科技研发中心及配套产业园
建设项目
可 行 性 研 究 报 告
建设单位：XXXX生物科技有限公司
二零一九年十月
目 录
第一章 项目总论 .......................................... 4 1.1 项目简介 .......................................... 4 1.2 项目概况 .......................................... 4 1.3 编制依据及编制范围 ................................ 4 第二章 项目背景、战略意义和社会效益 ...................... 6 2.1 项目背景 .......................................... 6 2.2 项目建设的战略意义 ............................... 10 2.3 项目社会效益 ..................................... 12 第三章 行业分析 ......................................... 16 3.1政策环境影响...................................... 16 3.2经济对食品行业影响 ................................ 17 3.3科技发展对食品行业发展的影响 ...................... 17 3.4 市场现状分析 .................................... 18 3.5行业发展趋势分析 .................................. 21 3.6行业分析结论...................................... 23 第四章 项目规划 ......................................... 23 4.1 项目定位 ........................................ 23
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4.2 项目优势分析 .................................... 24 4.3 项目发展规划 .................................... 26 第五章 项目选址及建设规划 ............................... 31 5.1 项目选址 ......................................... 31 5.2 建设条件 ......................................... 32 5.3 项目建设规划 ..................................... 35 5.4 项目综合经济技术指标 ............................. 38 5.5 项目进度 ......................................... 40 第六章 园区招商规划 ..................................... 41 6.1招商引资规划...................................... 41 6.2招商引资策略...................................... 42 第七章 投资估算与资金筹措 ............................... 43 7.1 投资估算范围 ..................................... 43 7.2编制依据 ......................................... 44 7.3 投资估算的编制方法 ............................... 44 7.4 投资估算及投资构成分析 ........................... 45 7.5 资金筹措 ......................................... 46 第八章 组织结构与培训 .................................. 47
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8.1 组织结构 ......................................... 47 8.2 人员培训 ......................................... 49 第九章 项目风险评估 ..................................... 50 9.1主要风险类型...................................... 50 9.2 主要风险的防范 ................................... 50 第十章 结论和建议 ....................................... 52 10.1结论 ............................................ 52 10.2 建议 ............................................ 52
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第一章 项目总论
1.1 项目简介
1.1.1 项目名称：食品科技研发中心及配套产业园建设项目 1.1.2建设单位：XXXX生物科技有限公司 1.1.3 项目选址：XXXX产业新区食品园区
1.1.4 建设内容：新建食品工艺科研楼、成果综合展示厅、标准厂房 1.1.5投资估算：项目整体投资11亿元以上，其中开发单位建设项目投资约4.2亿元，招商入驻企业投资规模达到6~7亿元。
1.2 项目概况
项目位于规划建设的xx xx产业新区的食品园内，前期规划占地面积500亩，适用于各类食品研发创新、试验改良和加工生产。园区规划建设食品科研楼一座、成果综合展示厅、5~10条食品试验生产线，拟招商15-20家食品生产企业、将与xx大学联合建设食品科研实验室和博士工作站，吸收拥有食品专业高级学位的研究人员。同时将打造资源平台，整合食品工艺研发人员。
1.3 编制依据及编制范围
1.3.1编制依据
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（1）《中华人民共和国经济和社会发展第十三个五年规划》 （2）《中华人民共和国城市规划法》 （3）《中华人民共和国环境保护法》
（4）《河北省经济和社会发展第十三个五年规划》 （5）《石家庄市国民经济和社会发展第十三个五年规划》 （6）国家发改委颁布的《投资项目可行性研究指南》 （7）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） （8）项目建设单位提供的相关设计资料、规划平面图、建设方案等。 1.3.2编制范围
本报告编制范围项目总论、项目背景、战略意义和社会效益、 行业分析、市场现状分析 、项目规划、项目选址及建设规划、招商规划、投资估算与资金筹措、组织结构与培训、项目风险评估、结论和建议等方面。
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第二章 项目背景、战略意义和社会效益
2.1 项目背景
2.1.1 食品消费需求刚性增长，市场空间持续扩大
随着人口增长、国民收入水平提高和城镇化深入推进，“十三五”时期，城乡居民对食品消费需求将继续保持较快增长的趋势。随着我国进入中高收入阶层的人越来越多，城乡居民对食品的消费大体经历了三个层次：①民以食为天--刚性需求--吃得饱②生活水平提高--结构需求--吃提好③健康长寿--功能需求--吃得安全有营养，而且正从生存型消费加速向健康型、享受型消费转变，从“吃饱、吃好”向“吃得安全、吃得健康”转变，食品消费将进一步多样化，市场空间持续扩大，继续推动食品消费总量持续增长。
河北省食品工业具有得天独厚的优势。一是具有资源优势。河北是农业大省，肉、蛋、奶、粮食、蔬菜、果品等主要农产品产量均居全国前列，丰富多样的农产品资源为食品工业提供了充足的原料。二是具有区位优势。河北环绕京津，各设区市均有高速公路与京津相连，运输距离近、交通方便、成本优势明显。北京、天津都是人口超千万的特大型城市，人口高度集中、食品消费水平高、购买力强、需求量
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大。xx大学、天津科技大学等高水平的食品院校和科研院所众多，可以为食品工业发展提供重要的技术和人才支撑。在京津冀一体化的大背景下，河北的食品原料资源、具有一定规模的食品工业基础一旦与京津的科技人才、先进技术和巨大市场需求相结合，必将为河北食品工业发展提供巨大的机遇。 2.1.2 食品工业急需结构调整
目前河北省食品工业仍是“主食型”结构，主导产业仍是以原始的米面、粮油加工为主，总体生产力水平不高，精加工的比重小，主要特点是初级、粗放、低档产品多，高级、精细、深加工产品少，产品附加值低。一是产业结构低端为主。农副食品加工业，食品制造业，酒、饮料和精制茶制造业三大类别中，河北省主要是加工程度较低的农副食品加工业，省内食品工业规模排名前四的支柱行业全部为农副食品加工业。二是企业结构小型为主。河北省食品行业企业绝大多数是中小企业，另外还有近万家食品加工小作坊。相当数量的小企业、小作坊生产设备简陋，有的完全靠手工操作，加工工艺简单，产品技术含量不高。相当数量的生产企业不具备产品检验能力。有的地方虽然建立了集中生产区，但生产区内缺乏龙头企业，多数是一群小企业
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低水平集聚、低水平竞争。 2.1.3食品产品质量急需提高
河北省食品生产和加工企业标准化程度低，存在着很大的食品安全隐患。相当数量企业的食品安全管理制度不健全，有的虽有制度，但形同虚设，生产环境脏乱差、卫生不达标，从业人员健康管理、教育培训、进货索证索票、质量查验、生产过程控制、出厂检验制度落实不到位，甚至在食品中非法添加国家严令禁止的有毒有害物质，超范围、超剂量使用食品添加剂，使用病害肉、有问题的原料加工食品，掺杂使假、假冒仿冒、虚假标注、三无食品等。
研究和适应现代食品消费需求趋势，充分运用现代科技进步成果，扩展加工领域，提高加工深度，增加终端产品品种，扩大食品加工增值空间。立足于满足人民群众生活质量逐步提高的生理和心理需求，针对不同细分市场，以婴幼儿保健食品、老年健康食品、健美美容营养类食品等为重点，加快研究开发，尽快形成批量生产等内容已经成为河北省食品工业结构调整的重要方向。推广新设备、新技术和新工艺，推进食品生产、研发的关键技术产业化和应用示范，大力推进食品加工精细化、标准化已经成为食品加工业发展的方向。
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2.1.4 食品工艺研发需要规范的资源整合平台
目前国内还没有成型的食品工艺集中资源，食品企业生产加工水平整体不高，行业从业人员缺乏规范管理，不利于行业资源整合，主要存在以下几方面问题：
1. 食品工艺从业人员较为分散，聚集度低，不利于行业技术交流。从食品加工技术研发、生产配方到配套加工、流通等环节，行业从业人员基本都是各自为战，缺乏技术交流，个人能力提升和新工艺研发收到很大的约束。
2、缺少工艺获取平台，食品企业整体水平提升受到限制。食品工业链上的配送、预处理、精加工、生产、运输类企业，往往只关注和了解自身环节的工艺流程和标准，对上下游环节的工艺要求知之甚少，往往不能与上下游企业形成良好的工艺衔接，各环节供需标准脱节，导致食品企业的研发和生产加工水平整体偏低，产品标准和质量控制提升空间较小。
3、新工艺推广限制条件多，进入市场速度慢。由于缺少工艺发布和推广平台，新型食品工艺很难在市场上得到大范围的有效宣传和推广。同时尤其食品企业也不敢轻易尝试新工艺生产，失去了快速占领细分市场的优势。尤其是初创型企业，由于缺乏对行业整体工艺水平
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和发展趋势的了解，采用市场上已成熟工艺，投入资金购置生产设备，投入后产品已处于市场淘汰阶段，造成了利润微薄甚至资源浪费。
综上所述，只有建设食品工艺研发资源整合平台，加强行业交流，形成聚集效应，才能有效提高整个食品工业链的生产加工水平，带动食品工艺从业人员的技术水平的提升。
2.2 项目建设的战略意义
2.2.1 符合我国食品工业发展和京津冀一体化战略
随着全国第一个跨省市的区域“十三五”规划——《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》的印发实施，京津冀协同发展这一重大国家战略更加清晰、明确。而食品安全、绿色生态作为基石，是京津冀协同发展的关键一环。
京津冀三省市在食品行业发展中各有优势和特色，河北省在京津冀食品行业协同发展的过程中是实现产业创新发展的主要承载地区，食品工业产业化体系初步形成，食品生产加工水平亟待提高。京津冀协同发展对河北省食品工业是一个重要机遇，也是挑战。一是传统的粗放增长模式亟须在转型升级方面实现突破性的进展，完成产品结构与区域布局的重大战略性调整。二是借助北京、天津的科研人才、成
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果，将农产品资源变为商品。三是京津市场为河北食品的销售提供了广阔的市场。
充分利用和结合京津地区的技术、人才、市场提高河北省的食品工业水平，是发展河北省食品工业的战略需求。 2.2.2项目建设可促进行业技术进步，引领产业升级
食品科技研发中心及配套产业园建设项目将以技术服务为载体，引入大量国内外优秀食品生产加工企业，吸引食品行业高端人才，整合企业、市场、科研、配套等多方资源，促进产业的优化升级。项目着眼于河北省食品工业高端化，充分利用产学研一体化优势，突破关键核心技术、培育高端品牌、打造高端载体平台，促进河北省食品工业由传统跟随向创新驱动、产品竞争向品牌竞争、低端生产加工向技术研发转变。
2.2.3有利于推动食品产业升级
集中生产区是目前河北省食品工业的重要业态。据不完全统计，河北省现有各类食品相对集中生产区域67个，食品集中生产区已经成为推进农副产品深加工、发展地方经济和河北省食品工业的重要力量，成为河北省食品工业产业集群的基础。但除少数食品工业园区外，
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河北省多数现有集中生产区仍处于初级发展阶段。主要表现为规模较小，缺乏辐射力强、带动作用突出的龙头企业；技术水平不高，低水平重复建设突出；同质化无序竞争激烈，缺乏核心竞争力；发展方式粗放，多数属资源型、劳动密集型传统产业，高新技术型集群较少；聚集效应不强，企业关联度较低，没有形成协作体系，尚未形成分工合理、上中下游完整的产业链条。这种低端发展模式在一定程度上制约了创新因素的集聚和竞争能力的提升，抑制了集群效应的充分释放，也是食品安全事件的易发、高发区。所以未来食品工业的发展方向应以国家产业政策为导向，坚持科学规划、特色发展、质量为本、集约经营的集中生产区发展方针，突出区域特色，完善集中生产区设施，推动集中生产区内企业规模扩大、技术升级、产品上档，引导产业集聚发展；应加强区域品牌、企业品牌建设，强化生产要素平台建设，提升产销互动发展水平；应提高食品集中生产区的比较优势，发展集群竞争力，促进食品产业集中生产区向现代化产业集群发展，全面提升食品安全保障能力。
2.3 项目社会效益
2.3.1 拉动工业投资增长
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食品科技研发中心及配套产业园建设项目的建立，符合政府发展规划，同时也会拉动工业投资的增长。园区规划用地500亩，整体投资11亿元人民币。在产业规模方面，园区规划三年内食品生产加工产业规模超过20亿，力争到达25亿，产业聚集度三年内达到70%，入园企业三年内达到20家，引进10个以上全国知名食品生产企业。园区建设投资和食品企业生产投资对工业投资的增长具有极大的推动作用。
2.3.2 带动地方GDP增长
食品科技研发中心及配套产业园将会带动食品生产加工和配套产业的投资，增加生产要素的投入，促进生产的发展。园区将引入大量的生产加工公司，以科研中心推动产品创新，研发成果将提高生产效率和市场竞争力，降低资源消耗。
同时，生产的增加以及对食品营销推广将会带动居民的消费增长。因此，食品科技研发中心及配套产业园将会极大带动省市区GDP的增长。
2.3.3 促进税收增长
食品科技研发中心及配套产业园建成后，园区企业将会带动周边
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配套产业如零售业、仓储业、运输业以及其他服务业的发展，促进政府税收增长。建设投产后，园区总产值预计超过5亿元人民币/年，利税达2500万元人民币/年，为省市区政府带来丰厚的税收收入，增强政府调控经济的能力。 2.3.4 新增就业岗位
食品科技研发中心及配套产业园在建设和运营过程中，会带动大量的就业，包括建筑工人、园区维护人员、园区管理者、服务型人员、专业技术人才、企事业职工等岗位千余个。同时，新进员工在就职前会进行岗前培训，岗位中会有在岗培训，这将改变普通劳动力的知识结构、劳动素养，使其更具有人才竞争优势。而专业人才将会再次得到更大的提升，成为食品行业的高精尖人才。 2.3.5 吸引食品行业高端人才
食品行业工艺人才目前大多分散在企业、高校或属自由个体，集中度不高，难以分享最新的研究成果。食品科技研发中心及配套产业园建成以后，将提供一流的科研场所、设备、资金和技术支持，吸引全国优秀的食品行业人才聚集于此，充分利用园区资源开展技术创新和交流，攻破技术难题，并分享转化科研技术成果。因此，有利于食
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品行业高端人才的聚集，提升河北食品产业在全行业的地位及影响力。
综上所述，该项目具有建设的必要性和可行性。
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第三章 行业分析
3.1政策环境影响
自改革开放以来，随着各项轻工业的发展和改革，食品产业也在近几十年得到迅猛发展。食品产业作为一个技术、资本密集的优势产业得到了国家政策的大力支持。
我国食品工业总体保持了平稳健康发展。食品工业全年运行呈现“增长稳定，价格平稳，效益提高，结构改善”的格局。食品工业以占全国工业6.17%的资产，实现了占比10.0%的主营业务收入，创造了占比11.7%的利润总额，上缴税金占全国工业的19.1%，食品工业继续成为拉动内需增长主体和国民经济发展重要支柱产业。
同时，国家《国家食品工业“十二五”发展规划》强调，支持骨干企业做强、中型企业做大、小型企业做精，坚持市场化运作，完善配套政策，消除制度障碍；培育新兴食品产业，加快建设科技创新与服务平台；推进关键技术自主创新与产业化，推进食品非热加工技术等关键技术研究。鼓励和支持食品加工企业采用新技术、新工艺、新设备对现有生产设施、工艺装备进行技术改造，优化生产流程、淘汰落后工艺和装备，实现技术进步和产业结构升级；提高企业技术装备
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水平和核心竞争力。
3.2经济对食品行业影响
虽然受经济下行影响，国内市场面临经济衰退和消费信心不足的情况，但从行业特性来看，食品属于“抗周期”行业，市场需求相对稳定增长。食品企业面临的经济环境挑战并不严重。随着食品消费市场逐步走向成熟，一般性、温饱性的支出比例在逐渐减少，与健康相关或提高消费者生活质量的高端产品，每年平均的价格增幅超过2.5%的通胀率。
同时，食品消费区域分化也日趋明显，中国的一线城市依然是快速消费品的重要阵地，但已经不是增长最快的地方。比如食品饮料企业，正在重新布局市场营销和销售资源，向中小城市发展。另外，从城市居民与农村居民食品消费对比情况来看，农村居民食品消费的增长潜力巨大。
3.3科技发展对食品行业发展的影响
加快科技创新，是维护食品安全、保障人民群众身体健康是我国食品工业发展的迫切需要。当前，我国食品安全问题仍然比较突出，食品安全风险隐患日益凸显，食品安全事件时有发生，既影响了人民
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群众的生命安全和社会的和谐稳定，也影响了我国的国际形象。除了一些企业法制观念、质量意识和社会责任感淡薄外，技术保障能力难以满足食品安全监管需要的问题也日趋明显：检测技术相对落后，缺乏同时测定上百种农药的多残留分析技术；仪器设备配置不全，部分检验设备老化严重，高精尖的检测设备主要依靠进口；检测方法与手段落后，检测周期较长，不适应产品食用期的要求。因此解决制约我国食品安全的重大瓶颈因素，健全食品生产管理规范和加工技术标准，组织开展相关技术、方法、设备的研究开发与推广，尽快取得突破性进展，以有效防范食品安全事故的发生，具有重大的现实意义。
总之，食品工业快速发展的实践和现代化进程的推进，对加快科技创新工作提出切要求。加快科技进步，推动自主创新，支撑和引领食品工业又好又快发展是十分紧迫的任务。
3.4 市场现状分析
在今后相当长的时间内，食品消费与需求将完成由追求数量向追求质量、营养、安全、多样和方便型的转化。中国的加工食品占食品消费总量的比重，截至2015年12月的统计为31.27％，而发达国家为93.81%，差距即发展空间。改革开放30多年来，我国食品工业总
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产值以年均递增15%以上的速度持续快速发展。目前已发展成为门类比较齐全,既能基本满足国内市场需求,又具有一定出口竞争能力的产业。
1) 食品工业持续、快速增长
根据国家统计局数据显示，2015年全国规模以上食品工业（不含烟草）企业营业收入增长4.09%，超过全部工业企业的0.79%，利润总额增长速度超过6.94%，同全部工业企业的-1.79%，形成明显对比。 企业数量截至12月末，全国规模以上食品企业39518家，较上年增长5.45%。其中，农副食品加工企业数量24897家，食品制造企业8266家，饮料企业（包括酒、饮料和茶制造）6355家，较上年分别增长4.68%、6.23%和7.51%。
截至12月末，食品行业总资产为61720亿元，占到全国工业企业资产的6.17%；负债总额为29470.8亿元，为全部工业企业负债的5.25%，资产负责率为47.75%。流动资产中扣除库存存货、产成品和应收账款货币性资产14554.8亿元，占到流动资产总额的45.95%，食品行业货币资产总体相对充裕。完成固定资产投资突破2万亿，达20205.7亿元，同比增长8.4%，增速比制造业高0.3个百分点。食品工业投资额占全国固定资产投资额3.6%，占比比上年略有下降。投
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资和消费需求的共同拉动，使食品工业保持了稳定健康的发展。 2）食品工业在总体满足城乡居民基本生活需求的基础上，产品结构调整取得较大进展。各类食品在质量、档次、品种、功能以及包装等方面已基本满足不同消费层次的需求。名优产品得到较快发展，产品质量稳定，产量不断增加，产品市场覆盖面扩大。
3）企业组织结构有所改善，涌现出一批具有较强经济实力和市场竞争优势的大中型骨干企业和企业集团，产业集中度不断提高。 4）高新技术在食品工业中得到较好应用，大中型企业技术装备水平有了较大提高。如生物工程技术、超高温杀菌、冷冻速冻、超临界萃取、膜分离、分子蒸馏等一大批高新技术在食品行业得到了推广应用，有力地促进了食品工业生产技术水平的提高和产品的更新换代。啤酒、葡萄酒、饮料、乳品、烟草加工等行业中较先进的技术装备，已接近发达国家二十世纪九十年代中期先进水平，我国食品机械设备制造水平正在逐步适应食品工业的发展和技术改造的要求。 5）企业改革和所有制结构调整有了新的进展。
许多企业建立了现代企业制度，多种所有制经济形式共同发展。近年来，除了国有资本外，私人资本、外资、港澳台资纷纷进入食品工业，并占有越来越重要的地位，特别是民营食品企业发展较快，在
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一些地区已成为农产品加工业的骨干企业。
6）食品工业的发展，促进了农业产业化经营和农村经济的发展。食品骨干企业以公司加农户的组织形式，促进农产品加工转化增值，带动了农业的发展和农民增收。特别是在西部地区和经济欠发达地区，食品工业的发展，对当地经济的发展和农民脱贫致富发挥了重要作用，并已成为吸纳农村剩余劳动力就业的主体之一。
3.5行业发展趋势分析
中国经济步入新常态，中国食品产业也呈现出相应的变化与趋势，这对于中国食品企业提出了新的挑战，也带来了新的机遇。如何应对这些变化，将挑战转化为机会，实现更大的发展，是中国食品产业面对的重大课题。
3.5.1 食品产业未来发展更加依赖价值驱动
随着中国经济由外需向内需驱动的转换，经济增长质量和可持续性也将得到提升。总体来看，未来的食品、农产品需求增长，与经济总体增长相类似，即由过去的数量驱动逐渐转化为价值驱动,由吃得多向吃得好转换，细分市场的结构性变化更加多样化。 3.5.2 食品消费不断升级，品类渠道区域分化
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随着国内供需状况发生根本改变以及国内食品消费不断升级，在经济新常态下，食品在消费品类、消费渠道和消费区域等方面将呈现分化的趋势，一般性、温饱性的支出比例在逐渐减少，而体现生活质量和生活方式的消费支出比例则在逐年增加。食品消费新型渠道将持续扩张，尤其是电子商务的崛起，更是带来了前所未有的市场机遇。 3.5.3 食品企业加快走出去
中国资源在很大程度上是和世界资源互补的，我国政府鼓励一批有实力有全球战略的企业走出去，在这样的背景下，有一部分企业已经通过直接投资和供应链合作等方式参与到全球的供应链。政府出台的“一带一路”新政策支持农业走出去，和一些资源丰富的国家建立合作关系，从而使中国和全球供应保持稳定，给食品行业构建了更大的舞台。
3.5.4 食品安全监管力度不断提升
在过去几年，由于食品供应链各环节的利益分配失衡，再加上监管不力，造成了一系列的食品安全事件，对行业发展和消费者的信心造成了负面影响。
近年来，我国政府不断提升食品安全管理的工作力度。2015年
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10月1日起，正式实施史上最严食品安全法，对食品安全管理提出更高的要求，国家也明确提出要建立食品安全全程追溯制度。随着消费者食品安全意识的进一步提升，食品企业也会从实际出发积极探索，加快建立适应自身特点的食品质量安全保障体系。
3.6行业分析结论
综合上述信息，随着国民经济的发展以及消费者消费能力和服务质量要求的提高，食品行业由快速成长期阶段迈入到稳定发展的成熟期阶段；食品行业逐渐实现集群化发展，该行业上下游产业不断集中，逐渐形成全产业链运作模式。
参考国内外成功运作案例经验，地区食品行业发展成全产业链的运作模式将有较大收益，食品行业发展将会更加注重产品质量提升和品牌建设维护。
第四章 项目规划
4.1 项目定位
4.1.1总体定位
定位于建设成为河北省首家集合高端食品研发和加工生产的行业聚集产业园，通过高端食品细分领域产品研发为引领，打造集科技
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创新、生产加工、物流配送、信息发布、展示交易、行业高端定制服务等功能为一体的高端食品研发生产园区。 4.1.2 功能定位
1、科研功能 建立高端食品工艺研发实验室，通过引进国内顶级食品科研团队和项目，开发新型食品填补国内高端食品市场空白。 2、人才聚集平台 打造食品行业工艺师交流和交易管理平台，引导行业工艺资源向集中化、规范化方向发展。
3、园区功能 该项目分将打造形成具有六个功能模块的划分——研发科技中心、工艺师交流平台、成果展示中心、生产加工园区、仓储物流中心和综合配套区，形成完整的食品工业产业链条。
4.2 项目优势分析
食品园区未来的发展一方面将共享食品工业扩张和高速发展的战略机遇，同时还具有自身的独特优势，发展前景十分广阔。 4.2.1强大的科研基础和人才聚集平台
本项目通过与xx大学建立战略合作关系，引进农大强大的科研团队和客户资源，在新产品、新工艺研发的基础上，既能完成新产品研发和试生产，占领空白市场；也可满足食品生产企业定制服务的需
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求；现代化的科研设备和先进的食品工艺理论，有利于加速科研成果的市场化转换。
建立食品生产行业工艺师交流平台和产品发布平台，一方面有利于将成熟化的工艺成果迅速推向市场，提高行业整体生产和加工水平；一方面也可以促进行业从业人员交流，强化食品行业各环节关联企业的紧密衔接，提高食品行业产品整体质量水平。 4.2.2园区区位优势明显
XXXX产业基地是由xx产业集团开发建设的现代工业园区，位于xx区xx镇西南方位，交通便捷辐射广泛，距京港澳高速栾城东出口500米，北侧紧邻省道衡井线，即将动工的石衡高速及南绕城高速也从项目附近经过。良好的生产环境和交通条件，有利于项目的前期建设和后期的产品销售。 4.3.3对食品企业具有强大吸引力
项目定位于食品产业高端研发，是省内目前唯一的专业食品工业园区，必将吸引更多的食品工业企业乃至全国一流食品工业企业前来考察入住。
4.3.4 产业政策引领食品园区大发展
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石家庄市加快培育和发展战略性新兴产业十条政策明确指出，支持产学研合作和高端人才引进。进一步落实“百家院校进河北”发展战略，鼓励我市企业和大专院校、科研机构开展产学研合作，成立联合研发机构，开展关键技术研发。支持企业围绕战略性新兴产业重点发展领域，从外地新引进掌握世界先进技术的技术团队和领军人才。
鼓励战略性新兴产业“园中园”（示范基地）建设。省级以上开发区、工业聚集区规划建设战略性新兴产业“园中园”，集中建设标准化工业厂房和研发办公场所，吸引符合战略性新兴产业重点支持领域、技术领先型企业和项目进入园区，集聚集约发展。
食品园区作为全市未来工业化的重点规划区域之一，必将获得长足发展。
4.3 项目发展规划
4.3.1优质资源组合，为园区建设发展提供保障 1、技术资源
在项目初期规划阶段，充分结合xx大学的科研项目成果，采购配套研发试验设备，建设满足试验条件的高端研发实验室，充分保证科研活动的高标准开展。
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2、资金资源
项目设计完成后，通过股权转让，吸收包括xxXXXXXXXXXX有限责任公司、xx投资集团等拥有优质行业资源、资金背景的机构进入，为项目建设和后期运营提供充足的资金和配套资源保障。 3、装备资源
项目建成后，初期科研成果一旦完成，项目公司股东即可提供配套的加工设备进行试验生产，保证科研成果快速的市场转换效率。 4.3.2 扩大招商引资，大力培育品牌
引进一批知名食品生产加工企业，特别是重点引进国家级、省级龙头企业、“中国驰名商标”企业、上市食品公司等高技术含量、高附加值的品牌企业，打造品牌聚集区，利用名牌企业带动整个园区的发展。继续大力支持本土企业，积极引导和帮助这些企业做好宣传工作，通过网络、电视、报纸等媒体进行营销宣传，同时还要拓展电子商务、网购和团购等销售渠道，让本土品牌走出河北，面向全国，甚至冲出国门。
4.3.3突出重点，继续推进主导产业的发展
园区主打的产业重点是乳制品，低温肉制食品和功能食品。
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在乳制品方面，将重点打奶酪加工产业化项目。基于乳制品加工业的特点，园区将做好以下几点：第一，立足于本土市场，首先让自己的产品在河北乃至华北地区成为同类产品中的领先者，先把本土市场做大做强，再考虑逐步扩大市场；第二，顺应市场细分的趋势，重点研发和生产几种主打产品，让主打产品在同类产品中优势明显，很难被替代；第三，在研发过程中充分考虑不同地区人们的饮食习惯和口味，在产品上作出相应的调整；第四，增加社区、卖场等公共场所的促销活动，提高品牌知名度。
在低温肉制食品方面，要重点打造儿童香肠食品加工产业项目。将着力从几方面进行重点建设：第一，注重培养品牌，着力打造具有区域性特色的品牌产品；第二，定位于有益于消费者健康和安全的食品细分领域，向营养型、功能型和健康型转变。
在功能食品方面，要重点打造膳食纤维产业化工程项目，加大科研方面的投资力度，充分利用当地优势原料中所含有的功能性成分开发新产品，从而提高产品的附加产值，进一步提高企业的利润。 4.3.5 坚持“产学研”相结合，鼓励科技创新
现代食品工业的发展需要高新技术的有力支持，只有更多的尖端
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技术被应用于食品工业，这个行业才能找到发展的着力点。食品加工厂加工工艺的改进、设备的更新以及产品的研发需要专业的团队进行研究。目前，我国从事食品加工技术研究与开发机构超过370家，已初步形成了国家、部门、地方三级较为完善的研发体系。全国多所高校也设立了食品科学与工程专业，近100家大专院校和科研单位能够培养研究生。一大批农产品加工企业相继成立了研发中心及博士后工作站。后期将引导园区的入驻企业与相应行业的科研机构建立长期合作的机制，让科研团队进驻企业，或者成立共建实验室。尽快建立食品技术孵化区，将其作为企业自主知识创新和企业与高校、科研院所结合的平台。
4.3.6 发展工业旅游，提高园区知名度
随着工业产业结构的进一步调整和旅游业的蓬勃发展，工业旅游逐渐成为地区或企业新的经济增长点，随着石家庄旅游部门和大型企业对工业旅游的日益重视，石家庄工业游的范围越来越多元，内容也越来越丰富多彩。早在2012年底就已将石家庄君乐宝乳业有限公司、
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青岛啤酒(石家庄)有限公司、石家庄百年巧匠木制品有限公司等6家单位评为工业旅游示范点单位。在提高企业知名度、促进区域旅游业发展、树立城市形象等方面起到了良好的作用。
园区将依托XXXX工业园主题公园、糖果主题商业街、中心湖景观和周边原材料基地，组团打造“干酪王国”，“糖果乐园”，“车间参观”等集生产，销售，消费，娱乐于一体的食品城综合体项目。着力发展特色旅游产品，把食品园区企业生产的特色旅游产品打造成石家庄的重要名片。
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第五章 项目选址及建设规划
5.1 项目选址
项目建设地点拟选择在XXXX产业新区，位于xx区xx镇西南方位，交通便捷辐射广泛，距京港澳高速栾城东出口500米，北侧紧邻省道衡井线，占地面积6.1~6.7平方公里。项目区地势平坦，周围没有粉尘、有害气体、放射性物质等扩散性污染源，符合食品生产企业建设的各项规定。
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5.2 建设条件
5.2.1 自然条件
项目位于xx区xx镇西南方位，位于xx城区南9公里处。北接廉州镇，南连梅花镇，西距石家庄市区30公里，东经114°39′～114°59′，北纬37°51′～38°18′之间。北邻新乐市，南接赵县境，东与晋州市相连，西与石家庄市、正定县搭界，东北与无极市接壤，西南与栾城区毗邻。距石家庄市31公里，北至首都北京264公里。属暖温带半湿润大陆性季风气候。地处平原，地势、地貌对气候影响不大，气候因素分布比较均匀，表现为冬冷夏热的气候特点。全境四季分明，春季干燥多风，夏季炎热多雨，秋季气温凉爽，冬季寒冷雨雪稀少。年平均气温12.5℃，年极端高温43.2℃（1961年6月12日），年极端低温―23.4℃（1985年12月8日）。1月份最冷月平均气温―3.5℃，7月份最热月平均气温26.4℃。年平均降水量494
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毫米，年最大降水量为1007.1毫米（1963年）。7-8月份降水量最多，约占全年的56.2%。年平均太阳辐射总量546.5千卡/平方厘米，年日照时数2711.4小时，日照率61.2%，无霜期190天。 5.2.2资源条件 1、矿产资源
区域内有地热水资源，水温在28℃以上。岗上镇故城村西一带埋藏有古牛厄湖沉积形成的腐殖酸，是农作物极好的有机肥料。滹沱河、磁河、木刀沟滩涂有质地优良的建筑用砂。 2、土地资源
土地广袤，土质优良，以黑土地为主。2001年，全镇辖12个行政村，总面积52.5平方公里，人口4.29万人，耕地面积6.30万亩，是全市小麦、玉米、蔬菜主要产区之一。 3、水资源
区域内水资源主要由地表水和地下水组成，而可利用水资源又以地下水为主。地表水由过境水、外来水和地表径流三部分组成。过境水有滹沱河水、木刀沟水和石津总干渠调蓄放水。地表水多年平均径流深38毫米，径流量3089.4万立方米。平水年径流深28.5毫米，
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径流量2317.1万立方米。偏枯年径流深13.3毫米，径流量1081.3万立方米。
地下水资源较丰富，水质全淡，属于弱碱性水。地下水补给量以大气降水垂直补给为主，其它有河渠侧向补给、田间灌溉回归补给、地下侧向径流补给和人工回灌补给。xx区多年平均总补给量为28787.4万立方米，补给模数为35.4万立方米/年·平方公里。地下水开采量多年平均为33110.9万立方米。开采模数为42.04万立方米/年·平方公里。地下水资源采大于补，多年平均采补差为-4323.5万立方米。 5.2.1 区位交通条件
xx镇交通发达，北依307国道、石往铁路、石黄高速公路。区域内市级公路纵贯南北，横穿东西，村村油路相通。
通讯便捷，程控电话国内国际联网，电报电传设备齐全，书信包裹迪递方便。
电力充足，西庄、表灵两个变电站常年供电。 5.2.3 产业发展情况 1、农业发展
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xx镇已经形成了具有特色的农业产业化生产格局。全镇高效农田占总耕面积的72%，养殖业健康发展。全镇农业总产值18170万元。xx镇农业初步形成加销，农工贸一体化产业化生产格局。全镇有六大种养殖基地，形成三个农业产业化链和三个农业专业市场。 2、工业状况
xx镇政府坚持“主攻工业增效益”的工作方针，加大对工业的投资技术改造，着眼增强工业实力，在转变经济增长方式、提高经济效益上下功夫，狠抓企业基础管理，盘活存量资产，建立健全各项监督机制，企业得到了进一步发展。注重科技合作，与清华大学签订了长期科技联营协议和经济技术协议。
5.3 项目建设规划
目前，河北省内有规模、有档次的食品技术研发中心还没有。该项目建成投产后，有利于形成地区性的技术研发中心，提高食品企业产品的科技含量。建设本项目，既是经济发展的需要，也是工业产业结构调整，产品更新换代的必然趋势。 5.3.1项目开发的思路及初步规划 1.项目开发的目标及指导思想
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1）近期目标
至2017年8月完成产业园区可行性研究、初步设计、选址及园区整体规划、基础设施规划等编制。
2017年9月启动第一期园区建设，建设规模80亩，到2019年3月完成全部地面平整，科研楼、实验室、成果展示中心以及第一块标准厂房等建设。到2020年完成标准厂房建设，建设规模352.57亩。 2）中远期目标
2019年底前完成10~12家配套食品企业的招商及入驻工作并争取实现投产。 2.总体规划布局
园区规划包括：综合办公楼、工作实验室、工艺研发中心以及标准生产厂房。 3.项目经营思路
在坚持园区统一规划、封闭运营的前提下，积极引进资金或行业资源机构，将引入战略投资者共同投资成立项目公司。项目公司按照公司法的有关规范和要求进行运作。 5.3.2土建工程方案
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1. 科研综合楼
科研综合楼是项目布置中的重点，科研综合楼主体结构实行全现浇框架结构，建筑面积4320平方米，二级耐火等级，7度抗震设防。外墙采用保温隔热材料，使实验室尽量满足节能要求。
动力工程 本工程用水由xx区城市管网供应，只需建设内部管网，在城市管网和内部管网之间设一总闸便可。
高压配电室 本工程设高压配电室，建筑面积68平方米，站房为单层混凝土结构。 2.成果展示厅
成果展示厅主要用于科研成果展示和应用演示使用，服务于需用企业参观交流和意向商洽使用。该区域位于技术研发楼西侧，建筑物1层，层高3.5米，建筑面积500平方米，混合结构。二级耐火等级，7度抗震设防。外墙采用保温隔热材料. 3. 标准厂房
规划力求体现园区标准化厂房工业区的目的，突出“工业、高新科技、产业、示范”四大功能，拟建成一个投资环境良好，以食品科技为主导的经济技术开发工业区，带动园区整体经济加快发展。规划总体布局按照材料储存切配、分类精细加工、冷储包装分类进行布置，
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5.4 项目综合经济技术指标
表4-1 工艺研发楼主要技术经济指标表： 序号 1 2 3 4 5 5.1 5.2 5.3 6 7 8 8.1 8.2 9 指标名称 占地面积 总建筑面积 科研综合楼 辅助用房 实验室用房 食品加工实验室 材料检测实验室 机械电器实验室 科技培训用房 实验室设备设施 定员 引进高科技人才 其他人员 总投资 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 台(套) 人 人 人 万元 38
数量 38950 20748 8208 6840 3420 1140 1140 1140 2280 193 50 35 15 5800 备注
9.1 9.2
自筹资金 申请上级补助 万元 万元 5000 800 标准厂房（一）地块 1 2 3 4 5 6
标准厂房（二）地块 1 2 3 规划用地面积 总建筑面积 建筑占地面积 112386.67m2 13988 m2 45564 m2 用地面积 总建筑面积 建筑占地面积 建筑密度 容积率 绿地率 122645.2m2 14398.8m2 47900 m2 38.9% 1.17 32.7% 39
4 5 6
建筑密度 容积率 绿地率 40.54% 1.23 27.3% 5.5 项目进度
园区建设共分三期：
一期建设周期10个月，主要是相关可行性分析、初步设计、项目选址及立项审批，以及前期研发、测试所需要的基本设施，以食品工艺和加工技术研发为核心，落实合作单位和企业的合作方案。
二期建设1.5年，主要是园区整体基本建设成型，并积极推动下游配套企业的招商，食品研发的升级以及应用产品的研发。
三期建设2-3年，主要是招商入驻企业的基础建设，完成厂区规划，厂房布局和建设施工以及生产加工设备采买入场、人员配置和培训到位，当年实现投产。
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第六章 园区招商规划
6.1招商引资规划
6.1.1多措并举，组合式招商
引进资金、项目与引进技术、人才相结合；集聚项目与资本运作、优化所有制结构相结合。对引进企业的规模坚持大中小并举；引进企业坚持国有、集体、私营、混合型等多种经济成分并举，对进区项目的构成，坚持以围绕科研项目为中心展开，其他配套企业同步招商并举。
6.1.2 重点招商，深度合作
重点吸引省内、国内重点企业和业绩优良的公司，发展与这些企业的深入合作，根据其产品结构和开发需求制定科研主题，提高双方的研发与生产的匹配程度。 6.1.3 投资主体多元化
积极寻求具有行业背景或关联度较高的有活力和扩张能力的社会资本，实现投资主体多元化和所有制结构最优化的双重目标。后期为入驻企业牵线寻求适合的投资机构实现对接；也可以直接以股权形式参控股优质企业。
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6.1.4 产学研结合招商
充分利用国内一流的高等院校、科研院所拥有的知识、科技、人才优势，大大提高产业园的科技创新能力。
6.2招商引资策略
6.2.1重视招商信息，拓宽招商渠道
1.最大限度地收集食品企业投资信息，传递招商信息，这是招商引资的基础工作，可以借助互联网、媒体、省市投资项目说明会、投资促进中介机构、以商招商等手段完成。
2.及时分析和筛选投资信息，通过分析投资信息源的可靠性，食品企业的投资目标、时间和项目进度，投资项目在本地的优势和劣势等，确认投资商在本地投资的可能性。
3.努力跟踪和服务投资项目。从捕捉到投资项目起，详尽地掌握信息动态，对投资项目进展过程中的对接和洽谈才能真正做到有的放矢，服务到位。 6.2.2 招商方案设计
在寻找和利用各种招商引资渠道的基础上，采取相对有效的招商方法，有效招商。
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1.利用国家和地方的优惠政策吸引投资者。在招商引资初期，这一方法是最直接和最有效的。
2.从前期咨询到后期政策争取、牵线引资、施工服务等，通过全程式服务赢得投资者，针对性吸引对口企业，突出个性化服务。 3.利用已投资产业发展的需求，实行产业上、中、下游延伸式招商和产业配套招商，有利于拉长产业链，形成产业集群，降低企业经营生产成本。
4.后期通过已入驻的项目和企业对外招商合作伙伴。采用多种有效形式将项目直接或间接地传达给投资者，并及时收集反馈信息。 5.充分利用省政府及有关部门、xx集团等驻京津地区办事机构、当地行业协会和项目投资公司实行委托招商。
6.采用网络招商、上门招商、会展招商、专题招商等其他方式。
第七章 投资估算与资金筹措
7.1 投资估算范围
本项目投资估算范围包括：新建建筑物的土建费用、车间的工艺设备购置及安装费、工程其他费用、预备费、铺地流动资金等。
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7.2编制依据
1）《基本建设财务管理规定》
2）国家发展计划委员会文件，国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知”
3）国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》 计价格
4）国家计委、建设部关于发布《工程勘查设计收费管理规定》 5）原机电部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》。
6）《工程建设监理费有关规定》
7.3 投资估算的编制方法
7.3.1土建工程
厂房的建筑工程费用按照当地类似工程估算。 7.3.2设备及安装工程 设备价格采用近期询价；
国内设备运杂费包含在设备原价中；设备安装费占设备原价的2%；
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7.3.3其他费用
建设单位管理费按照财政部文件规定计算； 基本预备费率按5%计算；
办公用具购置费按1000元/人计算； 生产准备中的培训费按1000元/人计算；
7.4 投资估算及投资构成分析
项目新增总投资4.2亿元，其中土地购置费预算为2亿。项目建设投资详细内容见投资估算表12-2，投资构成见下表：
表12-1 投 资 构 成 表 单位：万元 序 号 工程和费用名称 1 2 3 4 5 6 建筑工程 设备购置及安装 其他费用 预备费 建设期利息 铺底流动资金 总 计 投资金额(万元) 3718 14762 594 990 814 1122 22000 45
投资比例 16.90% 67.10% 2.70% 4.50% 3.70% 5.10% 100%
7.5 资金筹措
本项目总投资2.4亿元，所用资金申请银行贷款1.5亿元，其余为企业自筹资金。项目完成后新增流动资金4091万元。 投 资 估 算 表 单位：万元
序号 工程和费用名称 1 1.1 2 2.1 工程费用 科研楼 合计 其他费用 建筑面积 建筑设备工程 购置 设备安装 工器具及其它合计 生产家具 费用 426 208 18486 0 0 208 38950 3713 14066 281 建设单位管理 费 2.2 2.3 勘察设计费 192 11 192 11 办公用具购置 费 2.4 生产准备费 52 52 46
2.5 2.6 2.7 工程监理费 招标代理费 57 45 11 57 45 11 环境影响咨询 费 2.8 安全卫生评价 费 11 11 3 4 5 合计 以上合计 预备费 建设投资 建设期利息 426 426 426 589 589 980 589 19075 980 3713 14066 281 3713 14066 281 1569 20055 820 820 铺底流动资金 总投资 1125 1125 3514 22000 3713 14066 281 第八章 组织结构与培训
8.1 组织结构
8.1.1组织机构
本项目职能部门有综合管理部、财务部、工艺研发部、技术培训
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部和招商部等。整个研发工作主要由分管研发的副主任负责，辖实验室和技术培训等部门。各实验室分别设实验室主任一名，负责对各实验室研究课题的组织和协调、技术研发计划的下达和实施。 本项目组织机构设置详见下图：
8.2.2 项目临时管理机构
在本项目建设期间，由于属新建的工作量非常大，为了项目建设进展顺利，应成立项目建设领导小组，主要负责协调、处理建设过程中遇到的重大问题，领导小组下设办公室，负责本项目的具体实施。 8.2.3 人员配置
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按照技术研发的目标任务，确定各类科研人员的配备，保证技术研发工作的顺利开展。本项目以现有各大专院校和科研单位人员为依托，部分行政人员由建设单位原有职员担任。项目新增人员主要以技术研发人才为主。本项目总定员为50人。其中：管理人员5名，技术研发人员35名，财务人员4名、招商人员8名。
8.2 人员培训
财务、市场营销等负责人可由建设单位直接委派，并组织有经验的管理人员分阶段、分系统、分层次对基层人员进行培训；对技术研发人员在从大专院校引进的同时，聘请资深科技人才和专家为本中心顾问。同时每年选派一批技术研发人员到高校深造，以保证科技人才满足本项目需要。
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第九章 项目风险评估
9.1主要风险类型
包括土地供给风险、土地市场风险、资金筹措风险、环境保护风险等，针对本项目的具体情况，以上风险的主要排序为：资金筹措风险、土地市场风险、土地供给风险、环境保护风险。
9.2 主要风险的防范
9.2.1 资金筹措风险及防范
本工业园开发建设累计需投入4.2亿元，即使考虑滚动开发、量出为入（根据土地的需求由xx集团分期供地）的原则，也仍需融资约1亿元。本项目成功的关键是XXXX启动区的开发和招商。 9.2.2土地市场风险及防范
初步测算，产业园将来的土地转让价为每亩40万元，考虑到现在河北省内各类园区在招商时都将降低土地价格，所以本项目即使最大限度的保证项目运营和招商成功，未来也不一定能保证等价转让，存在一定的经营风险。
防范本风险的措施是：争取降低土地出让价格；按政策争取税收返还；配合xx相关部门争取税费减免政策。
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9.2.3 土地供给风险及防范
土地出让价格的升降将给项目造成净利润减亏或增值，所以，土地供给价格和数量构成本项目的风险之一。 为了防范本风险：
立项和开发前，应积极联系石家庄市政府土地储备中心对土地储备量做详细咨询和调查，防止以后征地成本急速上升；
配合xx集团协调各个层面的利益关系，特别是与园区属地的关系；
配合xx集团协调属地方政府收取的征地税费、投资建设税等减收；
合理安排好项目借贷资金结构、期限和数量，减少财务费用； 遵循量出为入的原则，采用“征用一片、开发一片、收益一片”的模式，实行滚动开发。 9.2.4环境保护风险及防范
虽然食品生产加工行业环境污染较轻，但环境保护仍构成本项目的风险之一，主要有：
实施风险，因为环境保护规划项目（如污水处理和排放设施）不
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能按时投入运行，造成整体规划不能实现。
运行风险，因设备故障使得设备处理能力降低，排放指标超标，影响周围环境；因一些不可抗拒的外部原因如停电、突发性的自然灾害等造成环保设备停止运行，大量未经处理的污染物外排。 因此，相关的环境保护项目必须与产业园开发同步实施，保证环保项目的可靠、稳妥和先进。
第十章 结论和建议
10.1结论
本项目的实施有利于提高食品生产工艺、技术装备水平和产品质量，本项目的实施有利于增加食品行业收入和地方财政收入，提高工业产品占地方经济的比重，具有良好的社会、经济效益。建议抓住时机，加快项目建设进度。
10.2 建议
项目开发、建设单位在项目实施阶段要加强管理，确保工程质量和进度，严格控制投资使用，使项目能够顺利完成，并按计划投入使用；在投产运营阶段要重视市场研究，预测和掌握市场变化趋势。充
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分发挥技术研发公共服务平台的作用，搞好预警、预测工作，为企业生产销售、产品设计提供技术咨询决策服务。
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