物业服务三级标准

附件（一）综合服务：三级 级序每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 别 号 内容 服务要求 1) 小区内设置管理处。 2) 办公场所整洁有序。 3) 配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。 1) 小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。 2) 管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。 1 管理处设置 管理人员要求 2 3 服务时间 周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。 1) 服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。 2) 24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）。 3) 对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。 4) 制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。 5) 建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。 6) 建立小区物业管理档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）等]。 三级 0.20 4 日常管理与服务 7) 制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。 8) 对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。 9) 可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。 10) 建立管理处内部管理制度和考核制度。 11) 服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。 12) 能提供二种以上特约服务（有偿）和二种以上便民（无偿）服务。 13) 综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。 14) 对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

附件（二）公共区域卫生服务：三级 级别 序号 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 项目 内容 服务要求 1 2 地面 楼梯扶手、栏杆、窗台 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。 每周擦抹二次，保持基本无灰尘。 每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。 每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。 保持清洁、无垃圾。 高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。 每日擦拭、清扫一次以上，保持目视干净无污迹。 道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。 3 消防栓、指示牌等公共设施 每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污渍。 4 楼内公共区域 5 6 门、窗等玻璃 天台、屋顶 天花板、公共灯具 7 垃圾收集 三级 8 电梯轿厢 0.15 9 道路地面、绿地、明沟 10 公共灯具、宣传栏、小品等 每周擦抹一次，表面无污迹。 有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放，楼外公共区域 12 果皮箱、垃圾桶 11 垃圾厢（房） 垃圾厢（房）每日冲洗二次，垃圾厢（房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。 合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。 每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次13 消毒灭害 （6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次。

附件（三）公共区域秩序服务服务：三级 级序每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 别 号 内容 服务要求 1) 专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。 2) 有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。 3) 上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。 1) 小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录。 2) 封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。 3) 对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。 1) 白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。 2) 在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。 1 人员要求 2 门岗 三级 3 巡逻岗 0.27 1) 小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备技防设施和所传达的信息。 4 救助 2) 监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶（监控岗） 到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。 1) 地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。 2) 及时处理车辆停放不规范的现象。 3) 收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。 5 车辆管理

附件（四）公共区域绿化日常养护服务：三级 级别 基本条件 1、利用植物、山石、水体等设置景点。 2、绿地内植物覆盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置。 3、绿地保存率 100%（包括经过规定手续变更）。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔三木保存率98%绿地设施级 以上。木 及硬质景观保持长年基本完好。 病虫害防治 扶正加固 树施肥 修剪 施肥 病虫害防治 草坪 灌、排水 清杂草 内容 要素 修剪 养护要求（植物） 每年普修四遍以上，草面基本平整。 每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%。 及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。 每年普施有机肥一遍。 发现病虫害及时灭杀。 乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；蓠、球超过齐平线10cm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。 中耕除草、松土 每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松。 按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次。 有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于10％。 有倒伏倾向，及时扶正、加固。 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本其它 布置 花坛花境 灌、排水 补种 修剪、施肥 病虫害防治

开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。 一年中有二次以上花卉布置。 保持有效供水，无积水。 缺枝倒伏不超过十处。 保持花卉生长良好。 及时做好病虫害防治。 3.00 每平方米绿地面积年最高收费标准（元）

附件（五）公共部位、共用设施设备日常运行、

保养、维修服务（二、一类）

项类每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 目 别 内容 运行、保养、维修服务要求 每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查房屋结构 并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。 门窗 楼内墙面、顶面、地面 公共部 二管道、排水沟、屋顶 每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。 墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修补应保持与原墙面材质一致。 每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。 每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。 每半月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。 每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外）。 对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设0.07 位 类 道路、场地等 休闲椅、室外健身设施等 围墙 安全标志等 置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

项目 类别 内容 运行、保养、维修服务要求 1) 每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。 2) 每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。 3) 高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。 4) 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。 及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。 每平方米建筑面积月最高收费（元） 供水二系统 类 变频水泵 0.06 公灯 景观灯、节日彩公共二保持灯具完好，亮灯率在98%以上。 灯、大堂吊灯等 照明 类 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室公共电气柜 内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。 多层0.06 高层0.08 1) 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。 2) 消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。 消防一0.015 消防设施、设备 3) 每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，系统 类 保持消防器材能随时有效使用。 4) 按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。 楼宇对讲系统（可视） 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。 不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。 24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。 根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。 住户报警 弱电二系统 类 周界报警 0.08 监视系统 电子巡更 项目 内容 运行、保养、维修服务要求 每平方米建筑面积月最高收费标准（元） 升降系统 1) 保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。 2) 委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 电3) 电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，梯 发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。 4) 电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。 1） 每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行。 2） 重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。 由业主大会与物业公司协商确定。 水景费用分摊公式：[电价×水泵总功率（KW）×运行时间（小时）+水价×耗水量+设备保养费]÷可分摊建筑面积 0.40 水景 （动力） 按实分摊 保险费用及其他

按实分摊