万达地产发展条件评估模板(重要)

 住宅物业发展条件评估

项目发展条件评估模型 指标项A 代码 指标 代码 因素项B 因 素 优(100) 指标评价 良(80) 及格(60) 不及格(0) 交通站点很少，辐射范围0.075 小 >600m 0.075 100 100 0.175 单项权重 分值 分项 权重 1 交通站点数量交通站点多，辐射交通站点较多，交通站点较多，与辐射范围 公交站 全市 《100m 辐射范围较广 《300m 只在高峰时期辐射本区域 《600 m 2 1 交通 条件 3 机动车可达性 道路从不堵塞，道（≤1.5小时/机动车进出有机动车的运行路质量良好 天）堵塞，道路质量良好 一定困难 非常困难 0.025 100 4 1 2 快速干道（出入口） 大学 中学 <0.2km 0.5 km 《0.5 km 名校 《0.5 km 《0.5 km 〈1 km 〈1.5 km 名校 〈1 km 名校或特色教育 〈0.3 km 特色教育 〈1 km 〈3 km 〈2 km 普通学校 〈1.5 km 普通学校 >1 km >3 km 》2 km 》1.5 km 或没有小学 》1 km或没有幼儿园 没有 没有保留建筑0.035 0.005 0.03 0.01 0.015 0.015 100 0 60 80 100 100 0.115 3 小学 名校或特色教育 2 人文 环境 4 幼儿园 《0.2 km 特色教育 〈0.4 km 没有得到大多数人的认可 文化遗迹 5 有人们认同的历史较强的历史底底蕴 蕴 周边原有或保档次高，可以与其留建筑 协调 有效提升小区人文 档次高 档次一般， 或原有建筑档0.005 次低 60 6 1 科研院所 大卖场 商业(务)中心 没有 0.04 0.03 100 100 0.125 〈3km或15分〈5km或20分〉5km或车行<1km或5分钟车程 钟车程 钟车程 不便利 3 商业 环境 3 4 5 2 〈3km或15分〈5km或20分〉5km或车行<1km或5分钟车程 (或次中心) 钟车程 钟车程 不便利 居住区商业 城市商业街 <0.2km <0.2km <0.5km 〈0.5km 〈0.5km 〈1.5km 〈1.5km 〉1.5km 〉1.5km 0.025 0.025 0.005 0.0185 100 100 0 100 会展、旅游性设施 〈1km或5分钟〈3km或15分〉3km或车行车程 钟车程 不便利 1 周边 医疗 〈1.5km或8分〈3km或15分〉3km或车行市级中心医院 <1km或5分钟车程 0.0085 钟车程 钟车程 不便利 区级医院 〈1.5km或8分〈2km或10分〉2km或车行<1km或5分钟车程 钟车程 钟车程 不便利 <0.5km <0.2km <0.2km <0.2km <0.5km <0.2km <0.2km <0.2km <0.2km 〈1km或5分钟〈1.5km或8分〉1.5km或车车程 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 〈1km 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 城市次级住宅钟车程 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 〈3km 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 处于城市发展行不便利 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 〉3km 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 以上情况都不属于 0.005 100 0.035 4 2 80 3 专业医院 银行 0.003 0.02 0.005 0.005 0.01 0.015 0.015 0.01 0.01 100 100 100 90 90 90 60 90 80 0.1 1 周边 5 生活 配套 3 2 邮局 电信 运动中心 健身场所 酒吧 舞厅、KTV 桑拿 1 区域功能定位属于大型住宅区或（未来3-5年） 商业（务）区 基础设施发展区或商业（务）的方向上或开区 有城市主干道或市政配套规划建设 发方向上 城市次干道规划建设 0.01 100 0.1 2 规划（未来3-5城市 规划 3 年） 6 有市级大型基础设施规划建设 无 0.03 100 生活配套设施有大型商业设施规有中等规模商有社区、街区生发展规划 周边区域规划 划建设 商务（业）区、交通便便捷 业规划建设 工业区 活配套建设 周边有小型的 商业、工业规划 无 0.035 100 4 无 周边环境较0.02 100 5 环境改造 属于未来城市重点属于拆迁或环改造的地区 境改造的地区 可有效借用 可有效借用 差，未来没有 0.01 改造的可能 80 其他楼盘景观 能最大限度借用 公园/城市绿化 能最大限度借用 1 原有大树 每100m绿地可保2可借用一些 可借用一些 不能借用 不能借用 没有可保留的树木 0.005 0.006 60 100 0.1 每100m2绿地可每100m2绿地可保留的树木量》保留的树木量》留的树木量》5，株 4株 3株 傍水或环水 依山或含山 能最大限度借用 能最大限度借用 可以观看城市的景近水 近山 可有效借用 可有效借用 可以观水 远观山景 可借用一些 可借用一些 0.008 60 2 7 自然景观 3 4 河流/湖泊/海洋 山峦 园林 旅游区 不能利用 没有山景 不能借用 不能借用 不可以观看城0.01 0.025 0.025 0.008 60 40 40 0 5 城市 观(主要俯瞰指建筑群) 市的景观(主要俯瞰指建筑群) 0.008 100 8 经济环境 1 区域产业 有大的产业支撑 产业基础良好 产业一般 几乎没有产业 0.01 80 0.05 2 区域内人均可远高于全市平均水略高于全市平支配收入 噪音 平 ≤30 均水平 ≤35 全市平均水平 ≤40 低于全市平均水平 >40 0.03 0.02 80 60 0.075 1 总悬浮颗粒物TSP（年平均，mg/ m3 地质良好承载力一般 ≥20 地质承载力不强 ≥10 地质差而且复杂，地基需特0.006 殊处理 地下水位高 0.001 <10 0.001 100 100 80 ≤0.08 ≤0.2 ≤0.3 >0.3 0.006 80 2 地下水位 3 场地日照（百分比%） 地下水位低 ≥40 城市的上风口，主4 9 场地情况 土地形状与面积 主导风 导风向直接穿过地块 规则好利用 可以充分利用原有5 地貌情况 地貌布置小区景观功能 场地水榭 七通情况 6 水质 有水榭穿过 满足七通条件，且容量大 水质优 地质 地质优良承载力强 主导风能够穿过地块 主导风不能穿处于城市的下过地块 风口 0.005 100 较规则 能够利用 零星不好利用 0.001 100 可以利用原有地貌 满足七通条件 水质良 小幅度改变原需大幅度改变有地貌 满足三通 无污染 历史水位高于场地海拔，预防成本低 1~3万 原有地貌 0.01 100 没有水榭穿过 0.005 不满足三通的条件 污染有毒 历史水位高，预防成本高 0.015 0.005 0 100 100 7 危险洪水水位 历史水位远低于场历史水位低于地海拔 场地海拔 0.01 100 人口环境 10 （3km以内） 1 夜间居住人数量 日间人群数量 该区域房地产5万以上 3~5万 1万以下 0.01 100 0.075 2 8万以上 5~8万 2~5万 2万以下 0.025 80 1 11 市场环境 2 市场在城市的排名 区域地产市场近几年的发展趋势 持续上升 一般上升 保持 下落 0.05 90 0.05 持续上升 一般上升 保持 低落 0.025 100 结论：项目住宅发展条件评估分值为85.34分，住宅发展条件良好

 商业物业发展条件评估

项目发展条件评估模型 指标项A 代码 指标 代码 1 2 1 交通 条件 3 机动车可达性 因素项B 分因素 优(100) 良(80) 及格(60) 指标评价 不及格(0) 单项权重 0.06 0.025 分值 分项 权重 100 100 0.125 交通站点数量与交通站点多，辐交通站点较多，辐交通站点较多，辐交通站点很少，辐辐射范围 公交站 射全市 《100m 道路从不堵塞，道路质量良好 射范围较广 《300m 只在高峰时期（≤1.5小时/天）堵塞，道路质量良好 《0.5 km 处于城市商业区强颈辐射圈内 处于强颈辐射圈内 〈0.5km 〈0.5km 射本区域 《600 m 机动车进出有一定困难 射范围小 >600m 机动车的运行非常困难 0.018 100 4 快速干道（出入口） 城市商业中心 商务中心(或次中心) 大型居住区 城市商业街 <0.2km 处于城市商业区中心 处于中心 <0.2km <0.2km <0.5km <0.2km <0.2km <0.2km <0.2km <0.5km <0.2km <0.2km <0.2km <0.2km 〈1 km 处于城市商业区辐射圈边缘地带 处于辐射圈边缘地带 〈1.5km 〈1.5km >1 km 0.022 100 1 0.12 60 2 2 区位 环境 3 4 〉1.5km 〉1.5km 0.09 0.04 0.025 0.025 0.05 0.01 0.005 0.005 0.018 0.006 0.002 0.002 0.002 80 100 60 100 80 100 100 90 90 90 60 90 80 0.05 0.35 5 会展、旅游性设施 6 大型交通枢纽 银行 1 周边 3 生活 配套 3 2 邮局 电信 运动中心 健身场所 酒吧 舞厅、KTV 桑拿 〈1km或5分钟车〈3km或15分钟〉3km或车行不便程 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 〈1km 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 〈0.5km 车程 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 〈2km 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 〈1.5km 利 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 〉2km 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 〉1.5km 1 区域功能定位（未来3-5年） 属于大型住宅区或商业（务）区 有市级大型基础设施规划建设 有大型商业设施规划建设 商务（业）区、交通便便捷 属于未来城市城市次级住宅区或商业（务）区 有城市主干道或市政配套规划建设 处于城市发展的方向上或开发方向上 城市次干道规划建设 以上情况都不属于 0.06 100 2 城市规划 3 基础设施发展规划（未来3-5年） 生活配套设施发展规划 周边区域规划 无 0.02 100 4 有中等规模商业有社区、街区生活规划建设 工业区 配套建设 周边有小型的 商业、工业规划 无 0.02 100 0.125 4 无 周边环境较差，未0.02 100 5 环境改造 重点改造的地区 属于拆迁或环境改造的地区 来没有 改造的可能 0.005 80 1 其他楼盘景观 能最大限度借用 能最大限度借用 能最大限度借用 傍水或环水 可以观看城市可有效借用 可借用一些 不能借用 0.003 60 2 公园 可有效借用 可借用一些 不能借用 0.004 100 5 自然景观 3 4 城市绿化 河流/湖泊/海洋 可有效借用 近水 可借用一些 可以观水 不能借用 不能利用 不可以观看城市0.003 0.01 60 60 0.025 5 山峦 的景观(主要俯瞰指建筑群)依山或含山 近山 远观山景 的景观(主要俯瞰指建筑群)没有山景 0.005 40 6 经济环境 1 区域产业 区域内人均可支配收入 地质 地下水位 有大的产业支撑 远高于全市平均水平 地质优良承载力强 地下水位低 ≥40 规则好利用 满足七通条件，且容量大 历史水位远低于场地海拔 产业基础良好 略高于全市平均水平 地质良好承载力一般 ≥20 较规则 满足七通条件 产业一般 几乎没有产业 低于全市平均水平 地质差而且复杂，地基需特殊处理 地下水位高 <10 零星不好利用 不满足三通的条件 历史水位高，预防成本高 0.04 80 0.075 2 全市平均水平 0.035 80 1 地质承载力不强 ≥10 能够利用 满足三通 历史水位高于场地海拔，预防成本低 2~5万 0.006 0.002 0.006 0.006 0.003 100 90 100 80 100 2 7 地质环境 3 场地日照（百分比%） 土地形状与面积 七通情况 0.025 4 危险洪水水位 历史水位低于场地海拔 0.002 100 8 人流程度 2 1 本区域内夜间居住人数量 本区域内日间人群数量 10万以上 5~10万 2万以下 0.045 100 0.225 20万以上 10~20万 3~10万 3万以下 0.075 80 3 人口流量 流量大，超过每流量大，超过每天流量大，超过每天天10万 5万 3万 一般 0.075 60 4 消费者特征 收入高，购买力收入较高，购买力强 教强 0.03 60 结论：项目商业发展条件评估分值为82.59分，商业发展条件良好，适合开发综合性商业