《统计科学与实践》２０１２年５期 统计实务 ＤＯＩ．１０．３９６９４．ｉｓｓｎ．１６７４—８９０５．２０１２．０５．０１８ 我国房地产价格统计方法探讨★ 薛茹’、王茂平 、隗斌贤。 （１浙江长征职业技术学院、２浙大网新集团、３浙江省科技协会，浙江杭州３１ ００００） 摘要：近年来，国家多次出台宏观，促进房地产行业健康稳定发展，但房地产价格 指数本身失真，相关没有起到预期作用。为此改进和完善中国现行的房地产价格统计调查方 法十分紧迫。基于这种状态，对房地产价格的统计问题进行调查分析，以期研究出最佳的房地产 统计方法，为国家房地产的制定和调整提供可操作的理论依据。 关键词：房地产；价格；统计；方法 改革开放３０年以来，房地产业的迅速崛起和快速发展成 定，在市场结构有了较大变化时，调整基期与权数。 尽管中房指数有许多值得推行之处，但在具体编制技术方 法仍有不足－ （一）指数测算方法不完善。现实应用的公式未考虑物业 结构类型的变动，公式所选用的权重是报告期的物业面积，而 原始公式所用的权重是固定的（即基期）的物业面积。原始公 式的优点在于剔除了因物业结构变化所引起的指数变动，使得 为我国一个重要经济现象。房地产投资规模大，产业关联度 高，交易周期长，涉及人群众多，既关系国民经济运行，又关 系社会民生安全，是国民经济重要产业。如何科学客观地衡量 房地产价格变动程度和变化趋势，房地产价格指数成为和 社会公众了解房地产发展的重要依据。房地产价格指数是房地 产市场综合因素影响下，供求关系的直接体现，能及时地向社 会传达市场信息，是房地产市场信息透明化的主要标志。无论 是宏观，还是市场培育，均需要房地产价格指数作为理论 依据。本文对房地产价格的统计方法进行探索和研究，旨在为 国家统计部门提供可行性的建议和方法。 一指数变动完全表现为物业价格的变化。现实应用的公式则操作 简便，实施费用降低，但如果完全按照加权平均法的样本选择 方式，则会在指数中包含非价格变化因素。为了解决这一问 题，中房指数在目前的实际操作中多先用同一项目。同一小区 的物业价格样点。这其实是借鉴了重复交易法的思想。但是， 、我国房地产价格统计现状 由于中国各地区的二手房市场远未放开，所以采用这种变通的 目前，编制我国房地产价格指数的先例乃中房指数，中房 指数采用抽样调查方法对市场商品房项目进行调查，并结合聚 类分析方法确定样本，然后对样本进行较长时间的跟踪调查。 中房指数将物业按用途分为四大类：以１９９４年１１月北京 物业的比较价格为基值，各城市的四类物业的销售价格为依 据，分别分为高、中、低三档，以各类各档次物业的销售量为 权计算四类物业的平均价格，最后将这四类物业的平均价格以 做法在理论上还存在着很多问题，在现实操作中也是一时之 计，并未形成一套规范的制度。同样，伟业指数、上房５Ｏ指 数等也都存在着指数理论基础不完善的问题。 （二）样本数据缺乏代表性。样本数据是编制指数的最基 本的资料，为保证指数的科学性和；隹确性，首先应保证足够的 样本量均匀的样本区域和物业类型分布、样本数据的及时更 新、样本数据的真实性和连续性等。目前在房地产指数编制的 样本数据方面存在着样本规模小、样本区域和物业类型分布不 合理、样本数据缺乏时效性、连续性、真实性等问题。 竣工量为权数求得加权平均价格。并以此平均价格作为各城市 的物业比较价格，运用下列公式计算各城市的房地产价格指 数：某时期城市房地产价格指数＝某时期该城市物业比较价格 门９９４年１１月北京物业比较价格Ｘ １００％，中房指数是一种修 正的拉氏指数，以基期商品房比较价格为基值，基期指数定为 １０００点，属于定基指数；计算时采用加权平均方法，权数采 用基期时各类物业的规模比重。基期与权数在一定时段内固 （三）指数的应用受。目前我国各类房地产指数在应 用上尚显稚嫩。一方面，由于指数本身不完善、质量不高、指 数的变动与市场的实际变化趋势可能并不相符，从而影响了指 数的应用。例如，目前我国的各类房地产指数大都是月度、季 度甚至年度公布，并且公布的是上一月、上一季度、年度的数 据，这在很大程度上只是对市场发展的历史轨迹的一种描述， 注：本文为２０１０年全国统计科研计划项目（立项号２０１０ＬＣ５９）成果之一 而开发商、投资者则往往更加关心市场的未来走势。这种房地 ４９ 统计实务 产指数的滞后性就影响了房地产指数的推广和应用。另一方 面，囿于国内目前关于房地产市场、房地产价格、房地产指数 的理论研究深度的，以及房地产实际从业者对市场研究工 作的轻视甚至忽视等原因，房地产指数的作用远未得到充分发 挥。包括中房指数在内的众多房地产指数定期的公布报告、市 场分析报告等也大都存在着内容少、信息量不足、分析深度不 够，以及就指数论指数、只是进行一些简单说明和肤浅分析等 问题，有待于进一步修改和完善。 根据国家统计局、国家、国家建设￣［Ｊ２００７年联合 通知： “全国及各地区房地产的统计信息由国家统计局和各地 区统计局发布；全国７Ｏ个城市房地产价格指数由国家发展改 革委、国家统计局联合发布”，明确规定了统计部门是发布房 地产价格指数的职能部门。统计局发布房地产价格信息无疑是 赖以出台、地产商赖以调整经营发展策略、民众 赖以研判房价走势的官方依据和权威信息，其科学性真实性严 谨性不仅关平房地产及其支撑的中国经济健康发展，更关平民 众“居有其屋”权益福祉实现，进而关乎公信力和施 政满意度。房地产价格指数就成为国家出台的理论依 据，但是如果房地产价格指数本身就存在失真，那么参考这一 指数制定的相关就不能起到预期的效果，也就不能对房地 产市场起到真正的宏观，最终受害的是中国经济以及中国 的老百姓，所以，改进和完善中国现行的房地产价格统计调查 方法十分紧迫。 二、国外房地产价格统计方法 目前，世界各国的房地产价格指数种类很多，其编制方法 也多种多样。归结起来，这些方法可分为以下五种－ １．成本投放法（Ｉｎｐｕｔ Ｃｏｓｔ Ｍｅｔｈｏｄ）：是根据营造各项 投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均 法来计算房地产价格指数的方法，是早期的房地产价格指数的 重要编制方法。 ２．中位数价格法（Ｍｅｄｉａ Ｓａｌｅ Ｐｒｉｃｅ）：是选取地产售价 的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值 （即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集 中趋势，代表性比较强。 ３．重复交易法（Ｒｅｐｅａｔ Ｓａｌｅ Ｍｅｔｈｏｄ）：是基于同一宗房 地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复 交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。 ４．特征价格法（Ｈｅｄｏｎｉｃ Ｐｒｉｃｅ Ｍｅｔｈｏｄ）：又称Ｈｅｄｏｎｉｃ模 型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房 地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的 数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如 能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价 格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房 地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。 ５．混合模型（Ｐｏｏｌｅｄ Ｍｅｔｈｏｄ）：是鉴于特征价格模型和 ５０ 《统计科学与实践》２０１ ２年５期 重复售出模型的缺陷，Ｃａｓｅ Ｋ．Ｅ．和Ｑｕｉｇｌｅｙ Ｊ．Ｍ．在１ ９９１年提 出了将两者混合并利用广义最小二乘法（ＧＬＳ）分析随机误差 变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Ｐｏｏｌｅｄ ＧＬＳ模型。１ ９９７年Ｒ．Ｃａｒｔｅｒ Ｈｉｌｌ、Ｊ．Ｒ．Ｋｎｉｇｈｔ、Ｃ．Ｆ． Ｓｉｒｍａｎｓ对Ｐｏｏｌｅｄ ＧＬＳ模型进行了改进，提出基于最大似然估 计法（ＭＬＥ）的Ｐｏｏｌｅｄ ＭＬＥ模型。 三、我国房地产价格统计存在的问题 １．统计报表设计内容缺陷。我国房地产市场起步晚，发育 不完善，对房地产价格指数的编制最直接的影响是房地产交易 案例少、交易价格不公开、交易资料不全面。与此相应的是目 前我国包括“中房指数”在内的十余种房地产指数，均存在着 编制理论不完善和实际操作不规范等问题。我们仅仅以当前房 地产价格调查表为例，国家统计局制定下发的《房屋销售价格 调查表》（ｖ２２１表）中，反映房地产价格变化趋势的一个很 重要的指标就是样板房价格，对因房屋种类、地区、地段、楼 层、朝向、时点等因素而差异较大的样本进行综合平均统计而 过度消除了价格变化，从而不Ｂｐ＿，／／￣确地反映真实情况和人们的 感受。我国目前房屋价格基本采用一房一价，采用目前的房屋 销售价格统计表，无法很准确地计算出房屋价格变动的真实趋 势，比如同期开盘的房屋属于同一幢、同一楼层、不同户型、 不同朝向的房屋，本身就存在价格差异，如果销售时间不在同 一个月，在上报统计价格时就出现了伪价格变化，更何况在同 一小区不同幢之间的房屋价格变化。所以作为房屋价格统计的 主要报表在设计上就存在固有的不科学性。 ２．统计机构专门人员不足。统计部门主要采用对房地产企 业相关人员进行培训的手段，依靠他们上报相关数据。由于各 房地产企业专职统计人员配备不足且流动频繁，统计专业知识 与技能的培训也较少，在人手严重不足的情况下，导致统计报 表的初始数据资料难免会出现不实或者失真的现象。 ３．统计数据资料源头失真。目前我国的房地产价格数据来 源主要有：０房地产公司上报。从事房地产公司房屋价格上报 的人员基本都是由企业财务人员兼任，其素质、对报表理解能 力、责任心、认真细致程度等因素都会导致统计数据源头失 真。 房地产管理局、土地管理局、房屋土地交易中心取得。 从这些机构提取的数据真实性我们暂且不去怀疑，但是统计局 对这些数据的综合分析方法是否恰当，值得商榷。 ４．统计信息填报重视不够。目前我国统计调查对信息不 实、不及时等行为的处罚力度仍显不足，各企事业单位对统计 工作不重视，统计上报人员经常随意变动，人员变动前后缺乏 业务培训的连贯性等一系列原因导致目前统计基础工作缺乏必 要的监督和管制，统计人员在上报统计数据时随意性较大。 四、改进和完善房地产价格的思路和方法 在国家统计局领导下选择重点城市进行一线调研，真正摸 清房地产价格调查现状，找出问题根源。抽样了解企事业单位 《统计科学与实践》２０１２ｇｇ期 统计实务 统计人员基本情况、上报数据偏差率、上￣ｇ．Ｂ，－ｊ间、表格公式理 对现有房地产调查体系中存在的问题进行会诊，尽早加以改 解、统计法了解程度等进行摸底。详细了解各级统计机构 善。 人员设置、分工、工作量、职业资格、执法案例、统计数据汇 １．完善数据采集表格。为避免填报表格的缺陷对房地产价 总方法应用、硬件设施、技术力量等情况……对调研信息进行 格指数的影响，我们通过对部分浙江房地产业调查分析，在原 科学汇总、认真研讨，找出房地产价格失真原因。集中力量针 有统计表格的基础上，初步完成了能够全面体现房地产价格及 对目前房地产价格调查体系中存在的问题进行攻坚，邀请房地 其出售情况的格表（如下，此表未考虑地域及周边环境），以 产、统计、计算机、网络等各方面的专家进行针对性的研究， 确保统计数据的采集更具科学性、及时性、；隹确性。 房屋类型及其编码 ２０００．２００９年 ２０ｌ０年 ２０１１ｌ芷 合计 （ 手房与新建房表格相同，略） 面积 户数 金额 面积 ， ，数 金额 面积 户数 金额 面积 ， 数 金额 （ｍ ） （万元） （ｆｆｌ ） （万元） （ｍ ） （万元） （ｍ ） （万元） 新建房 ２１０Ｏ Ｏ ０ Ｏ ０ Ｏ Ｏ Ｏ Ｏ （一一） 住宅 ２ｌｌＯ Ｏ ０ ０ Ｏ ０ Ｏ ０ ０ １ 经济适用房 ２ｌ９９ ０ Ｏ ２ 商品件宅 ２ｌ２Ｏ Ｏ ０ Ｏ Ｏ Ｏ Ｏ ０ ０ （１） 普通住宅 ２１２ｌ Ｏ Ｏ Ｏ Ｏ Ｏ ０ Ｏ Ｏ ① 多层住宅 ２１２２ Ｏ Ｏ ② 高层住宅 ２１２３ Ｏ Ｏ ③ 其他住宅 ２ｌ３Ｏ Ｏ ０ （２） 高档住宅 ２１３１ ０ ０ ０ ０ Ｏ ０ ０ Ｏ ① 别墅 ２１３２ ０ ０ ② 高档公寓 ２２００ ０ ０ （二） 非住宅 ２２ｌ０ ０ Ｏ Ｏ ０ ０ Ｏ Ｏ ０ 】 办公楼 ２２２０ ０ Ｏ ２ 商业营业用房 ２２３０ Ｏ ０ ３ 其他用房 ４０００ Ｏ Ｏ ：手房 ４１ＯＯ Ｏ Ｏ Ｏ ０ Ｏ ０ ０ ０ ２．调整报表统计方法。从统计方法着手，修正目前统计调 很难保证统计数据的准确。统计职能部门应加大统计法的普法 查体系中存在的弊端，降低统计数据“失真”的系统性误差。 宣传，提高企业领导及统计上报人员的重视程度，完善统计持 我国目前的中房指数虽然可以从完善指数测算方法、确保样本 证上岗制度，尽可能地避免统计原始数据不准确的现象，从根 规模数量、充分发挥指数效用等方面进一步改进，并进行深度 源上保证统计数据的真实、完整、及时。 分析并拓展内容、增加信息，充分发挥指数的效用。但要彻底 ５．机构的科学配备。由于统计机构专门人员不足，统 解决众多房地产指数定期公告、市场分析报告等存在的问题， 计数据很难逐一分析核实，对于发现的问题也很难及时进行 除修改和完善中房指数等现有的统计方法，还可引用国外的成 完全处理，就更不用说对企业统计人员的相关咨询服务了。 本投放法、中位数价格法、重复交易法、特征价格法、混合模 因此，要想改变现状，在人员配备和技能培训等方面就要加 型法等统计方法，不断完善和创新我国统计调查制度体系。 大力度，尤其是要加大人员的分工力度，做到发现问题有人 ３＿力口大违法惩罚力度。２００９年全国会议已对《中华 处理、企业咨询有人答疑，彻底杜绝统计数据不实或者失真 人民共和国统计法》进行了修订。其中第四十一条、第四十二 的现象。ｌ《昌 条等均为统计违法行为的相关条款，法律的规定非常明显，但 要想得到根本的改善唯有严格执法，发现违法统计行为，一定 要从严、从重、从快处理，以引起广大企事业单位及统计人员 的足够重视。 ４．制定持证上岗制度。目前各单位统计上报人员缺乏足够 麟辙秘 橼 壤 的业务培训，基本都是在企业统计年报上报前召开统计会议， ［１国家统计局．１】２０１１年２月份住宅销售价格统计调查方 由于时间短培训方式单一，加之各单位参加年会的人员经常变 案．２０１１．３．２３． 动，导致统计培训实际上缺乏实用性。再加之统计上报人员基 【２１中国学术期刊网论文写作发表指导中心．我国房地产价格 本由财务兼任，无证上岗现象普遍，专业统计知识相对匮乏， 统计分析研究．２０１２．４．２９． ５１
