雷建科、苟美荣侵权责任纠纷民事二审民事判决书

雷建科、苟美荣侵权责任纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 侵权责任纠纷 其他侵权责任纠纷 【审理法院】陕西省西安市中级人民法院 【审理法院】陕西省西安市中级人民法院 【审结日期】2021.07.14

【案件字号】(2021)陕01民终10792号 【审理程序】二审 【审理法官】辛娟 【文书类型】判决书 【当事人】雷建科;苟美荣 【当事人】雷建科苟美荣 【当事人-个人】雷建科苟美荣

【代理律师/律所】姚艳娥陕西华飞律师事务所;胡媛陕西大宽律师事务所;钱姿彤陕西大宽律师事务所

【代理律师/律所】姚艳娥陕西华飞律师事务所胡媛陕西大宽律师事务所钱姿彤陕西大宽律师事务所

【代理律师】姚艳娥胡媛钱姿彤

【代理律所】陕西华飞律师事务所陕西大宽律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【终审结果】二审维持原判二审改判 1 / 9

【原告】雷建科 【被告】苟美荣

【本院观点】雷建科与苟美荣签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。

【权责关键词】撤销代理合同过错无过错公平责任第三人证据不足诉讼请求开庭审理发回重审

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【更新时间】2021-12-21 01:30:53

雷建科、苟美荣侵权责任纠纷民事二审民事判决书

陕西省西安市中级人民法院

民事判决书

(2021)陕01民终10792号

当事人 上诉人(原审原告)：雷建科。

委托诉讼代理人：姚艳娥，陕西华飞律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：苟美荣。

委托诉讼代理人：胡媛,陕西大宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱姿彤，陕西大宽律师事务所律师。

审理经过 上诉人雷建科因与被上诉人苟美荣合同违约损害赔偿纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初6736号民事判决，向本院提起上诉。本院于

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2021年5月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法

院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人雷建科的委托诉讼代理人姚艳娥，被上诉人苟美荣的委托诉讼代理人胡媛、钱姿彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 雷建科上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、五项，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费由苟美荣承担。事实和理由：一、涉案房屋购买时间为2015年，而2014年8月29日西安市住房保障和房屋管理局下发的《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》明确指出，自2014年9月1日起，凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。所以，雷建科购房时虽不是西安户籍，但当时西安不存在限购政策，雷建科与苟美荣购房的目的是用于结婚，故登记在苟美荣名下，后因感情破裂才签订相关协议，对房屋所有权进行明确约定，因此，一审认定雷建科不具备购房资格，苟美荣具有较大贡献是错误的。二、一审已经认定苟美荣私自将房屋出售给第三人的行为构成违约，应赔偿损失。本案中，房屋差价就是雷建科的损失，一审调减损失金额，没有法律依据。三、雷建科在一审时已提交证明证明涉案房屋的2020年6月的平均销售价格为273.8万元，一审对该证据真实性予以确认。后因苟美荣提出异议，法院委托专业鉴定机构对涉案房屋价值进行鉴定。2021年2月4日，陕西开平房地产资产评估测绘咨询有限公司出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋在2020年6月16日可实现价值为232.98万元。评估机构出具的价格是已经运用比较法、收益法进行科学合理的估价后给出的房产价格，完全可以作为裁判依据。一审在没有任何事实基础和法律依据的情况下，认为鉴定机构的价格应下调10%方为合理，属于滥用司法裁量权，对完全无过错的雷建科极为不公。四、雷建科要求苟美荣返还其在按揭期间多支付的款项35000元，提供了银行转账记录以证明，但一审以证据不足为由不予支持 3 / 9

是错误的。五、雷建科作为无过错方，是在苟美荣违约并拒绝承担违约责任的情形下才

提起诉讼，律师费为必要合理的支出，按照最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定，苟美荣应承担雷建科的律师费支出。 二审被上诉人辩称 苟美荣辩称，一、双方购买房屋时已经订婚，苟美荣提出买房，雷建科自愿将涉案房屋登记在苟美荣名下。如果苟美荣没有提出买房，雷建科在深圳工作也不会在西安买房，也就无法享受到西安房价上涨产生的高额收益。另外，西安属于限购区域，涉案房屋占用了苟美荣的购房名额，让苟美荣失去了享受购买首套房的贷款比例及契税优惠政策等，也对苟美荣造成了一定的影响，出于公平责任考虑，一审减轻苟美荣应承担的赔偿责任，并无不妥。二、涉案房屋同类型的成交价格查询结果为：2020年9月29日是211万元、225万元；2020年11月22日是215万元。西安房价一直上涨，而9、10月为房屋交易黄金时间。所以苟美荣2020年6月卖房时，成交价格只能更低。所以，一审将评估价格下调10%计算房屋售价完全正确。另外，评估机构作出的房屋价值为市场估价，一审结合案件其他事实和证据综合判断，将评估价格予以下调并无不妥。三、苟美荣对涉案房屋按揭款均按时归还，不存在雷建科主张的多支付35000元按揭款情形。雷建科转给苟美荣的35000元是为了办理房产证契税产生的支出，并非其声称的多支付的按揭款。四、苟美荣不存在滥用诉讼、拖延诉讼的行为，不构成最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》中规定的需要承担律师费的情形。

原告诉称 雷建科向一审法院起诉请求，1、请求判令苟美荣返还出售雷建科房产所得款项240000元；2、请求判令苟美荣承担因为私自低价处分雷建科房产而造成的损失639800元;3、请求苟美荣返还雷建科在房屋按揭还款期间多支付的款项35000元及在房屋出售后雷建科因不知情支付按揭款10000元，两项合计45000元；4、请求判令苟美荣承担雷建科作为无过错方维权而支付的律师费48000元;5、请求判令苟美荣承担房屋 4 / 9

价值鉴定评估费用8325元；6、本案诉讼费由苟美荣承担。

一审法院查明 一审法院认定事实：雷建科、苟美荣曾系朋友关系，雷建科出资购买西安市曲江新区南三环以北、新开门南路以西“雅居乐御宾府”10幢1单元12902室住宅房产一套，登记在苟美荣名下；双方于2016年6月30日签订如下协议：由雷建科出资300000元整，以苟美荣名字在成都银行西安曲江分行办理贷款700000元，在西安市曲江雅居乐以苟美荣名字所购买的10栋29楼2902室133平米房产归雷建科所有,由于此房产为期房,暂无房产证无法办理房产更名手续,开发商承诺于2016年10月份交房办房产证，以开发商交房，房产证办好时间为准，苟美荣将全力配合将该房屋过户到雷建科名下，在此期间以苟美荣在银行贷款为名的利息每月由雷建科按时支付，后期办理所有费用由雷建科全部支付等内容。之后雷建科按月支付银行按揭贷款本息至2020年7月。苟美荣在未告知雷建科的情况下付清银行按揭尾款600000元，于2020年6月16日将此房出售给案外人，并做了备案登记，交易价格1690000元。在此期间，雷建科多次催促苟美荣办理过户手续，苟美荣却在2020年7月8日双方微信聊天中仍未告诉雷建科房屋已出售的事实，致雷建科仍依约支付了2020年6、7两个月的银行按揭贷款10000元。苟美荣于2020年7月22日支付雷建科售房款人民币85万元。雷建科不满苟美荣私自低价处置属于自己的房产，遂提起本次诉讼。在审理期间，应雷建科申请，经西安市中级人民法院委托陕西开平房地产资产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋在2020年6月16日的市场价值进行评估：“确定估价对象西安市曲江新区南三环以北、新开门南路以西“雅居乐御宾府”10幢1单元12902室住宅房产，建筑面积133.02平方米，于价值时点可能实现的市场价值为人民币232.98万元(单价17515元/㎡)，大写：人民币贰佰叁拾贰万玖仟捌佰元整”。

一审法院认为 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案房屋在购买时双方系朋友关系，之后双方协商该房归雷建科所有，并签订了书面协议，雷 5 / 9

建科、苟美荣之间签订的协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应确认有

效。苟美荣私自将房屋出售给第三人的行为，构成违约，应承担违约责任。经查明，房屋实际出售价格为169万元，其中苟美荣已支付雷建科85万元，苟美荣偿还房屋剩余按揭贷款60万元，故雷建科主张由苟美荣返还出售房产所得款项240000元的请求于法有据，一审法院予以支持；经评估，该套房屋价值时点可能实现的市场价值为人民币232.98万元，远高出苟美荣实际出售的价格，因此，雷建科主张苟美荣赔偿因低价处分其房屋给其造成损失的请求，于法有据，一审法院在合理范围内予以支持。评估市场价值为232.98万元，下调百分之十出售应为合理并完全可以实现，一审法院酌定涉案房屋合理的市场交易价为2096820(2329800×0.9)元。雷建科系深圳户籍，工作生活均在深圳，不具有在西安购房及按揭贷款的资格，其为购房实际支出60余万元，现主张的损失系房屋增值部分，因苟美荣对雷建科购买房屋有较大贡献，应减轻其应承担的赔偿责任，酌情以低价差额的60%即244092元［(2096820元-1690000元)×60%=244092元]支付为宜；雷建科向苟美荣主张退还其多付的35000元按揭购房款因证据不足，一审法院不予支持；雷建科主张苟美荣应退还其在房屋出售后因不知情多支付的按揭款10000元，合情合理，予以支持。雷建科主张的律师费48000元，因非必须支出且属于雷建科与律所议价收取，一审法院不予支持。本案涉案房屋确系被苟美荣低价处置，损害后果系苟美荣的违约行为造成，鉴定评估费8325元应由苟美荣承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、苟美荣于本判决生效后十五日内支付雷建科售房款人民币240000元；二、苟美荣于本判决生效后十五日内支付雷建科违约损害赔偿金人民币244092元；三、苟美荣于本判决生效后十五日内退还雷建科多支付的按揭款人民币10000元；四、苟美荣于本判决生效后十五日内支付雷建科鉴定评估费人民币8325元；五、驳回雷建科其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规 6 / 9

定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11099元，雷建科已预交，由苟美

荣承担6566元，一审法院退付雷建科4533元，苟美荣应连同上述应付之款一并支付给雷建科。

本院查明 本院经审理查明，2015年6月3日，苟美荣与开发商签订合同购买涉案房屋。雷建科将每月5000元打入以苟美荣名字开户的、卡号为12×××25的成都银行卡中，该卡为偿还涉案房屋按揭贷款的银行卡。该银行卡显示在2020年5月13日代扣贷款4490.37元后，卡上有余额28237.73元；其后，2020年5月27日，苟美荣向该银行卡分两次转入共计600000元，2020年6月1日，贷款回收扣划586833.47元，卡内余额为41404.26元。雷建科又分别在2020年6月8日和7月8日转入该银行卡5000元，卡内余额为51467.75元，其后，该银行卡内余额被苟美荣分多次全部取出。一审判决认定事实属实。

本院认为 本院认为，雷建科与苟美荣签订的协议书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。根据该协议书约定，涉案房屋归雷建科所有，待房产证办好后苟美荣配合将房屋过户至雷建科名下。但其后，苟美荣未经雷建科同意，擅自将涉案房屋于2020年6月份低价出售给他人。苟美荣这一行为构成违约，应承担违约责任。苟美荣应向雷建科赔偿出售价格与房屋市场售价之间的差额。经法院委托，陕西开平房地产资产评估策划咨询有限公司遵循评估原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定涉案房屋于2020年6月16日可能实现的市场价值为232.98万元。一审下调10%作为市场交易价格，没有依据，应予纠正。苟美荣与开发商签订购房合同的时间为2015年6月3日，当时西安市并不限制非西安市户籍人员购房，也即雷建科在当时是可以作为购房人与开发商签订购房合同的，所以一审以雷建科不具有在西安购房及按揭贷款的资格，苟美荣对购房有较大贡献为由减轻其赔偿责任，与事实不符。因此，对 7 / 9

于房屋评估市场价值与房屋实际售价之间的差额639800元(2329800元-169000元)，苟

美荣应当承担赔偿责任。

雷建科与苟美荣签订的协议书约定，涉案房屋房贷由雷建科偿还。雷建科将5000元每月打入苟美荣名下的还贷银行卡，而涉案房屋房贷为每月4490.37元，这之间的差额应属雷建科。根据银行卡明细显示，截至2020年5月13日代扣贷款4490.37元后，银行卡上有余额28237.73元。其后，苟美荣打入600000元，将涉案房屋贷款还清。因此，之前银行卡上的余额28237.73元应该是雷建科每月打入5000元与实际贷款扣划4490.37元之间的差额长期积累下来的数额，而银行卡上余额都已经被苟美荣取走，故苟美荣应将该28237.73元返还雷建科。

《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条规定“引导当事人诚信理性诉讼。加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。”。本案中，苟美荣不存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，故雷建科依据该条规定要求苟美荣承担律师费，不符合法律规定。

综上，雷建科的上诉请求部分予以支持。据此，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果 一、维持西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初6736号民事判决第一项、第三项、第四项；

二、变更西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初6736号民事判决第二项为：苟美荣于本判决生效后十五日内支付雷建科违约损害赔偿金人民币639800元； 8 / 9

三、苟美荣于本判决生效后十五日内返还雷建科多付的按揭款人民币28237.73

元；

四、撤销西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初6736号民事判决第五项； 五、驳回雷建科其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费11099元，雷建科已预交，由苟美荣承担6566元，一审法院退付雷建科4533元。二审案件受理费11128元，雷建科已预交，由苟美荣承担10300，由雷建科负担828元。苟美荣应连同上述应付之款一并支付给雷建科。 本判决为终审判决。 落款

审判员 辛 娟

二〇二一年七月十四日

书记员 刘燕子

北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。

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