绿城房产集团工程精细化管理指引(试行)定稿(下)

15 安全与文明施工管理指引

15.1 目的

加强绿城集团所开发项目现场安全文明施工管理，展示绿城集团及各

参建单位的企业形象，体现公司的社会责任，使施工现场保持良好的施工环

境和最佳施工状态，确保项目工程实施全过程满足公司及当地对施工现

场安全文明施工的要求。 15.2 适用范围

适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目安全文明施工全过 程管理，主要对目前开发过程中能更好展示企业形象的部位进行重点要求，

其它要求根据各项目产品特点进行添加。

本指引作为施工招标文件的附件。 15.3 现场安全文明施工管理责任

15.3.1 项目公司在编制工程概算时，应当确定工程安全作业环境及安全施 工措施所需的费用。

15.3.2 项目公司应在招标文件中明确对安全生产与文明施工的要求，在签订 合同时明确安全生产与文明施工目标及相应奖罚措施。

15.3.3 项目公司不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建 设工程安全生产法律法规和强制性标准的要求。

15.3.4 项目公司应及时到当地建设行政主管部门办理安全监督委托手续， 并在规定的时间，将保证安全施工的措施报送备案。

15.3.5 承包单位应服从项目当地建设行政主管部门的现场文明施工管理， 服从项目当地施工安全监督站的文明施工监督。

15.3.6 承包单位按本管理制度组织安全文明施工，建立安全文明施工管理

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责任制，开展安全文明施工达标活动。

15.3.7 项目公司工程管理部应督促施工单位开展安全生产与文明施工的全 面检查或专项检查，并按时整改隐患。

15.3.8 项目公司工程管理部应会同监理单位、施工单位组织工程月度检查或 安全文明专项检查，对检查中发现的问题，应书面要求施工单位限期整

改，并在监理例会上通报。

15.3.9 项目工程管理部应督促施工单位及时到安监机构申请安全达标验收， 验收合格的，将安全达标牌悬挂在施工现场的显著位置。

15.3.10 项目公司应向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供 电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资

料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料真实、准

确、完整。承包单位应对可能损坏周围建筑物、构筑物、市政设施和管线

制订相应的保护措施，保证施工安全进行。 15.4 安全与文明施工管理体系 15.4.1 安全管理体系控制

项目工程管理部应在施工单位进场时监督监理单位审核其安全管理体 系：

（1）安全管理机构是否健全，是否设立了专职安全员，并持证上岗； （2）是否建立了各岗位的安全责任制，特种作业人员是否持证上岗； （3）是否建立健全了安全管理制度，包括三级安全教育、安全交底、安 全检查、动火审批、消防管理等；

（4）是否安排专人管理安全技术资料和归档。 15.4.2 安全技术控制

项目工程管理部按相关法规要求督促施工单位组织专家评审，经监

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理单位审核后上报，主要专项方案包括： （1）基坑支护与降水工程； （2）土方开挖工程；

（3）模板工程；

（4）起重吊装工程；

（5）脚手架工程；

（6）拆除、爆破工程；

（7）建设行政主管部门或者其他有关部门规定的其他危险性较大的

工程。

（8）对因工程施工可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线等， 项目工程管理部应督促施工单位采取专项防护措施。 15.4.3 现场安全生产控制

（1）项目工程管理部应关注现场施工机具设备及电气设施的安全状 态，塔吊、人货电梯、井架、外脚手架等重要设备、设施，验收合格后方

可投入使用。

（2）项目工程管理部应关注施工现场安全防护措施、个人安全防护用 具、应急设施是否完备，操作人员上岗前是否接受了安全技术交底和安全

教育。

（3） 项目工程部管理应关注施工现场的消防设施是否符合消防规定， 并保持完好的备用状态。

（4） 项目工程管理部应要求施工单位在危险部位设置明显的安全警示 标志。

（5） 项目工程管理部应要求工地食堂符合卫生标准，确保食堂工作人 员持有有效的《健康证》，防止发生集体性食物中毒。 15.4.4 文明施工体系控制

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（1） 施工总包（含分包）单位在编制施工组织设计时，应结合工程实

际情况及公司要求编制《安全文明施工专项施工方案》，监理单位、建设

单位在审查施工组织设计时一并审查。 （2） 文明施工专项施工方案内容应包括：

1. 施工现场平面布置图。包括基础、主体、装饰三个阶段的临时设 施、现场交通、现场作业区、施工设备及机具的布置、成品、半成品、 原材料的堆放、垃圾集中堆放点等内容。

2. 按建设单位统一要求进行施工现场 CI 设计。

3. 按建设单位现场安全文明施工交底布置现场围挡。

4. 按建设单位现场安全文明施工交底布置现场工程标志牌。

5. 样板房通道、看房通道布置。

6. 现场临时办公设施设计。

7. 场地硬化，施工道路等设计。

8. 现场污水处理排放、临时厕所设计。

9. 粉尘、噪音控制措施。

10. 施工区域内现有市政管网和周围建、构筑物保护措施。

11. 现场卫生及安全保卫措施。

12. 减少对周边已建成住宅入住住户的施工影响措施。

（3） 文明施工设计审批

《安全文明施工专项施工方案》须报项目公司工程分管领导审批同意后 组织施工和验收。 15.4.5 现场文明施工控制

（1）项目工程管理部应检查现场文明施工及平面布置情况，确保：

围墙完整、牢固、封闭严密, 且保持整洁美观；

在醒目位置设置“五牌一图”；

 施工现场道路坚实、整洁、通畅、无积水；

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 建筑材料堆放整齐，标识明显；

（2） 施工现场进行了必要的绿化和硬化；

（3） 排水设施和沉淀设施连续、通畅，无泥浆、污水、废水外流； （4）工地出入口内设置有车辆冲洗设施。

（5） 项目工程管理部应督促施工单位遵守环境保护相关法律法规的规 定，在施工现场采取措施，防止或者减少粉尘、废气、废水、固体废物、

噪声、振动以及施工照明对人和环境的危害和污染。

 需夜间作业时，应事先向环保部门申请《夜间施工许可证》；  确保施工场地清洁；

 要求工地运输车辆冲冼后出场；

 确保建筑渣土在指定地点倾倒。

（5） 项目工程管理部应检查施工单位成品保护专项方案执行情况及成

品保护措施落实情况，并与总包单位积极沟通，合理调整施工顺序，监督

施工单位做好成品保护工作。

（6）工程完工后，项目工程管理部应要求施工单位及时拆除围 墙、安 全防护和其他临时设施，并将建筑垃圾清运完毕，确保工地及四周的环境

整洁，做到“工完料净场地洁”。

（7）安全生产与文明施工的不合格处置：

① 发生安全事故后，项目工程管理部应要求施工单位积极组织抢 救、保护事故现场，并依法向当有关部门报告，按国家有关规定开

展事故调查处理。同时，还应向项目公司负责人、集团公司总工程师办

公室及片区执行总经理汇报。

② 因施工对周围的单位和居民财产造成损失的，应由要求施工单位积 极处理，并承担经济赔偿责任。

③ 施工单位应根据每次检查记录及时组织人员进行整改。

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15.5 具体要求

15.5.1 工地大门设置要求 1）现场入口处要设置工程概况 牌、工程目标牌、项目组织架构 牌、文明施工管理牌、安全及防 火责任牌和工程现场平面布置 图。 2）大门口要进行硬化、绿地处 理，大门宽度应不小于 6 米，安 装封闭式大门。出入口处要安排 门卫，并设置车轮冲洗场地和冲 洗龙头及沉淀池、排水沟，保证 带有泥土的车辆经冲洗干净后 才能驶出工地。 3）各施工单位应按照规定 和甲方的 CI 规范进行现场大门 的建设，大门建设方案必须报送 甲方、监理批准方可开展 。在 工地现场四周要做围护，在临市 政道路围墙上，配合甲方做 CI 宣传内容，围护高不低于 2.5米。 4）在大门出入口两侧设置安全 警示标语，提醒来往车辆注意避 让。   - 292 -

15.5.1 工地大门设置要求 1）现场入口处要设置工程概况 牌、工程目标牌、项目组织架构 牌、文明施工管理牌、安全及防 火责任牌和工程现场平面布置 图。 2）大门口要进行硬化、绿地处 理，大门宽度应不小于 6 米，安 装封闭式大门。出入口处要安排 门卫，并设置车轮冲洗场地和冲 洗龙头及沉淀池、排水沟，保证 带有泥土的车辆经冲洗干净后 才能驶出工地。 3）各施工单位应按照规定 和甲方的 CI 规范进行现场大门 的建设，大门建设方案必须报送 甲方、监理批准方可开展 。在 工地现场四周要做围护，在临市 政道路围墙上，配合甲方做 CI 宣传内容，围护高不低于 2.5米。 4）在大门出入口两侧设置安全 警示标语，提醒来往车辆注意避 让。   - 293 -

15.5.1 工地大门设置要求 1）现场入口处要设置工程概况 牌、工程目标牌、项目组织架构 牌、文明施工管理牌、安全及防 火责任牌和工程现场平面布置 图。 2）大门口要进行硬化、绿地处 理，大门宽度应不小于 6 米，安 装封闭式大门。出入口处要安排 门卫，并设置车轮冲洗场地和冲 洗龙头及沉淀池、排水沟，保证 带有泥土的车辆经冲洗干净后 才能驶出工地。 3）各施工单位应按照规定 和甲方的 CI 规范进行现场大门 的建设，大门建设方案必须报送 甲方、监理批准方可开展 。在 工地现场四周要做围护，在临市 政道路围墙上，配合甲方做 CI 宣传内容，围护高不低于 2.5米。 4）在大门出入口两侧设置安全 警示标语，提醒来往车辆注意避 让。   - 294 - 15.5.1 工地大门设置要求 1）现场入口处要设置工程概况 牌、工程目标牌、项目组织架构 牌、文明施工管理牌、安全及防 火责任牌和工程现场平面布置 图。 2）大门口要进行硬化、绿地处 理，大门宽度应不小于 6 米，安 装封闭式大门。出入口处要安排 门卫，并设置车轮冲洗场地和冲洗龙头及沉淀池、排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗干净后 才能驶出工地。 3）各施工单位应按照规定 和甲方的 CI 规范进行现场大门的建设，大门建设方案必须报送 - 295 -

“三宝”“四口”“五临边”（ [安全 帽、安全网、安全带][楼梯口、 电梯井口、预留洞口、通道口、 门窗洞口] [沟、坑、槽和深基础 周边、楼层周边、楼梯周边、平 台或阳台边、屋面周边 ]）等部 位必须设有安全防护围栏或盖 板，要求形式统一，简洁美观。

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15.5.5 施工道路设置要求 1) 《施工平面布置图》中必须 - 298 - 

1) - 299 -

《施工平面布置图》中必须

15.5.5 施工道路设置要求 1) 《施工平面布置图》中必须 - 300 - 

1）施工现场材料堆放和机具设 备安放应符合现场平面布置图 确定的位置； 2）材料堆码要整齐，摆放有序， 并挂置定型标牌，标牌内容：产 品名称、规格、型号、检验状态 和产地等；标牌挂置要牢固，方 向一致，高度相同。

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.9 施工车辆出入要求 1）现场必须设置洗车场地、车 辆冲洗装置、排水沟并保证有效 使用。 2）运输车辆必须冲洗干净后方 能离场上路行驶，要保证土不撒 落，轮胎不带泥。 3）运输建筑渣土、砂石和垃圾 等易撒漏物质，必须采用密闭式 车辆运输。运输易撒漏物质必须 装载规范，保持密闭式运输装置 完好和车容整洁，不得沿途泄 漏、散落、飞扬。  

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15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 312 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 15．6 表格模板 ( 1 ) 现场安全文明施工检查验收表 - 313 -

编号：JXH-15-1 项目名称：

版本：2011

填写日期：

年 月 日

现场安全文明施工检查验收表

填写说明：1、采用打“√”的方式对检查内容逐项检查，发现的问题请在检查记录中注明。 - 314 -

16 总分包单位管理工作指引

16.1 目的

为理顺总分包关系，明确总分包权利与义务，清晰总分包工程界面，做 到总分包管理的精细化。 16.2 适用范围

适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目，非控股及商业代建 项目参照执行。

16.3 甲方对总包的精细化管理要求

16.3.1 在合同中明确精细化管理精髓要以工序质量控制为核心，设立质量控 制的停止点和见证点。总包单位施工到停止点和见证点时应无条件停止下

到工序施工，待甲方和监理单位检查通过后，方能进入下道工序施工，如

在见证点和停止点没有经过检查，擅自进入下到工序施工，将处以罚款，

并在合同中明确。

16.3.2 总包单位进场一周内，总包单位结合停止点和见证点检查，编排工程 进度计划，经甲方审核后方可执行。 停止点和见证点一般如下： （1）地基与基础工程施工阶段：

地下室外墙处施工缝、后浇带及基础挑板处附加防水层检查

地下室外墙施工缝止水条检查

地下室外墙后浇带止水钢板检查

底板变形缝、后浇带附加加强层检查以及底板变形缝、后浇带外 贴、中埋式止水带检查

穿墙线管防水材料密封嵌填检查

穿墙螺杆孔洞或防水螺栓清孔、扩孔检查及穿墙螺杆孔洞附加防水 层检查

出地下室顶板室外管道预留孔洞凿毛、清理检查以及附加防水层检

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查

预留孔洞吊模质量检查及预留孔洞分次封堵检查

地下室顶板防水构造检查（重点：分格缝、隔离层）

地下室外墙板防水施工前的检查

地下室回填土前的检查 （2）主体工程施工阶段：

首层及首个标准层的主体施工测量、放线检查

首层、首个标准层、屋面模板工程的轴线、标高、平整度、垂直 度、起拱检查

模板工程按抽检比例对模板的固定、支撑、接缝、表面清理以及 柱、梁、墙截面尺寸、电梯井道坐标、位置、几何尺寸进行检查

预埋件规格、位置、固定检查以及预留孔洞坐标、位置、几何尺寸

检查

外墙空调孔洞、穿墙螺杆孔洞预留坡度检查

钢筋工程措施钢筋以及钢筋马櫈位置、间距、固定检查

砼塌落度、流动性检查

梁、板施工缝、后浇带留置措施检查

砼养护措施检查

砌体工程的轴线、放线按抽检比例检查；

砌体工程的拉结钢筋、构造柱钢筋检验以及砼埋块位置、规格抽检

砌体工程的基层清扫检查

轻质砌体砌筑前提前 1～2 天提前湿水检查

砌体工程的底砌检查（轴线、房间方正）及 皮树杆抽检

每天砌筑高度不超过 1.2 米抽检

预埋管线墙体开槽、修补抽检 （3）装饰工程施工阶段  抹灰防开裂、防渗漏检查

① 穿墙螺杆孔洞、脚手架眼等分次封堵检查

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② 砌筑灰缝、头眼瞎缝检查

③ 空调套管、预埋件检查

④ 后剔凿预埋管线修补质量、间歇检查

⑤ 基层清理、砌块洒水、砼墙柱、预埋块处理检查

⑥ 抗裂钢丝网规格、位置、固定方式检查

⑦ 外墙抹灰分隔条、门窗耐候胶打胶条检查

⑧ 抹灰养护措施检查

石材幕墙防渗漏检查

玻璃幕墙防渗漏检查

外墙面砖、涂料防渗漏检查

卫生间、阳台、露台防渗漏检查 ① 穿楼板孔洞凿毛、清理检查

② 预留洞吊模质量检查

③ 预留洞砼分次封堵检查

④ 结构闭水试验检查

⑤ 暗埋管道打压试验检查

⑥ 后浇砼门槛检查

⑦ 防水基层检查

⑧ 管根、地漏、转角附加防水层及细部做法检查

⑨ 防水层高度、厚度及涂布间隔及闭水试验检查

⑩ 保护层施工及闭水试验检查

门窗防渗漏检查

① 门窗洞口偏差及洞口工序交接检查

② 门窗外框与结构固定检查

③ 门窗外框与结构间塞缝前成品保护及塞缝清理检查

④ 门窗外框与结构间分次塞缝、发泡胶施打检查

⑤ 门窗临时固定垫块拆除、临时固定垫块拆除处清理检查

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⑥ 临时固定处二次打胶、塞缝检查

⑦ 窗框与玻璃的密封检查

⑧ 五金配件的安装检查及耐候胶施打质量检查

⑨ 窗台坡度、高差、滴水线检查

⑩ 门窗验收前的外门窗 48 小时淋水试验检查

屋面防渗漏检查

⑧ 出屋面管道的砼翻边及出屋面管道的预埋套管检查

⑨ 屋面结构闭水试验检查

⑩ 女儿墙、出屋面管道、变形缝的砼挑耳或槽口检查

⑪ 转角、出入口、落水口等重要节点的附加防水层检查

⑫ 屋面防水层防水收头的密封处理及闭水试验检查

⑬ 防水保护层分仓缝留置及防水保护层分仓缝抽条、清理、密封检

查

⑭ 屋面排水及闭水试验检查

安装工程施工阶段的停止点和见证点设置参照安装工程施工阶段

控制要点及标准进行重点设置。

16.3.3 质量控制的停止点和见证点部位及检查时间安排各项目工程部结合自

身项目参照 16.3.2 要点进行设置。

16.3.4 督促总包单位按精细化管理进度方面的要求，合理安排施工工序、劳动 力、材料、施工机具等一切生产要素；确保进度计划的实现；特别涉及房产开

发阶段的控制关键点。如开工、开盘、放贷、结顶、通电、通水、通气、交付

等。

16.3.5 对总包单位管理人员进行精细化工程的培训和交底，督促施工单位提 高质量意识，贯彻绿城集团精细化管理理念。

16.3.6 在成品保护和现场安全文明施工管理方面，涉及绿城形象方面督促总 包单位按照绿城集团精细化管理中的成品保护管理指引和安全与文明施工管 理指引执行。

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16.4 总包对分包的管理职责

16.4.1 总包单位对整个项目的安全、进度、质量负总包责任。总包单位对各 分包单位负有总包管理责任。

16.4.2 分包单位必须服从总包单位的管理，对分包范围内的安全、进度、质 量负责。

16.4.3 总包方的基本协调及配合内容

（1）将分包工程的进度、资料纳入承包人管理（自来水、煤气、电力、 电信、网通除外）。总包方将明确分项工程的完工时间并提交各专业分包单

位进行工期安排（需经共同认可），并按时为分包单位提供工作面。总包方

应在分包单位提交工程资料后 10 天内审核、盖章完毕。并做好各分包单位技

术上、交叉施工中的管理和配合协调工作。

（2）按照图纸结构预留门、洞、孔等，预埋线管、线盒、套管及预埋件 等。预留预埋位置准确，管线贯通，如因结构预埋预留误差超出规范要求，

总包方承担相应责任并无偿配合处理。

（3）提供现有的脚手架及定额中应包括的脚手架和垂直运输机械（承包 人在施工脚手架拆除前必须经发包人同意），提供控制轴线、标高基准点。

（4）包括第一次补槽费、补洞费，门窗安装后，边缝的二次修补。如再 次出现补槽、补洞现象，费用在发包人的协调下按实向分包单位计取，同时

在协调过程中，承包人必须服从发包人核定的金额；但由于更改等原因造成

墙体二次补洞不再另计费用。

（5）提供水电接口，承包人有权对分包单位的水电费使用情况、建筑垃 圾堆放等进行督促、管理。所需费用已含在总报价中（水电费由总包方与分

包方装表计量或协商解决）。

（6）包括分包单位无偿使用工地内其它的辅助设施（如：场内已有的临 时道路和场地的使用、卫生间等）。

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（7）为电梯安装提供安装、调试电源并送至电梯机房。

（8）管道穿越楼板部位的封堵、防水，系统调试配合及成品的保护。 （9）配合费包括各分包单位在预埋时模板上开洞对土建总包单位造成的模 板损耗费用，对分包单位开而不用的洞，承包人可以阻止，并对其进行处

理。

（10）双方特别约定的其他内容。协助分包工程成品保护。 16.4.4 总包对分包管理总体措施

（1） 各分包编制出分包工程分部分项详细的施工组织设计，报请总包责 任方审批，经同意后才能进行施工。

（2） 每周定期召开协调会，解决生产过程中发生的问题和存在的困难。 按总包方周计划要求检查分包每周工作完成情况及布置下周施工生产任务。 （ 3）施工过程中各类业务联系，除必须口头通知外，总包方均以 面指示书及时发给各分包执行。

（4）总包方接受业主、监理对总包方管理工作的指导性意见和要求，相互 紧密合作，确保工程顺利进行。

16.5 总包单位对分包单位管理的精细化要求 16.5.1 进入现场施工的必备条件

（1）提交由业主确认为指定分包商的证明文件：

分包工程的投标书及投标过程情况说明、中标通知书（或具有同等效力的

暂行施工协议）、指定分包商的经营范围及资质等级证书复印件。

( 2 ) 提交分包工程的“施工组织设计方案”：

施工方案简介。

分包工程施工进度计划。

主要技术措施方案。

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书

质量保证措施。

安全保证措施。

材料设备进场计划。

劳动力进场计划。

做到有方案再施工。

提供分包商施工简历。

提供分包商施工组织体系简况 ( 3 ) 按合同规定做好分包工程保险等事宜。

( 4 ) 协调相关管理部门，办理人员暂住手续等。

16.5.2 分包工程的施工质量过程控制要点

（1） 按建设单位精细化管理要求，提供本分包工程的质量、计划编制

书，并接受总包责任方的指导。

（2）认真做好本分包工程的验收交付。

16.5.3 分包工程的进度控制要点

（1）编制本分包工程施工进度计划，并报总包方批准。

（2）执行月报制度，按月向总包责任方报告本分包工程的执行情况，提 交下月度施工作业计划。

（3）做好协调配合工作

① 参加有关分包工作协调会议，积极参与对总工期的协调。

② 及时根据总包责任方工作安排作出进度的调整计划。

③ 在进度上有重大提前及延误应及时向总包责任方报告。

④ 分包在施工过程中向总包责任方提出的建议，要求总包责任方及时 回复和解决。

16.5.4 安全、消防、现场标准化管理等工作

（1）遵守各种安全生产规程与规定： ① 签订各种安全生产规程与规定。

② 签订本分包工程的安全协议书。

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③ 完善和健全安全管理各种台帐，强化安全管理软件资料工作。 ④ 开展安全教育工作，做好分部（分项）工程技术安全交底工作。特殊 工种必须持证上岗。

⑤ 接受总包责任方的安全监控，参与工地的安全检查工作，并落实整 改事宜。

⑥ 发生重大伤亡事故的应及时向总包责任方报告。

( 2 ) 做好消防与治安管理工作

① 开展消防与治安的教育工作。

② 配合总承包做好治安管理工作。

③ 严格执行动火申报制度。

( 3 )做好现场标准化管理工作

① 按总包责任方要求做好场容场貌管理工作，建筑材料设备划区域整 齐堆放，施工区域内“工完料尽场地清”。

② 遵守文明施工的有关规定，维护安全防护设施的完好。

③ 保持工地卫生、文明，努力做好宿舍卫生工作。

16.5.5 指定分包商必须满足业主与总包方所签的合约要求，在工期、质 量、安全、现场文明施工等方面接受总包责任方的管理。

（1）指定分包商进场物资管理办法：

① 总包责任方对进场物资的管理由专人负责。各指定分包商应指定 对口管理人员参与进场物资的管理工作。

② 指定分包商提供设备、材料进场的总计划，并按月提供月度计 划，以期能够使总包责任方统一协调与安排。

③ 进场物资的流转程序：各种进场物资必须在 10 天前向总包责任方 提出申请，具体写明进场物资的名称、数量、规格及所占场地面积，待总 包责任方批复后再执行。

④ 各指定分包商应落实专人对进场物资予以保管，并注意对产品进 行保护，防止失窃与损坏，尤其对小件贵重物资及易燃物品重点进行保 管。

⑤ 指定分包商应做好废弃物的处置工作，有责任每日做好落手清工 作，做到“工完料尽场地清”。废弃物与垃圾应按总包责任方的场布要求 集中到指定地点统一处理。

- 322 -

( 2 ) 指定分包商劳动力管理办法：

① 指定分包商应将进入现场的施工人员名单及照片向总包责任方申 报。并由总包单位按统一样式制作胸卡，费用由分包单位缴纳。

② 须提供劳务人员的三证复印件（身份证、务工证、健康证）及特殊 工种的相应操作证及上岗证。

③ 指定分包商应专人管理外来劳动力的使用，开展必要的消防与治安 方面的教育工作。

④ 所有进入现场的施工人员应接受职能部门的有关监督检查工 作，违反规定者应由指定分包商承担有关责任。

⑤ 各指定分包商有责任约束所属员工遵守部门发布的有关政 府、法令、法规及施工现场的各项有关规定，确保现场文明施工有序地进 行。

（3）指定分包商现场安全管理办法：

① 各分包商应认真学习及有关管理部门的安全、消防、法令和规 定，并予以自觉执行。

② 各指定分包商应与总包责任方签订分包工程的安全协议书，并接 受总包责任方对分包工程的安全总底。

③ 指定分包商应配备专人分管安全生产及消防工作，完善并健全安 全、消防管理各种台帐，强化安全、消防管理软件资料工作。对分包工程 落实相关的安全、消防技术措施。

④ 分包商所有作业人员，进场前及施工过程中都须做好安 全教 育工作，做好分部分项工程技术安全交底工作。尤其是指定分包商范围内 的安全、消防工作的重点和薄弱环节，进行针对性的教育，督促所属员工 遵守现场的安全生产及消防各项规定。

⑤ 指定分包商有义务保护现场各项安全、消防设施的完好， 如施 工脚手架、临边护栏及消防器材等，不得擅自变更及增加施工荷载。各分 包商必须接受总承包安全监控，参与工地的各项安全、消防检查工作，并 落实有关整改事宜。分包商的整改工作若不能达到有关安全、消防管理标 准（或不能及时达到管理要求的），总包责任方可以协助分包商予以整改， 其发生的人工、机械、材料等一切费用将由分包商承担。

⑥ 特殊工种必须持证上岗，复印件汇总后报总包责任方。

⑦ 重大伤亡事故应及时向总包责任方报告，立即组织抢救及保护现 场。

⑧ 分包商的所属人员，在作业过程中发生各类违章作业，总包责任 方将依据情节轻重、危害程度等具体情况或有关规定予以劝阻警告，作

- 323 -

罚款处理，情节严重者，经业主和监理方同意责令停工整顿直至退场。

（4）分包队伍的进度款的支付须经总包单位、监理单位签字盖章后， 方可报送工程管理部进行审批，否则不予受理支付。

16.6 各级承包商工人工资发放管理制度

16.6.1 为保证及时发放工人工资，避免劳资纠纷，特制定本工人工资发放 管理制度，各级承包商必须严格遵守。

16.6.2 签订工程承包合约时，承包商应先对本工人工资发放管理制度作出 郑重的书面承诺，并由其主管上级部门对其承诺作担保。

16.6.3 工人工资发放情况作为合格供方考评的重要依据。因工人工资发放 不到位、不及时，引起劳务纠纷的，将酌情予以集团内通报、取消合格供

方资格等处理。

16.6.4 工人工资发放管理具体要求

（1）工人进退场三天内将详细的《工人进/退场登记表》提交工程管理部 存档，包括但不局限：真实姓名、年龄、进场（退场）时间、籍贯、工种、

身份证复印件、联系方式等，此登记用于工资发放时查验。

（2） 个人工资必须自领（必须有签名、盖章或其它认可手续），严禁代 领。

（3） 发放工资前两天必须以公告形式告知工人。

（4）工资发放时必须有项目部相关人员在场见证，同时工资发放表（原 件）必须在工资发放后立即上报工程管理部，工资发放过程必须留有影像资

料。

（5）如发生工资发放存在问题的投诉，经查核确实存在问题，甲方有权 利直接将工资下发给投诉人，该工资直接在承包商进度款中扣除，同时酌

情给予承包一定的处罚。

（6）对于通过使用各种途径骗取工人工资挪作他用的承包商项目经理

- 324 -

部， 一经发现，甲方有权停止支付一切费用，并责令其主要责任人离场。 16.7 表格模板

（1）供方考察申请表 （2）供方评价表

（3）施工组织设计／施工方案审批表

（4）工程联系单

（5）工作联系单

（6）工程管理部通知单

（7）工程部整改回复单

（8）停止点验收及见证节点验收计划表

- 325 -

编号：JXH-16-1

版本：2011

供方考察申请表

项目名称：

填写日期：

年 月 日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 注：本表由项目公司保存原件，材料设备部审批后保存复印件。 - 326 - 

编号：JXH-16-2

版本：2011

供方评价表

项目名称：

填写日期：

年 月 日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 注：本表由供方管理部门保存原件，并随附评价报告，供方资料。 - 327 - 

编号：JXH-16-3 项目名称：

版本：2011

填写日期：

年 月

施工组织设计／施工方案审批表

日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 注：本表一式三份，项目工程管理部、监理单位、施工单位各执一份。 工单位将建筑垃圾完全清理干 - 328 - 

编号：JXH-16-4

版本：2011

项目名称：

工程联系单



填写日期：

年 月

日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 注：此表用于与设计、监理等外部相关单位的工作联系，项目工程管理部保存签复后的原件。 净。 - 329 - 

编号：JXH-16-5

版本：2011

项目名称：

工作联系单



填写日期：

年 月

日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 说明：此表用于内部沟通、信息反馈，原件由发函部门保存，主送部门及抄送部门保存复印件。 - 330 - 

编号：JXH-16-6

版本：2011

项目名称：

工程管理部通知单



填写日期：

年 月 日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 注：本表一式三份，项目工程管理部、监理单位、施工单位各执一份。 - 331 - 

编号：JXH-16-7 项目名称：

版本：2011

填写日期：

年 月 日

工程部整改回复单

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 - 332 - 

编号：JXH-16-8

版本：2011

项目名称：

停止点验收及见证点验收计划表



年 月

日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 工程分管人员： 工程部负责人： 填写日期：

- 333 - 

17 监理单位管理工作指引

17.1 管理制度 17.1.1 目的

为加强绿城集团各工程管理部门对工程现场监理部的管理，更好发挥监 理单位在工程管理过程中的作用，为监理单位创造良好的工作环境，使监理

单位在工程管理部精细化管理中发挥重要作用。 17.1.2 适用范围

适用于绿城集团所开发项目内房屋建筑、土木工程、设备安装、市政道 路、管线敷设、景观施工等各项建设工程的监理单位管理。 17.1.3 对监理单位管理方针

（1）充分相信和依靠监理，发挥监理单位的工作积极性；

（2）督促监理单位在根据国家法律法规做好监理工作的同时，按《精细 化管理指引》相关要求开展监理工作；

（3）督促监理单位做好施工现场监督工作； （4）对监理单位贯彻绿城集团“精品工程”理念；

（5）按合同要求对总监、监理人员的到位率、工作状态进行考核； （6）要求监理单位根据国家法律法规做好监理资料。 17.2 监理单位在工程精细化管理中的作用与职责

现场监理部作为工程管理部的延伸，在工作中应配合工程管理部进行项 目实施全过程的精细化管理，认真落实精细化管理各项制度，在监理工作各

个环节上体现精细化管理要求。 17.3 对监理工作的精细化管理要求

17.3.1 在监理单位开展工作前，工程分管人员应组织现场监理部全体人员进

- 334 -

行精细化管理文件和工艺工法的学习，要求监理单位严格按照绿城集团相关

标准展开监理工作。在日常管理中，监理单位有检查、监督、敦促施工单位

按绿城集团精细化管理文件和工程标准节点做法组织施工的权利和义务。 17.3.2 监理部进驻现场工作前七天应将监理部组成人员的组织架构、资历、 工作职责、拟为本工程服务的时间报给工程部。 随着工程形象进度不同，

监理部需要调整工作人员时，应于七天前将调换、增加、减少的人选报给工

程管理部，新进监理部的工作人员其资历必须经过工程管理部审批；

17.3.3 在项目开工前，监理部应按《精细化管理指引》要求，参照 16.3.2 条要 求，编制工序停止点和见证点验收计划，该计划应明确验收负责人，报工程

部标段主管工程师审批合格后，在第一次工程会议上对施工单位进行交底； 17.3.4 为保证监理工作连续性，监理单位原则上不得更换监理部总监理工程 师，如特殊原因必须更换的，应提前七天将替补人员的资历报给工程管理部

审批。未经审批的人员不得进入监理部工作，原总监理工程师不得离岗。 17.3.5 工程管理部可对监理部未尽职和不称职的工作人员提出警告，直至要 求监理部或监理单位撤换。对总监理工程师的警告或撤换指令由工程管理部

经理向监理单位提出；其他工作人员的警告或撤换指令由标段工程主管人员

向监理单位提出。

17.3.6 施工单位报给监理单位要求审核、审批的技术资料、付款资料、签证 等，监理单位的审核、审批期限应符合建设单位要求。

17.3.7 监理单位应设有专人对施工单位技术资料跟踪检查，以使技术资料的 整理与工程进度同步。工程竣工后，应督促施工单位提交技术资料，经审核

后，由施工单位向工程管理部移交；

17.3.8 监理单位应参加单位工程竣工验收，按照公司当地竣工验收及备案工 作的有关规定，完成《质量保证资料审查记录表》、《工程质量评估报告》、

《工程竣工施工安全管理资料审查记录》、《单位工程观感质量评分表》； 17.3.9 监理单位每月 25 日前向工程管理部报送一份上月的监理工作月报。监

- 335 -

理月报的内容应符合《建设工程监理规范》的要求。 17.4 对施工现场的精细化管理要求

17.4.1 监理单位应按精细化管理要求开展施工现场的监理工作，全力配合工 程管理部工程分管人员做好精细化管理，完善精细化管理相关资料。 17.4.2 施工单位进场后，监理部应按精细化管理要求，督促其将工程重点部 位、关键工序、特殊工序的施工方法和质量保证措施按精细化管理要求进行

编制上报，监理部在审核后应附上监理措施，一并报给工程管理部。在重点

部位、关键工序、特殊工序施工时，工程管理部将实地检查监理工作。 17.4.3 监理单位应随时检查施工单位的安全生产状况，发现施工单位安全生 产不符合规定或存在安全隐患时，应发文责令其整改。文件应抄送工程管理

部。对施工单位使用的大型设备、机具的准用文件、操作人员的资格证书进

行审查，督促施工单位履行安全报验手续。监理部应将审查结果归档备查。 17.4.4 监理单位应按精细化管理标准，结合施工合同、施工组织设计要求， 随时对施工单位文明施工、成品保护精细化管理进行检查，发现问题应及

时以书面形式通知施工单位进行整改。

17.4.5 在项目施工过程中，监理部应根据《精细化管理指引》第 16.3.2 条要 求，按经审批合格的停止点和见证点验收计划，进行检查和验收。

17.4.6 监理单位应根据精细化管理要求，对照施工合同的材料备选清单和相 关的法律法规验收施工单位采购的材料。材料分批进场的，每批均必须验

收，发现质量不符合合同规定或国家、地方标准的，监理部应责令施工单

位在两天内将材料运离现场，同时将不合格事项书面通知工程管理部，抄

送工程管理部，不得隐瞒。

17.4.7 施工单位工程质量发现异常或发生质量事故的，监理部必须书面报告 工程管理部，并与工程管理部研究处理意见。 17.5 对监理单位的考核与评价

- 336 -

17.5..1 对监理单位的考核由工程管理部组织进行，每季度至少安排一次。考

核完毕后由工程管理部发考核通报，主送监理

部，抄送监理单位。除定

期考核外，工程管理部可以在适当时间组织抽查。

17.5.2 对监理单位的考核内容包括内业、资料检查，施工工序监理工作检 查，听取工程管理部对监理部工作和具体人员的评价，听取主要施工单位

对监理单位工作和具体人员评价。

17.5.3 对考核通报中要求监理单位整改的事项，监理单位必须在限期内整改 完毕，并通知工程管理部组织复查。整改事项完成以前，最近一期监理款

可暂不支付。

17.5.4. 项目完成后，对监理工作执行项目后评价流程。

17.6

表格模板

（1） 监理规划／监理细则审批表

- 337 -

编号：JXH-17-1

版本：2011

项目名称：

监理规划／监理细则审批表

填写日期：

年 月 日

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 注：此表一式二份，项目工程管理部、监理单位各执一份。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 - 338 - 

18 工程技术资料及档案管理工作指引

18.1 目的

为进一步提高工程管理部门资料管理标准，使工程文件资料管理做到精 细化管理的要求，在执行《绿城房产集团工程资料管理标准（试行稿）》及《工

程资料员工作标准》的基础上，制定本制度。 18.2 适用范围

适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目，非控股及商业代建 项目参照执行。

18.3 施工技术资料文件管理职责

18.3.1 工程管理部资料员负责本部门施工技术资料文件收集、整理、归档工 作。

18.3.2 工程管理部工程分管人员负责所负责工程标段施工管理资料文件的日 常管理工作，并及时报送资料员进行整理归档。

18.3.3 在招投标阶段，应将施工技术资料管理要求列入招标文件、施工合同 中；工程开工前，资料员应将施工技术资料管理要求以书面形式通知施工单

位和监理单位，并将施工技术资料整理交纳情况作为工程款支付的重要考核

依据。 18.4 管理标准

18.4.1 施工技术资料文件的管理，应严格执行《绿城房产集团工程资料管理标 准》及《工程资料员工作标准》。

18.4.2 施工技术资料文件的管理，应符合项目所在地建设主管部门的要求。 18.4.3 所有来往文件均由工程部资料员进行收发，工程部经理签发。工程部 拟文发其他部门或单位的联系函、指令等文件均由资料员统一编号后签发，

- 339 -

所有发文电子档、文本档各一份存档。

18.4.4 收文传阅：所有收文经工程部经理审阅后传相关工程师进行传阅登记 并进行相关事情处理。

18.4.5 归档文件查阅：归档文件查阅应进行查阅登记，属受控文件未经工程 部经理批准，不能复印和自行保存。借出查阅的文件要在要求时间内归还，

销除查阅登记。

18.4.6 文件签发流程跟进：涉及签证类、材料计划类、材料报价类及分包工 程验收类需多方人员多部门共同签发的文件资料，资料员必须跟踪文件签发

状况，及时传递资料并分发登记。

18.4.7 图纸、变更、工具书及合同查阅：图纸、变更、工具书及合同类文件 查阅需在资料员处登记，并及时归还相关资料，做销除登记。

18.4.8 归档文件及时进行整理及目录更新，按项目分期（分标段）建立的 工程资料库，确保资料的完整性、时效性。

18.4.9 归档文件移交、销毁：工程竣工后，竣工资料应由总承包单位收集、 整理完整，经监理及工程部审核后档案馆、物管公司各移交一套，工程部自

留一套，待项目结束后移交至项目公司综管部。过程文件，定期进行清理，

按文件保存期限进行销毁。

18.4.10 施工技术资料文件归档范围和保管期限表见附表《建设工程文件归档 范围和保管期限表》。施工技术资料文件归档范围和保管期限应根据当地档 案馆的要求进行整理、归档。 18.5 施工技术资料报送时间要求

18.5.1 经监理、设计单位复核确认的桩基控制点、桩位测量复核资料，桩基 施工前一天抄送监理、工程部。

18.5.2 经监理、设计单位复核确认的工程定位测量复核资料，施工单位在基 坑开挖前二天抄送监理、工程部。

- 340 -

18.5.3 经总监理工程师签认盖章的隐蔽工程验收记录，施工单位在浇捣混凝

土前（或下道工序施工前）抄送监理、工程部。

18.5.4 混凝土级配单，浇捣混凝土前抄送监理、项目部， 砂浆级配单砌墙前 抄送监理、工程部。

18.5.5 混凝土、砂浆抗压试验报告出来后，必须在 2 天内抄送监理、工程部。 18.5.6 钢材质量证明书及复试报告，钢筋焊接报告施工单位在浇捣混凝土前 抄送监理、工程部。

18.5.7 其它各类施工记录，测试报告，试验报告、材质质量证明等施工单位 等按有关规定时间抄送监理、工程部。

18.5.8 技术、质量、安全交底记录、分部分项技术复核记录和分部分项工程 自检互检、质量评定、质量核验等，施工单位必须随工程进展收集、整理

好，每月 30 日前各施工单位资料员将本单位施工技术资料进行汇总整理，由

工程部资料员对各施工单位资料员所整理的施工技术资料进行检查，检查结

束两天内将检查情况反馈于各施工单位，并建立奖惩制度。

18.5.9

桩基工程、基础工程、主体结构、单位工程验收通过后一周内，施工

单位的施工技术资料文件根据建设工程归档标准汇总整理后，由工程部组织 监理、工程部相关人员对施工技术资料文件进行阶段性检查，对不符合规定

要求的施工技术资料文件以书面形式通知施工单位限期整改。

18.5.10 施工单位竣工图按基础工程完成、主体结构工程完成、竣工验收后分 三个阶段由施工单位汇总整理后，工程部组织监理、工程部相关人员对竣工图

进行阶段性检查，对不符合规定要求的竣工图以书面形式通知施工单位限期

整改。

18.5.11 在项目竣工验收通过 15 天内，施工单位根据当地建设主管部门及绿城 集团工程资料管理相关规定将竣工资料及竣工图整理汇总后，上交至工程部，

由工程部组织监理、工程部相关人员对竣工资料及竣工图进行全面检查，竣

工资料、竣工图套数按合同约定。对不符合规定要求的竣工资料、竣工图以书

- 341 -

面形式通知施工单位限期整改。

18.6 对施工单位与监理、工程部来往的文件要求 18.6.1 所有送至监理、工程部文件必须电脑打印。

18.6.2 送至监理、工程部的所有文件必须有项目经理签字和单位盖章。 18.6.3 送至监理、工程部的所有文件应分类别 ，并编制序号，以便以后查寻 和归档。

18.6.4 施工单位与监理、工程部文件来往过程中，必须记录备案，收发人员 必须签收，严禁以任何理由拒收。

18.6.5 施工单位文件发送与接收必须授权专人负责，并以书面形式告知监理 及工程部。

18.6.6 施工单位文件发送与接收要及时，不可延误。 18.6.7 施工单位要保证所送文件整洁。

18.6.8 由施工单位发包的劳务、单项分包单位的文件监理、工程部不予接收 （项目部指定分包除外）。

- 342 -

18.7 工程档案管理流程

18.8 建筑建设工程文件归档范围和保管期限表

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 344 - 

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 345 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 346 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 347 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 348 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 349 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 2）每天派专人对责任段进行清 扫和冲洗保洁。 3) 所有施工单位接收工作面时 候，该工作面已经由上一工序施 工单位将建筑垃圾完全清理干 净。 4) 不允许将建筑垃圾直接从高 空抛掷落下，必须用专用设备装 运至指定的建筑垃圾堆放场。 - 350 -

15.5.17 场容场貌保持要求 1）明确施工现场各区域的卫生 责任人。 注：“∨”表示应向城建档案馆移交，同时参照当地的档案管理要求 18.8 表格模板 （1）建筑安装工程竣工档案移交书 （2）文件移交清单 - 351 -

建筑安装工程 竣工档案移交书

规划许可证号：

施工许可证号：

工程项目名称：

单位工程名称：

监理单位：（盖章） 接收单位：(盖章)

移交单位：（盖章）

移 交 人： 接 收 人：

移交日期： 接收日期：

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

注：填写前，请详细查看《建筑安装（市政基础设施）工程竣工档案移交书》填写说明。

- 352 -

归档编 号 归档文件 工程准备阶段文件 一、立项文件 原件 （张数） 复印件 （张数） 备注 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 *5 *6 *7 *8 *9 工程准备阶段 文件待项目结束关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 移交项目公司时调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 可由综管部入档勘设红线图(选址) 或者由工程部入 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 档 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 *10 *11 *12 *13 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 *14 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 *15 *16 *17 *18 *19 *20 勘察合同 设计合同 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 *21 *22 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 目表 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 *23 泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明、质（安）监受 理单 *24 建设工程施工许可证 交建委 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 *26 *27 *28 *29 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 四、进度控制 *30 *31 工程开工/复工暂停令及审批表 五、质量控制 监理通知书、质量事故报告及处理意见 六、造价控制 - 353 - 该部分内容由监理单 位按照要求整理归档 

归档编 号 归档文件 工程准备阶段文件 一、立项文件 原件 （张数） 复印件 （张数） 备注 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *7 *8 *9 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 *10 *11 *12 *13 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 *14 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 *15 *16 *17 *18 *19 *20 勘察合同 设计合同 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 *21 *22 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 目表 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 *23 泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明、质（安）监受 理单 *24 建设工程施工许可证 交建委 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 *26 *27 *28 *29 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 四、进度控制 *30 *31 工程开工/复工暂停令及审批表 五、质量控制 监理通知书、质量事故报告及处理意见 六、造价控制 - 3 -

归档编 号 归档文件 工程准备阶段文件 一、立项文件 原件 （张数） 复印件 （张数） 备注 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *7 *8 *9 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 *10 *11 *12 *13 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 *14 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 *15 *16 *17 *18 *19 *20 勘察合同 设计合同 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 *21 *22 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 目表 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 *23 泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明、质（安）监受 理单 *24 建设工程施工许可证 交建委 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 *26 *27 *28 *29 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 四、进度控制 *30 *31 工程开工/复工暂停令及审批表 五、质量控制 监理通知书、质量事故报告及处理意见 六、造价控制 - 355 -

归档编 号 归档文件 工程准备阶段文件 一、立项文件 原件 （张数） 复印件 （张数） 备注 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *7 *8 *9 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 *10 *11 *12 *13 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 *14 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 *15 *16 *17 *18 *19 *20 勘察合同 设计合同 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 *21 *22 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 目表 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 *23 泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明、质（安）监受 理单 *24 建设工程施工许可证 交建委 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 *26 *27 *28 *29 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 四、进度控制 *30 *31 工程开工/复工暂停令及审批表 五、质量控制 监理通知书、质量事故报告及处理意见 六、造价控制 - 356 - 

归档编 号 归档文件 工程准备阶段文件 一、立项文件 原件 （张数） 复印件 （张数） 备注 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *7 *8 *9 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 *10 *11 *12 *13 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 *14 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 *15 *16 *17 *18 *19 *20 勘察合同 设计合同 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 *21 *22 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 目表 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 *23 泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明、质（安）监受 理单 *24 建设工程施工许可证 交建委 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 *26 *27 *28 *29 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 四、进度控制 *30 *31 工程开工/复工暂停令及审批表 五、质量控制 监理通知书、质量事故报告及处理意见 六、造价控制 - 357 -

归档编 号 归档文件 工程准备阶段文件 一、立项文件 原件 （张数） 复印件 （张数） 备注 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *7 *8 *9 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 *10 *11 *12 *13 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 *14 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 *15 *16 勘察合同 设计合同 *18 *19 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 *24 建设工程施工许可证 交建委 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 *26 *27 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 *29 三、监理会议纪要中的有关质量问题 四、进度控制 *30 *31 工程开工/复工暂停令及审批表 五、质量控制 监理通知书、质量事故报告及处理意见 六、造价控制 - 358 -

编号：JXH-18-1

版本：2011

归档编 号 *1 *2 *3 *4 *5 *6 *7 *8 *9 *10 *11 *12 *13 *14 *15 *16 *17 *18 *19 *20 *21 *22 *23 *24 *25 *26 *27 *28 原件 归档文件 （张数） 工程准备阶段文件 一、立项文件 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 二、建设用地、征地、拆迁文件 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 使用证（复 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地 印件） 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 三、勘察、测绘、设计文件 工程、水文地质勘察报告 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 景观、日照分析 方案、初步设计、技术设计及审批意见 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 四、合同 勘察合同 设计合同 施工承包合同 监理委托合同 其他工程合同（如甲方分包合同、甲供主材合同） 五、开工审批文件 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 目表 建设工程规划许可证、附件及附图 投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 泥、墙改、白蚁防治（含合同）等证明、质（安）监受 理单 建设工程施工许可证 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 监理文件 一、监理规划 监理规划 监理实施细则 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 - 359 - 四、进度控制 卷内目录

复印件 （张数） 备注 交建委 *30 工程开工/复工暂停令及审批表

说 明

一、移交书填写说明

1．归档的档案材料，应按照《移交书》中的前后顺序编排，同一个归档 编号中有多项内容的，应按栏目中内容的前后顺序排放；

2．同一归档编号中档案材料较多（一般超过 100 张），且为单项内容的，

则该栏目中的材料应按照一定的原则排列，如：按专业、形成单位、阶段等，

并用归档编号-N 表示，如：专家建议文件的归档编号为“6”，可分为土建专

家建议文件，标注为“6-1”，水电专家建议文件，标注为“6-2”等，并相

应制作封面，格式同上，归档编号改为：***-N；又如：工程洽商记录，可以

以形成单位分，分为建设单位的工程洽商记录，标注为“归档编号-1”，施

工单位的工程洽商记录，标注为“归档编号-2”等，若还要细分，则可以在

此基础上，再按专业分开，如：建设单位土建工程洽商记录，标注为“归档

编号-1-1”，建设单位安装工程洽商记录，标注为“归档编号-1-2”等；

3．设备、产品质量合格证等材料，若是标牌式的，或尺寸较小，需裱糊

到 A4 大小的纸上，单面裱糊，张数计为 1 张，但需在裱糊纸上注明本张共裱

糊了几件；

4．档案材料的张数，要根据实际情况，在《移交书》的相应栏目中填写，

未产生的材料，应在《移交书》的相应栏目上用“/”表示，做到档案实际数

量与《移交书》一一对应；《移交书》上的数量单位是“页数”，切勿填写

“张数”，更不应填写“份数”；

5．较大的子分部工程产生的所有资料，填写在相应分部的“单独归档的

子分部施工资料”栏内。土建各分部最后一条均为“单独归档的子分部施工

资料”，内容为这一分部工程中规模较大、形成档案数量较多且子分部工程

资料联系相对较密切的子分部所有施工文字资料。比如：基础分部工程中的

打桩子分部工程施工文字材料，主体分部工程中的钢结构子分部材料等均不

再拆散归档；可将打桩工程所有资料均归入“归档编号 51”，钢结构子分部

材料归入“归档编号 59”,其他分部若有可单独归档的子分部施工资料依此类

推。安装工程如有可以单独归档的子分部均归入“归档编号 114”。

- 360 -

6．施工记录是指工程项目施工过程中产生的技术复核、混凝土施工日记

等文字材料，凡某一分部其他条款中未包括的施工记录均可填入本条款，当

施工记录种类超过一种时可参照本填写说明第 6 点用 47-1 等形式来区别。

7．分项、检验批须存档案，列入 117 号。

二、资料整理要求

1．归档资料经监理审核符合要求后，应对归档资料进行编页码、目录、

封面；

2．目录、封面：采用统一格式，不能随意变更排版、字体等内容；

3．页码：对卷内文件逐一编号，以固定卷内文件的排列顺序和统计卷内

文件数量。单面打印纸张页号编在文件右下角，双面打印纸张正面编在文件

右下角，反面编在文件左下角；空白页不需编号；图样、照片等编在其背面。

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编号：JXH-18-2

复印件 （张数） 版本：2011

文件移交清单

编号：

归档编 号 工程准备阶段文件 一、立项文件 *1 *2 *3 *4 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 可行性研究报告（含附件）及审批意见 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 归档文件 原件 （张数） 修改状态：

备注 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *7 勘设红线图(选址) 复印件 （张数） 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 程文件材料） 归档编 建设用地规划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 原件 归档文件 号 （张数） *9 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 工程准备阶段文件 三、勘察、测绘、设计文件 一、立项文件 工程、水文地质勘察报告 项目建议书及审批意见、前期工作通知书 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 可行性研究报告（含附件）及审批意见 景观、日照分析 关于立项有关的会议纪要、领导讲话文件 调查资料及项目评估研究材料、专家建议 备注 *1 *11 *2 *3 *4 二、建设用地、征地、拆迁文件 *5 *6 *15 *7 *8 *17 *9 *19 *10 *11 *12 *13 *22 *14 勘设红线图(选址) 用地呈报表、用地许可证、用地批准书等过程文件材料 施工图审查文件及审批意见 划拨、出让建设用地文件（划拨决定书、出让合同及过 四、合同 程文件材料） 勘察合同 划许可证、附件及附图、国有土地使用证（复 建设用地规 印件） 设计合同 拆迁安置文件（意见、协议、方案等） 施工承包合同 监理委托合同 工程、水文地质勘察报告 三、勘察、测绘、设计文件 宗（征）地测量、灰线报验材料（含定位、±0.00 检测） 五、开工审批文件 景观、日照分析 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 方案、初步设计、技术设计及审批意见 建设工程规划许可证、附件及附图 有关行政主管部门（消防、人防、环保、环评、交通、 园林、市政、文物、抗震、教育、卫生等）批准文件或投资许可证、审计证明、防空、基础设施配套、散装水 取得的有关协议 施工图审查文件及审批意见 注：工程竣工后，竣工资料整理完整，经审核后与物管公司、项目公司部门 四、合同 建设工程施工许可证 勘察合同 间及集团公司移交时使用。 六、建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人 设计合同 *17 *25 建设、设计、勘测、施工、监理机构及负责人名单 施工承包合同 监理文件 监理委托合同 *19 一、监理规划 *26 *27 *28 监理规划 监理实施细则 五、开工审批文件- 362 - 建设项目列入年度计划的申报、批复文件或年度计划项 二、监理月报中的有关质量问题 三、监理会议纪要中的有关质量问题 *24 交建委 *15

19 项目后评价管理工作指引

19.1 目的

通过规范房地产项目开发结束的后续操作和后评估，总结经验，在以后 开发新项目中扬长避短，更好地提高公司的品牌效应。 19.2 适用范围

适用于绿城房地产集团全资或控股开发的所有项目竣工交付后的总结及 评价，非控股及商业代建项目参照执行。 19.3 职责

19.3.1 项目公司负责组织各部门人员成立项目后评价编制小组。 19.3.2 项目工程部针对工程营造过程进行总结及后评价；成本部、前期 部、财务部、营销部、材料部（材料分管人员）、物业公司等部门对各相关

工作后评价参照执行。

19.3.3 编制完成后，项目公司组织相关部门进行评审，报集团总师办备 案。

19.3.4 对于在后评价中产生的不合格供方，项目公司负责报集团相关部 门及专业公司备案。

19.3.5 后评价完成时间：竣工交付后三个月内。

19.3.6 后评价内容：见《 19.4 表格模板

项目后评价报告》

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编号：JXH-19-1

版本：2011

项目后评价报告

目

录

一、项目概况

1、项目概况

项目位置、项目四至情况、项目周边环境、主要经济技术指标，

物业类型及特征、地块平面图。

2、项目整体开发进度

项目总体开发思路及目标实现、开发主要进度节点。

二、项目投资管理

1、宏观经济及房地产市场的发展变化分析

项目拿地到交付业主过程中的宏观经济和房地产市场发展变化分

析项目所在地区的经济、人口变化发展情况分析、房地产市场形势变化

对项目发展的影响。

2、土地的取得及协议执行情况

土地取得方式、楼面价格及与周边地块价格分析比较，土地款支付及交

地执行情况。

3、产品定位及经济技术指标的变化对项目投资的影响分析

通过对不同的产品定位及经济技术指标的调整而对投资的影响。 4、以财务指标对项目的整体评价

从项目投资成本回报率、内部收益率、销售收入、利润对经营指标分析，

建安成本变动原因及相关土地款配套费交纳对财务指标的影响。

5、可提供的项目拓展经验

从土地取得、谈判、土地款支付等方面阐述。

三、本体建设

从员工招聘、员工培养、团队建设、员工个人职业发展、员工薪酬、员

工关爱等方面阐述。

四、项目前期

1、工程前期

- 3 -

从计划目标与实际进度的对比与分析、设计中存在的问题、审批流程与

的变化等方面进行评价。

2、销售前期

从面积预测、预售证申领、工程进度的配合等方面进行评价。

3、交付前期

从验收计划与实际进度对比与分析、验收中存在的问题、工程进度与整

改的配合等方面进行评价。

五、营销管理

1、项目销售情况

项目规模、物业类型和分期开发情况，附总体规划图及项目实景，项目

分期开盘、销售情况分析、销售瓶颈解决方案。

2、项目定位、销售阶段房地产形式分析

土地市场情况分析、商品房及二手房市场情况分析、国家宏观对营销

的影响。

3、目标客户与成交客户的分析、比较

4、项目营销策划

从对房地产调整的应对措施、各阶段营销推广及效果评价等方面阐

述。

5、项目销售节点把控

周边竞争楼盘分析、从销售计划安排、销售定价的分析等方面阐释。

6、对项目市场定位营销工作的评述

从项目的整体定位、目标客户定位、主题及形象定位、配套定位 及物业

定位的符合度及准确率等方面阐述。

7、营销亮点及可借鉴的经验教训

六、工程管理

1、项目概况

2、设计管理

（1）项目定位

从规划设计、项目定位、经济技术指标等方面阐述。

- 365 -

（2）项目建筑标准

从结构体系、建筑用材、装修标准、机电配置等方面阐述。

（3）设计过程管理及控制

从建筑、结构、精装修、景观、综合管线设计过程及进度把控等方面阐

述。

( 4 ) 营销及业主对设计提出的要求

（5）设计管理中的经验、教训

从设计管理把控、细部节点设计等方面阐述。

3、招投标管理

（1）总包、监理、分包单位的考察、筛选；

（2）招标计划与实际计划比较、分析；

（3）招标形式分析；

（4）中标单位的选择与确定；

（5）招投标过程中的经验、教训。

4、工程管理

（1）工程部管理架构及人员配备

（2）工程质量管理

从管控措施、重点难点工序把控、存在的问题及解决方法等方

面阐述。

（3）工程进度管理

从计划工期与实际工期的对比分析、计划纠偏措施、存在的问

题及解决方法等方面阐述。

（4）工程成本管理

从工程实际成本与计划成本分析比较、管控措施、工程变更签

证、合同的签定、存在的问题及解决方法等方面阐述。

（5）安全文明施工

从总平布置、CI 设计、现场形象、办公环境、防尘降噪措施、

现场安全管理、民工管理、现场保洁等方面阐述）。

5、对合作单位的评价

- 366 -

根据合同条款，对各合作单位从履约情况、工作配合、管理能力等方面

进行评价，明确能否继续做为合格供方，同时对合同中的条款合理性、完整

性进行阐述。

（1）对设计单位评价；

（2）对总包单位评价；

（3）对监理单位评价；

（4）对各分包单位评价。

七、材料管理

1、材料计划编制

2、供方考察

3、材料招标

4、材料供应与配合

5、合同履约及评价

八、财务管理

1、项目整体财务运营情况及分析

2、项目融资、按揭及资金回笼情况及分析

3、项目税务筹划及经验分享

4、项目财务评价指标分析

九、项目综合评价

1、项目开发过程中提出可借鉴的经验

2、综合评价结论

备注：第六章节“工程管理”，工程管理部需按此执行，其余章节请各相关部 门、专业公司相应负责编制。

- 367 -

编 后 语

《绿城集团工程精细化管理工作指引》从房产项目工程管理的重点环节 入手，其核心内容为：一是细化项目工程部各级管理者的岗位职责，明确工

程部与相关部门的配合要求；二是建立房地产开发项目各阶段工作流程，实

施流程管理；三是引导各级工程人员切实做好项目的事前控制，强化设计评

审和样板管理制度；四是控制目前客户普遍关注的热点和焦点问题，强化过

程管控和工序质量见证点（停止点）验收；五是完善成品保护和文明施工管

理制度，改善工地环境，规范工作行为；六是强调工程全过程为营销提供支

持和配合，提升客户满意度；七是改变传统的进度管控方式，实施动态跟踪

和资源管理，保障工程进度。通过实施工程精细化管理，增强公司的核心竞

争力，保持品质的行业领先地位，并逐步赶上国际先进水平。

宋卫平董事长高度重视工程精细化管理工作，并在数次会议中对工程系

统提出要求。为此，绿中片区从片区项目公司中抽调了方伟国、顾国华、冯

益民、徐庆明、朱峰、魏峰、杨晋、张道龙、邵智金、吴建农、包永青、马

明杰、胡江、朱玉钢、孙良友、李博、圣威等人员组建工程精细化管理研究

小组，进行集中编写。在过程中，得到了韩波、董晖、楼建伟、方旭慧以及

赛普咨询公司等领导和同仁的指导与帮助，在此，表示衷心感谢！

由于时间仓促、又囿于学识和水平，本指引谬误、疏漏之处在所难免，

恳请各兄弟公司在使用过程中批评指正，以待修订时进行完善。

《工程精细化管理指引》编写组

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