《世界金融危机下中国房地产业的应对之道》

回建强

春节期间，一年一度的世界经济盛会——达沃斯世界经济论坛在瑞士小镇达沃斯召开。今年的世界经济论坛各国政要谈论的话题无疑是如何应对世界金融危机。金融大鳄索罗斯一个观点举世关注：现今经济气候比大萧条还要恶劣，美国10年内也难以维持3%经济增长，开展中国家危机更加严峻，周边市场如巴西、东欧和冰岛，负债超过1万亿美元，严重问题正在发酵。索罗斯对世界经济增长的悲观看法实际上有很大的代表性。国际货币基金组织〔IMF〕1月28日预测，今年全球经济增长率将降至0.5%，比该组织去年11月份的预测低1.7个百分点，为第二次世界大战以来的最低增速。可以肯定的是，世界经济正在经受严重的考验。从全球经济的角度看，如果把中国房地产行业作为一个经济组成局部，经过中间链条的传导，世界金融危机的爆发必然会影响到中国房地产行业的开展。中国房地产行业如何应对这种危机就成为我们所关心的话题。

一、世界金融危机产生的原因及后续开展趋势

美国次贷危机终于以出乎所有人意料的方式爆发扩散了，犹如一场席卷全世界的“海啸〞，冲击了几乎所有国家的金融体系，并从金融危机向经济危机转化。前美联储主席格林斯潘成认这是百年一遇的金融风暴。这场金融危机爆发的原因是什么，危机到底还持续多久这是人们普遍关心的问题，因为这直接影响到各国政府的经济决策以及相关行业的开展。

1、美国次贷危机恶化引发世界金融危机

2021年发生的世界金融危机是继1929年世界经济大萧条以来近百年内最严重的经济危机。这次世界金融危机主要经历了三个层次的演变。第一个层次是美国次贷危机向美国金融危机的演变；第二个层次是美国金融危机向世界金融危机的演变；第三个层次是世界金融危机向实体经济危机演变。目前世界正在经历第三个层次的演变，即实体经济越来越受到金融危机的影响。

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从危机源头看，美国次贷危机的恶化引发了世界金融危机。次贷危机的产生具体来看主要有四个方面的原因。

第一，宽松的信贷政策。从世界范围看，美国是最兴旺的经济体，也具有最兴旺的金融市场。华尔街以名目繁多的金融衍生品的发行和创造为标志，引领着世界金融开展的方向。从上个世纪90年代中期以来，美国把住房开展作为经济增长的重要引擎，购房人获得贷款非常容易。2000年互联网泡沫破裂后，美国政府为了振兴经济，提出了庞大的减税方案。为了促进经济增长和就业，美联储连续13次下调利率，联邦基金利率由6.5%降至1%的历史最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。过低的利率引发了宽松信贷，也直接刺激了民众的贷款投资热潮，越来越多的生活状况不稳定的民众通过银行贷款参加到购房者的行列中。银行信贷经理的狂热叠加了穷人急盼致富的狂热，造成了次级住房贷款的大量发放。正是市场对美国房市前景普遍预期过高，极大的刺激了美国房市，房价在1996年至2006年飞涨了大约85%，为次贷危机的爆发埋下了种子。

第二，金融衍生品的滥发。证券化是20世纪最重要的金融创新之一。房地产市场的开展依赖强大的资金支持，而商业银行的资金总是有限的，因此，金融机构通过资本市场把存量贷款证券化〔MBS〕的方法，提前回笼资金，继续创造抵押贷款资产。购置MBS的投资银行那么继续进行金融创新，向社会投资机构如保险公司、海外银行等发行债券抵押担保权证〔CDO〕,从而使得房贷风险进一步向全世界扩散。在房地产市场向上开展的状况下，这个庞大的金融链条可以继续维持下去，在资金的高杠杆作用下，投资人甚至可以获得可观的回报。但美国房地产市场在连续17次加息后，终于支撑不住，大量次级贷款无法获得归还，附着在这个根底之上的金融衍生品大厦那么轰然倒塌。金融的本质是信用，当归还的信用已不存在，任何参与这场金融盛宴的机构都必然受到相应的损失。

第三，信用评级机构的失职。次贷危机爆发后，一些世界著名的评级机构如穆迪、标准普尔、惠誉等受到业界的质疑。各评级机构被认定过高的提升了次贷产品的评级，并极大地促进了次贷市场的开展，这些评级机构的收入主要来源于证券发行商，却要求它们对市场投资者负责，这种评级制度上的漏洞已经引起广泛关注。金融衍生品的开展，有利于资金使用效率的提高，但其定价和交易那么有赖于准确的市场评价。当市场评级机构这一环出现问题的时候，信任危机也便

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随之开始了。全球投资者正是出于对美国三大信用评级机构的信任，才能够放心大肆购置次贷相关产品，可正是这些评级机构评定的同美国国债相同级别的3A级证券，却在一夜之间成为投资者手中的垃圾。这些评级机构不切实际的评级以及次贷危机爆发后下降评级动作的缓慢，也在一定程度上加大了次贷危机的强度，对这次危机起到了推波助澜的负面作用。

第四，监管机构的失职与放纵。次贷危机产生的深层制度原因就在于对金融监管存在缺陷，美国金融监管机构对次贷及各类衍生产品的发行规模和数量没有控制，监管力度的松懈以及对市场潜在金融风险的无视，都是监管不力的表现。放松监管一向是格林斯牌所推崇的管理之道，也正是他担任美联储主席的这段时间里，美国央行降低了抵押贷款的标准，导致相当一局部信用或生存状况不佳的贷款人以低廉的本钱通过贷款购置房屋；美国监管机构对市场评级机构监管不严，也导致了评级机构在对次贷相关产品评级时的主观性，在大范围调低次贷相关产品的评级时，极大打击了投资者的信心，加深了投资者的恐慌情绪，最终导致全球范围内的恐慌。

总体而言，在全球化日益深入的今天，包括美国、中国在内，世界经济已经连接成为一个整体。美国的金融衍生产品也被销售到世界各国的金融机构，因此美国的次贷危机恶化引发世界范围内的金融危机就成为一种必然。对于中国而言，美国发生金融危机后，借贷消费将大幅度减少，中国出口贸易将受到严重影响，通过这条路径，世界金融危机已经快速涉及中国金融和经济体系。

2、世界各国展开金融危机大营救

为应对来势凶猛的世界金融危机，世界各国都采取了积极的救市行动，而且力度也非同寻常。美国的救市力度显然最大，布什政府通过收购、注资、合并、破产等手段解决受经济危机重创的抵押贷款公司、投资银行、商业银行等金融机构。10月3日美国国会通过了总金额8500亿美元的救市方案。欧洲和亚洲国家也纷纷出台相应的救市措施。2009年1月29日，美国众议院以244对188票，通过总统奥巴马提出的接近8190亿美元刺激经济方案。方案内容包括暂时宽减个人及企业税项、创造职位、扩大对失业和低下阶层的支持等措施。

世界各国救市如此积极源于对这次金融危机可能产生严重后果的担忧，因为

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在新的形势下，金融危机到底会对世界经济带来多大程度上的损伤目前还没人能够给出答案，世界各国都在面临同样的考题。因此，目前能够做的就是尽其所能征求陷于危机中的金融业，尽可能防止更多的机构破产，切断危机从金融向实体经济渗透的通道。

3、金融危机不会短时间内平息

世界金融危机发端于美国的次级房贷偿付信用危机，但现在却开展到消费模式的变化。由于次贷危机，美国超前消费的模式将成为历史，金融机构要经历去杠杆化的痛苦过程。对于世界其他国家而言，金融危机的影响首先是心理预期层面，其次是金融资产价值缩水，再次是实体经济消费需求的萎缩。

美国事实上已经陷入经济衰退。无论是失业率还是美元指数，都到达了经济危机的标准。彭博社预测美国2021年12月底的失业率从2007年11月的6.7%增加到8.2%，失业率创下自1945年以来的新高。

对于世界经济增长前景，国际货币基金组织(IMF)2009年1月28日预测，今年全球经济增长率将降至0.5%，比该组织去年11月份的预测低1.7个百分点，为第二次世界大战以来的最低增速。IMF同时预测，今年兴旺经济体的经济将出现第二次世界大战以来的首次全年负增长，降幅将达2%，远大于该组织去年11月份预测的0.3%的降幅。此外，今年新兴和开展中经济体的经济增速也将从去年的6.3%猛降至3.3%，远低于该组织去年11月份预测的5%增速。另外，IFM去年12月份将其对近两年中国经济增长率的预期分别下调至9.7%和8.5%。

这次金融危机对世界经济的影响将在2021年得以全面表达，并且不会在短期内结束。原因主要是三个方面。第一，本轮增长周期从2003年开始，由房地产和高科技拉动，增长持续了五年。从经济开展周期看，2021年世界经济开始进入调整期，在金融危机的作用下，世界经济将不可防止地进入衰退期。这个时间将有可能长达2-3年。第二，地产和高科技是上轮的经济增长点，在没有找到新的经济增长极之前，世界经济很难短时间内抬头。第三，美国主导的单级世界和美元本位制短时间内不会改变，中欧倡导的世界经济金融新秩序短期内也不会实现。

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二、世界金融危机对中国房地产的影响

金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可防止地涉及到中国，而房地产行业那么受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。中国房地产业那么受到宏观调控政策积累效应和金融危机涉及效应的双重打击。

1、宏观经济调整不可防止将危机传导到房地产市场

对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应。人们手中的资产都会显著升值，购置力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期缺乏，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量缺乏是最大的问题。

宏观经济减速

国家统计局发布统计公报，经过初步核算2021年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%，分季度看宏观经济增速逐季回落，其中第四季度增速仅为6.8%。由于内外需降低，大量企业限产消化库存，全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落个百分点。

国民经济主要产品产量下降。11月，全国发电量同比下降％，降幅比上月扩大了个百分点；粗钢产量下降％；汽车产量下降％。国际金融危机的强烈冲击，和我国工业自身存在的产能过剩、开展方式粗放等问题，交织在一起，造成了工业增速连续、明显回落。根据工业增加值的数据推断，11月的GDP将回落到5％左右。

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另外，国家统计局发布的宏观经济预警指数显示，2021年预警指数剧烈下降，11月份指数已经进入“趋降〞区间，按照目前经济形势，不排除未来该指数进入“过冷〞区间。此前，宏观经济预警指数在1998-1999年亚洲金融危机期间进入了“过冷〞区间。

房地产成交量出现大幅下降

国家统计局公布数据显示，2021年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。

国房景气指数12月份的数据为96.46，这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重缺乏。

截至12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5个百分点。其中，空置商品住宅9069万平方米，同比增长32.3%，增幅提高9.4个百分点。

销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升，“一降一升〞反映了房地产行业面临巨大的挑战。

全国房地产开发景气指数趋势图

1081061041021009896949290 房地产奉献率有降低趋势

房地产行业对国民经济增长的奉献包括3个方面：第一，作为投资的一局部，房地产开发投资对GDP增长的直接奉献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接奉献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费奉献。

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2007年204月07年205月07年206月07年207月07年208月07年20907月年201007月年201107月年1202月08年201月08年202月08年203月08年204月08年205月08年206月08年207月08年208月08年20908月年201008月年201108月年12月1998年以来，我国房地产业得到迅速开展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重根本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长奉献率在稳步上升。数据说明，1997-2006年间，房地产开发投资年均增长22.38%，高于同期GDP(支出法现价)年均11.19%的增幅，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的奉献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%。1997-2006年，房地产开发投资对 GDP增长的间接奉献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%。1997-2005年，房地产开发投资对GDP增长的引致消费奉献率由3.09% 增加到3.92%，年均3.89%，2003年到达最高为4.66%。

受世界金融危机影响，2021年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接奉献度在降低。上海市统计局数据显示，2021年上半年上海GDP同比增长10.3%，略低于全国水平，这是上海近年少有的现象。房地产的奉献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。从全年视角看，2021年1-12月份，上海房地产开发投资同比增长4.5%；商品房竣工面积同比下降26.8%；商品房销售面积同比下降37.9%，其中住宅下降40.1%；另外，存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况虽各有不同，但房地产的奉献率都会或多或少下降。

2、外资有方案撤离中国楼市直接影响房地产行业景气

受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2021年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。

2021年新年伊始，外资又掀起一股抛售物业套现离场的小高潮。澳大利亚最大投行麦格理集团正以3亿元人民币为旗下上海城市公寓酒店找买家，这一报价较3年前该公司的买入价4亿元下调了25%；另一个案例是李嘉诚旗下和黄集团抛售上海古北地区黄金城道的商铺。受经济局势影响，和记黄埔不得不将黄金城道上位置最好的2万多平方米御翠豪庭商铺低价甩卖，据悉此次推出40个铺位共2万多平方米，均价10万元/平方米；第三例是李嘉诚旗下—7.5万元/平方米的价格抛售，并方案将小区会所一并出售。这是李嘉诚在最近几个月第四次抛售上海物业。

外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金

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融机构损失沉重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，局部区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。

2021年3月份公布的?流动性过剩与中国房地产宏观调控研究?指出，外资占中国房地产总投资比例不到2%，考虑到外资持有的主要是商业地产和高档楼盘，而且接手的也是外资，因此出售行为对整体交易量影响有限，在目前市场情况下更多表达在心理层面。

外资机构在上海抛售高端物业根本情况表

物业名称 漕河景苑 类型 小高层、高层、叠加、联排住宅 位置 徐汇区康健路58弄 开发商 上海汇成房产经营公司 持有方 建筑面积 成交价格 收购价13500元/平方米 现价26000元/平方米 福海商厦〔盛邦国际广场〕 上海商城 办公商业 虹口区四川北路1318号 办公商业 静安区南京西路1376号 茂行世纪公园〔陆家嘴中央公寓的4幢楼〕 华山夏都 效劳式公寓 锦麟天地 酒店式公商业 长宁区幸上海业丰置摩根士丹利 摩根士丹利 上海永业集团 18538㎡酒店式公寓，1300㎡俱乐部，50个停车位 900万美元 2003年7月，以参股10%开发酒店式效劳公寓。 ㎡ 人民币 2006年6月现金收购新盘。 效劳式 浦东新区号 上海陆家嘴联合房地产 摩根士丹利 万㎡〔收购的局部〕 人民币 2006年4-5月整表达金收购4幢新盘。 上海商城 美国国际集团 185000㎡ 1990年AIG自己投资兴建 福海房地产开展 雷曼兄弟 56859㎡ 亿人民币 深圳工行〔该大厦为工行不良资产〕 备注 2006年12月花旗银行属下基金2幢楼 花旗银行 ㎡ 收购㎡ 住宅公寓 东绣路99福路211号 业 兴业路168上海华美房地产开展 寓、住宅、 弄 对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金——基金，或者是基金——开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止

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上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对于价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。

3、失业和减薪降低住房消费能力

宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2021年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模到达几千人的大型制造业企业。以至于出现还未到春节，大量失业农民工就开始返乡的现象。

国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示，2021年这两个指标出现大幅度下滑，其中收入指数下滑更加严重，已经接近1992年以来的最低点。

上海易居房地产研究院2021年10月份组织的一次市场调研结果也显示，上海房地产市场观望气氛浓烈，仅有8.57%的受访者准备半年内购房。调查结果显示：23.52%的受访者持观望态度，目前不愿意购房，仅有9.72%的受访者表示准备半年内购房，而准备1年内或1-3年内购房的比例那么超过50%，市场观望气氛浓烈。

房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比拟大的行业。“买涨不买跌〞虽不是中国特有的消费心理，但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场，消费心理往往起到决定作用。这一点在2006-2007年表现得特别强烈，当时国家已经意识到房地产非理性开展对行业和宏观经济的负面作用，因此出台了诸

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多宏观调控政策，包括加息、加税、控制金融和土地供给等，但这些措施在一定程度上反而造成市场供给缺乏，在市场投机力量巨大的购置力作用下，房价一路蹿升。普通购房者也被裹挟而进，被迫接受高房价。

现在宏观经济出现调整，宏观调控政策的积累效应也显示了巨大威力，特别是“〞新政的实施，根本上消灭了市场上的投机需求。房地产成交量、价格都出现了较大调整，“买涨不买跌〞的规律发挥了明显作用。

4、金融紧缩压制房地产企业融资

世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿缺乏。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文〞支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷〞心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。

从开发资金来源角度看，1-12月，房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这局部资金实际上对开发企业现金流非常重要。

上海中资银行本外币商业性房地产贷款情况〔2021年1-12月〕 单位：亿元 贷款类别 房地产贷款 #个人购房贷款 #住房贷款 房地产开发贷款 #房地产开发贷款 地产开发贷款 #政府土地储藏机构贷款 报告期余额 比同期增减 比年初 14 上海作为中国最重要的经济中心，房地产市场的走势具有较强的代表性。从中资银行房地产贷款发放情况看，2021年1-12月个人购房贷款同比有所增加，但房地产开发贷款那么同比下降2.59亿。地产开发贷款比年初减少了1.31亿元。数据说明上海房地产企业获得银行贷款的能力在下降，同时由于市场的调整，土地价格也出现了下调，没有足够土地储藏的企业不敢轻易拿地，在土地价格较高

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时拿地的企业那么面临两难的选择，因此，土地开发贷款增长缓慢。

在宏观经济形势恶化的情况下，房地产企业面临的挑战也越来越大，全国一些城市出现了房地产企业“退地〞和“土地流拍〞的现象。2008年6月24日，上海楼市传来了首例退订已拍得地块的消息，曾以1亿元净资产拿下11亿元“普陀地王〞的上海志成房产，被证实已退订该地块。该地块收回后，会重新公开招拍挂。8月12日，苏宁环球确认旗下南京苏宁房地产开发和黄浦区房地局经友好协商已经签署协议，解除“黄埔163地块〞原土地出让合同，将全额退还已支付的土地出让款。另外，2021年上海方案推出住宅土地约800-1000公顷，实际供地约240公顷，成交率在60%左右，这显示了土地市场运行低迷，土地流拍频繁，成交地块也以底价成交为主。

实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地〞和“土地流拍〞的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无方法。

三、世界金融危机背景下房地产行业的应对之道

房地产行业经过多年的开展已经成为我国经济的重要支柱产业，保持房地产行业的稳定对稳定经济、扩大内需意义重大。面对来势汹涌的世界金融危机，房地产企业如何应对，政府应采取哪些措施来保障行业开展的稳定和民众住房问题的解决，这是一个紧迫而重要的课题。应对房地产行业开展危机，各方都要采取积极的行动。

1、加快政策调整，给予行业宽松开展空间

从2003年央行“121号文〞开始，政府对房地产行业进行了长达五年的宏观调控，包括2005年的新老“国八条〞、2006年的“国六条〞、2007年“限外政策〞、“新政〞等，这些政策主要的调控对象是房价增长过猛和投资增长过快等，同时对房地产企业的开展设置了资金和土地供给方面的障碍，社会舆论也纷纷把批评的矛头指向房地产行业。政策和舆论针对的非理性上涨的高房价无可厚非，因为超出居民购置力的高房价是对民生的漠视，也是对社会其他产业开展的

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挤压。但在目前市场形势已经发生了较大变化，房地产成交量大幅度下滑、房地产企业生存困难、房价也开始出现下滑，这个时候就需要政策的及时调整，否那么如果出现“大落〞，必将对宏观经济带来严重的负面影响。

世界金融危机爆发后，中央政府及时调整了政策：为了应对危机，提出了促进经济开展十条措施，公布了两年投资4万亿的经济振兴方案；在国务院常务会议上再次强调房地产行业是国民经济的重要支柱产业；作为配套措施，住房和城乡建设部公布了三年内9000亿安居保障房建设方案；在2021年12月份召开的中央经济工作会议上，再次强调了住房消费的重要性，认为住房消费是提振内需的主要途径之一；发布新“国六条〞，局部放松第二套住房消费信贷优惠，减免住房成交税费；央行连续五次降息等。这些措施有的针对宏观经济，有的是直接针对房地产行业，总体而言都为房地产行业的健康稳定开展创造比拟良好的环境。

值得注意的是，目前出台的政策措施都带有放松行业开展环境的性质，政策应注意执行的有效性和持续性。房地产行业的开展在某些时候往往是被误读，被歪曲。我国正在大力建设市场经济体制，评判行业开展的好坏应该更多用市场的标尺来衡量，而不能用方案经济的思维。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚决地用市场化标准。标准政府行为的边界，给行业和企业的开展一个宽松稳定的环境是未来房地产行业继续繁荣稳定的根底。

2、经济力争“保八〞，千方百计稳定就业和居民收入

世界金融危机来袭，无论是城市白领还是农民工都受到失业、减薪的威胁。未到春节，东南沿海工业区大批农民工返乡就是金融危机对我国经济造成影响的鲜明写照。同时，2021年我国大学应届毕业生规模为610万人，加上历年未就业毕业生，2021年需要安排工作的大学生规模在700万人以上。作为用工方，大局部企业由于市场需求缺乏，招聘方案都大幅度缩水。政府2021年稳定就业和收入的任务非常重。

房地产市场的开展关键在市场成交量，而市场成交那么有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。当前，我国正在采取各种措施稳定宏观经济，包括前文提到的4万亿经济刺激方案，大力投资根

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底设施，建设保障房，用投资来拉动经济增长。同时，国家正在积极调整出口结构，开拓非洲、拉美、中东地区的贸易业务。总之，稳定宏观经济增长，保障居民就业和收入是促进房地产消费的关键因素。

3、鼓励和促进企业优胜劣汰，大幅提高市场集中度

我国房地产开展已有20多年的历史，到2021年房地产行业开展到一个相对顶峰期，全国房地产企业总数到达5万多家，正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面。在房地产市场兴旺的西方国家，市场集中度相对较高，少数企业占有较大市场份额，这是市场竞争和行业选择的结果。反观我国房地产行业，市场集中度较低，根据各上市公司公布的2021年最新销售数据，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率为2.6%。另外，中国房地产测评中心发布的2021年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重，2006-2021年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这说明我国房地产行业集中度依然较低。从市场开展角度看，我国的房地产企业有必要进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的标准化和规模化运营。

现在房地产市场出现调整，局部企业资金链断裂，经营困难，而另一些优势企业那么现金充足，经营稳健。这正是进行行业整合的好时机。实际上，在新出台的“国六条〞就提出鼓励企业间的资源整合，同时支持银行提供并购贷款。通过企业间的并购，土地等资源可以更加有效利用，大型优势企业的竞争力得以增强，同时也防止过多烂尾楼出现，造成资源的浪费。

4、营造良好的外资投资环境，限外政策可以考虑放松

仲量联行发布的2021年第四季度北京商业地产报告显示，房地产投资市场在年底交投清冷，北京全年地产行业并购总额为41亿美元，同比降低18.3%，其中，外资并购全年总额同比降低74%〔受金融危机加深影响，第四季度北京市场未出现任何外资收购案例〕。这一情况并非北京独有，仲量联行监测的其他一线城市上海、广州、深圳等也都出现了外资在房地产市场交投量同比大幅下挫的现象。

仲量联行的商业地产数据具有一定的参考性，说明目前外资在中国房地产行

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业的活泼度降低。同时，澳元、美元等货币有升值趋势，外资在中国套现离场的动力逐步加大。对此，我国应有足够的认识，首先要保持政策的稳定性，不能因为外资短期内的撤离就加大行政干预力度。外资对投资目的国最看重的往往不是短期优惠政策，而是长期的政策稳定和公开透明的法律及制度建设。我国应一如既往地坚持改革开放策略，保持宏观经济的稳定，用持续的经济开展和一定的优惠措施稳定外资、吸引外资。

从市场开展角度看，2006年出台的“171号文〞限制外资的政策应该放松，在楼市低迷和外资流出的背景下，2006年出台的限外政策已经没有必要那么严格，可以适度放松，比方在个人购房方面。

值得注意的是，一些地方政府已经开始出台相关措施稳定外资投资房地产。北京最新出台的?落实131号文件促房市健康开展实施意见〔?即北京15条新政〕，其中第六条是暂停执行?关于标准境外机构和境外个人购置商品房的通知?〔京建交〔2007〕103号〕中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。这说明北京已经对外资个人购房取消了相关限制。另外，天津市也出台相关措施放松外资拿地限制。

5、继续稳步进行房地产金融创新，尽快推出REITs

这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比拟兴旺的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否认金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其平安运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新缺乏的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。

众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议〞，以此

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换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议〞上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。

因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房企和民营房企在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康开展。

6、企业要充分认清“长冬〞形势，促销、练功是正道

企业面对世界金融危机下房地产市场的剧烈调整，应做好两个方面的准备。一是策略上要主动降价促销，二是心态上要平稳应对挑战。

企业面对外部市场环境的变化，对市场大势的判断非常重要，有了正确的判断，对企业运营决策会起到关键作用。在当前市场低迷状态下，作为房地产企业不应再梦想通过所谓的价格联盟来获得超额利润，因为市场大势一旦形成，在短期内很难逆转。如果企业自身没有充足的现金储藏，在市场的冬天存活下去的唯一方法就是降价促销，尽快回笼资金，毕竟保住生存的时机才是最重要的。

在这方面，万科是一个鲜明的例子。从2007年底开始，万科就开始逐步实施降价方案，并收到较好效果。比方，7月上海万科金色雅筑以降低装修标准为由降低房屋的总价达20万；8月再次祭出降价大旗，宣布金色雅筑可以在此前价格根底上优惠10万元。虽有争议，但万科获得了实实在在的现金流回笼，在楼市冬天储藏了珍贵的粮草。

在不久前召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新提出支持房地产开发企业积极应对市场变化，以合理价格促进销售。政府做这样的表态实际上也做好了土地出让费收入减少的准备。房地产企业不要指望地方政府继续为高房价而托市。

在金融危机下，中国房地产行业受到重创，除了房地产价格出现调整，最关键的是成交量被腰斩。没有过人的胆识和策略，在这个市场生存下去恐怕比拟困难。那么开发商生存下去的关键是什么呢？答案应该是积极调整心态，练好内功，

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勇于适应房市冬季。接下来就是策略的问题，深刻认识市场规律是内功、能够适时地“讲政治〞也是内功，当然敢于率先让利促销这也是内功。

当然，最聪明的企业是既“讲政治〞，又深悟中国“特色〞市场经济规律，能够做到二者的有机统一，左右逢源，那么这个企业就可能“如鱼得水〞了。

楼市的冬季预计会较长，这不取决于楼市本身，而在于世界金融危机何时结束。再加上我国目前正大力推进住房保障建设，房地产企业未来面临的挑战会更多。今后三年保障性住宅的供给量如果按套数衡量的话将占住宅供给量的五成左右，虽然经济适用房的购置群体和普通及高档商品房的购置群体不重合，但客观上如此巨大的供给量不可防止会冲击到商品化住房的市场份额。房地产企业也应充分认识到这一点，不要抱怨，更不能对抗社会，因为住房民生已经成为政府工作的重要组成局部。前几年的暴利是不正常的，市场出现调整，利润被摊薄才是正常的，企业在这方面也应做好心理调整，应对这个局面。

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