浅谈养老社区的六大规划要点三

（引语）养老社区如何选址如何规划、如何配套？直接照搬美国CCRC行吗？硬件如何打造一个受老人欢迎的养老机构？在养老地产项目中所谓的高端到底指的是什么？是奢华吗？是昂贵吗？这些都是中国养老地产投资商们需要深刻思考的东西。

浅谈养老社区的六大规划要点

何进华吴治平

最近几年国内市场上涌现出大批的养老地产项目然而从众多已实施的项目来看或多或少都存在一些规划设计的问题比如一些项目直接照搬了美国的可持续护理社区（CCRC）布局但采用的却是国内普通居住区的运营管理模式；还有一些项目引入了很多养老设施但实际中这些设施的使用率却很低。

更多的养老地产项目仅配置了一些基本的医疗护理设施养老社区的功能并不完善。产生这些现象的原因除了市场经济功利主义的影响外还有一个重要的原因那就是目前针对养老地产的规划设计一直缺少普遍适用的标准。

本文尝试从规划选址、景观布局要求、交通要求、设计尺度、卫生设计要求和服务配套要求六个方面分析对养老地产的规划标准提一些建议。

一、规划选址要求

一般居住区在选址的过程中需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外对区位和景观环境上提出更高的要求。

不同的养老社区对环境的要求也不相同本文将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区分别来分析两种社区对选址的要求。 1、基础型养老社区

区位上基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利但需要考虑城市未来的扩张发展用地规模和开发强度上有一定的要求比如容积率不能太低用地面积不能过大。自然环境上从国内外开发经验来看应尽可能的具备如下一些资源要素：江、河、湖、溪地形地势有些起伏变化现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素原因有如下几个：

首先从水体上看台北市长郝龙斌曾经说过“一个美丽的城市背后都有一条美丽的河流”。如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的一个美丽的居住区也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知有山有水山水环绕是风水宝地的必备要素尤其是蜿蜒曲多条水系交汇更是风水上佳处。从现代规划选址来看临近水体有助于生活给排水的组织景观用水的需求有利于改善住区的小气候而利用

水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。 其次地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看起伏地形甚至连绵的山脉有发掘潜龙的潜力尤其是多条山脉结合处或断口处更是龙穴常在的地方。即使没有成体系的山脉在地形起伏的地段也更容易因山就势排列出形式更好的住宅组团。从规划科学规律上来看地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观根据地形地势来排布住宅可以丰富观景的层次局部组团容易形成较好的采光通风微环境。对于养老养生需求山地也有利于养生康体游线的组织如因山势设置登山康体游线等。

最后地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老社区内部需要较高的绿化率不仅可以改善内部微气候增加社区氧量还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提较好的景观背景设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合形成生态友好型居住社区如将周边绿地以绿楔形式引入社区引导夏季凉风进入。

总体上来说基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求：位于城市边缘和近郊有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形内部和周边有良好的绿地植被。 2、高端型养老社区

对比基础型养老社区高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金期待更高的回报因此不仅在产品和规划设计上需要有更好的亮点在选址阶段就应该给予更多的关注。

综合来看高端型养老社区的选址应考虑如下两个方面要素：城市近郊和远郊区稀缺和独特的自然、人文资源。

首先高端养老社区的服务配套要求比较全面有些社区的设施较城市级的还好些如私立医院和私立学校等。因此在选址上高端型社区不要求紧邻城市在保证快捷交通联系的前提下可以选择城市远郊环境较好的地段。同时由于距离城市较远在发展用地上受到的限制会较少有利于更大规模社区的打造。

其次高端型社区之所以高端往往依托与稀有或独特的资源比如温泉资源、名山名水资源、大江大湖大海资源、历史遗迹、人文景观等等通过对稀有独特资源的高端开发或者对知名资源的利用有利于高端社区的营造。反过来说对稀有独特资源的专物专用也符合景观价值最大化的原则极大提升了项目的市场竞争力。 下表列出了高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素。

二、对环境景观要求

养老地产依然具有地产项目的市场属性通过社区景观的营造来提升社区居住品

质仍然是养老地产规划的基本原则。 1、好景配好房

“把最好的地段留给最好的房子”在老年地产中也不例外。好的住宅产品结合好的景观资源将会产生1+1大于2的价值提升效应比如独栋别墅结合湖景、高尔夫

景观。养老地产中最具购买力养老需求最大的客户往往是健康的中老年人群这些人群除了有自身的养老需求还追求住宅产品本身的保值与增值追求稀有景观尊享。因此在养老地产中依然需要遵循景观资源最大化的原则保证产品价值最大化。 2、高绿地率

根据居住区规范要求新建高品质居住区绿地率不应低于30%这从整体上保证了居住区良好的居住环境。由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感老年地产对居住环境提出了更高的要求。而环境品质提高的直接反应是绿地率的提高建议高端老年地产项目绿地率不应低于40%基础型老年地产项目不应低于35%。 3、高氧绿植组合

根据对中国著名的长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究成果得知高浓度氧离子是人类健康长寿的秘密武器。科学研究表明长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000倍以上。因此如何在有限的条件下提高住区氧离子含量对于养老有重要的意义。

目前住区规划中较常采用的是富氧植被组合法既根据各种不同植被每公顷能提的氧气量值来进行植被搭配。林地尤其是阔叶林地的单位氧量最大其次是水体。因此在养老社区中在地理和气候环境允许的条件下应优先考虑阔叶林与水体的布置。

三、对交通的要求

交通规划对于社区的居住品质的影响巨大一个好的道系统直接关系到规划布局和社区内居民的生活出行模式。 1、人车分流系统是最低要求

在目前居住区规划中人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式设计上通常将车行设置在居住区外围人行系统设置在内部。老年社区对交通的要求比较复杂一方面老年人身体原因对机动车有更多的依赖另一方面老年人身体机能的下降各方面的反应欠灵活更需要减少机动车对人行的干扰因此在老年社区中既需要人车分流又需要机动车方便入户或靠近住处必要的地段可以实行机动车与电瓶车的转换。

2、结合景观体系打造慢生活步行系统

老年人一个很重要的诉求是健康和养生有些老年地产项目本身拥有较好的资源禀赋比如可以泡温泉、登山、游湖等等但有的项目自然资源比较匮乏需要通过人为的引入养生设施如体育场馆和艺术场馆等但无论是哪种情况的项目结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实

现的。

老年人的身体机能特征更适宜进行舒缓的康体运动在社区内结合公共景观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统将会起到聚集社区和满足老年人康体诉求的双重作用。

四、对规划尺度的要求

凯文林奇的《城市意象》中提到宜人的街道、建筑、景观尺度是营造宜人生活空间的关键老年地产的规划尺度有其特殊的要求。 1、控制建筑高度和密度

建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说较低建筑高度和建筑密度的社区容纳的人数会较少绿地和开敞空间较多生活的氛围会相对舒适和悠闲。

老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求一方面老年人睡眠时间较短睡眠质量要求较高因此在居住环境上要求尽量的安静、私密。另一方面老年人更渴望社会交往和活动需要更多的公共空间选择。因此老年地产原则上不提倡高层建筑项目确有需要可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上建议以底层、多层为主小于20米保证足够的日照间距建筑密度应大于25%小于35%。 2、宜人的活动场所尺度

活动场所是老年人平时最常使用的地方对其设计应该充分地满足其人性化的感受需求。一般认为城市中当街道宽度与临街建筑高度的比例大于2:1时街道的尺度是比较宜人的。根据著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中提到的广场尺度当广场的宽度（D）与周边建筑的高度（H）的比值大于1小于2时尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”20-25米是适宜人活动的外部空间基本尺度因此景观步行带上设置休闲设施如桌椅、台阶、花台的布置建议以25-50米为间距设置。

3、适合老年人出行的服务设施设置半径

在普通居住区中公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为300米小区级服务半径500米社区级服务半径800-1000米。通过对老年人行为习惯的调查得知老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米按老年人1分钟行走距离60米计算老年人比较舒适、愉快的出行时间为3-5分钟。因此养老社区的服务设施布置应以组团级设施150米为服务半径小区级300米为服务半径社区级500米服务半径方便老年人使用服务设施。部分大型社区中服务设施距离较远的可以引入区内电瓶车交通系统解决跨区域出行需求。

五、老年社区对日照通风卫生要求 根据《城市居住区规划设计规范》老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范

围的局限性和对环境的特殊要求尤其是部分老年人因为身体不便常年卧床对阳光有更多的渴望规划上应尽量争取南向布置住宅减少东西布置避免纯北向住宅布置。

南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计住宅排列上应便于夏季凉风进入户型保证有两个以上的朝向。

六、老年社区对公共服务设施的要求

老年地产区别于一般居住区的重要特点是能提较完善的生活配套和医疗护理条

件这也是很多老年人选择老年地产的关键考虑因素。 1、无障碍道系统为强制性建设内容

目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道系统设计包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等在老年社区中应将无障碍道设计设为强制性内容并根据老年人的具体需求在道设计的细节上给予专门的考虑。 2、入户式和随身式急救护理系统

老年人是容易出现突发病情的群体如高血压、心脏病等特点是发病前兆少、病情发展快、致命性高在无人护理的情况下发病后往往因为得不到及时的救治而错过最佳治疗时机。因此老年社区需要配备入户式急救呼叫系统住户通过户内报警按钮通知社区急救中心急救中心确保在收到报警3分钟内到达住户家进行初步救治。

在高端的养老社区中还应引入老年人随身急救呼叫系统针对身体状态不太稳定的老年人为其配备贴身的警报器通过警报器医疗中心可以随时了解老年人的身体状况和各项指标在紧急情况下老年人可随时按警报器呼叫急救中心寻求帮助。 3、医疗体检康复中心

很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务还希望在享受高品质的居住环境同时在居住期间得到科学的治疗及养生指导有病治病无病养生保证自己的身体处于比较健康的状态。

因此养老地产项目多会与一些知名的综合型医院合作在社区内设置分部分派老年疾病的专家医生坐诊重点开设体检、日常保健、养生调理、老年疾病预防与治疗科室让老年人住得舒心子女们工作安心。

总体来说老年地产需要满足一般居住区的规划要求又因为老年人的生活习惯和需求的特殊性对其规划提出了有更高的要求。在实际的老年地产项目规划中首先应该考虑一些必须具备的要素比如针对老年人的居住产品、人性化的服务设施布置、无障碍交通系统等等。以上所提到的六种要求只是最主要的规划要素还有其他一些规划细节需要考虑比如人文活动的引入景观设计结合心理学等等只有在实际的规划设计中充分地考虑老年人的实际需求才能做出适

合老年人被老年人所接受、喜爱的老年社区。（作者介绍：何进华系广东春秋家园养老事业有限公司总、吴治平系广东春秋家园养老事业有限公司副总。）