对当前房地产价格持续走高的思考

对当前房地产价格持续走高的思考　口文／李荣　我国目前的房地产价格相对过高。就房　高。同时，我国土地一级市场供给完全由政府　（三）地方政府因素分析．市场机制的作用　价收入比这一指标而言，联合国认定的合理标　垄断，有些地方政府采取　非饱和适度供应”政　固然是决定房价走势最重要的力量。但在我　状态，　国，地方政府这只　有形之手”对土地市场进行　准是３：１以内；世界银行认为应控制在５：１以　策，使房地产开发商长期处于　半饥饿”内。目前，西方发达的国际性大都市该指标大　土地供不应求，为能取得土地，开发商在竟买　垄断性控制，对城市房地产开发进行大力推　　动，从而成为造成房地产价格非正常上升的一　致在６：１左右，我国大多数大中城市在８：ｌ～　土地时相互之间就将土地价格竟得很高。１５：１，平均水平在１０：１以上。　２、建安费用增加．因为钢材、水泥等建材　个重要因素。　　在我国，地方政府财政预算外收入一般由　据国家发改委公布的全国７Ｏ个大中城市　的价格日益上涨，使得建安费用持续上升。３、房地产开发商的利润较高．在我国，利　行政事业性收费、政府性基金和土地出让金三　房屋销售价格指数显示，２Ｏ０ｒ７年以来房价涨　　幅呈逐月加快之势。２００７年第三季度全国７Ｏ　润占房价的比例较大。目前，大多数城市房地　部分构成。据国务院发展研究中心资料统计，个城市房屋销售价格同比上涨５５％，环比上　产开发中的利润率普遍在１０％以上，中高档房　目前土地出让占地方财政预算外收入已高达　％以上。这一收入从１９９９年的１１４亿元增　涨０．４％，涨幅均比上季度微降Ｏ．２个百分点。　地产的平均利润率更高，一般达到３Ｏ％～　６０／０，远远高于其他行业的平均利润率水平。　长到２００５年的３，７００多亿元。同时，房地产业　前三季度全国７Ｏ个城市新建商品住宅销售价　４００格同比上涨６．７％，涨幅比上季度高０Ｉ３个百分　从国际上多数国家的情况看，房地产开发商的　是与众多产业息息相关的。据估计，房地产业　点，环比上涨０．５％。可见，２００７年以来房地产　平均利润率一般在５％左右，高的也只有６％～　的发展会直接带动５７个相关产业的增加，因　　而是促进地方经济发展的重要推动力量。地方　价格秉承了几年来房价一贯的上升刚性。尽管　８％，远低于我国目前的房地产平均利润率。（二）供求关系分析．房价上涨是供给和需　政府在众多利益因素的诱导下，往往选择以房　中央政府频频“出招”调控房价，但仍改变不了　房价持续走高的趋势。房价持续攀升，从根本　求之间的失衡。要稳定房价，应当增加房地产　地产业为核心经营城市，带动城市发展。在具　上说这是由房地产市场的供需状况决定的，同　的供给和抑制对房地产的过度需求。住宅需求　体操作过程中，常常采取各种手段提高土地价　　格，获取更多的土地出让金。同时，还收取各种　时地方政府、商业银行和国家宏观调控等因素　是人的基本需求，按住宅需求的产生动因看，城市住宅分为主动需求和被动需求。其中，主　名目的土地配套费用，使房地产开发成本大大　也是影响房价的重要因素。　一、决定和影响房价的因素分析　动需求是指随着居民生活水平的提高，消费观　增加，导致成本上升推动房价上涨。　（四）商业银行因素分析．据统计，目前我　近年来，我国房地产市场涨声一片，但房　念和结构将有所改变，家庭结构逐渐向核心家　％直接或　价上涨是由市场供求关系决定的呢，还是其他　庭、夫妇家庭和单身家庭的方向发展，家庭数　国房地产投资资金来源中，５５％￣７０因素导致的？如果不是市场供求关系决定的，　量增加，因此住宅需求增加：被动需求是指因　间接来自于银行。２００６年１～８月，国内银行贷　又是什么因素在起作用？决定和影响我国房地　为人口增加、农村城市化、旧城改造等造成的　款同比增长了５７％，是房地产开发投资资金来　产价格的因素很多，现就对房价起主要作用的　房屋拆迁而引起的住宅需求。政府在抑制房地　源中增长最快的部分。国内银行信贷的快速扩　产的需求方面已经有很多的政策措施出台，如　张，一方面有力地推动了房地产市场的投资与　几个因素加以分析：　（一）从房地产价格的构成分析　开征房地产交易税、提高房贷利率等以降低房　开发，促进了房地产市场的繁荣：另一方面也　房地产价格－土地价格＋前期费用＋建　地产的投资性需求、合理控制城市房屋拆迁规　刺激了房地产市场的过度开发，同时也给市场　模和进度以降低住宅的被动性需求。在供给方　创造了更多的投机机会，造成房地产市场一定　安费用＋城建配套费＋利润＋利息＋税费　　程度上的虚假繁荣，从而使房价一度偏离理性　１、土地价格持续上涨．我国的土地一级市　面，由于担心投资过热，在稳定房价的政策下，　场中，只有唯一的土地供给者（政府），而有众　政府采取一切措施防止投资增长率的反弹，控　增长空间。（五）从房地产市场结构分析．我国房地产　多的土地需求者。因此，我国土地出让市场是　制房地产投资。主要的政策有两个方面：一是　政府完全垄断的市场，土地价格的确定存在一　控制土地：二是紧缩信贷，即同时收紧了房地　市场具有两个明显的特征，即产品的差异性和　定的垄断性，有垄断价格的成分。　产供给和需求。在这样的政策组合下，房地产　信息不对称。由于房地产位置固定加上不同区　我国从２００２年７月１日开始实行土地出　投资增长率下降了。同时，由于中高档房地产　位的自然、经济、社会条件各不相同，以及建筑　让招拍挂制度。招拍挂地块底价的确定一般采　的平均利润率更高，开发商倾向于开发高价位　物的式样、规模、设备等方面的差别，形成了房　取市场比较法。在一个地块拍出一定的价格　的高档商品房，使得住房供应结构失衡。中低　地产的异质性。信息不完全性使经济活动的合　　后，则相近地块的底价不会低于该地块，而拍　价位的房地产供给相对于需求下降得更多，房　理性以及市场的完善性大打折扣，“道德风险”　出的价格会更高，这样土地价格只会节节升　价当然就上涨了。降低了市场优化配置资源的效率。这些使得房　＜合作经济与科技＞２００８年２月号下（总第３３９期）　维普资讯 http://www.cqvip.com

地产市场不可能是完全竞争的统一市场，而是　用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投　社会各方面对房价升值的过度预期及浮躁心　一１％下降到４．６％，有的地　态。在多重因素的作用下，不同利益主体相互　个交易费用比较高的区域性和垄断性市场。　资的比重由上年的６．加之我国房地产企业数量众多，其在相邻地域　区甚至停止了经济适用住房建设。非住宅、高　影响，共同推动了房价上涨，这才是房价上涨　开发的房产商品具有一定的替代性，因此房地　价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增　的深层次原因。　产市场结构属于垄断竞争市场。房地产商面临　长，由此带动了房价的上涨。　三、相关政策建议　向下的需求曲线，具有垄断势力，在市场交易　成本的定价原则获得超额利润。　（二）商品房开发加大成本建设，土地价格　市场上商品供求失衡可以由市场机制自　中处于优势地位，能够按照边际收益等于边际　上涨．据国土资源部对全国５１个大中城市的　行调节，这是市场经济运行的客观规律。但如　地价监测结果，全国住宅用地价格同比增长　果房地产价格不能反映市场上房地产的价值　同时，应该看到，房地产商比消费者和投　８．９４％。与此同时，新出让土地价格及房价的较　和供求，而是被人为扭曲了，那么房地产供不　资者都占有更多的市场信息，这种信息不对称　大幅度上涨，带动存量土地上在建项目的房价　应求的矛盾，单纯依赖市场机制永远也不可能　进一步增强了其优势地位，加之行业洗牌加剧　高走。另外，拆迁成本也在增加，住宅品质的不　得到解决。因为在某些特殊领域，市场机制本　带来的地产寡头进程加速以及银行间竞争加　断提高，均在一定程度上加大了商品房的开发　身并不能正常起到自动调节供求平衡并生成　剧给投资反弹创造的条件，使我国房地产价格　成本。而在中西部地区和部分中小城市，成本　合理价格的作用，称为“市场失灵”。由于市场　很大程度上是由少数开发商决定的，即少数开　因素是房价上涨的主导因素。从各项成本因素　在房地产某些领域或环节存在失灵，这就需要　发商凭借其所处的垄断地位，默契配合，结成　的影响程度看，地价上升、拆迁费用增加对东　政府进行宏观调控，对市场加以正确引导。　价格联盟，通过发布虚假广告来夸大需求，通　部沿海地区和少数内地中心城市影响更大些，　过囤积房屋、抬价而售等手段制造供给紧张，　而建材涨价等引起的建筑安装成本的增加则　从而达到哄抬房价的目的，炒作的结果必然是　对中西部地区和中小城市影响更大。　房价进一步上涨。　一（一）降低成本是稳定房地产价格的前提．　般房地产项目的成本是由直接成本和间接　成本两部分构成。房地产的直接成本包括土地　（三）部分地区供求失衡．建设部的数据显　及配套费、前期费用、建安工程费、市政基础设　（六）从宏观调控政策的角度分析．宏观经　示，２０００年以来，全国商品房、商品住宅销售　施费、公共配套设施、贷款利息、不可预见费七　济运行形势也是影响房价的一个重要因素。对　面积增幅连续６年大于竣工面积增幅。东部地　大项；间接成本包括销售费用、营业税和管理　未来经济形势的良好预期，诱使投资者投资购　区和部分中心城市供求矛盾突出。而在部分沿　费三大项费用。经验表明，土地费用约占价格　房，造成当期房地产供不应求，人为抬高房价。　海城市，外来购房者比例较高，且集中于中高　构成的２０％￣５０％，所占比重较大，并有进一　利率也是影响房价的一个重要因素，房屋的价　档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不　步上升的趋势。在成本构成中，各种税费占较　格实质上是未来房租收入的资本化，用公式表　断攀升；同时，也带动了普通商品住宅需求增　大比重，所以严格土地管理，制止“囤地”升值　示为：Ｐ＝ＰＪｉ（其中，Ｐ是房屋价格，Ｒ未来的房　加、价格上涨。　租收入，ｉ是利率），在房租收入一定的情况下，　利率越低，房屋价格就越高。　行为，开征土地增值税，有利于减少土地的炒　（四）部分地区投资和投机性购房需求增　作和不法交易，进一步缩小房地产企业赢利空　长过快．从投资性需求来看，近几年，股票、期　间。各种税费征收要有的放矢，最大限度减少　从２Ｏ０ｒ７年以来，央行５次加息，但幅度都　货等投资收益缺乏必要的保障，再加上长期低　税负转嫁带来的房地产价格高涨的负面效应。　不大，因此对投资性资金的影响不大。“国八　利率，投资收益远低于期望值，这些均导致了　（二）有效供求均衡是解决房地产价格虚　条”、“国六条　都是从供给和需求的角度来调　住房投资需求旺盛，甚至部分普通市民也把积　高的关键．政府应积极通过商品房开发结构的　控，没有从根本上来降低土地价格和房地产开　蓄开始用于购置房屋，以保值增值。从投机炒　调整，降低房地产开发项目的高利润率。有效　发商的高利润，进而降低房价。有时，地方政府　作来看，一些机构和个人用大量银行贷款及私　供给不足是当前房地产价格虚高的主要原因。　甚至会故意曲解宏观政策，从而削弱了宏观政　募资金进行短期炒作，造成一些楼盘价格短期　在市场供求关系调整上，按市场供求规律，宏　策的调控力度。因此，在一系列的政策出台后，　内持续上涨，有些地方甚至出现了排队抢购房　观调控政策重点应在控制住房需求，特别是投　房地产的价格仍是持续上涨。　号现象。一些开发商认为，控制投资规模和土　资投机性需求上抑制房价上涨。同时，还应适　二、我国房地产市场价持续走高因素分析　地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，　当增加供给。结合我国国情，住房供应宜采取　房价不单是一个价格问题，而且是经济增　因此对新开楼盘价格定位较高。而有的开发商　“双轨制”，即对高收入者实行市场化供应，对　长模式和收入分配方式等体制性障碍在房地　则放慢开发建设和销售进度，甚至囤积土地，　中低收入者实行不同程度的福利政策。如，由　产市场的集中体现。这与房地产多重属性如基　或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手　政府建造低标准公寓住宅，出售或出租给中低　本消费品、财产属性、投资品属性及衡量社会　哄抬房价，增加了市场的紧张气氛，致使一部　收入者：对中低收入者实行购买贴息、减税、降　生活水平和社会保障状况，社会和政治属性有　分消费者做出了提前购房的选择，进一步加剧　低土地价格等优惠政策。逐步形成以普通商品　关。房地产是缺乏供给弹性的要素资本，随着　了阶段性供求矛盾．　房为主体，以经济适用房和廉租住房为保障，　社会总需求增长，供给弹性越小的要素价格增　（五）不同社会群体利益相互影响导致房　以高档商品房为补充的住房供应体系，更好地　由于房地产投资规模迅速扩大，竣工面积　长得越快。另外，房地产的真实需求往往比较　价持续走高．有关专家认为，随着房地产市场　满足不同收入家庭的住房需求。　稳定，但是投机需求随预测而变化，极其不稳　的快速发展，部分城市政府片面强调利用土地　理性和“超前消费’倾向。　定，这种短期的投机行为加剧了房产投资的非　资源经营城市，同时一些商业银行以及企业过　增加较多，商品房销售价格偏高，又由于高档　度依赖房地产获取利润。宏观经济运行环境和　商品房利润率高，吸引了越来越多的境内外房　（一）市场供应结构不合理．商品住宅供应　土地等资源的约束决定了房地产市场供应不　地产商，包括其他行业的投资者蜂拥进入房地　中，中低价位住宅比例偏低。另外，全国经济适　可能无限扩大，在一定程度上又进一步强化了　产业，从而形成目前这种房地产投资过热，开　＜合作经济与科技＞２００８年２月号下（总第３３９期）　囫　维普资讯 http://www.cqvip.com 市　蝴劳霸噱　　●Ｉ％眨　我国企业应对专利壁垒对策建议　口文／于文静　馒指利益独占的意思　这些解释恰巧符　市场和占领别国市场的工具，这实际上就形成　近年来，许多国家利用我国在知识产权　“专利’　了专利壁垒。正如日本知识产权家富田彻男所　方面的缺陷，对我国的产品出口设置壁垒，这　合了当今许多国外企业设置专利壁垒的本意。专利制度有许多理论作为基础，如自　说，知识产权基本上是指竞争者为阻止其对手　种以专利、标准为工具的新兴壁垒是一种更难　在西方，技　销售自己的产品或商品而拥有的垄断市场的　应对、危害更大的非关税壁垒，给我国造成了　然权利理论、知识产权理论、专利契约理论、这些理论使专利所有人拥有合　种权利。　很多经济损失。前段时间，美国对我国彩电的　术价值理论等，一发达国家设置的专利壁垒中，以美国的　出口再次提出“标准”要求，显然是在利用其专　理的独占性和排他性的利益。由于专利本身的　７条款”和“特别３０１条款’’最为常见。从表　利优势来垄断本国市场。本文着重从多年来国　特征和各国对专利的保护，许多拥有专利优势　“３３１可以看出，从２００２年开始我国成为美国３３７　保护本国　．外对我国出口产品设置专利壁垒入手，分析我　的国家把保护专利当成了限制进口，国屡遭专利壁垒的原因，并提出相关的对策，　为我国高新技术产品的出口提供一些建议。　一表１　２０００年￣２００４年美国３３７条款调查对象案件个数占当年案件总数比重　、＼调查时间　２０００生　２００１生　２００２生　２００３生　调查　（％）　、专利壁垒概述　２００４生　（一）专利壁垒的产生．专利壁垒的形成有　着渊源的基础。“专利’’一词是由中世纪的英国　日本　２９．４　２Ｏ．８　ｌ２．５　ｌ３．３　ｌ１．５　中国台湾　中国大陆　３５．３　ｌ７．６５　４１．７　４．２　ｌ８．８　３１．２５　２Ｏ　４６．６７　ｌ９．２　３８．４６　国王对臣民赐予的各种垄断权利，而我国早在　《左传》、《国语》等史书中就有记载，古汉语中　数据来源：美国国际贸易委员会网站　发的产品中，中低档商品住房紧缺、高档商品　持房地产业与金融良性互动，使房地产信贷规　缓解房地产市场的投机压力，合理引导资金向　住房偏多且销售不出去、房子空置率不断上升　模和风险得到有效控制和管理。　的局面。应当看到，中低档商品房紧缺，这类房　证券业回流，合理引导闲置资金流向其他产业　２、财税手段．我国房地产市场还缺少一个　（如，旅游产业、文化产业、高科技产业和农业　房地产市场上的投机行为主要由以下两　个原因弓ｌ起：一是市场利益集团的人为炒作，　子的价格升高，要降低高档房子的价格是不现　内在稳定器，所以总是需要外部的力量进行调　等领域），合理引导国际投机资金向外转移。　实的。大力增加中低档住宅开发，～定有利于　控，这是我们冲突和矛盾的焦点所在。而这个　房地产市场价格的控制。　相对于世界上许多国家，我国房地产开发　稳定器就是房产税或物业税。　国家税务总局网站２００７年１月１６日发　炒房者和不法开发商通过内外合谋的方式，故　利润率过高，政府应通过物价部门确定合理的　布最新的‘关于房地产开发企业土地增值税清　意营造房源紧张气氛，抬动房价上涨；二是社　住房价格，规定开发商只能在这一价格的一定　算管理有关问题的通知》，要求从２月１日起　会上普遍存在着房价要涨的预期心理，投机买　范围内销售住宅，以控制房地产开发的高利润　正式开始对房地产开发企业土地增值税进行　房者有像买股票一样的心理冲动，意在获取差　而带来的高房价因素。　的重要举措　清算管理，正式向房地产开发企业征收３Ｏ％～　价。对于第一种原因引起的市场投机，主要应　（三）适度的经济手段作为弥补市场失灵　６０％不等的土地增值税　将软性的“预征”制　通过相应的市场监管，打击过度的投机炒作行　度，通过一系列约束条件，变成了刚性清算，不　为。对于第二种原因引起的市场投机现象，难　１、金融手段．长效的调控机制必须考虑房　仅一定程度上堵死了各种“变通”的通道，而且　以仅靠简单的市场管制就能遏制住，必须辅之　地产与金融的良性互动及银行信贷资金的安　意味着，在土地价格持续上涨的背景下，开发　以配套的措篪。比如，根据市场需求来调节利　全问题，避免房地产泡沫经济引起金融危机。　商如果不尽快出手，将背负较高的税负压力，　率，抑制房地产市场的过度投机；改进贷款和　房地产市场的调整分别影响到投资和消费，进　或多或少地缓解了房地产价格上涨的压力。　而对经济增长和金融稳定产生影响，房价波动　抵押政策，禁止和预防银行贷款进入投机市　（四）合理引导资金，遏制房地产市场投　场；有效增加普通住房供给，并对市场舆论加　可能会使房地产市场波动风险高度向银行体　机．在资产系列中，各种资产和投资工具都在　以合理引导，告诉买房者真实信息，挤去市场　系传递。在相当大的自住房需求远未得到满　收益性、安全性、流动性三个维度上找到动态　泡沫，房价畸高的风险就会充分暴露。当大多　足、相当数量的商品房投资及投机需求将继续　均衡，而“楼市、股市、汇市”存在着密切的联　数购房者都有了警觉和风险意识，再加上市场　存在的情况下，商业银行和监管部门要重视建　系，合理引导疏散资金流向也应从ｉ　三市”科　供应变得充分，炒房者的利润空间就不再存　立和完善房地产风险管理和监管长效机制，保　学分配资金开始。提供多渠道的投资形式从而　在，“炒”来的房产只会套在他们手中　■　墨　（合作经济与科技）２００８年２月号下（总第３３９期）