房地产商发布虚假广告需承担责任的要点：
1.购房者需证明广告内容虚假或部分虚假，且房地产商有主观故意；
2.购房者合法权益受到实际损害，包括财产、金钱和精神损失。
法律分析
房地产商发布的宣传广告与实际不符需要承担的责任是：
1.房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为，是房地产商承担责任的前提；
2.购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。
拓展延伸
房地产商虚假宣传引发消费者维权浪潮
房地产商虚假宣传引发消费者维权浪潮，是近年来备受关注的热点问题。随着房地产市场的快速发展，一些不良商家为了吸引消费者，故意发布虚假宣传广告，夸大房产项目的优势和回报。然而，当购房者发现实际情况与宣传不符时，他们感到被欺骗和伤害，因此开始积极维权。消费者维权浪潮的兴起，对房地产商产生了重大影响。他们要求房地产商承担相应责任，包括退还差价、赔偿损失以及公开道歉等。此外，相关监管部门也应加强对房地产广告的审核和监管，以遏制虚假宣传的现象，保护消费者的合法权益。只有通过维权浪潮的持续推动，才能建立起一个诚信宣传、公平交易的房地产市场。
结语
购房者维权浪潮的兴起，揭示了房地产商虚假宣传所带来的严重后果。购房者的合法权益受到实际损害，他们要求房地产商承担责任并寻求赔偿。监管部门也应加强对广告的审核和监管，以保护消费者权益。只有建立诚信宣传、公平交易的市场环境，才能维护购房者的利益，确保房地产市场的健康发展。
法律依据
根据《广告法》第三条，广告应当真实、合法，以健康的表现形式表达广告内容，符合社会主义精神文明建设和弘扬中华民族优秀传统文化的要求。
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