2017年上半年黑龙江房地产估价师《理论与方法》：估价假设试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。 A．8.00 B．11.76 C．16.80 D．24.00

2、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。

A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的

C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保 3、修建性详细规划用以指导。

A：确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标 B：各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 C：确定空间环境控制的规划要求 D：确定道路和工程管线控制性位置 E：执行层的组织协调

4、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途 C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。 A．估价师声明

B．估价的假设和条件 C．估价方法 D．估价对象

6、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本上升，供给量趋增，则预计其价格会__。 A．上升 B．下降 C．不变

D．升降难定

7、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。 A：成交价格 B：平均水平价格 C：最高价格 D：最低价格

E：工业用地的监测点评估价格

8、直辖市的城市总体规划，由直辖市报__审批。 A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．建设行政主管部门 D．

9、物业代理公司通过详细的市场调查、分析和预测，可以协助开发商或业主进行__。

A．项目融资 B．工程招标 C．市场定位 D．物业管理 10、单独编制的国家级历史文化名城保护规划，由审批其总体规划的城市，报__审批。 A．国家建设部 B．国家文物局

C．国家建设部和国家文物局 D．国家建设部或国家文物局

11、三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续年以上。 A：2 B：3 C：4 D：6

E：执行层的组织协调

12、假设某项日年净经营收益为60万元，年经营成本为20万元，该项目投资的资本价格为750万元，则该项目的年投资收益率为__。 A．10.7% B．8.0% C．5.3% D．2.7%

13、建筑物净收益=（）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。 A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

14、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。 A：商业用房

B：住宅 C：写字楼 D：工业用房

E：工业用地的监测点评估价格

15、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同

16、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是__。 A．房地产学会 B．房地产行业协会 C．房地产管理部门 D．

17、承包商收到竣工结算价款后，通常应在__内将竣工工程交付给开发商。 A．半个月 B．一个月 C．一个半月 D．二个月

18、在房地产开发过程中，主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。 A：建筑师 B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理 E：借款合同

19、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。 A．6% B．8.4% C．11% D．15% 20、城市规划区内的建设工程，建设单位应在竣工验收后__内向城市规划行政部门报送有关竣工资料。 A．1个月 B．6个月 C．3个月 D．1年

21、下列房地产市场中，属于财政的是__。

A．提高贷款利率

B．提高购房最低首付款比例 C．提高法定存款准备金率 D．提高房地产交易环节税收 22、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。 矩形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/英尺 B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200

J．平均深度价格修正率（%） K．160 L．140 M．120 N．100 O．87.2 P．78.0 Q．70.8 R．65.0

23、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。 A．甲物业投资风险大 B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同 D．无法判断

24、拆除公益事业房屋，通常采用评估。 A：市场法 B：路线价法 C：假设开发法 D：成本法

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、土地使用权出让合同由__与土地使用者签订。 A．市 B．县

C．省土地管理部门

D．市、县土地管理部门

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。 A．80% B．60% C．90% D．70%

2、房地产市场是由参与房地产交换的等要素构成的。 A：当事者 B：房地产商品

C：房地产交易需求 D：交易组织机构 E：房地产交易制度

3、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。 A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：执行层的组织协调 4、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。那么，该市房屋的平均建设周期为__。 A．0.5年 B．1.5年 C．2年 D．3年

5、下列关于房屋转租，表述正确的是。

A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为

B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明

C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意

D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外

E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止

6、自2008年11月1日起，对个人首次购买90及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到。 A：1％ B：2％ C：3％ D：4％

E：执行层的组织协调

7、我国传统的城镇住房制度的特点包括。 A：国家统包的实物福利性住房制度 B：市场供应的实物福利性住房制度 C：低租金的实物福利性住房制度

D：无限期使用的实物福利性住房制度 E：无偿分配的实物福利性住房制度

8、从事房地产咨询业务的人员，必须具备__条件。 A．具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验 B．具有房地产及相关专业中等以上学历

C．具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D．具备房地产相关知识的专业技术人员 E．考取房地产咨询人员合格证 9、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构 B．住房公积金运作管理部门 C．住房公积金管理的主体

D．住房公积金管理的决策机构

10、以下关于建筑物寿命的说法中，正确的有。 A：建筑物的经济寿命短于其自然寿命

B：建筑物的自然寿命是指建筑物从交付使用之日起到不堪使用时的年数

C：建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收入大于运营费用的持续年数

D：建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长

E：建筑物的自然寿命是指建筑物从财务入账转为固定资产之日起到不堪使用时的年数

11、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__方法进行测算。

A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法 12、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起日内持预售合同到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A：10 B：15 C：20 D：30

E：执行层的组织协调

13、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题) A：投资房地产信托基金 B：购买住房抵押支持证券 C：购买房地产企业债券

D：购买物业用于出租经营 E：购买土地进行开发

14、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。 A．8% B．6.12% C．12.62% D．8.24%

15、风险辨识常用方法包括等。 A：专家调查法 B：解析方法

C：故障树分析法 D：幕景分析法 E：蒙特卡洛法

16、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。 A．所得税前利润 B．所得税后利润 C．应分配利润 D．未分配利润

17、房地产权益融资的方式有。 A：上市 B：增发新股

C：发行企业债券 D：住房抵押贷款 E：合作开发 18、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是__。

A．估价对象的真实价值 B．估价对象的重置价格 C．估价对象的实际成交价格 D．合格估价师的重新估价结果

19、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图 E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及开发地区等落实到具体地域空间 20、价值工程中，提高价值的方法包括等。 A：功能提高，费用不变

B：功能不变，费用降低 C：功能提高，费用下降 D：功能提高小于费用提高 E：功能下降小于费用下降

21、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。 A．利率 B．本利和 C．利息 D．本金

22、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为__。 A．供给增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B．供给增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C．供给减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D．供给减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E．供给增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 23、《中华人民共和国城乡规划法》规定，建设单位在取得后，方可向县级以上地方土地主管部门申请用地，经县级以上审批后，由土地主管部门划拨土地。

A：建设项目选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：土地使用证

D：建设工程规划许可证 E：执行层的组织协调

24、投资项目可行性研究的根本目的包括。 A：减少或避免投资决策的失误 B：提高项目开发建设的经济效益

C：提高项目开发建设的社会和环境效益 D：为项目决策提供依据

E：为项目后期的经营决策提供依据

25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。 A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样