湖北省2015年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产转让估价的特点考试试题

的特点考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为960元／㎡，则应补地价为。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元

E：工业用地的监测点评估价格

2、关于个人住房公积金的税收，下列说法中正确的是__。 A．因为住房公积金是性资金，所以实行全部免税

B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税

C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 3、一个估价项目中的价值类型，本质上是由决定的。 A：估价委托人 B：估价师 C：估价目的 D：估价对象

E：工业用地的监测点评估价格

4、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中1～4层为建筑面积相等的裙房，5～17层为标准层)，则标准层每层建筑面积为__m2。 A．882 B．1765 C．1667 D．1538

5、以下不适合利用成本法估价的房地产是。 A：机场

B：单纯建筑物 C：住宅

D：房地产保险

E：工业用地的监测点评估价格

6、拆迁人自己不承担拆迁工作，而是把拆迁工作委托给具有拆迁资格的单位去承担，这种拆迁方式是。 A：自行拆迁

B：委托拆迁 C：拆迁 D：社会拆迁

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、人民在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是__个月。 A．1 B．3 C．6 D．12 8、如果房地产开发商希望通过施工图了解建筑物从屋面至地面的内部构造特点，应查找。

A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：结构施工图 D：建筑剖面图

E：执行层的组织协调 9、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。 A：《中华人民共和国土地管理法》 B：《中华人民共和国城市房地产管理法》 C：《中华人民共和国城乡规划法》 D：《中华人民共和国物权法》 E：房地产估价机构必须加盖公章 10、房地产买卖。

A：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为

B：指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 C：属于单务行为

D：其受让人不需承担任何义务 E：执行层的组织协调

11、某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格(按面地价)为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。 A．824 B．8 C．882 D．904 12、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。 A：会计时限 B：会计期间 C：会计内涵

D：会计形式

E：执行层的组织协调

13、从某种意义上讲，如果想知道某项的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的。 A：长期趋势 B：后期利润 C：权益

D：供给和需求

E：工业用地的监测点评估价格

14、下列关于地籍图，表述不正确的是。

A：地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状況和面积等的依据 B：地籍图是表示土地产权、地界和分区的平面图 C：城市地籍图比例一般为1：800

D：地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 E：执行层的组织协调

15、编制招标工程标底的工作应由__来完成。 A．投标单位 B．部门 C．招标单位 D．房地产学会

16、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题) A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同

17、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。 A．原出让方 B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门 18、根据权利是否具有转移性，可分为__。 A．财产权和人身权

B．支配权、请求权、形成权和提高效率权 C．绝对权和相对权 D．专属权和非专属权 19、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为年。 A：38

B：42 C：58 D：60

E：工业用地的监测点评估价格 20、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。 A：4 B：3 C：2 D：1

E：执行层的组织协调

21、假如w房地产开发公司分析测算其开发的住宅楼工程造价，已知该住宅楼土建工程直接费为800元／，间接费率为12％，房屋设备安装工程直接费为300元／，其中人工费为80元／，间接费率为60％，则该住宅楼每平方米建筑面积的土建、安装工程间接费为元。 A：144 B：276 C：324 D：1244

E：执行层的组织协调

22、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。 A．62500 B．62000 C．61000 D．61500 23、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。

A．均衡价格上升 B．均衡价格下降 C．均衡价格不变

D．取决于供给和需求变动的程序

24、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的__。 A．上升 B．下降 C．不变 D．不确定 25、某套商品住宅现房的建筑面积为100㎡，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元／套，年折现率为6％，类似商品住宅期房的市场价值为5000元／㎡，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5％。该套商品住宅现房的市场价值为元／㎡。 A：4653

B：5347 C：5352 D：5366

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某城市为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。 A：金融债券 B：长期债券 C：公募债券 D：公债券 E：抵押债券

2、A市B房地产开发商于2006年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让合同约定2006年10月动工，但因自身原因至2007年11月31日前一直未动工。截至2009年12月31 日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让合同约定的土地用途，下列表述正确的有。 A：必须取得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家 D：相应调整土地使用权出让金 E：销售净利率

3、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业的一个百分比。 A：有效毛租金收入 B：净经营收入

C：潜在毛租金收入 D：税后现金流 E：借款合同

4、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。 A．强迫出售或强迫购买的交易

B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解 C．急于出售或急于购买的交易 D．受债权债务关系影响的交易

5、对于共有房地产的转让，需要其共有人的__。 A．全部同意

B．超过50%同意 C．超过2/3同意 D．有人同意就行

6、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。

A．评标 B．质量检验 C．投料试车 D．竣工验收

7、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。 A．50 B．250 C．300 D．350

8、运用假设开发法估价必须考虑资金的__。 A．实用价值 B．有效价值 C．折算价值 D．时间价值

9、建筑物的物质折旧包括__。 A．功能衰退

B．正常使用的磨损 C．环境恶化

D．意外的破坏损毁 E．城市规划改变

10、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。 A．估价对象 B．估价时点 C．价值类型 D．估价方法 E．估价所需材料 11、证券可分三类。 A：商品证券 B：货币证券 C：有价证券 D：实物证券 E：资本证券

12、房屋租赁期內，因买卖、赠与或者继承发生房屋所有权转移，原租赁合同。 A：对承租人和新房主继续有效 B：对承租人和新房主无效

C：对承租人继续有效，对新房主无效 D：对承租人无效，对新房主继续有效 E：执行层的组织协调

13、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。 A：政治法律环境 B：经济环境

C：人口环境

D：社会文化环境 E：借款合同

14、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。

A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值 B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值 C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值

D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同 15、基准收益率是导致投资行为发生所要求的__。 A．最低投资报酬宰 B．平均投资报酬率 C．最低投资利润率 D．平均投资利润率 16、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

17、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取__等形式，对建设工程实施监理。

A．事前检查 B．事后抽查 C．旁站 D．巡视 E．平行检验

18、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势

19、房地产估价时点可以是。 A：估价作业期

B：估价人员实地查勘期间的某个日期 C：过去的某个日期 D：未来的某个日期

E：估价人员按照自己的假定设定的日期 20、投资方向调节税根据国家产业和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。 A．0 B．5% C．10%

D．15% E．30%

21、从法律角度分析，认股权证本质上是一种契约。 A：权利 B：义务 C：信用 D：债务 E：借款合同 22、所谓__就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。 A．概算设计 B．限额设计 C．设计概算 D．限额概算

23、随着市场细分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是。

A：消费者愿意支付较高的价格 B：企业处于领导地位 C：消费者以年轻人为主 D：商品住宅多为豪宅 E：以投资性购买为主

24、收益法中所指的收益是__。 A．估价时点前一年的收益

B．估价时点前若干年的平均收益 C．估价时点以后的未来预期正常收益 D．估价时点前最高盈利年份的收益 25、一般来说，债券具有（）特征。 A．偿还性 B．决策参与性 C．流动性 D．安全性 E．收益性