2013年深圳商业物业市场发展评述

住宅市场带动 郊区商业迎来新发展

——2013年深圳商业物业市场发展评述

2013年深圳一手商业市场供需齐增长。在住宅市场火爆行情的带动下，以住宅底商为主的一手商业市场全年供应量也随着增加，全市总批售面积为48.37万㎡，同比增长20.83%。供应量的支撑以及整体经济平稳运行的大环境，再加上住宅市场释放出的资金流入，使得全年一手商业成交量也顺势回暖，全年成交面积为13.36万㎡，比2012年增加28.46%。尤其是进入年底，大环境基本明朗，积累已久的大资金投资客身影频频出现在一手商办市场中，使得12月单月成交面积高达2.88万㎡。从区域分布来看，无论是供应还是成交方面，宝安和龙岗区的占比都在8成以上，郊区化趋势凸显。而随着两区居住氛围和入住人口的大幅提升，商业价值也在不断看涨，从而带动全市成交均价稳步提升。2013年全市一手商业成交均价为43303元/㎡，同比增长6.24%。

由于二手评估价过户带来的交易成本上升影响仍在持续，再加上一手市场分流等不利因素影响，2013年全市二手商业成交量继续萎缩，总成交面积为36.31万㎡，同比下降33.09%。由于影响，再加上资金成本的大幅上涨，使今年的二手成交都集中在总价较低的小面积单位上，套均面积仅为62㎡，比去年下降约30㎡。

1一手供应分析——供应量稳步增长 龙岗独占鳌头

1.1批售量稳步提升

在住宅市场供需两旺的乐观行情带动下，以住宅社区底商为主的一手商业市场供应量也随之稳步增加。2013年深圳全市一手商业总批售面积为48.37万㎡，同比增加20.83%；总批售套数为35套，同比增加19.67%。 图1 深圳市历年商业批售情况（2001—2013年）

1201008060402002001200220032004200520062007200820092010201120122013万㎡ 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

具体来看，全市共个项目取得预售资格，比2012年减少9个， 商业体量超过1万㎡的项目共14个，与去年持平。其中，龙岗区万科天誉广场总批售面积高达10.38万㎡，横岗麟恒中心广场、平湖熙景城以及盐田壹海城3个项目的商业体量也在2万㎡以上。

表1 深圳市批售商业项目面积排名top10（2013年）

排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

项目名称 万科天誉广场 麟恒中心广场

熙璟城 壹海城 海航国兴花园 远洋新干线晶钻广场

万汇大厦 中熙香缤山花园 富通V都会 和平里花园Ⅰ期

批售面积（㎡） 103784.39 28721.71 25993.66 22559.91 16824.29 16316.93 14986.91 14924.28 132.61 137.39

批售套数 （套）

49 45 157 192 342 128 82 134 112

数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 1. 2 “红五”与“金九”突出

2013年商业市场的月度供应量呈现前低后高的走势。受4月份 “国五条”地方细则不如预期的影响，5月份商业供应量达到上半年的高点，全月共5个体量超过1万㎡的商业项目获得批售。“金九”期间万科广场单个项目10.38万㎡商业获得批售，供应量也达到全年的最高点。随后的第四季度进入重大会议召开的关键时期，房地产市场经过一年的疯狂之后，压力增加，市场乐观预期逐步降温，开发商加紧出货的心态持续，使得第四季度的月均供应量达到4.87万㎡。 图２ 深圳市商业预售面积走势（2013年）

1412108200.861.383.370.000.531.857.465.766.524.273.83万㎡12.53201301201302201303201304201305201306201307201308201309201310201311201312数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

1.3 供应郊区化更凸显

2013年全市一手商业市场供应面积9成以上集中在原关外区域。其中，龙岗区供应总面积为32.38万㎡，约为去年的2.2倍，全市占比67%，比去年增加30个百分点；随着宝安区住宅项目供应量的逐步回落，配套的商业供应也大幅下滑，总供应面积为12.32万㎡，同比减少35.62%，占比也相应减少22个百分点；盐田区在壹海城项目的支撑下，供应小幅下滑，其余各区供应占比不足3%。

图3 深圳市商业供应面积分布（2012-2013年）

2012年37%47%8%2013年67%25%5%0%10%20%30%龙岗40%宝安50%盐田60%70%80%福田南山罗湖90%100%数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 1.4 纯商业占比大幅提升

从商业供应的类型分布来看，社区商业供应面积为29.97万㎡，同比减少14.37%，全市占比大幅下降15个百分点至61.96%；纯商业供应量为14.27万㎡，占比29.5%，而去年同期供应为0，主要来自万科广场shopping mall、壹海城和远洋新干线商业裙楼项目；写字楼底商供应量为4.13万㎡，同比减少21.18%，主要来自万汇大厦、中信龙盛广场等项目；

图4 深圳市商业供应结构分布（2013年）

写字楼底商8.%纯商业29.50%社区商业61.96% 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

1.5 原关外大型商业入市井喷

据不完全统计，2013年全市共有15个大型商业项目入市，总体量达1.4万㎡，约为2012年入市体量的2.5倍。与去年南山项目集中不同，今年入市项目中有10个位于原特区外，商业面积占比为85%。其中，宝安区有3个项目开业，建面为44万㎡；龙华区3个项目入市招商，招商面积高达60万㎡；龙岗区3个项目开业，建面18万㎡。 表２ 深圳市主要大型入市商业项目（2013年）

区域 宝安 罗湖 宝安 龙岗

项目名称 海雅缤纷城 东门Ucity 天虹购物中心 宝能all city

日期 2013-1-19 2013-3-29 2013-3-30 2013-4-18

入市类型 开业 开业 开业 开业

商业建面（万㎡）

18 3.6 8 5

龙华 南山 龙岗 罗湖 龙岗 宝安 南山 福田 龙华 龙华 龙华

佐邻香颂 欢乐海岸购物中心 （翰邻城）海雅百货 mini万象城-华润1234space

万科广场V-mall 沙井京基百纳广场

海上世界 皇庭IA mall 比邻新天地 观澜湖新城Mhmall 九方购物中心

总计

2013-5-1 2013-9-28 2013-9-29 2013-10-31 2013-11-21 2013-11-24 2013-12-20 2013-12-25 2013-10-18 2013-3-22 2013-6-26

开业 开业 开业 开业 开业 开业 开业 开业 招商 招商 招商

3 8 3 2.8 10 18 7 8 3-5 38 18 1.4

数据来源：深圳中原研究中心 2 一手成交量分析——成交顺势回升 郊区化趋势延续

2.1成交顺势回暖 但仍处低位运行

2013年全国经济稳步运行，整个房地产市场表现量价齐升，以投资为主要目的的商业市场需求量也顺势回暖，全年成交面积为13.36万㎡，比2012年增加28.46%。但由于整体信贷环境仍处于中性偏紧态势，且在租赁类大型商业项目供应井喷的背景下，整体一手商业市场成交并未形成大的突破。

图5 深圳市一手商业成交面积走势（2007-2013年）

353025201510502007200820092010201120122013万㎡数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

2.2 月度成交基本平稳 年底投资客表现疯狂

从成交的月度走势来看，1月份市场延续去年下半年的回温走势，迎来招商果岭、瑞泽家园、壹海城一区的集中备案，成交面积高达1.97万㎡；之后受春节假期影响，成交回落，直到“国五条”细则落空后住宅市场释放的部分中小投资客开始流入商业市场，成交再度回温，并连续多月维持平稳运行；临近年底，大资金投资客频频出手一手商业和办公物业，中信领航以及中信龙盛广场项目集中打包成交，使12月份成交量飙升至全年最高点。

图6 深圳市一手商业月度成交面积走势（2013年）

3.532.521.510.500.130.470.431.971.301.231.371.010.600.611.38万㎡2.88201301201302201303201304201305201306201307201308201309201310201311201312数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

2.3 龙岗、宝安、盐田三分天下

与供应区域分布类似，2013年全市一手商业成交84%集中在龙岗和宝安两区。其中，龙岗区成交面积为6.78万㎡，比2012年增加62.68%，全市占比51%，比去年大幅提升11个百分点；宝安区随着住宅供应量的逐步回落，商业市场占比也小幅下滑5个百分点；盐田区继续受壹海城项目的支撑，成交占比基本维持平稳；而福田、南山、罗湖3区占比进一步下滑，总和不足1%。

图7 深圳市一手商业区域成交面积分布（2011-2013年）

201120122013龙岗45%40%51%宝安盐田19%38%2%14%33%15%罗湖福田南山数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 2.4 社区商业成交占比大幅下滑

2013年一手商业成交仍以社区商业为主，但写字楼、纯商业成交占比相比2012年有明显的提升。具体来看，社区商业成交面积为9.69万㎡，占比72.36%，比去年降低11.6个百分点；写字楼底商成交面积为2.43万㎡，占比18.14%，提升约4个百分点；纯商业成交1.27万㎡，提升约9个百分点，主要来自壹海城和远洋新干线商业裙楼。

图8 深圳市一手商业成交结构分布（2013年）

写字楼底商18.14%纯商业9.50%社区商业72.36%数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

3 一手成交价格分析——均价稳居4万 原关外商业价值渐获认可

随着龙岗、宝安两区轨道交通设施、生活配套的逐步完善，居住氛围也逐渐浓厚，入住人口也大幅增长，众多因素共同带动了周边商业项目价格的稳步提升。2013年全市一手商业成交均价为43303元/㎡，同比增长6.24%。其中成交价格较高的项目有宝安区勤诚达22世纪大街，项目均价为12万元/㎡，龙华新区中航天逸花园商铺价格也在8万元/㎡左右，盐田区壹海城二区的纯商业单位售价为7万元/㎡上下。 图9 深圳市一手商业年度成交价格走势（2004--2013年）

500004000030000200001000002004200520062007200820092010201120122013124631561118410180206581319323315元/㎡319284330340759数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

从各区成交均价来看，罗湖、南山区因无成交，均价无法测算，福田区仅君临天下成交1套单位；宝安区成交均价45107元/㎡，同比上涨20.22%，主要受前海区域规划以及宝安中心区住宅社区逐步成熟等有利因素影响；龙岗区虽然居住社区体量大幅增加，但由于交通设施配套仍较为缺乏，且距离深圳商务中心区较远等因素影响，商业成交区域均价仅同比上涨3.15%，为33321元/㎡； 盐田区商业均价在壹海城项目支撑下，维持高位。

图10 深圳市一手商业区域成交价格走势图（2011--2013年）

80000700006000050000400003000020000100000元/㎡福田盐田2011年2012年宝安2013年龙岗数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

4 二手成交分析——及资金面影响下，小面积商铺受宠

4.1成交量继续萎缩

2013年二手评估过户的影响仍在持续，再加上资金面相对偏紧的大环境以及一手市场的稳步回升，使得全年整个二手商业市场的成交都主要集中在总价较低的小面积商业上。统计数据显示，2013年全市二手商业成交面积为36.31万㎡，同比下降33.09%，而成交套数为5863套，同比则基本持平，成交的套均面积约为62㎡，比去年减小30㎡。 图11 深圳市二手商业年度成交走势（2005--2013年）

80706050403020100万㎡200520062007200820092010201120122013数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

在住宅市场投资受限的大背景下，特别是“国五条”引发的一波恐慌性成交，使一部分客户在抛售住宅后选择商铺进行投资。所以，仅从2013年全年二手商业市场月度成交量走势来看，基本呈现稳步回升态势，月均成交面积为3.03万㎡。但在交易费用和资金价格影响下，成交量与过去几年平均水平仍然相差甚远。

图12 深圳市二手商业月度成交面积走势（2013年）

108202013012013022013032013042013052013062013072013082013092013102013112013122.132.811.592.42.813.263.052.765.173.972.843.57万㎡数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心 4.2 原关内区域小面积商铺最受青睐

二手商业区域成交分布较为平均，福田、龙岗、罗湖3区的成交占比都在20%以上，其中龙岗区成交占比大幅增加约10个百分点，罗湖区占比则下降约7个百分点。从区域成交的套均面积来看，除盐田区以外，其余各区均有大幅下降。其中成交套均面积最小的是南山区43.65㎡，而降幅最大的是福田区，仅为去年的一半左右水平，罗湖区降幅也有50㎡，仅为68.63㎡。

图13 二手商业成交面积分布（2013年） 图14 二手商业成交套均面积（2012-2013年）

南山18.21%盐田1.39%宝安13.%160㎡/套140120100806040200罗湖20.27%龙岗25.23%福田21.01%宝安福田龙岗2012罗湖南山盐田2013全市 数据来源：深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原研究中心

4.3 二手商业价格差距大

二手商业价格因受成交项目的影响较大，每月价格走势波动也较明显。根据深圳中原研究中心对全市多个样本物业各月的成交价格监控显示，2013年全市的二手商业价格在2.5万/㎡-7.7万元/㎡间波动。罗湖因东门等传统成熟商圈的价格支撑，均价在4.5-32.2万/㎡；由于受福田中心区、车公庙片区等区域高价物业的带动，福田区的价格水平在5.5-12.9万/㎡；而随着南山文化中心商业氛围的日趋成熟，商业价格也保持在较高水平，价格区间在2.2-7.2万/㎡；宝安区受前海规划利好带动，商业价格大幅攀升，区间在2.8 -7.8万/㎡；龙岗商业价值仍为低洼，但相较2012年已出现明显涨幅，价格区间为1.4-7.0万/㎡。

表3 深圳市各区二手商业成交价格（2013年）

月份 1301 1302 1303 1304 1305 1306 1307 1308 1309 1310 1311 1312

全市 25185 25185 63634 44834 77053 58812 60607 58440 66130 66714 39086 40684

罗湖 147342 147342 322380 800 62500 76308 44912 67261 0 207114 123916 55016

福田 67915 67915 73880 119604 96608 128779 128779 91592 55210 83861 66637 66637

南山 21593 21593 44873 47234 60000 47418 71871 60745 53882 59106 34070 351

宝安 29535 29535 27839 78498 31520 45079 44686 47566 65910 784 33800 41004

龙岗 13552 13552 40993 28518 35345 28304 61001 69917 25721 63950 42783 38376

数据来源：深圳中原研究中心 5 发展趋势分析

5.1 综合体供应维持高位

据不完全统计，2014-2015年即将入市的大型商业项目约14个，新增商业面积约130万㎡，与今年新增入市体量大致持平。供应类型仍以大型综合体为主，区域分布主要集中在福田、宝安、龙岗3区。

表4 深圳市主要大型入市商业项目（2014-2015年）

项目名称 鸿荣源壹方中心

卓越城 中航城 京基滨河时代广场 颐安·都会 麟恒中心广场 深圳中心天元 THE TOWN乐城 泰华SLEEK社区 光明商业中心 （信义御城）天虹商场 和平里花园Ⅰ期 中熙香缤山花园

信义御城 总计

区域 宝安 福田 福田 福田 龙岗 龙岗 福田 龙岗 宝安 宝安 龙岗 龙华 宝安 龙岗

总建筑面积（万㎡）

88 40 18 50 120 60 140 30 51 26 6 22 18 37

商业面积（万㎡）

18.5 20 5.9 9.35 8.3 12 30 5 3.5 3 6 1.4 2 5 129.95

商业类型 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 综合体 购物中心 社区商业 社区商业 社区商业

数据来源：深圳中原研究中心

5.2 资金环境不容乐观 市场压力加大

定调2014年经济增长稳中有进，货币继续保持稳健，美国QE退出步伐已经开启，预计整体资金环境将不容乐观，将会对企稳中的商业市场带来不利影响。同时，评估征税的影响仍将继续发酵，二手商业市场在2014年将同时面临和资金面带来的双重压力，预计整个二手市场成交量仍难以走出低迷，但由于今年基数较低，继续下滑的可能性也不大。而随着深圳城市发展的不断外扩，宝安、龙岗的区域配套不断完善，商业价值的不断提升仍将对投资客具有较大的吸引力，但同时也面临来自大型购物中心大量供应以及资金环境变化可能带来的冲击，预计一手市场成交或将维持平稳。