方法考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。 A：挂牌底价 B：正常市场价格
C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价
E：工业用地的监测点评估价格
2、以下房地产价格中，属于政府定价的是。 A：经济适用住房价格 B：公有住房出售的成本价 C：普通住房价格 D：高档住宅价格
E：工业用地的监测点评估价格
3、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是__。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性 B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性 C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性 D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性 4、下列表述中不正确的是（）。
A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 5、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．80% B．82% C．83% D．92%
6、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。 A．地籍图和房产分户图 B．宗地图和房产分户图 C．地形图和房产分户图
D．宗地图和房产分丘图
7、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。 A：朝向 B：楼层 C：方位
D：交通条件
E：工业用地的监测点评估价格
8、教育附加费的税率在城市一般为营业税的__。 A．1% B．3% C．5% D．7%
9、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。 A．生产理论和价格理论 B．成本理论和市场均衡理论 C．生产理论和市场均衡理论 D．生产理论和成本理论
10、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（）。 A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
11、__是税收制度和政策的中心环节。 A．税率 B．税基 C．课税对象 D．税费征缴
12、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的__都来自该区域。 A．60%～70% B．60%～75% C．70%～80% D．80%～90%
13、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期__。 A．小于5年
B．在4～5年之间 C．在5～6年之间 D．在3～4年之间
14、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。 A．3.5% B．5.17% C．7.75%
D．8.59%
15、下列估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是。 A：房地产转让价格评估 B：房地产资产人股价格评估 C：房地产抵押价格评估 D：房地产拍卖底价评估
E：工业用地的监测点评估价格
16、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。 A：2 100万元 B：3 000万元 C：1 270万元 D：2 400万元
E：工业用地的监测点评估价格 17、某房地产开发商在其新建项目的开盘仪式上，承诺对前80名购房者给予20%的价格优惠，这种价格折扣技巧属于__。 A．现金折扣 B．数量折扣 C．折让
D．季节折扣 18、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。 A．3年以下有期徒刑或者拘役 B．5年以下有期徒刑或者拘役 C．5年以下有期徒刑或者管制 D．5年以上，10年以下有期徒刑 19、房地产估价的核心是__。 A．测算和判定价值 B．明确估价目的 C．明确估价时点 D．明确估价对象
20、按照《房地产开发企业资质管理规定》规定，W省A市房地产开发公司申报一级资质，由审批。 A：A市人民政府
B：W省建设行政主管部门 C：W省人民政府
D：国务院建设行政主管部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
21、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。 A．482.79
B．448.24 C．467.25 D．498.53
22、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2 300元／㎡、2 450元／㎡、2 650元／㎡、 2 830元／㎡和3 000元／㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于．[2005 年考题] A：3 100元／㎡ B：3 195元／㎡ C：3 285元／㎡ D：3 300元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
23、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%
24、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。 A．净经营收入=有效毛收入-经营费用
B．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
C．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D．净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
25、某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。 A．34000.00 B．83265.38 C．87867.78 D．91022.12
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产档案资料是由组成。 A：房地产法律、法规 B：房地产平面图 C：房地产卡片
D：房地产有关证明和文件 E：房地产权属账册
2、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。
A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比
B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1
C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质 D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质
3、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般__基础租金。 A．低于 B．等于 C．高于 D．不可比
4、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向__办理证据保全。 A．公证机关 B．公安机关 C．法院
D．县级以上人民政府
5、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。 A．以生效的法律文书为依据 B．属于民事行为
C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D．目的在于将物品交换兑现
6、估价报告书的内在质量包括__。 A．估价结论的准确性 B．文字表达水平
C．估价方法选择的正确性 D．参数确定的合理性
7、下列污染类型中，属于辐射污染的有__。 A．灯光污染 B．视觉污染
C．高压输电线污染 D．垃圾臭气污染 E．医疗照射
8、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括__等方面。 A．合法交易 B．合法产权 C．合法使用 D．合法处分 E．合法区位
9、根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为。 A：工程建设费用 B：措施费 C：规费
D：直接工程费
E：执行层的组织协调
10、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法
11、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。
A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层 B：垫层是在基层之上的构造层 C：面层是地面的表层
D：面层是人们直接接触的一层
E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土 12、明确估价的基本事项包括__。 A．明确估价对象 B．明确估价目的 C．明确估价日期 D．明确估价方法
13、企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为，分为__。 A．双赢合并 B．扩张合并 C．吸收合并 D．吞并合并 E．新设合并 14、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值。 A．548.19 B．558.15 C．567.39 D．675.40
15、基础设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。 A：土地费用 B：房屋开发费
C：勘察设计和前期工程费 D：管理费用 E：借款合同
16、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格__。 A．3252元/m2 B．3435元/m2 C．3565元/m2 D．3343元/m2
17、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率
为6%，则该项目房地产投资的实际收益为（）。 A．9.26% B．10% C．11.32% D．12%
18、下列权益和财产中，可用房地产开发项目资本金出资的有。 A：股票 B：期货 C：工业产权 D：非专利技术 E：建设用地使用权 19、若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起__日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。 A．15 B．30 C．45 D．60
20、租金常常以为计算基础。 A：建筑面积 B：使用面积
C：出租单元内可出租面积 D：每平方米可出租面积 E：借款合同
21、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A．10 B．15 C．20 D．25
22、间接融资的局限性主要表现在__。 A．隔断了资金供求双方的直接联系
B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束
D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制多 E．融资风险大 23、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有。 A：后退道路红线距离 B：土地使用期限
C：基础设施完备程度 D：容积率
E：合并的可能性
24、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法
C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法
25、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。 A：人民政府城市规划行政主管部门 B：建设行政主管部门 C：房地产市场管理部门
D：人民代表大会常务委员会 E：执行层的组织协调
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