考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某仓库房地产土地面积为1000㎡，容积率为0.8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为万元。 A：93.75 B：115 C：293.75 D：315
E：工业用地的监测点评估价格 2、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。(2005年试题) A：28.62 B：29.16 C：41.56 D：48.24 E：借款合同
3、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用发包。 A：专业工程
B：建筑工程全过程 C：分部工程 D：分阶段 E：借款合同
4、面积误差比的计算公式为__。
A．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积×100% B．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积×100% C．面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积×100% D．面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积×100% 5、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为 1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定__。 A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大 B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小 D．此时乙的需求价格弹性最大
6、城市居住区的规模通常以__作为主要标志。
A．居住人口规模 B．居住户数规模 C．用地规模 D．建筑规模
7、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。 A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400
E：工业用地的监测点评估价格
8、在房地产估价中，对同一估价对象，其价值类型__。 A．是唯一的 B．不是唯一的
C．因估价机构而不同 D．因估价师而不同
9、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5 10、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt与设定的目标收益率Ic之间的关系是__。 A．Ic越大，Pt越大 B．Ic越小，Pt越大 C．Pt越大，Ic越小 D．Ic与Pt无关
11、供给价格弹性>1，此时称。 A：供给完全无弹性 B：供给有完全弹性 C：供给富有弹性 D：供给缺乏弹性 E：执行层的组织协调
12、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D：假设开发通常是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 13、以下不属于长期趋势法的是。
A：数学曲线拟合法 B：指数调查法
C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格 14、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。 A：确定建设施工的各种图纸准备就绪 B：完成全体工作人员的筛选工作 C：获取土地使用权
D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 E：借款合同
15、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。
A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式
B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权
C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效
E：执行层的组织协调 16、基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是__。 A．行业平均收益率 B．资金成本 C．项目风险
D．资金成本和项目风险
17、业主交有的住宅专项维修资金属于所有。 A：业主 B：业主大会 C：业主委员会 D：物业服务企业 E：执行层的组织协调
18、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。 A．获利能力分析 B．盈亏平衡分析 C．市场状况分析 D．定性风险分析
19、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为。 A：签订估价委托合同之日 B：发放抵押贷款之日
C：完成估价对象实地查看之日 D：未来处置抵押房地产之日 E：工业用地的监测点评估价格
20、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。 A：2759．4万元 B：2789．3万元 C：2843．6万元 D：2987．6万元
E：工业用地的监测点评估价格 21、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。 A：扩张 B：适度从紧 C：紧缩 D：稳健 E：借款合同
22、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。 A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是。 A：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11月签署 B：内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办
C：内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师
D：内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一
E：工业用地的监测点评估价格
24、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括。 A：建筑安装工程费 B：公共配套设施建设费 C：土地费用
D：基础设施建设费 E：借款合同
25、房地产估价机构资质有效期为年。 A：1 B：2 C：3 D：5
E：执行层的组织协调
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。 A：临街状况
B：是否便于动力取得 C：是否便于废料处理 D：是否接近大自然
E：是否便于产品和原材料运输
2、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制__。 A．现金流量表 B．损益表
C．资金使用计划 D．资金筹措计划 E．资金来源与运用表
3、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格
4、下列不属于房地产拍卖特征的是__。 A．房地产拍卖数量多，价值高 B．房地产拍卖的时间短 C．房地产拍卖法律性强 D．拍卖结束后续工作多
5、房产分户图表示的内容有。 A：控制点
B：房屋产权界线
C：所在层次、户号、室号 D：房屋建筑面积 E：房屋边长
6、下列关于贴现债券的表述正确的是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券
C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行
D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息 7、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。 A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号
E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号 8、人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由确定。 A：房地产估价机构
B：人民法院 C：抵押权人
D：人民法院和房地产估价机构共同 E：执行层的组织协调
9、在成本分析中，主要是区分__，明确它们之间的关系。 A．经济成本 B．总成本 C．平均成本 D．边际成本 E．会计成本
10、测定长期趋势值的方法主要有。 A：扩大时距法 B：缩小时距法 C：移动平均法 D：最大二乘法 E：最小二乘法 11、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是__。 A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B．待开发房地产建设发包日期 C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期 12、商品房买卖合同的内容应当由__。 A．房地产行政主管部门确定 B．工商行政管理部门确定
C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定 D．商品房买卖当事人约定
13、土地价值不包含地上__的价值。 A．装修工程 B．物业 C．建筑物 D．物产 14、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在__。 A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E．资金来源与资金流动性无关
15、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处，在于。 A：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价 B：无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价 C：等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系 D：每条等产量曲线代表一定数量的产品
E：等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的 16、以下不属于销售费用的是__。 A．广告费
B．售楼处建设费 C．销售人员费用 D．交易手续费
17、房地产的最高最佳使用状态不应该包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：最佳收益
18、下列土地符合免征土地使用税的包括。 A：国家机关自用的土地
B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 C：宗教寺庙自用的土地
D：公园开展出租经营用的土地
E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 19、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为__m2的，购房人有权退房。 A．97 B．103 C．105
D．A、B均可以
20、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。 A．联合代理 B．独家代理 C．双重代理 D．自行销售
21、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是。 A：抵押贷款还本付息 B：管理人员工资 C：公共设施维修费 D：保险费 E：借款合同
22、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前申请续期。 A：3个月 B：6个月 C：1年 D：2年
E：执行层的组织协调
23、自营贷款期限最长一般不得超过__年。
A．10 B．15 C．20 D．25 24、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。 A．预售人 B．预购人
C．预售合同约定的一方 D．预售人和预购人共同
25、下列不属于金融范畴的是。 A：货币 B：信用 C：商品 D：银行
E：执行层的组织协调
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容