准
题号 一 二 三 四 得分 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。
一、判断题(在每小题后面的括号内填入判
断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 得 分 评卷人 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×)
2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√)
4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×)
5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×)
6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×) 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为
居民区,铁路就可能成为增值因素。(×)
8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。(×)
9.房地产的特性主要取决于建筑物的特 总分 性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×)
二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分)
得 分 评卷人 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期
3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A.
收
益
能
够
量
化 B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化
4.直线趋势法公式y=a+bx中,x表示( D )。
A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间
5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A )
A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格
C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格
6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。
A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。
7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离
8.市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理
9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。
A.100 B.70 C.60 D.40
10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平
方米,按平均增减量趋势法估计,该房地产于1999年的价格为( B )元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450
三、简答题(每题5分,共15分)
得 分 评卷人 1.城市基准地价评估步骤一般包括哪些?
答:①确定基准地价评估的区域范围。②明确基准地价的内涵、构成、表达方式、基准日期等。(1分) ③划分地价区段。④抽查评估标准宗地的价格。(1分) ⑤计算区段地价。(1分) ⑥确定基准地价。(1分) ⑦提出基准地价应用的建议和技术。(1分)
2.选取的可比实例应符合哪些方面的要求?
答:选取的可比实例应符合4个方面的要求:
①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近,即为估价对象的类似房地产;(2分)
②交易类型与估价目的吻合;(1分) ③成交日期与估价时点接近;(1分) ④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。(1分)
3.成本法适用的对象有哪些?
答:成本法适用的对象:
①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产,特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价;(2分) ②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产;(1分)
③单纯建筑物的估价通常也是采用成
本法;(1分)
④成本法也适用于市场不完善或狭小
市场上无法运用比较法进行估价的房
地产。(1分)
四、综合题(每题20分,共60分)
得 分 评卷人 1.搜集有甲、乙两宗交易实例,甲交易实
例的建筑面积200㎡,成交总价80万元人民币,分三期付款,首期付16万元人民
币,第二期于半年后付32万元人民币,余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺,成交总价15万美元,于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例,则一般在进行有关的修正之前应先统一价格基础(如果以在成交日期时一次付清为基准,假设当时人民币的年利率为8%;假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币;如果以建筑面积为基准,另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积) 解:①统一付款方式。
(2)分
乙总价=15(万美元) (2)分
②统一化为单价。则:
甲单价=7220÷200=3821.1(元
人民币/平方米·建筑面积) (2)分
乙单价=150000÷2500=60(美元/
平方英尺·使用面积) (2)分 ③统一币种和货币单位。则: 甲单价:3821.1(元人民币/平方米·建筑面积) (2)分
乙单价=60×8.3=498(元人民币/平方英尺·使用面积) (2)分 ④统一面积内涵。则: 甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积) (2)分
乙单价=498×0.75=373.5(元人民币/平方英尺·建筑面积) (2)分 ⑤统一面积单位。
甲单价=3821.1(元人民币/平方米·建筑面积)(2)分
乙单价=373.5×10.7=4020.4(元人民币/平方米·建筑面积)(2)分
2.估价对象为一出租写字楼,土地总面积7000平方米,建筑总面积56000平方米,建筑物结构为钢筋混凝土结构,地上36层,地下2层,土地使用权年限为50年,从1998年9月30日取得土地时起计,建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为:该写字楼使用面积为建筑面积的65%,月租金为每平方米使用面积150元,空置率平均为15%。建筑物原值22000万元,耐用年限60年,残值率0;家具设备原值8000万元,耐用年限为12年,残值率为4%。经常费每月100万元,房产税为租金的12%,营业税
等为6%。报酬率为8%。
解:①运用收益法有限年公式求取房地产价格,其公式为:V=A/Y*[1-1/(1+Y)n] (2分) ②
计
算
年
总
收
益
=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元 (2分) ③计算年总费用:
年折旧费=8000×(1-4%)/12 =0万元(2分)
年经常费=100×12=1200万元 (2分)
年房产税=5569.2×12%=668.3万元 (2分)
营业税等=5569.2×6%=334.15万元 (2分) 年
总
费
用
=0+1200+668.3+334.15=2842.45万 (2分) ④
计
算
年
净
收
益
=5569.2-2842.45=2726.75万元 (2分)
⑤计算房地产价格
V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元(4分)
3.某建筑物为钢筋混凝土结构,经济寿命50年,有效经过年数为8年,经调查测算,现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年,假定第一年投入建造成本的60%,第二年投入40%,均为均匀投入),管理费用为建造成本的3%,年利率为6%,销售税费为50万元,开发利润为120万元。试计算该建筑物的积算价格。
解:(1)计算建筑物的重置价格: ①建造成本=800万元 (2)分 ②管理费用=800×3%=24万元 (4)分 ③
投
资
利
息
=(800+24)×60%×[(1+6%)1.5- 1]+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1]=.90万元 (6)分
④建筑物的重置价格=800+24+.90+50+120=1048.90万元(4)分
(2)计算建筑物的积算价格: 积算价格=1048.90×(50-8)/50=881.08万元(4)分
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