2015年吉林省房地产估价师《案例与分析》：房地产市场调查研究考试题

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2。 A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

2、下列不属于建筑安装工程费用的是__。

A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用

B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结构工程的费用

C．为施工进行的场地平整而发生的费用

D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用

3、的作用主要是促进商品流通，引导居民消费。 A：商业信用 B：银行信用 C：消费信用 D：民间信用

E：执行层的组织协调

4、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是__。 A．城市或区域产业结构与布局 B．人口数量与结构 C．土地资源状况 D．建筑技术进步

5、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。 A．167% B．80% C．200% D．60%

6、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。 A．债务融资

B．已建成房地产抵押贷款 C．权益融资 D．建设贷款

7、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某万元。(2009年试题) A：75 B：120 C：135 D：150

E：执行层的组织协调

8、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期收益大小 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落

9、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。 A．丘；房地产权利人 B．套；权属单元 C．宗地；权属单元

D．宗地；房地产权利人

10、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。 A：越大 B：越小 C：不存在 D：分散 E：借款合同

11、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采用的折现率是。 A：社会一般收益率 B：社会最低收益率

C：某个投资者所要求的最低收益率 D：某个投资者所要求的最高收益率 E：工业用地的监测点评估价格

12、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12％，则此宗估价对象房地产的价格为万元。 A：992．06 B：983．10 C：1 080 D：832

E：工业用地的监测点评估价格

13、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为。

A：待开发房地产价值 B：管理费用 C：销售税费

D：购买待开发房地产应负担的税费 E：工业用地的监测点评估价格

14、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。 A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

15、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。 A．750 B．350 C．800 D．850

16、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。 A．固定总价合同 B．固定单价合同 C．成本加酬金合同 D．分包合同

17、瑕疵请求权是以__得以操作的。 A．过错责任理论和担保责任理论 B．过失责任理论和经济信用理论 C．经济信用理论和担保责任理论 D．过错责任理论和风险收益理论 18、人防工程的地下室面积__建筑。 A．属不应分摊的共有 B．属应分摊的共有 C．不属共有

D．属物业公司所有的

19、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A．建筑物重置价 B．建筑物现值 C．土地价格 D．房地产价格

20、注册房地产估价师延续注册有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：5

E：执行层的组织协调

21、运用假设开发法估价的操作步骤不包括。 A：调查分析待开发房地产状况

B：预测待开发房地产的价值 C：预测后续开发经营期

D：进行具体计算，求出待开发房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格

22、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为万元。 A：27．6 B：28．2 C：29．0 D：29．9

E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为__元/m2。 A．3000 B．4500 C．5200 D．5600

24、城市分区规划由__审批。 A．市规划行政主管部门 B．市 C．市常委会 D．省常委会

25、对房屋评估结果的鉴定作为裁决的依据，鉴定时间__计入裁决时限。 A．必须 B．应 C．宜 D．不

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、设临街深度价格修正率见下表。另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。 A．00 B．6800 C．6960 D．7600

2、评估拆迁价格应精确到__。 A．元 B．角 C．百元

D．由双方协商

3、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。 A．房地产转让

B．房地产抵押 C．房地产买卖 D．房屋租赁

4、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。 A．征收人 B．被征收人

C．房屋征收部门办公会议 D．常务会议

5、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税

B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税

6、下列财务指标中，反映企业营运能力的指标有。 A：流动比率 B：速动比率 C：存货周转率

D：应收账款周转率 E：资本金利润率

7、成本利润率的计算公式是__。

A．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用) B．开发利润÷(土地取得成本+开发成本)

C．开发利润÷(土地取得成本+开发成本+投资费用) D．开发利润÷开发完成后的房地产价值 8、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。

A．房地产估价师实地查勘 B．国有土地出让合同签订 C．拆迁公司现场动员搬迁 D．房屋拆迁许可证颁发

9、房地产估价师注册分为__。 A．总注册 B．初始注册 C．续期注册 D．变更注册 E．转移注册

10、影响消费者购买行为的因素包括社会文化因素、个人因素和__。 A．经济因素 B．心理因素 C．环境因素 D．政治因素

11、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有。 A：可出租或可使用面积

B：出租方的商业信誉 C：基础租金与市场租金

D：出租单元的面积规划和室内装修 E：物业管理企业的经营业绩

12、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题) A：奖励住房公积金管理中心职工 B：建立住房公积金贷款风险准备金 C：支付住房公积金管理中心的管理费用 D：建设廉租住房的补充资金 E：建设经济适用住房的补充资金

13、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为__。 A．前期价格指数 B．定基价格指数 C．长期价格指数 D．环比价格指数

14、商品零售物价的变动直接影响到。 A：城乡居民的生活支出和国家的财政收入 B：居民购买力和市场供需的平衡 C：消费与积累的比例关系 D：企业的生产和效益状况 E：商业流通领域的整体状况

15、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有__。 A．购买—持有—出租—出售 B．购买一更新改造—出售

C．购买一更新改造—出租—出售 D．开发—销售

E．开发—持有—出租—出售 16、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。 A：土地 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税

17、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。 A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析 18、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。 A．市场价格 B．积算价格 C．比准价格

D．收益价格

19、下列情况中，保存划拨土地方式的期限可以超过5年的是__。

A．继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原有土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外 B．国有企业兼并国有企业，非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的 C．国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的 D．国有企业改造或改组为国有独资公司的

20、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。 A：城市基础设施用地 B：国家机关用地 C：军事用地

D：商品房建设用地

E：国家重点扶持的能源项目开发用地 21、下列表述中，正确的有。

A：开发经营期可分为开发期和经营期

B：开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C：开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D：经营期可具体化为销售期和出租期

E：在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

22、自《中华人民共和国城市规划法》实施以来，城市规划监管和机制不断创新，先后就出台了部门规章。 A：红线 B：绿线 C：紫线 D：蓝线 E：黄线

23、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。 A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动 B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动 C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动 D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动

E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

24、下列房地产企业的融资方式中，属于债务融资方式的有．(2006年试题) A：发行企业债券

B：向银行借入信用贷款 C：房地产开发贷款

D：在公开市场上发行股票 E：土地储备贷款

25、房地产市场营销因素调查包括的类型有。(2005年试题) A：产品调查 B：价格调查

C：市场需求质量调查 D：分销渠道调查 E：促销策略调查