产业园区的20种融资方式解析

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产业园区的 20 种融资方式解析

金融资本对于产业园区行业的重要性，无论如何强调都不为过。 地产以资本为王，产业以金融为先。据数据统计，近几年，

25 家典型产业地产上市公

司的融资总额分别为 1280 亿元、 1429 亿元、 1556 亿元和 1605 亿元，这个逐步上升的趋势 印证了产业地产上市公司大多处于扩张建设阶段，对资金的渴求度日益上涨。

橙园区认为， 金融资本是目前产业园区行业的最大痛点， 的任督二脉，将是决定产业园区大发展的关键环节。

产业园区在大资本时代， 如何勾画自己独特的估值模型和标准体系， 策略和模式来建立自身顺畅的输血通道，

了产业园区 20 种融资方式，看看你的园区究竟匹配哪种方式。

1、内部输血法

内部输血法，即众所周知的住宅销售，这是公司业绩支撑和血流顺畅的关键保障。

内部输血类似于万达模式的 “现金流滚资产” ，是从整个企业经营的维度去讨论融资模 式。园区工业物业资产在形成稳定经营状态之前，很难贡献现金流，也难以进行有效融资， 因此，绝大多数产业地产商仍处于销售型， 以回笼现金来补贴产业部分。

2、信托借款

信托借款历年来都是占公司最大比例的融资形式，

虽然信托融资成本是所有融资形式中

即能卖掉的统统卖掉， 保留一部分优质物业持有，

并以全新的投融资

橙园区列举

投融资的繁荣， 打通金融资本

将是未来一段时间最重要的行业命题。

最高的，但由于门槛较低，选择面广，数额巨大，一直是地产公司最为倚赖的融资手段。

信托在经济活动中的基本功能： 社会公益事业服务的功能。

信托融资创新空间宽广， 还具有财产隔离功能。 相对银行贷款而言， 房地产信托融资方 式，可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的

信托融资包括抵押贷款类信托、

30%的约束。

财产事务管理功能、融通资金功能、社会投资功能、为

股权投资类信托、 股权证券化信托、权益转让模式、混

合型信托（指权益信托和债务信托相结合）等。

3、公司债

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企业为筹措长期资金而向一般大众举借款项， 面金额，并于固定期间按期依据约定利率支付利息。

4、夹层融资

承诺于指定到期日向债权人无条件支付票

是一种介于股权融资与债权融资之间的融资模式， 模式备受房地产企业青睐。

5、售后回租式融资租赁

具有灵活性高、 门槛低的优势。 该融

由于资金使用灵活性较高， 该

资模式可通过资管计划、 信托计划等投资房地产企业的项目，

又称设备租赁或现代租赁， 指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选 择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在 租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。

租期届满， 租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后， 赁物的归属没有约定的或者约定不明的，

关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。

6、债务重组

指债权人在债务人发生财务困难情况下， 务偿还条件不同于原协议的，均作为债务重组。

7、债权转让

将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方， 现金，加快了债权盘活和资金周转速度， 资方式。

8、应收账款收益权转让

是指企业在正常的经营过程中， 提供一定的贷物、 服务或设施而获得的要求义务人付款 的权利， 包括现有的或未来的金钱债权及产生的收益，

但不包括因票据或其他有价证券而产

生的付款请求权。企业通常会将应收账款出让给银行等金融机构或其他企业进行融资。

企业应收账款收益权转让主要有以下两个方式：

? 抵借。 是指持有应收账款的企业与金融机构订立合同， 定的期限内企业有权以一定额度为限借用资金的一种融资方式；

以应收账款作为担保品， 在规

相当于以一定的成本提前回收了这部分

债权人按照其与债务人达成的协议或者的

即债务重组时确定的债

对租

可以协议补充； 不能达成补充协议的， 按照合同有

裁定作出让步的事项。 也就是说， 只要修改了原定债务偿还条件的，

很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融

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? 让售。是指企业将应收账款出让给金融机构或其他企业，筹集所需资金的一种方式。 9、资产证券化（ ABS）

是一种债券性质的金融工具， 其向投资者支付的本息来自于基础资产池产生的现金流或 剩余权益。 与股票和一般债券不同， 资产支持证券不是对某一经营实体的利益要求权， 对基础资产池所产生的现金流和剩余权益的要求权，是一种以资产信用为支持的证券。

10、特定收益权转让

是将基础资产的未来收益通过在合法的中介交易平台上发布转让出去， 益。

11、股权收益权转让

是在合伙企业不发生股东变更的情况下，

出让人仅将其在合伙协议约定的收益权转让给

受 也不需

不享有合伙企业的任何其他权利，

资产所有方通过

而是

转让这部分未来收益来达到迅速融资和发展的目的，受让方则通过投资获得基础资产的收

受让方。 除该收益权之外， 出让方在合伙企业中的其他权利仍由出让方自行享有和行使； 让方除享有出让方在合伙企业中约定的收益权外， 向合伙企业承担任何义务。

收益权转让期间，如涉及合伙企业对外转让财产、

对外担保、 重大款项支付、分红等可

能影响受让人分红权的事宜时， 出让方应在进行合伙人表决前提前告知受让方并征求受方的 意见。股权收益权的投资者，购买的是一定时间内的部分股权。

12、战略引资

是指企业或者部门根据环境的变化，

本身的资源和实力选择适合的计划，

形成自己

的核心竞争力， 并通过差异化在竞争中达到招商引资的目的。 长远性、竞争性、系统性风险性六大主要特征。

13、特殊信托计划

战略引资是组织设立远景目标

并对实现目标的轨迹进行的总体性、指导性谋划，属宏观管理范畴，具有指导性、全局性、

通过设立特殊目的信托 (SPT) 和特殊目的公司（ SPC)的途径来完成。特殊目的信托，是 将金融资产信托给受托机构——可以从事信托营业的机构来解决不良资产的证券化问题。

14、定向增发

定向增发是指上市公司向符合条件的少数特定投资者非公开发行股份的行为， 发行对象不得超过 10 人，发行价不得低于公告前 个月内 ( 认购后变成控股股东或拥有实际控制权的

36 个月内 ) 不得转让。

规定要求

20 个交易日市价均价的 90%，发行股份 12

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15、委托贷款

是指由委托人提供合法来源的资金转入委托银行一般委存账户， 委托银行根据委托人确

定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。

委托人可以是部门、企事业单位、个人等。 16、银团贷款

银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件， 间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。

17、银行承兑

银行承兑汇票是由在承兑银行开立存款账户的存款人出票，

向开户银行申请并经银行审

对出票人

依据同一贷款协议， 按约定时

查同意承兑的， 保证在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。 签发的商业汇票进行承兑是银行基于对出票人资信的认可而给予的信用支持。

18、短期融资券

指企业在银行间债券市场发行 （即由国内各金融机构购买不向社会发行） 在一年期限内还本付息的有价证券。短期融资券是由企业发行的无担保短期本票。

19、股票质押

和交易并约定

股票质押主要是以取得现金为目的， 公司通过股票质押融资取得的资金通常用来弥补流 动资金不足， 股票质押融资不是一种标准化产品， 具体的融资细节上由当事人双方合意约定。

在本质上更体现了一种民事合同关系，

在

正常情况下， 无论股票是否处于限售期， 均可作

为质押标的。限售股质押，在限售期先于行权时间结束的，应当认定质押合同有效。

20、对外担保

指中国境内机构（境内外资金融机构除外），以保函、备用信用证、本票、汇票等形式 出具对外担保， 以《中华人民共和国担保法》 中第三十四条规定的财产对外抵押或者以 华人民共和国担保法》 第四章第一节规定的动产对外质押和第二节第七十五条规定的权利对 外质押， 向中国境外机构或者境内的外资金融机构 合同约定偿付债务时由担保人履行偿付义务。

( 债权人或受益人 ) 承诺， 当债务人未按照

《中

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