ＩＮＮＥＲ Ｍ０ＮＧ０ＬＩＡ ＦＩＮＡＮＣＩＡＬ ＲＥＳＥＡＲＣＨ ２１２作研究 耀鬻 ２０１０．０８ 制约欠发达地区农村住房 消费贷款业务发展的因素探析 陈琦 贾冬梅 （中国农业银行赤峰市松山区支行 赤峰０２４０００） （中国人民银行呼和浩特中心支行呼和浩特０１００２０） 投资、消费和出口一直以来被喻为拉动国民经 寥寥无几。 济增长的“三驾马车”。自国际金融危机爆发以来， 随着物价总体水平的提高，农民收入水平并没 我国出口形势严峻，政府将投资作为拉动我国经济 有实质性的增加，农民建房成本提高了，每户建房 增长的主渠道，致使投资出现过度现象，通货膨胀 投入大多数要支出７～８万元。而农村信用社开办的 风险显现，而消费仍然未被有效地启动。因此，当前 农户小额信用贷款业务和农行开办的惠农卡业务， 扩大内需、刺激消费才是拉动我国经济增长的有效 授信额度一般都在３万元以下，无法满足农民建房 手段．特别是有效启动农村消费市场更是现实的选 贷款需要。农民建房资金需求量大，信贷资金需求 择。那么，作为农村消费的重点之一农民住房消费， 广泛，但满足率却较低。目前，开办农民住房贷款业 目前还处于未起步阶段，尤其是经济欠发达地区， 务的地区并不多．因此农民住房消费贷款业务发展 要实现扩大农民住房消费目标，就需要农村金融部 前景广阔。 门加大信贷扶持力度。拉动农村消费，推动我国经 二、制约欠发达地区农村住房贷款业务发展的 济可持续增长。 因素 一、欠发达地区农村住房贷款业务需求及发展 （一）农民收入不稳定，贷款质量难控制。一是务 现状 农收入不稳定。传统农业生产属于弱质产业，易受 近年来，国家加大新农村建设投入力度．出台 自然灾害影响，投资大、周期长、收益低，而农业主 了种粮补贴、农资综合补贴、家电汽车下乡等惠农 导产业优势不明显，农业保险产品少，风险转移能 政策，各种资源向农村经济发展倾斜，农民收入逐 力差，导致农业生产收入不稳定。二是务工收入不 步提高，农民改善居住条件的愿望越来越强烈，有 稳定。近年来，农村劳动力大量进城务Ｔ，且流动频 建房意向的农户越来越多。但建房资金主要是农民 繁，而外出农民工大多受教育程度低，专业技能不 依靠出售农副产品收入、打工收入、经商收入、其他 足，还属于典型的弱势群体，工作岗位不稳定，收入 政策性补贴收入和民间借贷等方式筹集，直接用于 水平低，且拖欠民工工资现象屡有发生。三是社会 建房资金需求的农户，得到农村金融部门信贷支持 保障体系不健全。农村医保改革刚刚起步，社会保 制功能融于程序之中，使操作人员必须按职责权限 鉴国外“参与式”审计方式，即在审计检查过程中努 和规范的操作程序办事才能进入系统处理业务。对 力与被审计对象保持良好的关系，共同分析问题和 新兴业务，要严格按照法规和国际惯例办事，在建 讨论问题产生的缘由，一起商讨可行性的改进措 立新业务操作规程和管理制度的同时，要以规避风 施；鼓励被审计对象提出他们所关心的问题；内审 险为重要内容，确保新业务的健康发展。 人员在编写审计报告时．对存在问题和薄弱环节， （六）转变观念，及时改进内部控制工作方式。一 提出积极的改进意见和建议。建立内审人员与被审 方面，要突出工作重点，逐步从合规性检查向管理 计对象伙伴式的合作关系，增强内部控制工作的主 审计、绩效审计、风险审计转移。特别是在内控评价 动性、建设性和有效性。 上，留给内审部门充分的发展空间。另一方面，要借 （责任编辑：白莹） （校对：ＺＹ） 建麴 ・６７・ ＦＩＮＡＮＣＩＡＬＲＥＳＥＡＲ ＣＨ ！ ： ———— ＃ —一 鬻濒露誓置＿霆 辇 工作研究 障体系不健全，还不能享受到与城市居民同等的社 员实行了“贷款责任终身追究制”。由于农村住房贷 会福利待遇，农民应对大病医疗和意外事故支出的 款属于新业务，贷款金额大、期限长，第一还款来源 能力较弱，往往一场大病就会压垮一个农村家庭。 不确定因素较多，受法律、市场等因素影响，房产等 由于收入来源不稳定．承受意外事故和自然灾害能 贷款抵押物处置困难，贷款的第二还款来源得不到 力较低，信贷风险较高，影响了农村金融部门发放 保证，信贷员不能确保贷款全部到期收回，担心追 住房大额贷款的积极性。 究责任，产品创新的积极性难以提高。 （二）农村住房流动性严重缺乏，住房抵押贷款 三、促进农村住房贷款业务健康发展的对策建 困难。一是农村房产抵押缺少法律保障。根据《物权 议 法》等法律规定，农民宅基地归村民集体所有，农民 ｆ一）政府相关职能部门要加强诚信宣传教育工 的宅基地使用权可以在其所在的集体经济组织内 作。加强诚信宣传和教育工作，是政府职能部门应 部进行转让，不能在市场上流通，不能用于抵押担 尽的义务。因此，各级政府相关职能部门要广泛进 保：房产是附着在土地上的建筑物，同样不能用于 行诚信宣传和教育，促进国民诚信意识的快速提 抵押。二是产权交易困难。目前还没有建立正式的 高，让“有借有还、再借不难”观念深入人心，为金融 农村房产交易市场，农民住房仅限于在集体经济组 部门积极打造良好的金融生态环境，助推农村住房 织内部流转．但农村风俗习惯和宗族观念对房产转 消费信贷业务的快速拓展。 让的阻力很大，农户很难实现房产的自由交易。三 （二）大力发展农村经济，提升农民收入水平。政 是中介服务不足。由于乡镇一级没有资产评估机 府部门要加大农业产业化政策扶持力度，农村金融 构，导致农村房产价值评估困难、费用高、时间长， 部门要加大农业产业化龙头企业的信贷投放，支持 难以实现抵押贷款。 发展“公司＋基地＋农户”经营模式．引导农户调整产 ｆ三）农村住房贷款条件较高，限制了农户贷款 业结构，推进“一村一品”工程建设，壮大农村新产 需求。目前．已开办农村住房贷款业务的地区，贷款 业。借助产业支撑，促进农民收入水平的提高，增强 条件也较高，大多数农户达不到要求，无法得到贷 还款来源的稳定性和可靠性，提高还款能力，打消 款支持。农民住房贷款条件一般包括：一是户口或 信贷人员担心农户还款能力不足，无法按期还款后 住所在农村金融部门的服务区域内。二是信用记录 被追究责任的顾虑。 良好，有稳定的收入来源，有还本付息能力。三是自 （三）尽快修改相关法规，建立农村房屋交易市 建房或购买房屋必须是符合新农村土地利用总体 场。国家立法机关应尽快修改完善相关法律法规， 规划和村庄、集镇规划的农民普通住房。四是贷款 明确规定农村宅基地及其地上房产可以进行贷款 额一般不得超过房屋总价的５０％。五是借款人家庭 抵押的法律效力，为农村房产实现资本化奠定法律 中具有完全民事行为的合住成员要出具同意借款 基础。政府职能部门要尽快建立农村产权交易市 并共同承担债务的声明。六是除小额农贷外，其它 场，为农村房产、林权、土地承包经营权自由流转排 贷款要提供足额的抵押物或有经济实力的担保人 除阻力，确保农村金融部门能够及时有效处置贷款 这些条件中．最为致命的就是无法提供足额的抵押 抵押物，确保第二还款来源的可行性。 物、难以找到合适的担保人。 （四）改进金融服务方式，探索信贷产品创新。农 （四）农村金融部门满足现状，金融创新力度不 村金融部门在风险可控的前提下，加大信贷产品创 够。一是员工满足现状。目前，农村金融部门员工收 新工作力度，积极探索创新贷款抵押担保方式。制 入水平颇丰．员丁社会地位较高，加之农村金融市 定与农村消费信贷相关的贷款管理办法和实施细 场又缺乏有效的竞争，放贷不愁，根本没有信贷产 则，明确信贷员的责、权、利，消除信贷员担心责任 品创新的动力和激情。二是制度建设滞后。目前，农 追究而惜贷的心理包袱。同时，对客户要区别对待， 村住房贷款业务还处于起步阶段，没有配套的贷款 不搞一刀切，对经济实力强、信誉好、还款来源可靠 管理办法和实施细则，也没有专门的考核办法，难 的农户，可适当增加贷款授信额度、延长贷款期限 以对信贷员的工作业绩进行量化考核。三是信贷人 和降低贷款利率水平。 员怕担责任。为防范风险，农村金融部门对信贷人 （责任编辑：白莹）（校对：ＺＬ） ・６８・
