2016年下半年宁夏省房地产估价师《房地产估价理论与方法》基础班课程开通考试试卷

班课程开通考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。 A：6280 B：08 C：6881 D：7021

E：工业用地的监测点评估价格

2、路线价法特别适用于__需要对大量土地进行估价的场合。 A．土地经济评价 B．土地课税

C．土地收益测算 D．土地定级

3、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5％，该商铺实际增值额为万元。 A：610．00 B：619．05 C：650．00 D：761．90

E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。 A：1 700 B：2 000 C：2 100 D：2 400

E：工业用地的监测点评估价格

5、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。 A．相关房地产的价格水平 B．该种房地产的开发成本 C．消费者的收入水平

D．消费者对未来的预期

6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。 A．4000 B．5000 C．6000 D．9000

7、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。 A．发现地下文物

B．银行贷款未按期到账 C．相关建材供应缺货 D．更改建筑设计

8、根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类。 A：流转税、负债税、财产税、资源税和行为目的税 B：流转税、收益税、财产税、和行为目的税 C：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 D：地方税、收益税、财产税、资源税和行为目的税 E：执行层的组织协调

9、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。 A．建筑结构 B．所在区域 C．使用性质 D．使用过程 10、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。

A．空置率>合理空置率 B．空置率 11、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75ft，临街宽度为50ft，那么该宗三角形土地的价格为__万元。 三角形土地平均深度价格修正率表 A．临街深度/ft B．25 C．50 D．75 E．100 F．125 G．150 H．175 I．200

J．平均深度价格修正率(%) K．80 L．75 M．70 N．65 O．60 P．50 Q．30 R．20

12、现代营销战略的核心可以称为STP营销，下面不属于STP营销的是__。 A．市场分析 B．选择目标市场 C．细分市场 D．产品定位

13、房地产估价的主要难点是。 A：市场行情变化不定 B：供需变化引起价格变化

C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D：房地产价格的影响因素影响程度不同 E：工业用地的监测点评估价格

14、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。 A．109 B．117 C．124 D．130

15、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。 A．使用计划 B．出租计划 C．销售计划 D．租售计划

16、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地总价值为6 000万元，其中土地总价值为 2500万元．某人拥有该大厦的某一部分，该部分的建筑面积为200 ㎡，房地价值为130万元．按照土地价值分摊法计算该人占有的土地份额为。 A：0．8％ B：1．6％ C：2．4％ D：4％

E：工业用地的监测点评估价格

17、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物

B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证

C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准

D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押 18、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。 A．产权调换 B．货币补偿

C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

19、房地产开发投资企业所得税税率一般为__。 A．30% B．32% C．33% D．18%

20、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】 A：估算后续开发经营期

B：估算后续开发的各项支出、收入

C：估算后续开发的各项支出、收入在何时发生 D：估算开发期中的利息和利润 E：工业用地的监测点评估价格

21、主要是在会计中使用的价值概念是__。 A．公允价值 B．买卖价值 C．保险价值 D．计税价值

22、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

23、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。

A：处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 B：处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 C：处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 D：处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金 E：房地产估价机构必须加盖公章

24、若某房地产投资项目的表面收益率为18％，年租金增长率为8％，通货膨胀率为6％，则该项目房地产投资的实际收益率为。 A：9．26％ B：10％ C：11．32％ D：12％

E：借款合同 25、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。 A：确定建设施工的各种图纸准备就绪 B：完成全体工作人员的筛选工作 C：获取土地使用权

D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、不属于通风施工图纸类别的是__。 A．平面图 B．剖面图 C．系统图 D．分部图

2、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。 A：总体单位简称总体

B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同 C：总体必然为同质性总体

D：同质性是构成统计总体的基础

E：总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化

3、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。 A．30% B．40% C．50% D．60%

4、收益性房地产包括__。 A．未出租的餐馆 B．旅店 C．加油站 D．农地

E．未开发的土地

5、要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力的房地产特性是房地产的__。 A．适应性 B．相互影响性 C．位置固定性 D．各异性

6、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是。 A：条形基础 B：桩基础 C：箱形基础

D：整体式筏式基础 E：执行层的组织协调

7、下列关于合同的履行，表述错误的是。

A：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地点的市场价格履行 B：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行

C：履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行 D：履行地点不明确，给付货币的，在交付货币一方所在地履行 E：执行层的组织协调

8、下列关于房地产广告的表述中，符合有关规定要求的有__。

A．仅介绍项目名称的房地产广告，可不载明商品房预售许可证书号 B．在集体土地上建设的房地产发布销售广告应载明集体经济组织名称 C．预售商品房广告不得涉及装修装饰内容

D．在房地产广告中表示项目位置，可以用乘坐公共交通工具所需时间来表示距离

E．房地产广告不得含有承诺为入住者办理“农转非”的内容 9、房地产中介服务收费分为三类。 A：房地产咨询收费 B：房地产估价收费 C：房地产经纪收费 D：房屋买卖收费 E：房屋交易收费

10、建筑平面设计常见的组合方式包括。 A：走廊式组合 B：套间式组合 C：单间式组合 D：大厅式组合 E：整体式组合

11、__是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的活动。 A．房地产经营 B．房地产管理 C．房地产开发 D．房地产运作

12、房地产估价时点可以是。 A：估价作业期

B：估价人员实地查勘期间的某个日期 C：过去的某个日期 D：未来的某个日期

E：估价人员按照自己的假定设定的日期

13、下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是。 A：增加抵押贷款

B：抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C：抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款 D：处置抵押房地产

E：租赁抵押房地产

14、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是__。 A．指数平滑法 B．市场因子推演法 C．德尔菲法

D．销售人员意见综合法

15、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是。(2009年试题) A：半个月 B：2个月 C：半年 D：2年

E：借款合同

16、以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时属于下列情形的，经有批准权的批准，可以不办理土地使用权出让手续。

A：经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于机关用地 B：私有住宅转让后不用于居住的

C：按照住房制度改革有关规定出售公有住宅的 D：根据城市规划土地使用权应当出让的

E：转让的房地产能够确定建设用地使用权出让用途、年限和其他条件的 17、下列对于信托的性质叙述有误的一项是__。

A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为 B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人

C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬

D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定

18、下列职能中，属于保险基本职能的是。 A：分散危险 B：融通资金 C：防灾防损 D：分配资金

E：执行层的组织协调

19、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。 A：30 B：50 C：100 D：150

E：执行层的组织协调

20、下列不属于一般性货币工具的是__。 A．法定存款准备金率 B．贷款额度控制 C．再贴现利率 D．公开市场业务

21、在我国，下列属于民事行为能力人的包括__。

A．18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 B．10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 C．10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 D．10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人

22、2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元／亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗土地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价

C：可以成交的价格 D：不确定 E：停止侵害

23、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于。 A：不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B：资本化率的求取

C：市场比较法中交易日期修正

D：不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较 E：折旧的计算

24、土地一级开发项目的操作模式有__三种模式。 A．纯企业模式 B．纯模式

C．与企业合作模式

D．受授权委托的企业模式 E．房地产学会模式

25、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。

A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证