统计学实习调查报告

目录：

摘要―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――2

1.研究用于第三产业的城中村集体土地的现实意义―――――――――――――――――――2 2.背景分析――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――3 3．现状分析――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――4

3.1 用于第三产业的城中村集体土地的转让规模――――――――――――――――――――――4 3.2 用于第三产业的城中村集体土地的主体―――――――――――――――――――――――――4 3.3 集体土地用于第三产业转让前后的情况对比――――――――――――――――――――――5 3.4 集体土地转让的方式――――――――――――――――――――――――――――――――――――6 3.5 集体土地转让的期限分析―――――――――――――――――――――――――――――――――7 3.6 集体土地转让决策的质量―――――――――――――――――――――――――――――――――7 3.7 转让前后的收入情况分析―――――――――――――――――――――――――――――――――9

4.根据现状透视出的社会问题―――――――――――――――――――――――――――――――― 10

4.1 零售业的消费力问题―――――――――――――――――――――――――――――――――――10 4.2 销售业的竞争问题―――――――――――――――――――――――――――――――――――― 11 4.3 文化传承问题―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――11

5．针对城中村集体土地用于第三产业所出现的问题所提出的建议――――――――11

5.1 与村集体必须发挥统筹规划的职能――――――――――――――――――――――――11 5.2 引导集体土地承租方对土地的合理利用――――――――――――――――――――――――12 5.3 以都市优闲旅游的模式对人文景观进行保护――――――――――――――――――――― 13

附件1――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――14 附件2――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――16

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摘要：城中村的改造有着深刻的意义，能使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得

到改变，从而使村民的经济收入、文明程度、生活质量得到提高。本文采用实证研究、数据调查和访谈相结合的研究方法，针对不同的研究对象开展不同的调查研究，运用横向和纵向的对比分析等分析方法，对佛山市南海区叠滘的城中村集体土地用于第三产业的现状进行分析，从转让规模、转让主体、转让前后的使用情况、转让方式、转让期限、转让决策的质量和转让前后收入情况七个方面进行了研究，根据现状分析存在的问题，并提出了可行的措施。研究表明，城中村集体土地用于第三产业能有效推进城市的进程，改善村民的生活质量。

关键词：城中村 第三产业 现状 措施

1.研究用于第三产业的城中村集体土地的现实意义

城中村是城市化进程中出现的一种特有的现象。

改革开放的20多年中，城市化的进程加速发展，我国的城市数目从1978年的320个发展到现在的662个。城市建成区面积也由3.6万平方公里扩大到9万多平方公里。城市的快速发展，需要通过征收周边农村的耕地获得扩展的空间。土地所有权状态依据《中华人民共和国》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。正由于城中村保留着农村的固有性质，大部分城中村土地所有权仍然以集体所有权为主。“城中村”在从乡村向城市转变过程中，土地的用途由用于第一、第二产业逐渐过渡到用于第三产业，这是城中村必须经历的阶段。而这个阶段对于城中村今后的发展至关重要，是城中村能否找准发展的定位、能否实现可持续发展的关键。党的十五届五中全会及去年关于“十五”国民经济发展的建议，再次提出了大力发展第三产业的一系列方针，指明了今后较长时期发展第三产业的发展道路。因此，城中村集体土地逐步用于发展第三产业是城市化进程的无法逾越的必经阶段。

本次的调查以佛山市南海区叠滘乡为例，近几年，承租该地区土地的单位基

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本上都将土地用于发展服务性行业，无可避免地将会对当地环境造成一定程度的改变。叠滘地区是城中村集体土地用于第三产业的一个典型代表。研究叠滘地区的改造，探究城中村应该如何在城市化的进程中保持着自身独有的文化底蕴和人文景观是城市规划所必须直面的一个难题。

城中村集体土地的使用方式极大影响着一个城市的规划，对村民生活和环境的影响不容小觑。城中村的土地是否用于第三产业是城中村城市化进程的一个重要标志，而第三产业的发展水平是衡量生产社会化程度和市场经济发展水平的重要标志，研究用于第三产业的城中村集体土地改造的现状，有利于更好地促进农村土地的合理出让，为农村的城市化建设更好推进，创造更优的土地出让机制，关注土地出让后的民生问题，切实的改善人民的生活状况，而积极发展第三产业又是促进市场经济发育、优化社会资源配置、提高国民经济整体效益和效率的重要途径。

2.背景分析

叠滘隶属于佛山市南海区桂城街道，位于佛山市南海区桂城街道与佛山市禅城区的交界处，连接着佛山市的两大商业中心区域。叠滘地区有着900多年的历史，属于西江、北江冲积平原的一部分，境内水网纵横，现今村落中的溪流仍保持原貌，总长达20多公里，成就了叠滘古乡村的独特的岭南水乡风貌，境内有着众多的文物保护单位，有着“南海周庄”的美称。中国规划设计院深圳分院院长朱荣远称他十次进入叠滘，认为叠滘岭南水乡是南海保护得最完整的岭南水乡，叠滘的古村落有着极具特色的吸引力。叠滘地区有着独特的人文景观，包括“茶基十番”（安徽、浙江等地已失传，仅叠滘茶基村将其保留下来，2007年被纳入国家级非物质文化遗产）、“叠滘时令诗”、“叠滘龙舟”等。叠滘交通极其便利，公共交通网络发达，与地铁直线距离仅2.3公里，与桂城金融高新区、祖庙商业步行街距离不超过4公里。

上世纪八十年代，叠滘利用自身极具优势的区位条件，着重发展工业，成为南海首批发展工业的地区之一，经济发展迅速，村民多以家庭为单位开办厂

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房，这也使当地村民的生活水平有着较大的改善。但与此相伴随的环境问题也日益严重，工业的发展极大破坏了当地秀丽的环境。这也使叠滘的发展进入了瓶颈期，周边地区以第三产业为着力点，加快发展，率先完成城市化，而叠滘地区则由于发展的滞后成为佛山两大中心城区边缘上的城中村。近年来，叠滘地区积极开展截污工程，将集体土地的转让用于发展第三产业，加快城市化的进程。

3．现状分析

3.1 用于第三产业的城中村集体土地的转让规模

叠滘地区现有集体土地约19.57万平方米，2010年以后与第三方签订合作意向的集体土地超过6.42万平方米，其中，用于发展第三产业的集体土地大约占82.3%（单宗集体土地转让面积超过1000平方的大约占交易数量的8.3%、单宗集体土地转让面积超过5000平方的大约占交易数量的3.3%、单宗集体土地转让面积超过10000平方的大约占交易数量的0.74%）。

现阶段，叠滘地区集体土地转让用于第三产业所得的租金较用于第二产业的租金稍高，路边小于100平方米的集体土地（主要为店铺的出租）的租金平均每月每平方可达70元，而非路边小于100平方米的集体土地（主要为出租屋的出租）的租金平均每月每平方可达15元；而路边大于100平方米的集体土地（大部分超过1000平方米，主要为餐饮业等的出租）的租金平均每月每平方可达10元，非路边大于100平方米的集体土地（大部分超过2000平方米，主要为于销售业、出租用于服务业的土地等的出租）的租金平均每月每平方可达3元。

叠滘地区土地转让所得的收益在佛山市处于中等偏上的水平，但有着向中心城区看齐的趋势。

3.2 用于第三产业的城中村集体土地的主体

叠滘地区土地的集体所有权的权利主体有：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。而叠滘地区集体土地的所有权则主要以村民生产队集体所有

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或村民生产队集体部分所有的形式存在，大约占叠滘地区集体土地的72.4%，村民以股份制的形式代表权利的大小。而经过1997年的股份制改革之后，生产队对村民不再分发股份。因此，叠滘地区生产队集体土地所对应的股份是固定不变的，村干部（生产队队长等）代表村民与土地使用方洽谈相关合作方案，但关于村民重要利益的土地出让则通过村民表决来决定决策。

3.3 集体土地用于第三产业转让前后的情况对比

经过对当地村民与当地村干部的访谈和调查，再加上实地考察，我们可以得出图表上的数据。这些数据充分表明了城中村集体土地用于第三产业不单只有利于经济的发展，而且能够综合利用该地区的区位优势，减少对环境的污染的同时，加快城市化的进程。

通过对集体土地用于第三产业前后的情况对比分析，我们发现：

叠滘地区土地转让的方向极大部分是用于发展第三产业。转让前，集体土地主要是被闲置和用于发展工业，而转让后则主要用于销售行业和服务业，集体土地转变为用于低消耗、高效益的行业，实现了资源的有效利用，有利于地区的可持续发展。

栽6050403020100系列1数量转让前，集体土地的主要用途置物菜）畜闲业作牲用农蔬殖瓜果养自于

栽种

经济作物

种（用5

出租用于工其他

3.4 集体土地转让的方式

叠滘地区在发展的过程中，集体土地的使用历经从农业用地到工业用地的转变。而在2007年以前，集体土地的转让方式主要转变为将土地的使用权转让用于房地产业。2007年后，随着村民可持续发展意识的增强，土地转让的方式则主要转变为将土地租赁用于发展服务业和销售业。而土地转让签约的形式主要为双方协商签订，所占比例最小的土地转让签约方式则是通过中介组织协调签订的方式。2010年佛山市南海区建立起农村集体土地交易平台，要求农村集体土地必须进行报备。通过对村干部的访谈得知，叠滘地区的集体土地经已100%通过农村集体土地交易平台的报备，每笔交易都必须经过交易平台的评估，交易双方必须通过交易平台进行交易，公开、透明，每宗土地的各项事务都在要交易平台上进行公布，能够有效较少因信息不对称造成叠滘地区集体利益的损害，有利于切实维护村民利益，有利于促进集体土地的科学转让，促进城中村的改造。

4035302520151050其他工业生产公共服务销售行业服务业农业生产数量系列1部分土地转让后，集体土地的主要用途6

中介组织协调签订系列系列1村组织备案签订土地转让签约的方式

020406080100120双方协商签订

3.5 集体土地转让的期限分析

2007年以后，叠滘地区的集体土地皆以土地出租为主。将集体土地用于第三产业的承租方中，大约有43.7%的承租方经过双方协商约定的期限后将土地与建筑的使用权完全重新移交回村集体。

叠滘地区村民集体土地转让的期限根据所处地段和面积的不同，可分为 种： ①位于路边的集体土地转让的期限一般为三年（如店铺的出租等），特殊情况下，如土地面积超过1000平方米的集体土地转让的期限则一般为五年；

②位于非路边的集体土地转让期限一般为半年至一年（如出租屋的出租等），特殊情况下，如土地面积超过300平方米的集体土地转让的期限则一般为三年（如厂房的出租等）；

③位于路边，但面积十分大（3000平方米），对村民集体利益极大的集体土地（如出租用于餐饮业等的楼房），其转让期限则一般为5年；

④位于非路边，但面积十分大，对村民集体利益极大的集体土地（如出租用于销售业、出租用于服务业的土地等），其转让期限则一般超过10年。

3.6 集体土地转让决策的质量

被调查者的学历水平普遍偏低，拥有大专或以上水平的被调查者仅占总体的19.8%。其中，被调查者中对国家公布的土地出让制度的了解程度也十分低，对

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土地出让制度有所了解或看过一点的仅占总体的15.1%。但当地村民对土地转让决策的参与度十分高，基本上被调查者都有直接参与土地决策的经历，也对部分集体土地有着直接的决定权。

村民对土地转让决策的知情度和满意度

人数6050403020100小学 初中 高中或中专 大专或以上 学历系列1数量被调查者的受教育程度

而通过对村干部的访谈和调查，我们了解到对于叠滘地区集体土地的转让，由村干部组织、村民自主投票决定的决策数量所占比例达到67.3%；村干部拥有特殊决策权的土地转让数量仅占12.6%；村干部对于土地转让的用途及所得的集体利益感到十分满意或较满意的土地转让数量占71.2%。

知情度 满意度 非常了解 21 32 11 3 大体了解 17 12 3 7 部分了解 9 14 6 4 完全不了解 4 19 2 3 十分满意 较满意 一般 不满意 8

这些数据表明，叠滘地区的集体土地转让决策质量比较高，村民在重大决策中能够切实拥有知情权、表决权等权益，村民按照拥有生产队集体土地的股份比例行使自身权益。尽管如此，叠滘地区集体土地的决策质量仍然存在改进的可能。

3.7 转让前后的收入情况分析

通过对叠滘村干部和村民关于转让集体土地用于第三产业前后，村民收入状况的变化分析可得出下面的图表。

对环境的影响村民利益对当地经济未来发展的影响土地用途要求村干部转让土地使用权的考虑因素村见和感受叠滘的村民集体土地转让面积/万平方米7632102007年2008年2009年2010年转让面积

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叠滘的村民集体土地转让所得的每股收益19501900185018001750170016501600155015002007年2008年2009年2010年收入

这说明，自从2007年以来，叠滘地区通过集体土地转让用于第三产业的面积不断扩大，由2007年的5.12万平方米上升到2010年的6.42万平方米；而村民所得的每股收益也随集体土地转让用于第三产业的面积的不断扩大而不断提高，每股收益由2007年的10元上升到2010年的10元。由于叠滘地区集体土地转让用于第三产业，村民的收入得到了明显的提高。

4.根据现状透视出的社会问题

4.1 零售业的消费力问题

叠滘地区位于广佛都市圈最活跃的地带之一，临近千灯湖商圈和祖庙商圈。因此，当地村民在叠滘的消费力极大流失，村民除生活必需品与低级易耗品意外在叠滘地区的消费力极其不足。同时，叠滘地区的租金普遍上涨，并且有着向中心城区看齐的趋势。因此，这也极大地造成了叠滘地区的零售商店铺经营困难的问题，零售店铺难以在竞争激烈的环境中长久经营，极容易受经济周期波动的影响，使得叠滘地区店铺的转手速度极快，地区收入不稳定。

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4.2 销售业的竞争问题

叠滘地区大宗集体土地用于销售业的转让所占比例也极重，该地区有4个大型购物商场，但叠滘处于城乡的交界处，距离中心城区不超过5公里的大型商场有超过5个（包括沃尔玛、家乐福、吉之岛等大卖场），竞争异常激烈。再加上各个大型商场的经营方式、经营项目极其雷同，缺乏品牌效应的同时也缺少竞争优势。

4.3 文化传承问题

叠滘地区保存着典型的岭南水乡风貌， 900多年的历史孕育出极具特色的人文景观。但由于上世纪八十年代所发展的工业，对环境造成了极大的破坏。虽然叠滘地区正积极开展截污工程，但对于非物质文化遗产的保护仍然缺少足够的重视，也没有推出有力的措施去保护叠滘独特的人文景观。

5．针对城中村集体土地用于第三产业所出现的问题所提出的建议

5.1 与村集体必须发挥统筹规划的职能 ①引导集体土地转让收益处于合理范围

切实落实好集体土地交易的公平、透明，结合南海集体土地交易平台的形式对集体土地的收益进行多方位的协调，既要保障村民的集体利益，也要使土地出让所得的利益的上涨幅度不能过快。

②提高村民在叠滘地区的消费力

一方面，与村集体要对叠滘地区土地出让的用途有一个明确的整体规划，防止同类型行业过多的集聚，引导好市场竞争机制。另一方面，与村集体要综合运用各种措施鼓励村民在叠滘地区的消费。

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5.2 引导集体土地承租方对土地的合理利用 ①充分发挥叠滘地区的区位优势

叠滘应坚持差异性定位的原则，走差异化、特色化的经济发展之路。村干部应为叠滘重点营造良好的商务环境和生活环境，改善交通设施和休闲环境，建设高标准的文化环境。桂城街道对千灯湖区域的发展规划为“广佛RBD”，叠滘距金融高新区仅2.3公里。因此，与村集体应将叠滘的发展纳入对金融高新区的服务性质，为金融高新区提供服务性用地、住宅用地等。

②引导叠滘集体土地用于销售业和服务业的数量

叠滘地区应大力发展以商贸、物流、地产、餐饮、酒店、咨询服务业以及休闲娱乐业等为代表的第三产业，加快发展高附加值的都市型工业，促进第二三产业协调发展。大型卖场（如沃尔玛、家乐福等）凭借强大的资源吸附能力、规模经营优势、市场带动潜力以及多元化开发经营管理手段，推动了房地产和零售、批发商贸经济的快速发展，逐渐形成了以大型卖场为主力军的综合商圈体系。然而，大型卖场的快速发展，造成区域竞争过于激烈，影响经济的稳定发展。与村集体应严格叠滘的集体土地用与建设大型商场的数量，与中心城区错位发展。叠滘地区闲置土地面积十分大，应对集体土地的转让作出明确的引导，利用叠滘地区在交通上的优势发展物流行业。

③科学引导集体用地用于第三产业的发展

应根据第三产业内部各行业的性质、特点、在国民经济中的地位作用及其经营管理、盈利水平等因素，采取区别对待、分类指导的原则。其中，应特别注意盈利性和非盈利部门、基础性产业和竞争性产业部门、全额拨款和差额拨款单位等方面的差异，采取不同的导向。科学地确定第三产业的行业发展重点和优先顺序，并从区位条件、自然人文景观、商品经济发展程度、经营人才素质等方面综合第三产业中的行业区域比较优势，寻找和培养那些具有现实优势和潜在优势的行业作为发展重点。

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④要注重叠滘地区的可持续发展。

通过加大力度整治水环境，不断完善农村基础设施建设，改善村民生活环境，进一步加快农村城市化进程。叠滘要通过实现“科技兴三产”的基本方针，加大第三产业中的科技含量，还要加快电子计算机在商业外贸、金融保险、旅游宾馆、信息管理等领域的应用，以促进第三产业发展规模、服务质量和经济效益的显著提高。和村干部要注意运用科学技术对叠滘的发展进行多方位的布局，坚持走可持续发展的道路，改变以往以高污染、低产出的第二产业为主的发展局面。

5.3 以都市优闲旅游的模式对人文景观进行保护

叠滘应依靠千灯湖片区的文化平台，充分利用自身的特色人文景观，多方面全面协调，打造叠滘的文化名片。叠滘地区的区位优势极其明显，交通便利，位于佛山两大商圈的交界处，衔接广佛地铁。再加上，叠滘临近佛山部分著名景点：距离佛山都市新景观千灯湖仅2.3公里、距离祖庙仅4.7公里、距离岭南四大园林之一的梁园仅5.7公里。一方面，叠滘应利用自身优势，以都市优闲旅游的模式对当地古建筑和非物质文化遗产进行保护，协调规划好当地建筑与古村落风貌的关系，应对古建筑进行勘测和修复，禁止对古建筑的破坏和拆除，落实做好古建筑的保护工作。

应将叠滘与周边的景点练成一线，打造成集商务、观光、优闲、购物、餐饮为一体的广佛优闲都市圈。应利用广佛同城这一难得的契机对叠滘的人文景观进行多方位的宣传，尝试将叠滘打造成南海的特色旅游景观。再者，叠滘闲置的集体土地面积十分大，再加上叠滘在汾江和北江沿岸，有着典型的岭南水乡特色。因此，叠滘也适合发展生态农业和观光旅游项目，有利于与桂城商务区和祖庙商业区错位发展。

近年来，桂城街道通过开展多项环境综合治理工程，营造低成本、好环境的总部经济优势，大批国内外优质资本入主桂城发展高端服务业。叠滘如何抓住桂城街道谋划建设现代高端服务业的契机加快自身的城市化进程是村干部当前所必须面临的重要问题。

因此，叠滘的村干部也应该抓住转型的契机，在迈向城市化的过程中，结合当地人文打造叠滘的文化名片，将叠滘打造成为新时代的“南海周庄”。

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附件1（针对村干部进行的调查）：

有关集体土地使用权转让的相关调查

尊敬的女士/先生：

您好！非常感谢您在百忙中抽空填写此份问卷！

本问卷是为研究“用于第三产业的城中村集体土地改造的现状调查——以佛山南海区叠滘为例”课题而设计的。为了充分了解新的城市规划对当地环境和您生活各方面的影响，更好的促进农村土地的合理出让，切实的改善人民的生活情况。此问卷主要用于学术研究，并不会涉及你的隐私问题，而且不会公开，请您放心填写。

华南农业大学调研小组

1、对于叠滘地区已转让使用权的土地，拥有土地所有权的是 A.农户个人 B.村委会 C.生产队集体 D.其它（__ _）2、是否转让土地使用权的考虑因素有（多选）：

A.当地村见感受 B.承租方对土地环境是否会作出破坏 C.使用权转让所取得的收益多少 D.对当地经济未来发展的影响 E.土地将投入何用途 F.要求

3、请就上述所选的因素进行排序，最重要的在前，最不重要的在后 ________________________________________________________ 4、土地转让的决定一般由

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A.集体决定 B.个人决定 5、土地承让时您是否有决定权或部分决定权 A. 是 B. 否 6、签约的方式

A. 双方协商签订 B. 中介组织协调签订 C. 村组织备案签订 7、您认为转让土地使用权是否可以促进当地就业 A.是 B.否

8、您认为转让土地于非农业用途对当地长期发展是否有利 A.是 B.否

9、承租土地的单位将土地投入于和用途（多选） A.农业生产 B.服务业 C.销售行业 D.公共服务 E.工业生产 F.其他 10、您认为当地土地最适合投入在

A.农业生产 B.工业生产 C.旅游业 D.销售行业 E.服务业 F.公共服务 11、承租方是否按时支付费用？ A. 是 B. 否

12、转让土地使用权所取得的金钱收益为( )/亩/年，您认为该收益是否合理？ A. 是 B. 否

13、您是否赞成您所在的集体对于转让土地的决定 A. 是 B. 否

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附件2（针对村民进行的调查）：

关于城中村集体土地对当地转让影响的调查问卷

尊敬的女士/先生：

您好！非常感谢您在百忙中抽空填写此份问卷！

本问卷是为研究“用于第三产业的城中村集体土地改造的现状调查——以佛山南海区叠滘为例”课题而设计的。为了充分了解新的城市规划对当地环境和您生活各方面的影响，更好的促进农村土地的合理出让，切实的改善人民的生活情况。此问卷主要用于学术研究，并不会涉及你的隐私问题，而且不会公开，请您放心填写。

华南农业大学调研小组

以下题目均为选择题，凡无特殊注明，均属单项选择，请在所选答案上打“√”。 1． 您是户主吗：

A.是 B.否 2. 您的年龄在：

A.20以下 B.20~35 C.35~50 D.50以上 3. 您的受教育程度是：

A.小学 B.初中 C.高中或中专 D.大专或以上 4．您家的人口数是：

A.2~3 B.3~4 C.4~5 D.5以上 5．（1）您是否有出让土地的经历： A.有 B.无 （2）若有，属于哪种方式：

A.出租 Ｂ．转出 ６.您对国家公布的土地出让制度了解吗：

A.了解 B.看过一点 C.完全不清楚

7.（1） 根据我们的了解，您所在村土地是公有制的，您对本村土地出让的情况了解吗 A．非常清楚 B.大体清楚 C.了解一点点 D.完全不清楚 （2）您有参与本村土地出让的讨论决策吗： A.有 B.无

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（3）土地出让的用途在签协议时有说明吗： A.有 B.无

8.在土地未出让前，村里用地主要用于：（多选）

A.栽种自用农作物 B.栽种经济作物（瓜果蔬菜） C.用于养殖牲畜

D.闲置 E.出租用于工业 F.其他

9.对比土地两者的用途来看，您现在取得的经济收入哪一个更高： A.出让前 B.出让后

10.村子土地出让前，您的职业是_______，而现在您的职业是_________:

A.务农 B.个体工商户 C.白领 D.自己开公司或工厂 E.其他 11.家人的就业情况有变动吗：

（1）就业压力：

A．增加 B．基本没变 ｃ．减少 （2）工资收入：

A．增加 B．基本没变 ｃ．减少 （3）职业方向：

A．增加 B．基本没变 ｃ．减少 12．城市化的发展使您每月的家庭支出有什么变化：

A．减少了 B．基本没变 ｃ．增加了 13.您认为今年叠滘地区的环境变化为：

A. 环境变好了 B.环境变差了 C.没有大改变 14.您现在对当初出让土地的决策满意吗：

A.满意 B.一般 C.无所谓 D.不满意 15.您认为土地出让对您本村的传统文化的传承有障碍吗：

A.有 B,无

16.您觉得现在做出的土地出让决定，对下一代是利弊是：

A．利大于弊 B.影响不大 C.弊大于利 D.其他

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