财管毕业设计

毕业设计

题 目： 关于对房地产契税征收存在问题的调查

姓 名： 龙 彬 院 系： 湖南商务职业技术学院会计系

班 级： 10级财管一班

指导教师： 许立兰老师

2013年 3月16日

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前言：随着我国房地产市场的不断发展壮大，契税作为房地产交易中的一个主要税种，其收入也持续迅猛增长，逐渐成为地方财政收入的重要收入来源，由于契税的特殊地位和征管对象的特殊性，深入研究现阶段契税征管中存在的问题，并提出相应的对策，对征管部门进一步扩大税收总量，提高税收科学化，精细化，专业化管理水平都具有重大意义。如何进一步完善契税的征管成为研究的课题。

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关于对房地产契税征收存在的问题的调查

一、调查目的

随着我国房地产市场的发展，契税不仅成为地方财政收入的重要来源，而且对房地产市场起着重要的作用。然而现行的《契税暂行条例》立法年代久远，很多规定与当前的实际情况相脱节，在运行过程中出现了种种问题和症结，这些“瓶颈”的存在，影响了契税征收健康有序地进行。因此，针对目前契税法律保障滞后的实际，深入研究现行契税存在的缺陷。就如我现在所实习的房地产公司——五矿地产，哥哥和一亲戚去年在此处买了一套90多平米的商品房，哥哥现在也在此公司担任客户经理，在此期间我发觉国家制定的一些税收制度方面的缺陷问题，比如说契税制度的缺陷，对于这一点我对此做了一份社会调查并做了相应的分析和总结以及期望改善的地方，在此特地加入了该公司的业主QQ群，在群里更加直接的去了解这些购房者的心情，也对双重身份的哥哥做了一份调查，分别从商家的角度和客户的角度去谈论这个问题。

二、调查时间、地点、对象及方法等

1．调查时间：2013年1月1日—15日准备着设计调查报告，加入五矿地产qq业主群，在里面与他们多多交流，确定好调查对象调查方式；2013年1月15日—20日开始确定好对象后把调查报告纷纷发到他们邮箱，让对方填写好；2013年1月20—31日对收上来的调查问卷的结果进行统计及其结果分析，再进行根据自己的看法和网上的资料进行总结和看法以及建议。

2．调查地点：家中及红星五矿地产万境水岸售房中心。

3．调查的对象：五矿地产万境水岸的部分客户、客户经理。

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4．调查方法：（1）通过网络填写调查报告的方式（由于我加入的是该房地产的客户群，所以是群发邮件要群里的各个客户写的调查问卷，再以电子邮件的方式回复给我）或者在群中进行询问调查。（2）对于客户经理的调查方式亲自去售房中心对客户经理进行简单的采访。

5．调查需用的工具：笔记本电脑一台，笔和纸。

6．经费：总共花费100元，由于主要是在家中收集各位业主的调查报告，只要去一次五矿地产的来返车费以及客户经理水费和水果一篮。

三、调查报告的内容

调查问卷

关于购房者对我国房地产征收契税制度合理性及其认知性的调查问卷（业主）

尊敬的五矿地产业主，你好！希望能花上您几分钟宝贵的时间填写此份调查问卷，谢谢您的配合。

房地产业是我国国民经济的重要支柱，房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要支撑点之一，房地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。

1．您对我国的房地产契税征收制度认为很合理吗？

A很合理 B 一般般，有缺陷 C不合理

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2．请问您在五矿地产购买了多大面积的住宅：

A 90㎡ B90—144㎡ C 144㎡以上

3．多数购房者在买房时，都会把重点放在房价上，而对交易背后的税费缴纳标准一知半解，因此在买房时常常会出现小差错，导致蒙受经济上的损失，请问您对我国的房地产契税税收制度了解多少呢？

A很了解 B 了解一些，不是很全面 C不了解

4．另外，国家为了推动90平方米以下的中小套型住宅建设，在建筑面积小于144平方米以下的普通住宅中，又对小于90平方米以下的房屋交易税费做出了进一步的优惠。如征收契税时，首次购房90平方米以内的新房契税税率为总房款的1%;90-144平方米的为1.5%;144平米以上的为3%。此项关于契税的税收优惠的制度您是否了解呢？

A知道 B 不知道

5．对于卖房者来说，在买房过程缴纳的税金也是一笔支出，但是您知道自己所买的房子要缴纳什么税？要交多少契税吗？

A 知道 B 了解一点 C 完全不知道

6．您认为我国房地产行业税收制度契税制度存在的问题有哪些？

A税收混杂，不规范而且存在税负不均的情况 B房地产适用税种的设计存在的缺陷

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C部门配合难，法律保善制度不完全 D税收征管制度不严谨，导致很多税收

7．您是否知道房屋契税怎么算之住房要求？

A是 B 否

8．您是否知道房屋契税怎么算之面积？

A是 B 否

9．您是否知道房屋契税怎么算之国家？

A是 B 否

10．最后您是否有对我国房地产税收制度特别是契税契税制度有什么看法和改进意见呢？

在此很感谢您的配合，最后愿您天天开心，幸福每一天！（最后麻烦您填好发到我的qq邮箱中，谢谢~）

四、调查问卷结果及其分析

1．发送邮件人数：100人

2．收回邮件人数：75人参与，人数达到75%，其中60%的人还是对于契税知识有了解的，10%的人有一定了解但不是很懂，5%的人是不了解的。

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3．图例表示 5%10%了解，并提出意见有点了解不了解60% 4．针对业主的分析 从收到的调查问卷可以看出，业主这一块的话，60%的业主对于房地产税收制度这一块还是有一定了解的，特别是对于契税这一块，毕竟买房关切到自己切身利益这一块，购房者还是会主动去学习一些税收知识，很多业主在期间发现一个问题，也在最后一个问题中提出了自己的疑问，很多业主是首次购房，国家对于首次购房90平方米以内的新房契税税率为总房款的1%;90-144平方米的为1.5%;144平米以上的为3%。很多业主表示郁闷，自己购买的是90.2平米的户型，多了这么0.2就被规划到了另一个等级的税收范围内，多次与房地产开发商协商后，开方商也愿意妥协，同意业主的要求，当时是说把他归为第一类计算，但是开发商收到的税钱至今还未退到业主的手上有些业主表明估计已经进到了开放商自己的腰包中，他们也不得而知，业主表示国家在契税这一块国家需要统一规定个地方的税收制度，以及在税收征管制度方面应该加强管理，还有购房者提出，就是在房产交易中，国家是要收取相关契税。不过，相关规定明确如果卖方出售的是自己唯一的房产，可以免交这笔费用。还有农村家庭首次购房、城镇拆迁安置房是不需要交契税的。由于不少人是外行，一些中介不给能够享受优惠房主交待清楚，收了房主这笔钱，揣进自己腰

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包等等存在的问题，所以在这一点，国家对于消费者的税法制度的学习还需加强更应该重视这一块，要不然对于那些没税法征收意识的消费者会很吃亏，本来买一套房对于普通老百姓来说就很不容易，还坑他们的钱，要他们受多少伤害。

5．针对客户经理及其开发商角度分析

客户经理也就是我的哥哥，进行的是现场采访的调查方式，他主要是站在开发商和征收人的角度去诉说我国契税制度存在的问题，他们在收费和具体征收中发现，征收机关对是普通住宅还是高档住宅、是不是家庭唯一住房有时候会很难以界定，对购房后是否作为自用住宅无法确定，所以在这一块还是希望国家更加完善一点，客户经理还表示有些时候会有些外地购房者，他们有些时候对于我省契税税率会表示很无解，为什么会比他们那边高，在这一方面他表示很不利于公平税负。纳税人在不同省份进行房地产交易，税收负担不一致，也会造成地域间的税收歧视，以及税收环境不纯净。

五、调查总结

根据这次的社会调查结果我发现现行契税已难以胜任当前的契税征管工作，征管实践中暴露出来的问题不少，现行的契税制度相对滞后，法规不够完善，致使契税无法充分发挥其应有的功能和作用，亟待完善。具体来讲，现行契税主要存在如下缺陷：

1．契税征管的执法依据空缺

对于纳税人未按规定期限办理纳税申报、偷税、在规定期限内不缴或少缴应纳税款等行为缺乏处罚依据，在网上调查到，2001年通过新的税收征管法第九十条规定“耕地占用税、契税、农业税、牧业税征收管理的具体办法，由另行制定”，但至今尚未制定。

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因此，客观上造成契税已不适用于税收征管法，致使契税征管工作缺乏有效的法律保障，日常的执法处罚工作无法可依的局面。同时由于税收程序法的缺失，缺乏相应的银行扣缴、税收保全等手段，弱化了契税执法力度，对偷税、逃税、欠税和抗税行为缺乏强有力的打击，直接影响了契税征收的强制性及征收质量。另外，现有的法律法规对国土、房管、银行、房地产公司、拆迁管理部门等相关部门的配合要求得很笼统，都没有设定契税的违章处罚和相关的法律责任条款，散见于相关的地方性文件中，缺乏统一性和严肃性。

2．契税税率问题

现行的契税税率为3－5％，契税的适用税率，由省、自治区、直辖市在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。据此规定，各地结合自己的实际情况，都制定了实施办法的契税。目前，大部分省规定税率为3%，有些规定为4%、5%，就契税而言，我认为各省实行差别税率是不太适合的，首先，不利于各地平等竞争。构建平等的税收环境，提供优良的投资环境，寻找差异是各级地方招商引资、创造竞争优势的选择目标。因此，契税差别税率为各地形成不平等的税收环境提供了方便。其次，我觉得还不利于公平税负。纳税人在不同省份进行房地产交易，税收负担不一致，也会造成地域间的税收歧视。第三，我觉得也不利于国家对整个房地产市场进行统一。由于税率的上限与下限相差幅度过大，在国家进行时税率高低对力度的影响很大。因此，建议尽快完善契税，实行全国统一税率。

3．征税范围问题

在做调查问卷期间，回忆到税法老师在课堂上讲到过国有土地有偿使用的三种方式中只有土地使用权出让属于契税的征税范围，国有土地租赁与国有土地使用权作价出资或入股并不属于征税范围，所以说土地契税征收范围过于狭窄。有的单位或个人就会特意钻政

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策的空子，为了逃避税收，千方百计疏通关系，将出让批为划拨；把土地权属的变更演变为“租赁”行为，把土地的“租赁”期限延长到30年，甚至60年，实际上已形成了权属的转移。

另一方面，在网上也搜到我国的土地法规定农村集体建设用地使用权不允许出让，因此对农村集体建设用地使用权出让没列入契税征税范围。但是，随着我国经济的快速发展，以出让、转让（包括土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、出租、和抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的现象日益普遍。所以我觉得为了使契税与国家土地流转制度改革衔接，要保证契税征税范围的完整性，实现国有土地与集体建设用地使用权税负公平，便于国家对整个房地产市场进行，将农村集体建设用地使用权流转纳入契税征收范围，对承受农村集体建设用地使用权的单位和个人征收契税。

4．临时性、阶段性的契税减免问题

在此次调查中也知道了“城镇职工第一次购买公有住房的可以免征”。我想国家制定这一的目的主要是想将公有住房尽快出售给个人，这也是国家推进住房制度改革的一项重要措施，做出对此免征契税的规定，主要是配合这一措施的实施，促进我国住房商品化进程，鼓励职工个人购买住房。但是这一规定有失公允，带有歧视性，因为城镇职工购买的公有住房一般都是房改房或成本房，在购买时已享受了优惠，其所支付的房款只是所购房屋实际价值的一部分，若再减免税收属重复照顾，相对于非城镇职工购买非公有住房而言有失公允，而相对于广大农民来说更有歧视的因素。因此，随着国家公有住房出售完毕和国家经济形势已发生较大变化，在阶段性任务完成后，应及时对这一做出调整，不宜将此项规定作为法规条款再保留在《条例》框架之内，以免造成契税征管秩序混乱。

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5．契税“朝令夕改”，缺乏刚性

由于契税是房地产税收中惟一从需求方进行调节的税种，具有不可转嫁性，所以在历次房地产市场中充当急先锋角色，承担了过多的职能。在1999年7月，为了配合国家房改工作，有效启动房地产市场，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税；2005年为了抑制房价过快增长，进行重新定义，必须同时满足三个条件（容积率、面积、平均交易价格），才能享受契税减半优惠；2008年在全球性金融危机的背景下，对个人首次购买90平方米及以下的普通住宅，在契税税率方面进一步优惠，下调到１％，同时对棚户区改造安置住房等保障性住房实行减免税优惠；2010年为抑制房地产投机，对普通住房契税减半征收优惠做进一步，限定购买的普通住房必须是属于家庭唯一住房，才能享受减半优惠。其实，实行这种按所属时期差别化的契税，虽然在一定程度上减轻纳税人负担，在某一特定时期启动房地产二级市场起到了一定作用，但却在社会造成不少负面影响。一是契税的不连续、不稳定，不利于维护税法的严肃性，显得契税很随意，在一定程度上影响了和征收机关的形象。二是造成纳税人税收负担不平衡，抗税现象时有发生，给基层契税征收带来阻力和矛盾。三是征收机关难以操作，如优惠规定，个人购买自用普通住宅减半征收契税，但在具体征收中发现，征收机关对是普通住宅还是高档住宅、是不是家庭唯一住房难以界定，对购房后是否作为自用住宅无法确定，给征收机关带来工作难度。虽然契税的解释权掌握在征收机关手里，但在组织征收工作中，往往遇到一些具体问题，税法的“人治”成份较大，有时征或免就是一句话的问题，存在较大出入，就会出现负面影响。因此，的频繁变化，导致契税税法体系在逻辑方面不够严密，给契税正常的征管工作造成影响。

6．加强法律体系的保障以及消费者的税收制度的知识

很多文化不是特别多的客户对于税收制度这一块很不了解，有时候开发商和中介公司

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就会借此机会捞一笔钱进自己的口袋，有些本不要交那么多税的购房者，由于知识淡薄就被骗了那么多吃了很多哑巴亏。

六、对于调查结果提出的建议及其看法

1．尽快完善法律保障体系

针对目前契税法律保障滞后的实际状况，建议国家尽快修改制定适合契税征管实际的行规，健全契税征收的法律保障体系。在契税征管法规的制定修改中，应突出四个重点：一是突出契税征收程序的严密性，规范税收执法秩序。二是突出对相关部门的法律约束，明确各部门在契税征收中的职责和义务，提高部门合作的严肃性和统一性。三是突出税收违法行为的处罚，对偷税、漏税、欠税和抗税行为，制定出明确、操作性强的处罚措施。四是对税率的调整条件作出适当。目前，各地执行的税率标准差别较大，各种优惠税率更是五化八门，严重淡化了税法的严肃性。

2．对现行契税相关规定进行全面梳理

税务机关接手契税征管职能以后，要依据我国《条例》和国家税务总局规范性文件对现有的地方性规定进行全面梳理，对当地的一些特殊规定，以及财政部门出台的一些规范性文件，凡是与国家税务总局规定相抵触，或者规定发布的客观环境已经发生变化，或者现行与之配套的其他房地产管理部门相关已经发生改变，都应当进行规范和纠正。另是清理已过期的、不适应当前实际的规定，将现行临时性、阶段性的契税减免取消，把时效较长的优惠吸收到《条例》中，废止一切不切实际的乱减、乱免的文件，规范契税减免程序。

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3．提升契税立法效力层次

我国现行税制涉及房地产的税收，共有10多个税种，涵盖了房地产开发、销售、转让和保有等各个环节，其中，契税在整个房地产税收链中处于入口和出口两端的位置上，对房地产其他税种具有把手作用。为进一步强化契税在调节收入分配、增加地方财政收入、房地产市场等方面的作用，还需在一些具体环节上有相应的改革与完善，如提升契税的立法层次，将现行的契税暂行条例上升为契税法，以适应我国房地产市场不断发展的需要，将契税打造成为房地产税收中的主要税种，并使其成为地方税收体系中的一个主体税种。同时，落实契税“先税后证”制度，也需要更高的法律层面来规范，以提高纳税人的遵从度和相关部门的配合程度。此外，还需要进一步完善计税价格核定，在全国范围内建立统一的契税申报信息网络、标准化的契税申报程序和契税信息数据库，为加强房地产市场的管理和提供技术支持，有效规范契税计税依据等问题，以提高契税征管水平和服务效率。

4．加强法律保障体系以及购房者的税收制度学习

前面所说的，我觉得国家不仅要加强法律保障体系，更重要的是要消费者学会自我保护，要有自我保护意识，只有了自我保护意识，我们才知道如何去保护自己，所以应该加强这方面的学习。

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