买卖、租赁、管 在我国尚未建立起个人诚信系统，商业 理等各环节提供有效的金融服务 银行也难以对贷款人的贷款行为和资信 要细分市场，开发服务于不同目的 ｌ拿Ｊ贾教育ｌＯ 房地产金融产品多元化，形成包括房地 产信托、投资基金、企业债券和资产证 券化等在内的房地产金融产品。 ３．大力发展房地产投资基金 房地产投资基金作为一种专业从事 房地产投资的基金，在国外已经得到迅 速的发展，然而在我国的发展还处于初 级阶段。一方面，尽快制定和实施＜产 业基金法＞是国内和国际产业基金可以 在，房地产投资中有法可依，健康、持 续地运行下去。另一方面，建立健全房 地产投资基金推出机制和风险规避机制， 降低其所承受的风险程度，鼓励房地产 投资基金迅速发展起来。 ４．加快房地产金融产品证券化速度 通过贷款证券化增加了信贷资产 的流动性，同时有利于银行进一步扩大 信贷规模，从而形成良性扩张，还可以 改善银行资产负债结构，降低资本金要 求。优先发展住房抵押贷款证券化的另 一个原因是，近几年随着房地产信贷规 模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是 近年来个人购房按揭的逐年增加，这部 分资产属于各银行的优质资产的组成 部分。通过证券化可以将房地产金融的 信用市场化，加速了间接金融向直接金 融的转化，使得房地产金融的资金来源 更加多元化和社会化，从而不仅扩大房 地产开发资金的来源，而且分散了投资 资金的风险，促进房地产金融市场健康 地发展。 ５．加强政策性房地产金融服务，帮 助解决中低收入家庭住房问题 中低收入住房保障是社会保障制度 的重要内容之一，在许多国家，政策性 金融在中低收入住房保障中扮演了重要 的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、 美国的“居者有其屋计划”都是比较成 功的例子。需要借鉴上述国家经验 为 中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用 担保。同时，完善住房公积金制度。
