浅析房地产开发风险控制与管理

浅析房地产开发风险控制与管理

作者：邢有海

来源：《管理观察》2010年第34期

摘 要：房地产开发行业的特点是投入大、风险高。但是资金是可以管理的、风险是可以控制的。本人以多年从事房地产开发企业财务监理人的工作经验，从资金管理、涉税风险管理、施工建设管理和财务控制四个风险高发环节，分别阐述了有效控制与管理房地产开发风险的方法和手段。

关键词：房地产开发风险 控制 管理

1.房地产开发的资金管理

房地产开发项目运转需要大量的流动资金来维持。如果资金得不到妥善管理与正确使用，必然会增加资金耗费量，发挥不出资金应有的作用和价值。因此管理房地产开发资金，首先要科学安排资金的收入与支出，提高资金的使用效率，拒绝任何一笔不合理的支出，减少资金占用，加速资金周转保证每一分钱都能发挥其应有的价值。其次，要加强对资金计划的分析和预算管理。保证一切经济活动处于有序的计划之中。再次，要发展多元化的融资渠道，可通过发行基金、短期债券等形式减轻投资者压力，从而达到企业的融资目标。保证资金链完整。最后企业要加速资金管理信息平台的建设，实现资金管理自动化，减少人为操作带来的风险。 2.房地产开发的涉税风险管理

房地产企业经营与项目开发必然存在涉税项目，如何减轻税收负担、降低涉税风险是企业涉税风险管理的关键。根据《税法》的规定和国家的一些特殊税收优惠政策，我们将房地产企业的涉税风险管理归纳为一下几点:第一，利用国家的税收优惠政策，力争满足减免税条件，尽量延长减免税期，实现减免最大化。第二，通过投资公益活动以及救济性活动，降低税率。第三，设立单独的销售机构，将销售机构发生费用记入销售费用列支，递延企业的纳税时间。第四，是推迟收入时间的确认。可利用赊销、分期销售委托代售等方式递延收入确认。第五，是以自建自用房产的形式将工程转为固定资产，避免发生营业税和企业所得税。 3.房地产开发的施工建设管理

施工过程管理的重点环节是保证工程质量、工程造价和缩短工期。 3.1 招投标阶段风险的控制管理

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招投标管理的重点是审查施工企业的资质，是否具备高效、低耗、优质的施工素质，能否在工程造价上适当让步。此外，招标过程要公开，标书内容要全面、严谨。在工程费用方面要尽量不留活口，保证标底质量，控制好价格底线。防止恶意竞标的现象发生。与中标单位签订有效合同，双方协商确定工期。为防止施工单位在施工期间由于种种原因违约造成工程延期或是工程质量、工程造价不符合合同要求等风险的发生，建设企业可通过购买工程保险、寻求第三方担保等风险控制措施，将风险转嫁给第三方。 3.2 施工阶段风险的控制管理

施工阶段的控制重点是施工成本和工程质量，这需要房地产开发企业加强对合同和索赔项目的管理。建设单位要加强对施工现场的监控，杜绝资金浪费。此外，严格审查工程变更项目，不允许施工单位以“变更”为名从中谋利。另外，对施工单位和建材供应商的违约行为及时提出反索赔，保证工程成本。 3.3 竣工后的评估总结

项目竣工后做好结算审核，将项目的有关造价资料及其分析结果汇总并建立成数据库，为后续工程项目提供项目管理和工程造价控制作参考，也可作为公司考核项目部绩效的依据。同时总结经验教训，提出改进日后工作方案的建议。 4. 房地产开发的财务控制

4.1 健全建设企业的内部财务控制制度

施工过程中设计资金支出项目较多，资金流动频繁，审批权限不明的问题渐渐暴露出来。如果每一笔资金支出都需要经过最高管理者审批，而最高管理者因种种原因延迟审批，就会延迟支付，从而延误工程进度。因此，在企业内部实行授权审判制度，根据资金限额，分别授权给不同的领导，保证每笔资金及时到位。 4.2 实行全面的预算管理

施工前期，实行以控制现金流量为核心的全面财务预算管理。依据现金流量表编制现金流量预算。通过分析、比对有关数据，明确公司的财务现状并预测下一阶段的资金运转情况。综合评价公司的现金支付能力，从而为科学决策提供有效依据。 4.3 逐步完善货币资金控制 4.3.1 确保货币资金的完整性

首先，审查发票和收据编码，核对发票、收据是否与收到的货币现金一致，确保收到的货币资金全部入账。其次定期与银行对账，确保银行存款的完整性。

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4.3.2 确保货币资金的安全性

控制方法通常有以下三种：一是定期不定期的实账盘点；二是通过每日的余额统计报告，将超库存限额的货币资金送存银行；三是实物隔离，除特定保管人员以外任何人不得接触实物。 5.结论

总之房地产开发是一个相当复杂的过程，其中包含了太多的不确定因素，虽然风险具有可控性，但是一旦失控，造成的各种损失是我们无法预料的。这就要求我们财务监理人员将开发风险的控制和管理作为重点环节，纳入日常工作之中，并重点针对资金、税务、施工和财务这四个风险发生率高、风险影响大的环节加强控制管理。将各种不确定的可能性降到最低，才是对房地产开发风险最有效的控制手段。◆

参考文献：

[1]黄本笑，刘成华，风险投资多目标决策模型构建及实证分析[J].商业时代，2005(23) [2]王广月，陈继光，付志前.房地产风险投资的多目标决策分析和应用[J].数学的实践与认识，2003，23(1)

[3]张玲玲，王宗志，顾敏.房地产风险评价的投影寻踪模型研究[J].水利经济，2005，23(1) [4]骈永富，阎俊爱.房地产投资分析与决策[M].北京：中国物价出版社，2003