辽宁省2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析模拟试题

拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价报告书中说明的__限定了其用途。 A．估价原则 B．估价方法 C．估价目的

D．估价对象状况

2、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。

A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B．该耕地的土地补偿费最少为60万元 C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人

D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 3、《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事__估价业务。

A．城市房屋拆迁 B．课税 C．企业清算 D．司法鉴定

4、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。 A．①②③④ B．①③②④ C．③①④② D．③②①④

5、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为．【2007年考题】 A：1765元 B：2000元 C：2069元 D：2400元

E：工业用地的监测点评估价格

6、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为万元。 A：245

B：275 C：315 D：345

E：工业用地的监测点评估价格

7、下列市盈率的表达式中，正确的是__。 A．市盈率=股价/每股净资产 B．市盈率=股价/每股收益 C．市盈率=市值/销售收入 D．市盈率=市值/现金流

8、从某种意义上讲，如果想知道某项的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。 A．长期趋势 B．后期利润 C．权益

D．供给和需求 9、《房屋建筑工程质量保修办法》规定房屋建筑工程保修期从起计算。 A：工程竣工之日

B：工程竣工验收申请之日 C：工程竣工验收之日

D：工程竣工验收合格之日 E：执行层的组织协调

10、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。 A：5362 B：5347 C：5532 D：5563

E：工业用地的监测点评估价格

11、路线价估价法是一种评估大量土地的__。 A．迅速估价方法 B．较慢估价法 C．简易法 D．延迟法

12、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。 A．33 B．66 C．96 D．160

13、登记机关自受理登记申请之日起__日内应当决定是否予以登记。 A．5 B．7

C．10 D．15

14、某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200万元，则应纳房产税最低税额为万元。 A：1．44 B：1．68 C：1．92 D：2．16

E：执行层的组织协调

15、房地产投资决策分析主要包括和项目财务评价两个部分。 A：价格分析 B：市场分析 C：产品分析 D：成本分析 E：借款合同

16、房地产估价报告及相关资料的保管期限至少年。 A：5 B：8 C：10 D：15

E：执行层的组织协调 17、房产证的附图是。 A：房产分户图 B：宗地图

C：房产分幅图 D：房产分丘图

E：执行层的组织协调

18、A房地产开发企业在取得《暂定资质证书》一年后，经审查符合条件，可以直接申报级资质证书。 A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。(建筑物报酬率为10%) A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.07

20、某国库券面值为10元，售价为8元，该国库券距到期日数为36天，其收益率为元。 A：50％ B：100％ C：150％ D：200％

E：执行层的组织协调

21、基准地价系数修正法的基本原理是。 A：收益原理 B：替代原理 C：地租理论 D：区位理论

E：工业用地的监测点评估价格

22、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。

A．安装组合情况 B．冷凝器冷却方式 C．设备设置情况 D．所用介质 23、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。该宗土地的总价为万元。 A：96 B：192 C：240 D：480

E：工业用地的监测点评估价格 24、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道，一般而言三种资金的使用顺序是。 A：资本金-借贷资金预租售收入 B：预租售收入-资本金借贷资金 C：借贷资金预租售收入-资本金 D：资本金-预租售收入借贷资金 E：借款合同

25、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为．【2003年考题】 A：75％ B：79％ C：81％ D：84％

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资风险可分为系统风险和个别风险，下列属于个别风险因素的是

A：变现风险 B：时间风险

C：自然损失风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同

2、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。 A：政治对立状况 B：政治安定状况 C：社会安定状况 D：城市化 E：房地产投机

3、目前在我国停止住房实物分配后，职工购房资金来源主要包括等。 A：养老保险 B：职工工资 C：住房公积金 D：个人住房贷款

E：由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴 4、常用的吸声材料包括。 A：无机材料 B：有机材料 C：多孔材料 D：无孔材料 E：纤维材料

5、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税

6、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。 A：直接费 B：间接费

C：直接工程费 D：措施费

E：企业管理费

7、下列关于拍卖与普通商品交易的区别，表述错误的是。 A：普通交易中当事人只有卖方和买方

B：拍卖方式中有委托人、拍卖人和竞买人，三方缺一不可

C：被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由卖方定价 D：普通交易中商品销售价格由卖方定价或由买卖双方协商定价 E：执行层的组织协调

8、被征用土地所在地的市、县，在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括__。

A．被征用土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量，需要

安置农业人口的数量

B．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式 C．安置补助费的标准、数量、支付对象和方式 D．地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式 E．办理征地补偿的期限、地点

9、下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有。 A：故障树分析法 B：期望值法 C：盈亏平衡法 D：解析法

E：蒙特卡洛模拟法

10、是财产保险中最典型的类别。 A：财产损失保险 B：责任保险 C：信用保险 D：保证保险

E：执行层的组织协调

11、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。 A．建筑装饰部位 B．制造工艺 C．化学成分 D．力学性能

12、在我国下列属于民事行为能力人的有。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：不能辨认自己行为的精神病人

13、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。 A：租赁合同到期，合同自行终止 B：符合法律规定可以解除合同条款的 C：符合合同约定可以解除合同条款的

D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E：因不可抗力致使合同不能继续履行的 14、定义市场区域工作主要包括__。 A．描绘市场区域的发展前景 B．描绘市场区域

C．在相应地图上描绘区域的物业类型 D．在相应地图上标出市场区域的边界 E．解释确定市场区域边界的依据 15、下列民事行为属于无效的有。 A：由完全民事行为能力人实施的

B：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意愿的情況下

所为

C：民事行为能力人依法不能实施的

D：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的 E：经济合同违反国家指令性计划的

16、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。 A：土地使用权因土地灭失而终止 B：因土地使用者的转让而终止 C：因土地使用者的抛弃而终止 D：因土地使用者的出租而终止 E：因土地使用者的抵押而终止

17、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。

A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场

D：邻里服务性商店 E：批发市场

18、房地产估价机构组织形式包括。 A：合伙制 B：股份制

C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业

19、假设开发法是以__原理为理论依据的。 A．收益递增原理 B．均衡原 C．预期原

D．未来趋势原理

20、资产负债表中应在资产方反映的项目是。(2007年试题) A：预收账款 B：应付账款 C：应收票据 D：预提费用

E：执行层的组织协调

21、物业管理的基本特征包括__ A．社会化 B．专业化 C．市场化 D．国际化 E．规模化

22、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》，对等內容作出了明确规定。

A：房地产交易管理机构人员资格管理 B：房地产交易管理机构的管理

C：房地产中介服务人员资格管理 D：房地产中介服务机构的管理 E：房地产中介服务管理等要求

23、开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须__。

A．经规划管理部门同意 B．经房产管理部门同意

C．经原土地使用权出让方同意

D．重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议 E．调整土地使用权出让金

24、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。 A．较大 B．较小 C．差距较大 D．大致接近

25、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。 A．2400 B．2580 C．2607 D．2760