广西2016年下半年房地产估价师《相关知识》：投资基金的特点试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在__，我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。 A．1992年 B．2000年 C．1978年 D．1987年 2、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元／m2。 A．2965.39 B．3035.02 C．3103.59 D．3067.78

3、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A．2003年1月1日 B．2004年1月1日 C．2004年12月1日 D．2003年12月1日

4、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。 A：1250 B：1750 C：2050 D：2150

E：工业用地的监测点评估价格 5、某宗地面积为5 000 ㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4 000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1 500元／㎡，则理论上应补交地价。 A：1 250万元 B：1750万元 C：2 050万元 D：2 150万元

E：工业用地的监测点评估价格

6、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。 A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

7、房地产估价的市场法可以说是以为基础的。 A：均衡原理 B：适合原理

C：收益递减递增原理 D：替代原理

E：工业用地的监测点评估价格

8、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠规定，问王某缴纳的房产税应是__元/年。 A．100 B．480 C．0 D．1000

9、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。

A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费

B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果 E：工业用地的监测点评估价格 10、货币补偿的金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以确定。 A：房地产市场成交价格 B：房地产市场租赁价格 C：房地产市场成本价格 D：房地产市场评估价格

E：房地产估价机构必须加盖公章

11、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。 A：项目建议书的编制 B：施工图设计 C：可行性研究 D：成本收益分析 E：借款合同

12、某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为__。 A．7.59万元 B．7.28万元 C．13.59万元 D．6.05万元

13、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括

A：职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B：个人提取住房公积金账户内的存储余额

C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入

D：管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入 E：执行层的组织协调

14、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70% 15、下列关于外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务问题，表述错误的是。

A：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，不得单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务

B：外国勘察设计单位可以单独承接中国境內建设项目的勘察设计业务，但其在中国境内的办事机构，不得单独承接中国境内建设项目的勘察设计业务

C：外国勘察设计单位及其在中国境内的办事机构，承接中国境内建设项目的勘察设计业务，必须与中方勘察设计单位进行合作勘察或设计

D：外国勘察设计单位及其在中国境內的办事机构，可以成立合营单位，领取相应的勘察设计资质证书，按国家有关中外合作、合营勘察设计单位的管理规定开展勘察设计业务活动

E：房地产估价机构必须加盖公章 16、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是__。

A．单元估算法 B．单位指标估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指标估算法 17、按照规定，县级以上土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级审核同意后报上一级土地管理部门审查。 A：30 B：45 C：60 D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章 18、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值 C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同 D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同

19、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资

市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。 A．12.45% B．10.26% C．11.98% D．9.68%

20、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。 A．无限责任公司 B．股份有限公司 C．有限责任公司 D．两合公司 21、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。 A：挂牌底价 B：正常市场价格

C：竞买人可承受的最高价 D：最可能的成交价

E：工业用地的监测点评估价格

22、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A．第一阶段 B．第二阶段 C．第三阶段 D．第四阶段 23、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是。 A：7.02％ B：7.04％ C：7.50％ D：7.85％ E：借款合同

24、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给的费用是__。 A．土地使用权出让费 B．土地使用费

C．土地使用权转让费 D．毛地价

25、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。 A：吊车梁

B：外墙围护系统 C：柱子 D：基础

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符

合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。 A．基准收益率 B．目标收益率

C．出租率或空置率 D．毛租金收入比率 E．运营成本

2、基本供水方式可分为四种。 A：分质供水方式 B：直接供水方式

C：水泵水箱的供水方式 D：分区分压供水方式 E：设置水箱的供水方式

3、作为银行，一般都具有三大基本职能。 A：发行的银行 B：银行的银行 C：国家的银行 D：企业的银行 E：社会的银行

4、房地产价格构成中的开发成本包括。 A：取得土地使用权时的出让金或转让金 B：基础设施建设费 C：公共配套设施建设费 D：勘察设计和前期工程费 E：管理费

5、为了规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源配置，国土资源部从__开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。 A．2000年7月1 B．2001年7月1 C．2002年7月1 D．2003年7月1日

6、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。 A．50 B．250 C．300 D．350

7、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。 A：资金实力 B：企业信誉

C：企业偿债能力 D：项目获利能力 E：资金担保方式

8、临时使用土地的时间可以为__。 A．3个月 B．9个月 C．20个月 D．27个月 E．32个月

9、下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是。

A：禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与其他拍卖人主持的拍卖会的竞买 B：禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买

C：拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买

D：拍卖工作人员可以以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买

E：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买 10、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。

A：委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B：委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错

C：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质 D：买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E：买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵 11、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__。 A．土地取得成本+开发成本

B．土地取得成本+开发成本+管理费用

C．土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D．开发完成后的房地产价值

12、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有．(2009年试题) A：可预测性 B：不可控性 C：不可逆性 D：可延期性 E：不可变更性 13、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。 A．30% B．40% C．50% D．60% 14、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/m2，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/m2，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/m2，则该住宅楼的加权算术平均价格和简单算术平均价格相比，__。 A．前者高于后者 B．前者低于后者

C．前者等于后者 D．无法确定 15、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有__。 A．私有住宅转让后用于商业经营的

B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的

C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 D．按照有关规定出售公有住房的

E．转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的 16、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。 A．规模小 B．内容复杂 C．规模较大 D．不太复杂 17、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%，按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。 A．4.10 B．709.99 C．6300.00 D．709.38

18、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。 A．10000 B．11000 C．7800 D．9200 19、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。 A．被拆迁房屋的权属证载的面积 B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积

C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果

D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积

20、下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有。(2007年试题) A：净现值 B：投资利润率 C：现金回报率

D：静态投资回收期 E：内部收益率

21、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为。 A：工期索赔 B：工程变更索赔

C：合同中明示的索赔

D：合同中默示的索赔 E：费用索赔

22、耕地占用税实行__。 A．比例税率 B．累进税率

C．比例税率和定额税率 D．定额税率 23、《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押合同当事人应当自合同签订之日起__日内到房地产管理部门办理房地产抵押登记。 A．10 B．15 C．20 D．30

24、下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。

A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分 B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划

C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系

D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态 E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴 25、商品房销售计价方式包括。 A：按均摊建筑面积计价 B：按套内使用面积计价 C：按建筑面积计价 D：按套(单元)计价

E：按套内建筑面积计价