法律分析：在房屋拆迁评估中，评估房屋的使用价值和净值是评估人员必须考虑的两个因素。使用价值是指房屋的使用功能和性能所决定的价值，包括房屋年限、房屋结构、使用性能等因素。净值则是指已经消耗的房屋价值，包括房屋折旧、维修等方面的费用。评估人员需要综合考虑房屋使用价值和净值两个因素，基于公允、合理原则，给出合理的评估结果。
法律依据：
1.《物权法》第二百零五条：房屋权利人或者使用人享有与其房屋相适应的使用权利。
2.《城市房屋拆迁安置条例》第十九条：拆迁安置补偿费用的计算，应当根据被征收房屋的面积、用途、档次、建筑年代、当前房价、补偿标准等因素确定。
3.《物价调节法》第三十三条：物价调节机构制定价格，应当根据商品和服务的质量、技术和规格标准、市场供需关系、成本和合理利润以及应税和优惠政策等因素。
以上法律依据表明，在房屋拆迁评估中，评估人员需要考虑房屋的使用价值、净值等各个因素，根据公允、合理原则评估出合理的价值，给予合理的补偿。
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