自考资产评估全部公式

第

二

章

资

产

评

估

的

基

本

方

法

一.成本法的基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率 二、重置成本的估算： 1. 重置核算法：

（1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 4．规模经济效益指数法： 被评估资产的产量 X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本参照物资产的产量 统计分析法：K=R’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法：

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 四、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法： 被评估资产被评估资产年折现

净超额运营年本系数功能性贬值额t1n （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

五、经济性贬值及其估算:

x所得资产预计可被资产原设计 经济性 经济性资产年收1PA,r,n: 1100%贬值额益损失额税率贬值率利用的生产能力生产能力六、成新率及其估算 1. 使用年限法：

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100% 七、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值 P n----收益年期； r-----折现率； 1r 1riii1nRiA R i----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，R i中还包括期末资产剩余净额。 2.资产未来收益无限期情况： （1）未来收益年金化情况：资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时： ①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。 nRi1A1A1nnr1rii1(1r)(1r)（式--1） 前n年收益额折现求和： i1nnRiRi11(1r)n1 由（式--1）可得年等值收益额： A 1niinr(1r)i1(1r)r1ri1(1r)n 式中

111（P/A，r，n) nr(1r) 对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：P（2）未来收益不等额情形：

A r：资本化率 r 资产评估值（预期收益现值）=Σ(前若干年各年收益额×各年折现系数)+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最

后一年的折现系数 第三章 机器设备评估

一、机器设备评估的成本法： 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 （一）机器设备重置成本的估算 1.物价指数法：

数 （定基物价指数） 设备重设备历评估基准日定基物价指数置成本史成本设备购建时定基物价指 或： 设备重置成本设备历史成本tt11环比物价指数 （环比物价指数） t2 2.规模经济效益指数法 被评估资产的产量 X：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 被评估资产的重置成本参照物资产的重置成本参照物资产的产量 当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系 （二）机器设备的实体性贬值机器估算： 实体性贬值 = 重置成本×实体性贬值率 = 重置成本×（1-成新率） 1.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100% 2.机器设备已使用年限： 实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率 成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100% 成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100% 其中：加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本） Σ加权更新成本=

Ri Ri：投资额； i=评估日－投资日；

ii1n Σ更新成本=

R(1r)ii1ni r：年价值上升率（物价环比上涨率） i=评估日－投资日

贬值率=已使用量/总使用量×100% 贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100% （三）机器设备的经济性贬值机器估算 1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

X

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）]×100% x：规模经济效益指数

所得 2.由于外界因素造成的收益减少： 经济性资产年收1PA,r,n （P/A，r，n）为年金现值系数 贬值额益损失额税率第四章 房地产评估 一．土地使用权 （一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值） ×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数） 1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式： K=[1-1/(1+r)m]÷[1-1/(1+r)n] K---年限修正系数； n----比较案例剩余使用权剩余年限； m---待估土地使用权剩余年限； r---折现率 2.若容积率修正： 容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数 （二）收益法 1. 在收益永续，各因素不变的条件下算式： P=A/r 1 2. 在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式： PA1r(1r)n P：土地使用权评估值； A：土地收益； r：还原利率； n：土地收益年限； 当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值 （三）成本法 1.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。 2.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费 3.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税

4.估算利息：（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期； （2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。 利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%） 5.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率

其中：收益率一般在20%～25%之间。按补交出让金的40%计算 7.估算土地价格

（1）无限年期土地使用权价格： （2）法定最高出让年期地价：

PAA11 （式--1） 由 ，可得（式--1） PP1P111nnrr1r1r 式中：P--有限年期土地使用权价格； P1--无限年期土地使用权价格； n---土地使用年限； r---还原利率； （四）假设开发法 地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用 1.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费×i（i为一定的百分率） 2.利息：指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）×r （r为利息率） 3.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利润=（地价+建筑费+专业费）×P’ （P’正常利润率） 4.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价×t （t为税费） 二．建筑物评估方法 （一）成本法：建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1.建筑物重置成本的估算方法 价格指数调整法： 待估建筑物待估建筑物综合价

重 置 成 本账 面 原 值格指数 综合价评估时点价格指数100% （定基价格指数）

格指数建筑物购建时价格指数

综合价格指数1a11a2...1an100% （环比价格指数） 式中：a为各年环比价格指数

2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算： （1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% （2）打分法：成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数； S—装修部分的评分修正部分； B—设备部分的评分修正系数 3.建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率 或： 经济性贬值=PRt Att1r1rt1n Ri----第i年的建筑物年收益净损失额； r—折现率； n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位 （二）残余估价法 a---建筑物及其基地所产生纯收益； L—土地价格； r1---土地的还原利率； r2---建筑物的还原利率 B---建筑物的收益价格； d—建筑物的折旧率； a2—建筑物的纯收益 建筑物折旧率：d1100%剩余使用年限 第五章 无形资产评估 一、无形资产评估的程序与方法 （一）无形资产评估的收益法 1.无形资产评估中收益法的应用形式 收益法在应用上可表示为一下两种方式： nKRi(1T)KRi(1T) ①无形资产评估值 ②无形资产评估值 最低收费额ii(1r)(1r)i1i1n K----无形资产分成率； Ri---分成基数，即销售收入或销售利润； T—所得税率；i—收益期限；r---折现率

. 2.无形资产收益额的确定

无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1 - 所得税率） （按销售收入分成）

无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1 - 所得税率） （按利润分成）

因为：收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）

因而：销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率 销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率 评估无形资产转让利润分成率的方法：

（1） 边际分析法：利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100% （2） 约当投资分成法：

（二）无形资产评估中成本法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本×成新率 1. 自创无形资产重置成本的估算

物 质 资 料现行实耗现行费 （1）财务核算法： 无形资产实际耗费量价格重置成本工时用标准 （2）市价调整法： 无形资产类似无形资产成本市 成本市其他无形资产开发成本 重置成本转 让 价 格价系数价系数其他无形资产市价 2. 外购无形资产重置成本的估算 物价指数法： 无形资产无形资产评估时物价指 数重置成本账面成本购置时物价指数 3. 无形资产成新率估算： 二、专利权评估方法 （一）收益法： 1. 直接测算专利技术超额收益 （1）高出同类产品价格销售的超额收益： R—超额收益； P2—使用专利权技术产品的价格； P1---不使用专利权技术产品的价格； Q---产品销售量（此外假定销售量不变）； T—所得税率 （2）销售数量大幅增加的超额收益： R—超额收益； Q2--使用专利权技术产品的销售量； Q1--不使用专利权技术产品的销售量； P—产品的价格； C—产品的单位成本； T--所得税率

（3）节约成本费用的超额收益：

R—超额收益； C2 --使用专利权技术产品的单位成本； C1---未使用专利权技术产品的单位成本；

Q---产品销售量（此外假定销售量不变）； T—所得税率

2. 采用利润分成率测算专利技术收益额

专利技术 （收益额）评估价值ni1KRi1T （实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率） i1r K----销售收入分成率； Ri---销售收入； T—所得税率； i—收益期限； r---折现率

（二）成本法：

重置完开发 专利技术重置完成新率 全成本成本评估价值全成本1a11a2.....1an a：物价上涨指数

三、商标权评估方法： Pt1nRt1rt1rt  AP---商标评估值；n---收益年限；r—折现率；Ri---第i年商标产品的超额收益 四、商誉评估 1．割差法： 商誉的评估值资产评估值之和(含可确指无形资)产 2．超额收益法 企业预期行业平均该企业的单项资商誉的年收益额收益率产评估值之和 （1）超额收益本金化价格法： 适用本金化率价值企业整体企业的各单项资产评估值 被评估企业行业平均（） 或： 商誉的资产评估价值之和预期收益率收益率值 适用资本化率价值被评估企业单项 式中：被评估企业预期收益率=企业预期年收益额/企业的单项资产×100% n （2）超额收益折现法： 商誉的价值Si1i/(1r)i Si---第i年企业预期超额收益； r---折现率； 1/（1+r）i---折现系数 资产收益率=资产收益率/（1－资产负债率） 第六章 流动资产评估

一、低值易耗品的评估：在用低值易耗品的评估 = 全新成本价值×成新率 （一）成本法：

（1）按价格变动系数调整原成本：某项或某类在制品、自制半成品评估值=原合理材料成本×（1+价格变动系数）+原合 理工资、费用×（1＋合理工资、费用变动系数）

（2）按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值：

某在制品评估值=在制品是有数量×（该工序单件材料工艺定额×单位材料现行市价+该工序单件工时定额×正常工资、费用） （3）按在制品的完工程度计算评估值：

在制品评估值=产成品重置成本×在制品约当量 在制品评估值=产成品重置成本×在制品完工率 二、产成品及库存商品的评估 1. 成本法：

（1）评估基准日与产成品完工时间接近： 产成品评估值=产成品数量×单位产成品账面成本 （2）评估基准日与产成品完工时间间隔较长 方法一： 产成品产成品(合理材料材料单位合理工单位小时合理工) 评估值实有数量工艺定额现行价格时定额时工资,费用材料成材料综合工资、费用工资,用综 方法二： 产成品产成品()评估值实际成本本比例调整系数成本比例合调整系数 2 .市场法： 评估库存不含税销售销售所得 ()价值数量出厂单价税金费用税三、债权类及货币类流动资产评估： 1. 应收账款及预付账款的评估：应收账款评估值=应收账款账面价值-已确定坏账损失-预计坏账损失 2 坏账比例法: 坏账比例评估前若干年发生的坏账数额100% 评估前若干年应收账款余额 3. 应收票据的评估： 应收票据的评估=本金×（1 ＋ 利息率×时间） 应收票据的评估=票价到期价值-贴现息 贴现息=票价到期价值×贴现率×贴现期 第七章 长期投资及其他资产评估 (二)非上市交易债券的评估 1. 到期一次还本付息债券的价值评估：PF/(1r)n

P---债券的评估值； F---债券到期时本金和利息之和； n---评估基准日到债券还本付息的期限； r—折现率

（1）采用单利率计算时：F = Po（1+mr）

P0—债券面值或计算本金值； m---债券的期限或计息期限； r----债券利息率 （2）采用复利率计算时：F = Po(1+r)m

2．每年支付利息、到期还本的债券评估：P1r1rtEItPo

n

n----债券年限； P---债券的评估值； Po---债券的面值； Ei---债券在第i年的预期收益（利息）； r—适用是折现率；

 3. 优先股的评估：

Pt1Rt1rtA r P—优先股的评估值； Ri----第i年的优先股收益； r—折现率； A---优先股的等额股息收益 4．普通股的价值评估

（1）固定红利型股利政策下股票价值评估： P=D1/r 式中P：股票评估值；D1：下一年的红利额；r：折现率或资本化率

（2）红利增长型股利政策下股票价值评估： P=D1/ (r-g) （r>g） 式中： P——股票的评估值； D1——下一年股票的股利额； r——折现率； g——股利增长率。 第八章 企业价值评估 一、企业价值评估中的财务分析： 1 . 企业偿债能力： 流动比率=流动资产∕流动负债 （流动资产对流动负债以2：1为宜） 速动比率=速动资产∕流动负债 （速动比率以1：1为宜） 2. 企业运营能力： （1）存货周转次数=年销货成本∕存货平均余额 存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）∕2 （2）存货周转天数也称为存货周转期 存货周转天数=360∕存货周转天数=360x存货平均余额∕年销货成本 3. 应收账款周转率： （1）应收账款周转次数=赊销净额∕应收账款平均余额 式中：赊销净额=销售收入－现销收入－销售退回折让和折扣

（2）应收账款周转天数=360∕应收账款周转次数=（360×应收账款平均余额）∕赊销净额 4. 企业盈利能力

（1）投资报酬率： 资产利润率=利润∕资产x100% 净资产利润率=税后利润∕净资产x100% （2）销售利润率： 销售毛利率销售收入销售成本100% 销售净利率税后利润100%

销售收入销售收入 （3）每股利润税后利润优先股股利

流通在外的普通股股数 （4）每股股利=普通股股利总额∕流通在外的普通股股数 （5）市盈率=普通股市价∕每股利润

二、企业价值评估中收益法的应用形式 （一）企业持续经营假设前提下的收益法

1．年金资本化法 （1）计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；

nRiRi(1r)n111 A （前n年收益折现，已知现值求年金） (1r)ir1nin(1r)r(1r)i11ri1n 式中 11等于年金现值系数：（P/A，r，n） 1nr(1r) 将前n年收益折现RiA1，由年金现值公式：，逆推可得（式1） P1(1r)inr(1r)i1n （2）将年金化的预期收益进行资本化处理，即可确定企业评估值。 PA （资本化） P：企业评估价值； A：企业每年的年金收益； r：资本化率。 r 2．分段法： RtR(n1)1 Pin(1r)r(1r)t1121n P---企业评估值; Ri---未来各年度收益额； r1----折现率； r2----资本化率 （二）企业收益预测的方法 期当年正常 综合调整法： 预 年收益年收益额三、折现率和资本化率的估算 增 加 收 益 额减 少 收 益 额 预期有利因素预期不利因素 1. 折现率 = 无风险报酬率＋风险报酬率 风险报酬率估算方法： （1）系数法：

RrRmRg ——被评估企业所在行业的系数

式中：Rr——被评估企业所在行业的风险报酬率； Rm——社会平均收益率； Rg——无风险报酬率；

（2）风险累加法：

行业风险经营风险财务风险其他风险

报酬率报酬率报酬率报酬率报酬率

风险