17zksf_lyjc_017_0211

第五节 一般计税方法应纳税额的计算

三、一般纳税人应纳税额的计算（★★★） （三）纳税人转让不动产征收管理暂行办法

纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 【注意】

1.不动产“取得”的途径是多样化的；

2.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不在本范围内； 3.销售不动产税率为11%；简易计税征收率为5%；预征率率为5%。 1.一般纳税人计税依据及税率、征收率的运用

（1）一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税；也可以选择适用一般计税方法计税，计税规则归纳为：

计税依据与预缴依据 以取得的全部价款和价外费用扣除选择适用简易计税方法计税的，按不动产购置原价或者取得不动产时照5%的征收率向不动产所在地主的作价后的余额为销售额 直接购管地税机关预缴税款，向机构所在【归纳】差价征收率（5%）计税、买、接地主管国税机关申报纳税 属地差价征收率（5%）预缴 受捐以取得的全部价款和价外费用为销赠、接选择适用一般计税方法计税的，按售额计算应纳税额；以取得的全部受投资照5%的预征率向不动产所在地主价款和价外费用扣除不动产购置原入股以管地税机关预缴税款，向机构所在价或者取得不动产时的作价后的余及抵债 地主管国税机关申报纳税（销售不额按照5%的预征率预缴 动产税率为11%） 【归纳】全价税率（11%）计销项、属地差价预征率（5%）预缴 选择适用简易计税方法计税的，按以取得的全部价款和价外费用为销照5%的征收率向不动产所在地主售额 管地税机关预缴税款，向机构所在【归纳】全价征收率（5%）计税、地主管国税机关申报纳税 属地全价征收率（5%）预缴 以取得的全部价款和价外费用为销自建 选择适用一般计税方法计税的，按售额计算应纳税额；以取得的全部照5%的预征率向不动产所在地主价款和价外费用按照5%的预征率管地税机关预缴税款，向机构所在预缴 地主管国税机关申报纳税 【归纳】全价税率（11%）计销项、属地全价预征率（5%）预缴 （2）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税，计税规来源 税率或征收率

则归纳为：

“外来”的：全价税率（11%）计销项、属地差价预征率（5%）预缴。 “自建”的：全价税率（11%）计销项、属地全价预征率（5%）预缴。

一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的不动产的，适用一般计税方法计税的规则：

来源 税率或征收率 计税依据 按照5%的预征率向不以取得的全部价款和价外费用扣除直接购动产所在地主管地税不动产购置原价或者取得不动产时买、接受捐机关预缴税款，向机构的作价后的余额按照5%的预征率预赠、接受投所在地主管国税机关缴 资入股以及申报纳税（销售不动产【归纳】全价税率（11%）计销项、抵债 税率为11%） 属地差价预征率（5%）预缴 按照5%的预征率向不以取得的全部价款和价外费用按照动产所在地主管地税5%的预征率预缴 自建 机关预缴税款，向机构【归纳】全价税率（11%）计销项、所在地主管国税机关属地全价预征率（5%）预缴 申报纳税 【特别提示】 1.上述全价、差价均为不含的金额。

2.要注意区分税率（11%）、征收率（5%）、预征率（5%）的不同表述。 3.还要注意在地税预缴部分税款、在国税作申报纳税。

2.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房），适用简易计税方法计税，计税规则归纳为： 来源 计税依据 征收率 纳税地点 直接购除其他个人之外的小规买、接受模纳税人，应按照本条以取得的全部价款和价外费用扣除不捐赠、接规定的计税方法向不动动产购置原价或者取得不动产时的作受投资入产所在地主管地税机关价后的余额为销售额 股以及抵预缴税款，向机构所在5% 债等 地主管国税机关申报纳税；其他个人按照本条规定的计税方法向不动以取得的全部价款和价外费用为销售自建 产所在地主管地税机关额 申报纳税 3.个人转让其购买的住房 （1）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（2）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

【相关链接】个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征。上述适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区——非“北上广深”只有2年的征免界限

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征。上述仅适用于北京、上海、广州和深圳——“北上广深”还要增加2年以上非普通住房差额计税规定

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；

其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

4.其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产

（1）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（2）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

其他个人转让其取得的不动产，按照以上计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【例题】王某销售购买的普通住宅（不足2年），含税销售额100万元，征收率5%，应缴纳：

不含收入=1000000/（1+5%）=952380.95（元） 应纳=952380.95×5%=47619.05（元）。 5.扣减税款的凭证要求

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（1）税务部门监制的。

（2）判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （3）国家税务总局规定的其他凭证。

纳税人转让不动产，按照有关规定差额缴纳的，如因丢失等原因无法提供取得不动产时的，可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料，进行差额扣除。 【复习】纳税人以契税计税金额进行差额扣除的，按照下列公式计算应纳税额： ①2016年4月30日及以前缴纳契税的

应纳税额=［全部交易价格（含）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%

②2016年5月1日及以后缴纳契税的

应纳税额=［全部交易价格（含）÷（1+5%）-契税计税金额（不含）］×5%

【归纳】

（1）老项目先减除后分离；新项目先分离后减除。 （2）在确定不动产计税金额时优先。

【例题1】2017年4月，张三转让2015年10月购置的一处房产，转让时全部交易价格（含）210万元，因不能提供取得不动产时的，契税凭证上契税税额为7.2万元，当地契税率4%，则该张三应纳为：

应纳税额=［全部交易价格（含）-契税计税金额（含营业税）］÷（1+5%）×5%

=（210-7.2÷4%）÷（1+5%）×5%=30÷（1+5%）×5%=1.43（万元）。

【例题2】2017年4月，张三转让2016年10月购置的一处房产，转让时全部交易价格（含）210万元，因不能提供取得不动产时的，契税凭证上契税税额为7.2万元，当地契税率4%，则该张三应纳为：

应纳税额=［全部交易价格（含）÷（1+5%）-契税计税金额（不含）］×5%

=[210÷（1+5%）-7.2÷4%]×5%=（200-180）×5%=1（万元）。 6.的开具

（1）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具的，可向不动产所在地

主管地税机关申请。

（2）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请专用。 7.其他问题

纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，可以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

纳税人转让不动产，按照上述规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。