宁夏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：保存估价资料考试题

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、价格效应是指。

A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象

B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用——价格效应来解释

C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情況下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象

D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象

E：执行层的组织协调

2、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过__则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。 A．5月1日24时 B．5月2日24时 C．5月3日24时 D．5月4日24时

3、土地一级开发项目的操作模式不包括__。 A．纯模式 B．纯企业模式

C．与企业合作模式

D．受授权委托的企业模式

4、__是一项行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

A．城市规划管理 B．城市监督管理 C．城市道路管理 D．城市房屋管理

5、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是__。 A．某标准厂房 B．某酒厂厂房 C．某待出让土地 D．某写字楼

6、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

7、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是。

A：零售商的财务能力 B：零售商需要的服务 C：零售商组合与位置分配 D：零售商的声誉 E：借款合同

8、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。 A．167% B．80% C．200% D．60%

9、某宗房地产32年土地使用权的价格为4 000 元／㎡，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。 A：3 275 B：3 287 C：3 402 D：4 375

E：工业用地的监测点评估价格

10、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。 A：5‰ B：2．5‰ C：1．5‰ D：0．8‰

E：执行层的组织协调

11、需求的价格弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度

B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度 C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度

D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度 E：执行层的组织协调

12、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担．据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，则该宗房地产交易的正常成交价格为．【2003年考题】 A：27．6万元 B：28．2万元 C：29．0万元 D：29．9万元

E：工业用地的监测点评估价格

13、附息债券息票上标明利息额、支付利息的期限和债券号码等内容，息票一般以个月为一期。 A：1 B：3 C：6 D：9

E：执行层的组织协调

14、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。

A．时间类参数 B．融资类参数

C．评价标准类指标 D．收益类指标

15、商品房预售合同登记备案的申请人是__。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人

D．商品房购买人和商品房预信人

16、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。 A：利息备付率 B：偿债备付率 C：流动比率 D：速动比率 E：借款合同

17、是指估价师通过估价活动得出的估价对象的专业理论。 A：估价依据 B：估价原则 C：估价结果 D：估价方法

E：工业用地的监测点评估价格

18、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。 A：标的非自有性 B：主体的特定性 C：目的的利他性

D：权利义务的对等性 E：执行层的组织协调

19、下列__不是影响房地产价格的经济因素。 A．经济发展 B．金融 C．利率 D．汇率 20、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__ ①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正：⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格

A．①②③④⑤⑥⑦ B．②①③⑤④⑥⑦ C．①③②④⑥⑤⑦ D．②①③④⑤⑥⑦

21、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。 A．土地稀缺 B．城市化进程快 C．投机需求膨胀 D．过度放贷

22、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。 A．估价时点和估价对象均为现在 B．估价时点和估价对象均为未来 C．估价时点为现在，估价对象为未来 D．估价时点为现在，估价对象为过去 23、开发完成后的房地产经营方式有等。 A：销售、出租 B：出租、营业 C：销售、营业

D：销售、出租、营业

E：工业用地的监测点评估价格 24、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。 A：估价作业日期 B：成交日期时 C：估价时点

D：交易日期调整后

E：工业用地的监测点评估价格

25、物业服务成本的构成一般包括__。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 A．①②③④⑤⑥⑧⑨ B．①②③⑤⑥⑦⑧ C．①②③④⑤⑥⑦⑨ D．①③④⑤⑥⑧⑨

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产具有以下特性。 A：寿命周期长 B：不可移动性 C：异质性 D：弱流动性

E：适应性

2、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（）。 A．估价对象 B．估价时点 C．价值类型 D．估价方法 E．估价所需材料

3、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。 A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁

B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁

C：强制拆迁时，应当组织事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全 D：行政强制拆迁应当严格依法进行

E：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件 4、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题) A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力

B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的

D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率

E：内部收益率越高，投资风险就越小

5、城市规划的作用体现在3个层次，不包括下列的__ A．作为国家宏观的手段 B．作为形成和实施的工具 C．作为具有法律效力的文件 D．作为城市未来空间架构 6、评估拆迁价格应精确到__。 A．元 B．角 C．百元

D．由双方协商

7、商业用地房地产位置的优劣主要取决于__。 A．周围环境状况、安宁程度 B．位置有利于原料和产品的运输 C．交通是否便捷及离市中心的远近 D．繁华程度、临街状况

8、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是__。

A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法 B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房 D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

9、__在本质上讲应是由委托人基于其估价需要而提出并决定的。 A．估价目的 B．估价时点 C．估价程序 D．估价做业

10、房地产开发企业在商品房销售过程中应实行制度。 A：住宅质量保险和住宅质量保证书 B：商品房预售许可证和住宅质量保证书 C：住宅使用说明书和住宅质量保证书 D：住宅使用说明书和住宅质量保修书 E：执行层的组织协调

11、房地产开发投资中的销售税金，又称“两税一费”，包括__。 A．营业税 B．教育费附加

C．城市维护建设税 D．房产税 E．土地使用费

12、房产图的测绘顺序为__。

A．先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B．先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C．先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D．先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

13、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。 A．2.50% B．3.5% C．2.38% D．3.25%

14、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。 A．风险辨识 B．风险估计 C．风险评价 D．风险决策

15、以下对房地产赠与的理解正确的是。

A：是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为 B：属于双务行为

C：即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务 D：属于单务行为

E：其受让人不需承担任何义务

16、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A．利润为零时 B．利润最大时

C．允许的最低经济效益指标 D．允许的最高经济效益指标 17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。 A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

18、债务资金筹措的主要渠道有信贷资金和__。 A．自有资金 B．企业资金 C．预售期房 D．债券融资

19、房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以__倍中误差作为限差。 A．1 B．2 C．3 D．4

20、下列关于强制拆迁，说法正确的是。 A：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提

C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁

D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民执行 21、工业用地不得以__方式出让。 A．招标 B．拍卖 C．挂牌 D．协议

22、以下关于零售商业物业租金的描述错误的是__。

A．零售商业物业的租户常常还需支付一些代收代缴费用，以支付整个物业的经营成本和公共面积的维护费用

B．零售商业物业基础租金又称为最低租金，常以每年每平方米为基础计算。基础租金是业主获得的，与租户经营业绩不相关的一个最低收入

C．零售商业物业的租户可能还要按营业额的一定比例支付百分比租金

D．百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付 23、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供__。 A．《住宅平面示意图》 B．《住宅立面示意图》 C．《住宅剖面示意图》 D．《住宅质量保证书》 E．《住宅使用说明书》 24、下列属于形成权的是。

A：解除权 B：追认权 C：选择权 D：异议权 E：人身权

25、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为__元/㎡。 A．5362 B．5374 C．5532 D．5702