河北省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价基本事项概述考试试卷

述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、若注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：30 B：15 C：45 D：60

E：执行层的组织协调

2、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为__万元。 A．523.45 B．593.75 C．3.75 D．1000

3、在我国下列属于无民事行为能力人的是。 A：18周岁以上的成年人 B：10周岁以上的未成年人 C：不满10周岁的未成年人

D：不能完全辨认自己行为的精神病人 E：执行层的组织协调

4、物业服务成本的构成一般包括__。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨

5、按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的。 A：相互影响性 B：适应性 C：不一致性

D：保值性与增值性 E：借款合同

6、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。

A．空间分布 B．人口分布 C．时间分布 D．经济分布

7、甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是。(2009年试题) A：经市(县)批准 B：经委托人书面同意

C：经房地产行政主管部门批准

D：经省(自治区、直辖市)批准 E：执行层的组织协调

8、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。 A．购买价格

B．容积率及有关设计参数 C．空置率 D．运营费用

9、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。 A：对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格

10、产生房地产价格泡沫的直接诱因是。 A：土地稀缺 B：城市化进程快 C：投机需求膨胀 D：过度放贷 E：借款合同

11、房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满__日前，申请延续注册。 A．15 B．30 C．60 D．90

12、大专院校，科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供__。 A．人才服务中心托管人事档案的证明 B．社会保险缴纳凭证复印件

C．所在单位同意其注册的书面意见 D．所取得的房地产估价科研成果 13、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。 A：中位数

B：简单算术平均数

C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格

14、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为__万元。 A．180.0 B．300.0 C．309.0 D．313.2

15、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是 A：税前现金流=有效毛收入-经营费用

B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税

D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同

16、下列关于资产负债表不正确的是。

A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况 B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C：在对房地产开发项目进行的财务评价时，不需要编制资产负债表

D：编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标 E：借款合同

17、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，行政裁决规定的搬迁期限不得少于天。 A：7 B：10 C：15 D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章 18、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。 A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法

19、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。 A．国内生产总值 B．国民生产总值 C．国民收入

D．国民消费水平

20、某宗地面积为5 000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元/㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元/㎡，则理论上应补交地价万元。 A：1 250

B：1 750 C：2 050 D：2 150

E：工业用地的监测点评估价格

21、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。假设折现率为10％，风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。 A：4395 B：4486 C：4636 D：4850

E：工业用地的监测点评估价格

22、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25%

23、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。 A．房地产重新购建价格的求取思路 B．土地重新购建价格的求取思路 C．具体价格重新购建价格的求取思路 D．建筑物重新购建价格的求取思路

24、下列不属于我国信托机构开办的业务是。 A：信托业务 B：委托业务 C：代营业务 D：外汇业务

E：执行层的组织协调

25、房地产开发项目竣工，经__后，方可交付使用。 A．检查质量 B．验收合格

C．建设单位认可 D．办理产权登记

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据转让的对象房地产转让可分为。 A：有偿 B：无偿

C：地面上有建筑物的转让 D：地面上无建筑物的转让

E：出让方式取得的土地使用权转让

2、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的

年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为__元。 A．1002.45 B．1012.45 C．1027.42 D．1037.45

3、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。(2007年试题)

A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格

D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的 4、下列有关各种弹性的表述中，正确的有__。 A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品 E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性 5、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。 A．工程质量监督机构 B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

6、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。 A：批量行业 B：僵滞行业 C：分块行业 D：专业化行业 E：借款合同

7、对房地产市场进行宏观时，可选择的手段主要有__。 A．加大城市基础设施建设投入 B．调整银行贷款利率 C．调整公共住房 D．调整房地产税收 E．加快城市化进程

8、运用平均增减量法进行估价的条件是（）。 A．房地产价格时间序列逐期升高或下降 B．房地产价格的变动呈现出一定的规律性

C．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等

D．房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近

9、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。

A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本

10、下列对核算内容说法正确的是__。 A．管理费用支出核算 B．住房公积金的缴存核算 C．业务收入核算 D．业务支出核算

11、房地产的投资对象包括。

A：房地产直接投资和房地产间接投资 B：土地、建成后的物业和在建工程 C：商品房建设投资和土地开发投资 D：固定资产投资和流动资产投资 E：借款合同

12、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。 A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定 C．与财务报表中的成本一样

D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 13、实施加成征税，加二成等于加正税的。 A：10％ B：20％ C：30％ D：40％

E：执行层的组织协调 14、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。 A．合法原则

B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则

15、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有。(2007年试题) A：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值 B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基

C：商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值 D：出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税 E：地下人防设施免税

16、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是__。 A．项目的交通组织规划 B．项目构成及平面布置 C．项目的建筑规划

D．城市土地利用规划 17、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在__。 A．第一阶段 B．第二阶段初期 C．第三阶段初期 D．第三阶段 E．第四阶段

18、净租的形式一般有以下方式。

A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项

B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费

C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 D：所有的经营费用都由租户直接支付

E：业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用

19、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。 A．房地产开发全过程

B．获得土地后到全部工程竣工 C．从工程开工到全部工程竣工 D．从工程开工到项目租售完毕 20、等产量曲线主要有以下特点：。

A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值

B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量

C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点

21、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。 A．佣金 B．手续费 C．咨询费 D．保证金

22、下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是。 A：将影响商品需求的各种因素作为自变量 B：将需求作为因变量

C：将影响商品需求的各种因素作为因变量 D：将需求作为自变量 E：将供给作为自变量

23、路线价法求得的价格实际是一种__。 A．市场价格 B．收益价格 C．积算价格 D．比准价格

24、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。

现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）。 A．3275元/m2 B．3287元/m2 C．3402元/m2 D．4375元/m2 25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。 A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同