憬泄 文章编号：１６７１—８９０９（２００８）１２—００３０—０４ 清洗世界 Ｃｌｅａｎｉｎｇ Ｗｏｒｌｄ 第２４卷第１２期 ２００８年１２月 物业清洗保洁市场 现状及规范化建议 邓永红 （山西蓝泰化学清洗有限公司，山西太原０３０００１） 摘要：简述了物业清洗保洁市场的需求与现状，并针对该市场存在的问题提出了几点建议。 关键词：物业；清洗保洁，规范化 中图分类号：Ｆ７１９ 文献标识码：Ｃ Ａｃｔｕａｌｉｔｙ ａｎｄ ｓｔａｎｄａｒｄ ａｄｖｉｃｅ ｏｆ ｔｈｅ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｃｌｅａｎｉｎｇ ｍａｒｋｅｔ ＤＥＮＧ Ｙｏｎｇｈｏｎｇ （Ｓｈａｎｘｉ Ｌａｎｔａｉ ｃｈｅｍｉｃａｌ ｃｌｅａｎｉｎｇ Ｃｏ．，Ｌｔｄ，Ｔａｉｙｕａｎ，Ｓｈａｎｘｉ ０３０００１，Ｃｈｉｎａ） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｏ ｉｎｔｒｏｄｕｃｅ ｔｈｅ ｒｅｑｕｉｒｅｍｅｎｔ ａｎｄ ａｃｔｕａｌｉｔｙ ｏｆ ｐｒｏｐｅｒｔｙ ｃｌｅａｎｉｎｇ，ｉｔ ｐｕｔｓ ｆｏｒｗａｒｄ ｓｅｖｅｒａｌ ａｄ－ ｖｉｃｅｓ ａｉｍｉｎｇ ａｔ ｐｒｏｂｌｅｍ ｏｆ ｔｈｅ ｍａｒｋｅｔ． Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｐｒｏｐｅｒｔｙ；ｃｌｅａｎｉｎｇ；ｓｔａｎｄａｒｄ １ 物业清洗保洁市场的需求及现状 物业清洗保洁既包含一般清洁卫生工作的内 容，又区别于一般的清洁卫生工作。我们所指的物 业清洗保洁是由经过专门培训的专业技术队伍，使 用专门的清洁设备、清洁工具和清洁剂，按照科学的 管理方法和严格的清洁工艺、清洁技术对物业的各 分类，划分成若干专业的专项清洗业包括建筑、电 力、机械、电子、车辆、飞机、船舶和其它等。物业清 洗保洁市场之大可想而知。 然而，物业清洁工作绝不是一块抹布、一把扫 帚、一桶水、一把刷子、一根绳子那么简单。各种不 同的材料需要使用不同的清洁剂，各种不同的物业 类型需要使用不同的清洁设备和工具，各种不同的 清洁设备又需要有相应的专业技术知识和技能的人 种材质进行针对性的清洁和护理，以求保持材质应 有的表面光泽和高洁净度的一项专业化工作。 伴随着科学进步，新领域不断涌现，新的物业清 洗保洁领域也在不断出现。它既可以按照工业、农 业、航天、环境等划分成若干大门类，又可按不同的 大门类进行细分，比如工业清洗又可以按照工业的 才去操作。物业清洗保洁行业有相当程度的科学 性、专业性和复杂性。 从建筑清洗保洁市场来看，伴随着我国经济的 高速发展，城市化进程进一步加快，更多的城市向现 代化、国际大都市化迅速发展，高层华丽的城市建筑 收稿日期：２００８—１０—２３ 作者简介：邓永红（１９６４一）男，山西平遥人，大专，工程师，主要从事清洗施工管理工作。 第２４卷 邓永红．物业清洗保洁市场现状及规范化建议 拔地而起，建筑物污染日益突显，最为突出的清洁对 下简称“正规军”）则不然，他们一般有近百人、几百 人甚至上千人，人员都要经过严格的入司审查，并经 过专业技术的强化培训，公司有较完整的管理制度。 从人员文化素质来看，普遍偏低，大多由国营、 象是裸露的建筑物外墙和日益豪华的内部装修。 建筑物外墙常年经受风吹日晒，产生自然风化， 大气中的各种尘埃附着在建筑物的外表，许多腐蚀 性物质的直接作用也使建筑物外表遭到污染及破 坏，失去原有光采，极大地影响了城市的美观。且随 集体下岗员工和城乡文化程度偏低的无业人员组 成。在这支队伍中年龄结构属于“宽带网”，小到十 着建筑物内部装修向高档化、复杂化、人性化方向的 发展，大量昂贵的装饰材料和配套设施得以广泛的 应用，因为人为和自然因素的影响，内部装饰也极易 受到污染。 城市建筑高层化和外部装饰新材料的广泛应 用，使建筑物外部的清洗和内部的保洁采用原有的 传统清洁方式已不能胜任，要求物业清洗保洁行业 面对技术要求高、施工难度大的市场新要求。 据信息产业部统计，国内每年潜在着３ ０００多 亿元的专业清洗市场需求，就山西省等内陆发展省 份而言，每年也潜在着５０多亿元的专业清洁市场需 求。可见，物业清洗保洁市场前景广阔。市场的发 展使物业清洗保洁服务越来越受到社会的关注和青 睐。爱国卫生、市容市貌活动、国家卫生文明城市、 优秀旅游城市等的评选活动客观上也刺激着物业清 洁市场的迅速发展。 由于物业清洗保洁行业自身具有的投入资金 少，技术含量偏低，门槛低下，无政府、半无政府状态 等特点，使得从业队伍迅速猛增，短短的二十余年全 国已经形成庞大的物业清洗保洁从业大军。仅北京 各种清洁公司就有上千家。山西省虽然起步晚几 年，但短短十余年，仅太原市已有３００余家各种清洁 公司。在这支从业大军中同时也突显出很多行业中 的问题，以山西省市场为例进行说明。 从队伍人员数来看，数量不等，少则几个人，多 则千余人。有的公司根据业务用人，业务多了，叫几 个人过来；没有业务了，大家散伙。服务费用一次结 算，随结随分，可谓“日清日结”，这也就是我们常说 的散兵游勇队（以下简称“游击队”）。正规公司（以 八岁，大到五十几岁。由于存在着多条年龄代沟，人 员的思维方式、观点理念、接受新生事物的能力等参 差不齐，给员工队伍的建设带来了诸多困难。 从企业规模来看，更是高低不一，多数“游击队” 没有营业执照，没有固定的办公场所，没有固定的联 系方式，当然更谈不上从业资质。仅有的联系方式 就是一部电话或一个移动手机号。由于没有经过国 家政府有关部门的严格审查和审批，他们基本处在 无政府游离状态。蓬勃兴起的物业清洁市场受到了 很大的冲击，市场基本处于诸候纷争的“战国时 代”。由于行业自身门槛低的特性，使得这个阳光明 媚的市场得不到经济实力的支持和专业技术的保 障。其结果是正规军的服务价值体现不出来，取费 上不去，利润空问小，技术人员的工资低，人员流动 性大，企业的经营实力名不符实，减缓了采用新设 备、新技术、新材料、新工艺的速度，从而违背了市场 良Ｉ生运营规律。 从清洁效果来看，由于多数“游击队”资金贫乏， 技术低下，导致了物业清洗保洁质量得不到应有的 保障。更为严重的是，由于忽视采用优质价高的各 类清洗剂，物业清洁面受损，导致社会资产得不到保 值、增值。这不仅影响了物业清洁面原有的本色，而 且造成社会财富的损失。更甚至生成了人类生存环 境的新污染源。 从物业清洁质量标准来看，现在国家对物业清 洗保洁行业没有制定出统一的行业质量标准和技术 标准，国产的清洁设备、清洁工具、清洁用品、清洁药 剂还没有系列化，也没有规范的清洁工艺和安全操 作规程。为了满足市场的需求，虽然业内许多优秀 清洗世界 第ｌ２期 企业已制定出不少企业标准，呈现出“百花盛开”的 竞技局面。但为了占领市场，保存竞争实力，不少企 业标准呈“封闭”状态，不利于整个行业技术理论的 完善和技术水平的提高。 因此，物业清洗保｝吉市场亟待规范管理。 ２ 物业清洗保洁市场规范的几点建议 我国物业管理经过二十余年的探索与实践，已 开始进人市场化、规范化、法制化发展的新时期，物 业清洗保洁服务作为物业管理服务的重要组成，也 面临着市场化、规范化和法制化，主要从以下几方面 提出建议。 ２．１从业队伍的整合 面对市场的发展，散兵游勇式服务的“游击队 伍”亟待整合。为了满足物业清洗保洁市场的需求， 达到应有的清洗保洁质量，首先应对从业队伍进行 整合。尽快实施“注册物业管量经理”制度，就象现 在美国实行的注册物业经理（简称ＣＰＭ）模式一样， 只要获得物业管理证书并办理了营业执照的公司和 个人都可以从事物业管理。那些无证无照的公司和 个人就被淘汰。同时，实行清洗、保洁两个专业技术 合格上岗制度，既促进了物业清洗、保洁专业理论的 普及，又保证了物业清洗保洁市场的健康发展。 目前，从事物业清洗保洁的从业大军中，无资质 等级，小而全的物业管理企业颇多，许多房地产开发 商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司，聘 任各类从业人员共同管理自主开发的楼盘或小区。 但由于管区面积小，造成大量重复投资及资源浪费。 显然，这种状态对物业管理行业整体进步不利。此 外，由于小企业多，经营实力差、服务不规范、不到 位，也使本应享受正常服务的客户利益受到损害，使 客户业主投诉增多，极大地损害了行业的整体形象。 从长远来看，为促进行业健康发展，这些小物业公 司、小清洗保洁公司确宜通过兼并重组，实现生产要 素的优化组合，共享企业资金、技术、设备、劳动力等 资源。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康 发展。规模化经营不仅降低企业管理成本，充分利 用有限资源，获得更多的经济效益，而且也可推动这 些要素的合理流动和优化组合，促进行业共同发展， 推动物业清洁市场的良性发展。这样，物业清洗保 洁行业就会从鱼虾混杂，群龙无首的状态下走出来， 出现群雄并起，龙头企业引领行业发展的新局面。 ２．２市场化进程的推进 新生面的出现，必将使物业清洁市场的竞争方 式市场化。 就目前山西市场的状态而言，市场化还没有占 主导地位，基本处于无序竞争和有序竞争并存的阶 段。依靠关系、依靠领导、依靠手段承接业务的现象 时有发生，这就干扰了市场化的进程。我们要大力 弘扬通过公开招标占领市场的市场法则去规范物业 清洗市场的竞争方式。这样优秀的企业就会脱颖而 出，优秀的企业就会越做越大，越做越强，从而带动 了整个行业的健康快捷发展。 ２．３加大行业管理力度 面对庞大的物业清洗保洁从业大军，加强行业 管理势在必行。从业队伍的整合又为加大行业管理 力度奠定了基础。我们应该本着“政府引导，部门协 调，协会领导，学会管理”的原则，拟成立各地“市容 环境卫生行业协会辖属的各专业清洗保洁学会”，也 可以由各地区已经成立的物业管理协会成立辖属的 各专业清洗保洁学会。这样，行业管理就走上了健 康发展的道路。 ２．４提升市场专业化水平 物业清洁市场规范的又一个重点是提升市场专 业化水平。专业化是生产力发展到一定水平，社会 化分工细化到一定程度的产物。也是物业清洁行业 市场化的必然结果。未来的物业管理项目将由更多 的专业性公司来完成。而不是由一个物业管理公司 统揽统包。专业化的运营可以极大地实现社会资源 的最佳配置。 第２４卷 邓永红．物业清洗保沽市场现状及规范化建议 ・３３・ 如果物业公司一味追求小而全，过多地添置各 种专业设备，增加相关专业人员，必将大大增加管理 成本和自身负担。这些专业设备又无法充分发挥其 使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共 享，集约经营的原则。相反，如果由专业公司对客户 业主服务，则可大大避免这些矛盾。 专业化管理必然导致物业清洁人员职业化水平 的提高，就目前的物业从业人员培训而言，还不是以 职业化队伍掊养为主要目的。持证上岗只是物业管 理的普及教育。随着物业管理专业化时代的到来， 物业清洁从业人员必须经过专业化教育才能持证上 岗。这就使物业清洁市场运行更加规范化，最终使 物业清洗保洁行业真正成为成千上万户信任、依赖 的具有一定社会地位的整体行业。 ２．５强化环保节能意识 随着我国经济的繁荣，“保护家园，造福子孙后 代，节约能源，减少排放”已经成为人人皆知的国策。 作为物业清洗保洁行业，从某种意义上讲，它本身就 是加强环保的一支生力军。因此，树立环保节能意 识是物业清洗保洁行业的立业之本。有关部门应加 速研究新型的绿色环保清洁药剂、清洁材料、清洁技 术，满足市场所求。同时，我们作为使用单位更要加 快这些新材料、新技术的应用，这样才能减少排放， 力争达到零排放，逐步减少乃至杜绝新污染源的产 生。近年来，我公司为了实现环保清洗，绿色保洁， 我们先后制定了各类清洁剂使用手册，规范了环保 清洗工艺，健全了绿色保洁规程，加大对员工树立环 保节能意识的培训。宣传环保节能就在我们身边， 从我们做起，从点点滴滴做起。 ２．６实现质量标准化 物业管理的实践已经证明，引入国际质量标准 化体系，包括ＩＳ０９０００国际质量标准体系和 ＩＳ０１４０００环境管理体系对物业管理的规范化运作， 提高服务质量，确实起到很大的作用。但是需要配 套的行业质量技术标准还没有问世，尤其是就物业 清洁市场而言，清洗保洁两大专业的行业质量标准， 安全操作规程，质量验收标准等亟待制定，这些，应 该引起政府有关部门的高度重视，加快科研步伐。 不少地方政府部门、机构和优秀企业已经出台了一 些相关的技术文件，这也为物业清洗保洁行业质量 标准体系化建设创造了条件。 有了质量技术标准，在买方市场和卖方市场对 接时就有据可依，并且按等级取费，既公平又合理，。 这对全面提升物业清洁行业的服务质量将起到举足 轻重的作用。 ２．７保护民族清洗保洁业 我国加入ＷＴＯ后，ＷＴＯ对我国物业管理行业 的影响是双重的，对物业清洗保洁业的冲击也是在 所难免的。新机遇和新挑战同时并存。 物业管理是外商最容易进入的领域之一，在发 达国家已形成了物业管理的服务体系，具有较大的 优势。他们拥有业界顶级的清洗、保洁设备、清洁工 具和清洗剂等，有先进的物业管理技术人才和管理 人才。拥有先进的物业管理经验，逐步进入中国市 场的日子已为时不远。 ３ 结束语 随着我国经济的腾飞，乡村城市化，城市大都市 化的进程正在加快。这就推动了物业清洗保洁行业 的快速成长。民族清洗保沽业的迅速崛起自然要承 担这一重任。但是由于我们起步晚，综合经营实力 不及国外优秀企业，还无法与其平等竞争。因此，如 何迅速提高整个行业的管理水平和服务水平是摆在 我们业界面前的两项迫切任务。 我们就是要长中国人的志气，扬中华民族的威 风。业界的同仁既是竞争对手，又是联手兄弟。让 我们携起手来，为物业清洗、保洁业的健康快捷发展 做出应有的贡献。