河南省2017年上半年房地产估价师案例与分析：两个估价时点考试题

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30

E：房地产估价机构必须加盖公章

2、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为5％，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于。 A：4．25％ B：4．75％ C：5．25％ D：5．33％

E：工业用地的监测点评估价格

3、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A：10％ B：15％ C：20％ D：25％

E：执行层的组织协调

4、__是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。 A．市场法 B．成本法 C．收益法

D．假设开发法

5、引起真正的房地产自然增值的原因是．【2007年考题】 A：装修改造 B：需求增加 C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格

6、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，资本金为100万元．其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还

本付息(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为__。 A．10% B．11.27% C．14.18% D．42.55%

7、住房置业担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的倍。 A：10 B：20 C：25 D：30

E：执行层的组织协调

8、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。 A．6% B．7% C．7.5% D．6.5%

9、下列不属于清偿能力指标的是。 A：借款偿还期 B：利息备付率 C：现金回报率 D：偿债备付率 E：借款合同

10、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。 A：客观 B：实际 C：最高 D：最低

E：工业用地的监测点评估价格 11、现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，其具体要做到的不包括。 A：后续开发经营期究竟多长要预测准确 B：各项收入、支出在何时发生要预测准确 C：各项收入、支出发生的金额要预测准确 D：各项后续开发完成后的利润要预测准确 E：工业用地的监测点评估价格

12、我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是__。 A．中国房地产协会 B．房地产估价师协会 C．中国房地产估价师学会 D．中国土地学会

13、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。 A：综合利率 B：贷款利率

C：折现率 D：机会成本 E：借款合同

14、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度等，这是由于房地产的__。 A．不可移动性 B．独一无二性 C．相互影响性 D．易受性

15、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。 A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为 B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为 C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为 D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为 16、某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元速度递增，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10％，则该房地产的价值接近于。

A：7123万元 B：7365万元 C：7230万元 D：7190万元

E：工业用地的监测点评估价格

17、约翰·冯·杜能的地租量的计算公式是。 A：地租=市场价格-生产成本

B：地租=市场价格-生产成本-平均利润

C：地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率 D：地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息 E：工业用地的监测点评估价格

18、我国目前建设监理主要是阶段的监理。 A：项目立项

B：项目可行性研究 C：项目实施 D：当事人使用

E：房地产估价机构必须加盖公章 19、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售电动车的店铺比购买生产电动车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有。 A：更强的适时的更新改造投资性 B：更易受影响性 C：更长的经济寿命 D：更专业的物业管理 E：借款合同

20、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。 A．直接观察法 B．间接观察法

C．采访法 D．报告法

21、房产税的课税对象是。 A：房产

B：土地增值额 C：房产人 D：负税人

E：执行层的组织协调

22、房地产供给有限特性的本质是。 A：土地的总量有限 B：房地产的不可移动性 C：房地产的独一无二性 D：房地产的价值量大

E：工业用地的监测点评估价格 23、季节比率是__。

A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重

C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 24、信用卡的功能不包括__功能。 A．转账结算 B．储蓄 C．汇兑 D．期权

25、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。

A：建设用地使用权划拨是指县级以上依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为

B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动

C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的核准并按法定的程序办理手续 D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理 E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。 A：房地产估价师的注册管理 B：注册房地产估价师的执业管理 C：房地产估价机构的监督管理 D：注册房地产估价师的继续教育 E：注册房地产估价师的监督管理 2、股票赢利的大小取决于。

A：股份有限公司的经营状况和赢利水平 B：公司的赢利状况

C：公司的年终利润的多少

D：公司风险程度和股票的稳定性 E：执行层的组织协调 3、地租即为土地的__。 A．净价值 B．利润 C．净收益 D．价格

4、耕地占用税实行的是__税率。 A．比例 B．定额 C．超额累进 D．地区差别

5、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于。 A：收益现金流风险 B：资本价值风险 C：比较风险

D：未来运营费用风险 E：借款合同

6、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体。 A：设备 B：实物 C：权益 D：区地 E：环境

7、房地产开发项目的主要不确定性因素有。 A：开发期和租售期 B：权益投资比率 C：资本化率 D：贷款利率 E：运营费用

8、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。 A．有效面积系数 B．建筑密度 C．空置率

D．建筑容积率

9、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。 A：净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优 B：可以完全衡量项目风险性高低

C：净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优 D：净现值标准差系数大的方案为优 E：可以反映项目年度净现值的离散程度

10、在工程量计算规则中，计算一半建筑面积的有。 A：有顶盖无围护结构的场馆看台

B：建筑物外无围护结构，有顶盖的走廊、挑廊 C：建筑物外有围护结构的挑廊、走廊 D：屋顶楼梯间、电梯机房 E：建筑物内的变形缝

11、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据之间因果关系来判断。 A：投保人与保险标的 B：被保险人与保险标的

C：保险事故与保险标的的损失 D：保险人与保险标的的损失 E：执行层的组织协调

12、A市2009年房地产开发总量为100万，而其住宅开发总量为80万，则其中该数字“80万÷100万×100％”的计算结果为指标。 A：比例相对指标 B：结构相对指标 C：比较相对指标 D：强度相对指标 E：执行层的组织协调

13、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。 A．f1＜f2＜f3 B．f1＞f2＞f3 C．f1=f2=f3 D．无关

14、瑕疵请求权是指__。

A．拍卖人在拍卖之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 B．公证人在公证之前，有权知道他应该知道的拍品的缺陷

C．竞买人在参与竞买前或参与竞买时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 D．买受人在以最高应价购得拍卖标时，有权知道他应该知道的拍品的缺陷 15、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

16、下列现金流量图中，能表示房地产投资模式的有。 A：开发—销售模式

B：开发—持有出租—出售模式 C：购买—持有出租—出售模式 D：购买—更新改造—出售模式 E：购买—更新改造—出租模式 17、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。 A．合法原则

B．最高最佳使用原则 C．替代原则 D．公平原则

18、投资决策分析主要由__组成。 A．市场分析 B．项目财务评价 C．项目风险估算 D．市场经济前景 E．决策分析

19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组

B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告 C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告

D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见

E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

20、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移

C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动

21、新设项目法人融资形式的特点有。

A：项目投资有新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B：新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C：从项目投产后的经济效益来考察偿债能力

D：从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E：拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产 22、账簿包括。 A：转账账簿 B：凭证账簿 C：序时账簿 D：分类账簿 E：备查账簿

23、下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有__。 A．层高不超过2.20m(含2.2的永久性建筑不计算建筑面积

B．大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积 C．与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积

D．无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积

E．突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积 24、竞争导向定价法不包括__。 A．领导定价法

B．挑战定价法

C．随行就市定价法 D．价值定价法

25、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。

A：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金

B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有

C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有 D：1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度

E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用