违反强制性规定 合同是否有效

来源: (律师)包万高

 发表时间: 2009-7-24 9:24:41  关键字: 合同  阅读次数: 444

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论文简述: 违反法律、行规强制性规定的合同效力并不一律无效。得区分违反的规定是效力性规范还是管理性规范，若是前者则无效，若属后者则并不当然无效。

（北京市炜衡律师事务所广西分所 包万高）

【基本案情】

2006年8月，蒋某从开发商处购得住房一套，由于当时开发商对该小区住房都未办理房屋三证，蒋某遂于2004年10月将该套房屋私下转让给王某，并签订转让协议。王某在未办理房屋产权过户手续的情况下，于2006年1月按协议规定向蒋某付清房屋转让款，且迁入居住。2007年5月，开发商办理完该小区所有住房的产权证之后，王某要求吴某办理房屋产权过户手续。此时，蒋某以转让房屋时未取得三证、私下交易不合法为由拒绝过户,并要求按原价退还王某购房款。2008年7月，王某诉至，要求确认诉争房屋转让合同有效，并履行协助办理房屋产权过户登记手续义务。 【法律分歧】

该案在合议时，有两种不同意见。

第一种意见认为，双方的房屋转让合同无效。因为《合同法》第52条第（五）项规定，违反法律、行规强制性规定的合同无效；而《城市房地产管理法》第37条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房屋转让合同，则该买卖行为违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，合同应认定为无效。

第二种意见认为，双方的房屋转让合同有效。理由是，房屋转让合同是双方在平等、自愿的基础上签订的，是买卖双方的真实意思表示，买卖行为应受法律的保护。另外《城市房地产管理法》第37条（六）项虽然规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，但并没有明确规定违反该规定的合同无效。可以理解为不发生物权的转移，而买卖合同是一种债权，标的物是否转移对合同本身的效力并不产生影响。如果认定为无效合同，则不利于保护善意当事人的合法权益，不利于维护正常的交易秩序。 【律师评析】

笔者赞成第二种意见。

本案的焦点在于：违反法律、行规强制性规定的合同是否一律无效？这涉及法律的理解与适用问题，得根据不同情况区别对待。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：“„„（五）违反法律、行规的强制性规定。”根据 2009年 2月9日最高人民审判委员会第1462次会议通过的并于 2009年5月13日起施行的关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

根据相关法律理论，合同法中的强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，本案中引发争议的这一条款显然属于管理性强制性规定。 所谓效力性规范，指法律及行规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。

所谓管理性规范或取缔性规范，指法律及行规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。

据此，本案的结论就显得非常清晰了，合同并不因为违反了法律、行规的强制性规定而一律无效，而仅仅是在违反了效力性规定才被认定为无效。