工程维修工作手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 0 页次 文件标题：工作手册说明

工作手册说明

1.本手册是公司实施质量管理体系的细则，是公司的法规性文件，本部门全体员工必须严格遵守。 2.本手册自发布之日起生效。

3.手册使用期间，如有修改建议，工程部应汇总意见，工程部经理根据需要及时组织有关人员按《管理评审控制程序》对手册的适用性、有效性进行评审，必要时进行修订。

4.本手册发布后，公司或工程部发放的新文件，属于质量管理体系长期有效的文件，均应适时纳入本手册。

5.本部门与其他部门工作有接口的文件，按本手册及相关部门工作手册中的条款执行。

6.本手册的管理和发放均应按照《文件控制程序》的有关规定执行。

1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 0 页次 文件标题：工程维修管理流程

1.0工程部岗位图

2.0工程维修管理流程„„„ 3.0工程部质量目标„„„ 4.0工程部岗位说明书„„

5.0工程维修员绩效考核规则„„„ 6.0工程管理规范„„„„

7.0工程维修安全管理作业规程„„„„ 7.1交接班、值班管理作业规程„„„„ 7.2工程设施设备巡视检查作业规程„„„ 7.3供配电设备设施运行管理作业规程„„ 7.4供配电设备设施维修保养作业规程„ 7.5停送电操作规程„„„

7.6发电机管理、运行、保养作业规程„ 7.7低压配电控制柜保养作业规程„„„ 7.8电梯管理作业规程„„„

7.9给排水设备设施运行管理作业规程„„ 7.10给排水设备设施维修保养作业规程„ 7.11二次供水管理作业规程„

7.12弱电网络系统维修保养作业规程 7.13消防系统维修保养作业规程„„ 7.14风机定期保养作业规程

7.15避雷装置定期保养作业规程„„ 7.16中央空调运行作业规程„ 7.17燃气锅炉运行作业规程 7.18电梯钥匙管理规程„„„ 7.19玻璃幕墙管理规程„„ 7.20维修服务管理作业规程„ 7.21设备档案管理作业规程„ 7.22新接物业承接验收作业规程 8.0工程维修质量记录清单„

2 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 1.0 页次 文件标题：工程部岗位图

工程部岗位图

工程部经理 工程主管 设施设备组项目设备维护部 系统维修保养供配电、给排水消防系统维修保养弱电系统维修保养电梯系统维修保养土建工程客户维修服务及日常巡视设备运行管理 3 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 2.0 页次 文件标题：工程维修管理流程

技术支持、问题跟踪 要 工程维修管理流程

计划巡检、保养 工程部 （经理） 计划安排、要求 求 及

巡 检 保 养 结 果 信 息 反 馈 问题提出、要求 设备组 项目设备维护部 监 督 考 核 、 问 题 跟 项目部 （经理） 踪 文字说明：

1、工程部经理全面负责部门的管理、考核、人员配备、资金预算、设施设备的运行维

修保养、工程项目的新增、改造的计划与实施及能耗管理等工作，及时处理项目提出的有关工程问题并与项目沟通、反馈信息，对分管副总负责。

2、设备组按照工程部制定的设施设备维保标准及计划实施具体的维修保养，对项目设备维护部提出的要求进行技术指导和培训，同时对设施设备专项、工程改造专项工作进行实施、跟踪，对工程部经理负责。

3、项目设备维护部负责各项目客户日常维修服务，设备设施的运行管理及日常巡检，负责设施设备技术资料、物资物品管理，公共能耗的统计、核算，应急事件的现场处置及控制，对设施设备维修保养、专项工程提供协助与支持。对工程部主管（经理）负责，同时接受项目经理的监督与考核。

4 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 3.0 页次 文件标题：工程部质量目标

以公司质量目标为管理原则，制定以下分解目标：

1、履行物业服务合同约定的公共设施设备维护责任和义务，客户对维修服务的综合满意率95%；

2、无重大安全责任事故（人身事故和设备事故）发生； 3、消防系统设施设备完好率为100%，且随时可以启用； 4、共用设备运行正常，完好率达98%； 5、配套公用设施完好率达98%；

6、客户报修零修、急修处理及时率达100%，维修一次合格率达99%，二次返修合格率达100%；

7、档案归档完整率100%。

5 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书

1.0工程部经理 1.1任职条件

年龄／教育背景： ◆25-45岁，工民建、电子、机械工程等相关专业统招本科以上学历，工程师以上职称。 培训经历：

◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。 工作经验：

◆从事相关岗位管理工作5年以上。 工作技能：

◆电脑：会使用办公软件、AUTOCAD绘图软件；

◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿； ◆具备解决各工程设施设备突发事故的能力；

◆较强的分析、解决问题能力，思路清晰．考虑问题细致； ◆具有先进的管理理念和管理方法。 个性特征

◆做事客观、严谨负责、踏实、敬业；

◆具有很强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强； ◆精力充沛，能承受较大的工作压力； ◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 1.2职责

◆确保质量管理体系在工程部的有效运行和持续改进； ◆负责对部门《工作手册》的适应性进行评审和修改；

◆负责组织、参与新接物业的前期介入、设施设备的查验、验收工作；

◆管理和监督部门员工按《工作手册》要求做好共用设备设施的维护保养，为客户提

供满意的服务，确保本部门质量目标的实现；

◆负责编制部门材料计划，定期上报各类设备的备品、备件计划，经审批后组织实施； ◆对部门员工服务过程进行有效监督、对工作状态进行检查和月、年度考核； ◆负责本部门新进员工和在岗员工的培训及实施效果的检查；

◆对本部门存在的不合格进行分析，落实具体的纠正措施，并对其有效性进行验证； ◆负责沟通、协调本部门同其他部门的关系、保持良好的团队合作；

◆负责贯彻公司领导的各项指令，完成公司交办的工作。 1.3权限

◆依照制度，对部门中发现的问题实施处罚的权力； ◆依照制度，按规定程序对员工的晋级、晋职的建议； ◆部门内部员工聘任、解聘的权力； ◆部门内部员工考核的权力； ◆其它相关权力。 2.0工程主管 2.1任职条件 年龄／教育背景 ◆25-45岁，工民建、电子、机电工程等相关专业大专以上学历，助理工程师以上职称。

6 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书 培训经历：

◆受过管理学、物业建筑结构及楼宇各工程设施设备相关知识的培训。 工作经验：

◆从事相关岗位管理工作3年以上。 工作技能：

◆电脑：会使用办公软件;

◆写作：能做工作汇报、计划、总结、方案等各种文稿; ◆具备解决各工程设施设备突发事故的能力；

◆较强的分析、解决问题能力，思路清晰，考虑问题细致： ◆具备相应的管理能力。 个性特征：

◆做事客观、严谨负责、踏实、敬业；

◆具有较强的人际沟通、协调、组织能力以及高度的团队精神，责任心强； ◆精力充沛，能承受较大的工作压力； ◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 2.2职责

◆在部门经理的领导下负责所属专业口的具体工作计划、安排和组织实施； ◆负责制定部门新进员工和在岗员工的培训计划并按计划贯彻执行；

◆负责监督、指导、协调各驻场维修班的具体工作，对服务过程进行有效监控、对员

工工作状态进行检查和月、年度考核； ◆负责部门日常事务工作；

◆圆满完成公司及部门经理交办的其它工作。 2.3权限

◆对部门管理建议的权力；

◆依照制度，对下属工作中的问题提请部门经理实施处罚的权力； ◆依照制度，按规定程序对员工的晋级的建议； ◆对下属员工考核的权力； ◆其它相关权力。 3.0设施设备组各岗位

3.1弱电及网络系统维护员 3.1.1任职条件 年龄／教育背景：

◆25-35岁，通信、电子工程、计算机及其相关专业，中专以上学历。 培训经历

◆持电工操作证、网络工程师证或网络维护相关资质证件，接受过监控系统、红外报

警系统、门禁系统、网络系统等相关知识的培训。

工作经验：

◆2年以上弱电系统维护工作，或具大型局域网组网、运行、维护经验。 工作技能：

◆熟悉监控系统、红外报警系统、门禁系统、网络系统的运行及维护，动手能力强； ◆具备解决弱电系统设备故障的能力； ◆熟悉网终系统的性能测试和优化技术。

7 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书 个性特征：

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 3.1.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； ◆按计划实施防盗监控系统、门禁系统、停车场管理系统、（可视）对讲系统、三表采 集系统. 卫星电视接收系统、网络系统等弱电设备的维护保养； ◆及时维修弱电系统设备出现的突发性故障；

◆检查弱电系统设备运行情况，确保各系统安全、稳定、良好的运行； ◆负责本专业口的相关培训工作；

◆对弱电设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆完成部门安排的其他工作。 3.2供配电及给排水系统维护员 3.2.1任职条件 年龄／教育背景：

◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。 培训经历：

◆持电工操作证书，高压进网证书。接受过物业楼宇设备及变配电系统等相关知识的

培训。

工作经验：

◆3年以上从事供配电系统或给排水系统维护保养工作。 工作技能：

◆熟悉变配电系统的运行及维护，动手能力强； ◆具备解决变配电系统设备故障的能力； ◆具备解决给排水设备故障的能力。 个性特征

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 3.2.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； ◆按计划实施各项目供配电系统设备、给排水系统设备的维护保养； ◆及时维修强电系统、给排水系统设备出现的突发性故障； ◆检查强电系统、给排水系统设备运行情况及安全操作情况，确保各系统安全、稳定、 良好的运行；

◆对各项目能源计量（水、电）实施监控，及时发现并处理漏水漏电现象； ◆负责本专业口的相关培训工作；

◆对供配电设备系统、给排水设备系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆完成部门安排的其他工作。 3.3电梯系统维护员 3.3.1任职条件

8 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书 年龄／教育背景

◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。 培训经历：

◆持技监局有效的电梯维修保养操作证书。接受过电梯系统维护保养等相关知识的培

训。

工作经验：

◆从事电梯维修保养工作3年以上。 工作技能。

◆熟悉电梯的保养及维护，动手能力强； ◆具备解决电梯一般故障的能力。 个性特征

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 3.3.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； ◆按计划实施电梯系统设备的月度、年度维修保养；

◆负责电梯年检前的综合保养，确保各电梯顺利通过技监局的检测； ◆及时维修电梯系统设备出现的突发性故障；

◆检查电梯系统设备运行情况，确保电梯系统安全、稳定、良好运行； ◆负责卒专业口的相关培训工作；

◆对电梯系统的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆完成部门安排的其他工作。 3.4消防系统维护员 3.4.1任职条件 年龄／教育背景：

◆25-40岁，电子、机电工程等相关专业中专以上学历。 培训经历

◆持电工操作证书，接受过物业楼宇设备、消防系统等相关知识的培训。 工作经验

◆从事消防系统维护、保养工作3年以上。 工作技能：

◆熟悉消防系统的运行及维护，动手能力强； ◆具备解决消防系统设备故障的能力。 个性特征：

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 3.4.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； ◆按计划实施消防系统的月、季、年度维修保养； ◆按计划每季度实施各高层项目的消防联动试验；

9 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书 ◆及时维修消防系统设备出现的突发性故障；

◆检查消防系统设备运行情况，确保消防系统能随时正常启动并安全、稳定、良好运

行；

◆负责本专业口的相关培训工作；

◆对消防系统设备的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆完成部门安排的其他工作。 3.5土建工程维护员 3.5.1任职条件 年龄／教育背景

◆25-45岁，工民建专业中专以上学历。 培训经历：

◆受过物业建筑结构、房屋安全要求及其养护办法等相关知识的培训。 工作经验

◆从事土建工程、房屋的日常维修、补漏、保养及维护工作3年以上。 工作技能

◆熟悉各类房屋结构、对房屋及设施的土建工程、日常维修具备操作能力。 个性特征：

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有贵任感。 3.5.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的查验、验收工作； ◆按计划实施各项目土建工程的施工并对其工作质量负责； ◆及时处理各项目需土建方面的突发性配合工作；

◆对土建工程方面的工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆完成部门安排的其他工作。 4.0项目设备维护部 4.1项目设备维护部主管 4.1.1任职条件 年龄／教育背景：

◆25-40岁，高中以上文化。 培训经历：

◆受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面租关知识的培训； ◆持电工操作证书、高压进网证。 工作经验：

◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3

年以上。

工作技能。

◆熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力强； ◆具备解决各设备系统一般故障的能力； ◆具备处理设备突发事故的能力； ◆具备相应的管理能力。

10 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书 个性特征：

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 4.1.1职责

◆根据部门安排组织物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作； ◆负责组织项目客户维修服务；

◆负责组织安排项目部设备设施的运行管理及日常巡视，公共能耗的审核工作； ◆负责组织实施项目应急事件的处置及控制；

◆负责项目部设施设备技术资料、物资物品管理审核工作； ◆负责制定并组织实施项目部的维修计划和培训计划工作；

◆负责项目设备维护人员的考核考评审查工作；

◆负责完成设施设备组和外委单位对本项目部设施设备的维修、保养、改造、检测等

的协调和配合工作；

◆对项目设备维护的管理工作提出建议或改进意见供部门和项目部参考； ◆负责完成工程部、项目部交办的其他工作。 4.2项目设备维护部班长 4.2.1任职条件 年龄／教育背景

◆25-40岁，高中以上文化。 培训经历

◆受过物业设施设备运行、维护及工程管理方面相关知识的培训； ◆持电工操作证书、高压进网证。 工作经验

◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作3

年以上。

工作技能

◆熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力强； ◆具备解决各设备系统一般故障的能力； ◆具备处理设备突发事故的能力； ◆具备相应的管理能力。 个性特征

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 4.2.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作； ◆负责客户日常维修服务；

◆负责设备设施的运行管理及日常巡检，公共能耗的统计、核算工作； ◆负责应急事件的现场处置及控制；

◆负责设施设备技术资料、物资物品管理； ◆负责制定本项目部的维修工作计划；

11 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 4.0 页次 文件标题：工程部岗位说明书 ◆负责完成设施设备组和外委单位对本物业设施设备的维修、保养、改造、检测等的

协调和配合工作；

◆对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆负责完成工程部、项目部交办的其他工作。 4.3驻场维修员 4.3.1任职条件 年龄／教育背景：

◆25-40岁，高中以上文化。 培训经历：

◆受过物业设施设备运行、维护等相关知识的培训； ◆持电工操作证书。 工作经验

◆从事电梯、消防、供配电、给排水、电气、机械等设施设备运行、维护、保养工作2

年以上。

工作技能：

◆熟悉物业各设备系统的运行及维护，动手能力较强； ◆具备解决各设备系统一般故障的能力。 个性特征：

◆做事严谨负责、踏实、敬业； ◆具备团队精神，责任心强；

◆品格高尚，道德素养好，富有责任感。 4.3.2职责

◆根据部门安排进行物业前期的工程介入及新接管物业的验收工作； ◆负责客户日常维修服务；

◆负责设备设施的运行管理及日常巡检，公共能耗的统计、核算工作； ◆负责应急事件的现场处置及控制；

◆负责设施设备技术资料、物资物品管理；

◆对驻场维修的管理工作提出建议或改进意见供部门参考； ◆完成工程部、项目部交办的其他工作。

12 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 5.0 页次 文件标题：工程维修员绩效考核细则

1.0目 的

为工程部全体人员的奖惩，晋职、培训等人事异动提供依据，客观考评员工的工作业

绩。

2.0适用范围

适用于工程部全体维修维护人员。 3.0职 责

3.1项目设备维护部班长为项目维修员工作业绩的第一考评人，项目经理和项目设备维护部

主管认定考核结果并对设备维护部班长提出考核意见； 3.2设备组人员由工程部相应专业口责任人考核；

3.3项目设备维护部及设备组员工的最终考核由工程部经理审核。 4.0考核周期

4.1每月为一个考核周期，每半年汇总考核一次，全年综合考核一次。 5.0考核内容

5.1设施设备组考核内容： 5.1.1月度考核：

a.设施设备巡检维护质量：分值80分； b.日常行为规范：分值20分；

c.细则详见《工程部设备组月绩效考核表》。 5.1.2季度考核

a.各专业口设施设备维护保养质量的综合效果评价；

b.各专业口设施设备重大安全隐患的发现或处理的及时性评价；

c.各专业口设施设备管理、维护、运行的合理化建议，改进措施的效果评价。 5.2驻场维修班长考核内容： a.客户维修：分值15分； b.设施巡检：分值25分； c.日常行为规范：分值5分； d.管理责任：分值55分；

e.细则详见《设备维护班长（主管）月绩效考核表》。 5.3驻场维修员考核内容： a.客户维修：分值50分； b.设施巡检：分值35分； c.日常行为规范：分值15分。

d.细则详见《设备维护员月绩效考核表》。 6.0考核流程

6.1日常考核中，项目设备维护部班长对项目设备维护部维修员的工作表现分别记载于《设

备维护员月绩效考核表》中，每月25日前将计分统计汇总，由项目经理审核认定后交工程部，工程部经理依照项目部和本部门的考核事项最终评分，考核结果于当月体现 6.2日常考核中，项目经理对项目设备维护部班长的工作表现分别记载于《设备维护班长（主 管）月绩效考核表》中，每月25日前交至工程部，工程部经理依照项目部和本部门的

考核事项最终评分，考核结果干当月体现。

6.3日常考核中，工程部各专业口责任人对设施设备组人员工作表现分别记载于《工程部设

13 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 1 1/1 章节号 5.0 页次 文件标题：工程维修员绩效考核细则

备组月绩效考核表》中，每月25日前将计分统计汇总，工程部经理对各考核事项最终

评分，考核结果于当月体现。 6.4设备组各专业口的季度考核，由工程部经理每季度组织相关专业口人员会同消防、电梯、 供配电等专业公司检查各设备的保养状况，并就设备安全隐患的发现、处理和改进措

施等综合效果作出评价，每季度按实际评价对相关专业口维护员给予100-500元的奖励或处罚。

6.5员工有特别贡献和特殊事宜的内容不进入考核范围，采用即时奖励即时处罚办法兑现。 6.6考核结果由工程部经理或主管分别对员工进行沟通、同时以违规通知单、内部谈话记录

等方式予以记录。

6.7对全年综合考核位居前列的员工在年终奖、工资上浮、各项培训等事项上优先；若考核

属不合格范围，予以解聘。 7. 0质量记录

7.1《工程部设备组月绩效考核表》

7.2《设备维护班长（主管）月绩效考核表》 7.3《设备维护员月绩效考核表》

14 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 6.0 页次 文件标题：工程管理规范

1.0基本要求

1.1工程维修员在服务过程中应保持良好的精神状态； 1.2表情自然、亲切、举止大方、有礼，用语文明、规范； 1.3对待客户主动、热情、耐心、周到并及时为客户提供服务；

1.4工程维修员按规定统一着装，着装整齐清洁，仪表仪容整洁端庄； 1.5在指定位置佩戴标志，站姿端正，坐姿稳重，行为规范，服务主动。 2.0客户服务

2.1客户报修及时受理，急修在15分钟内到达，一般维修在半小时内到达，约定时间的按

约定时间提前到达，小修项目及时完成；

2.2装修服务，按照《装修手册》的规定在客户申请装修时告知，建立客户装修档案；发现

违反装修管理制度的行为、现象及时劝阻、制止。 3.0房屋维护管理

3.1检查、督促客户正确使用房屋，指导客户遵守房屋安全使用的规范； 3.2对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保养记录齐全； 3.3定期检查房屋共用部位的使用状况，做好巡视记录；

3.4需要维修的，属于小修范围的及时修复；属于大、中修范围的及时编制维修计划和专项

维修资金使用计划并按业主的需求组织维修。 4.0设备运行与维护管理 4.1变配电系统

4.1.1限电、停电提前通知客户；

4.1.2按照要求进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告； 4.1.3按照要求对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录； 4.1.4高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确； 4.1.5变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；

4.1.6变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求； 4.1.7低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；

4.1.8无功功率自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠； 4.1.9变（配）电系统联络自切正常。 4.2应急供电系统

4.2.1定期对发电机设备进行检查、维护，保持设备晃好；

4.2.2定期对应急照明设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态； 4.2.3定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。 4.3楼宇智能化设备系统 4.3.1楼宇设备自动化系统

4.3.1.1服务器工作正常、通讯正常、整洁； 4.3.1.2工作站工作正常、通讯正常、整洁；

4.3.1.3数字式直接控制器工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐； 4.3.1.4末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。 4.3.2网络与通讯设备系统 4.3.2.1程控交换机

4.3.2.1.1程控交换机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；

15 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 6.0 页次 文件标题：工程管理规范 4.3.2.1.2维护终端工作正常、整洁；

4.3.2.1.3话务台工作正常、话音清晰、整洁；

4.3.2.1.4电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损。 4.3.2.2网络通讯设备

4.3.2.2.1配线架排线整齐，标签完好，数据齐全； 4.3.2.2.2光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全； 4.3.2.2.3插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。 4.3.2.3广播与背景音响系统

4.3.2.3.1音源设备工作正常，整洁完好； 4.3.2.3.2功放设备工作正常，整洁完好；

4.3.2.3.3扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰； 4.3.2.3.4背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。 4.4安全防范系统 4.4.1中央监挂系统

4.4.1.1摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁； 4.4.1.2画面分割器工作正常、整洁； 4.4.1.3录入设备工作正常、整洁；

4.4.1.4监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁； 4.4.2周界报警系统

4.4.2.1工作站工作正常、整洁；

4.4.2.2红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。 4.4.3对讲系统

4.4.3.1基站线路无损、工作正常、整洁； 4.4.3.2天线安装牢固、工作正常。 4.4.4门禁系统

4.4.4.1工作站工作正常、整洁； 4.4.4.2服务器工作正常、整洁；

4.4.4.3读卡机指示灯完好、工作正常； 4.4.4.4电子门锁工作正常。 4.5消防报警与灭火系统

4.5.1消防设备：按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常； 4.5.2火灾探测器：定期进行实效模拟试验，及时更换失效的器件；

4.5.3每季进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录；

4.5.4当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的

确认灯；

4.5.5操作启动部件，手动火灾报警按钮应能输出火灾报警信号，报警按钮应有动作显示； 4.5.6火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应 急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；

4.5.报警功能能：正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、

光信号；

4.5.8故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障

时，应当正确指示出故障部位；

16 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 6.0 页次 文件标题：工程管理规范 4.5.9火灾优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火

灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；

4.5.10电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从

备用电源自动转入主电源状态；

4.5.11火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯

联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常； 4.5.12火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示

其状态；

4.5.13火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并

显示其状态；

4.5.14消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接

受其反馈信号并显示其状态；

4.5.15火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通； 4.5.16数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁； 4.5.17末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常； 4.5.18中央联动装置工作正常、显示正确； 4.5.19消防灭火设施应处于良好的待命状态，按所配备的灭火设施检查、检测标准进行检测； 4.5.20消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次．保证工作站工作正常、整洁； 4.5.21消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好，标识完整； 4 .5.22消防阀门阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。 4.6电梯、自动扶梯

4.6.1电梯运行平稳、平层准确、开／关门姿态正常，轿厢照明、楼层显示器、内外呼梯控

制板外观及功能完好，轿厢内整洁无污染。

4.6.2电梯使用单位应依据国家有关法律法规，设置电梯安全管理机构或配备专职的安全管

理人员。使用单位必须到当地特种设备安全监察机构办理电梯注册登记手续，建立健全设备安全技术档案，制定完善设备管理制度和操作规程，必须聘用持证人员上岗工作，制定电梯事故应急救援预案，负责电梯维修、大修、改造、检验等所需资金的落实和使用。

4.6.3电梯使用单位必须保障电梯运行的基本条件（如温度、湿度、电压等），对机房实行封 闭管理，配备应急照明，灭火器和盘车工具，并置于显著方便之处。 4.6.4电梯必须经过国家核准的特种设备检验机构定期检验（检验周期为一年），取得安全检 验合格标志，并在检验有效期内运行。

4.6.4.1电梯运行的基本技术要求：电梯运行平稳、平层准确，轿箱照明、内外呼梯按钮完

好，楼层显示正常，轿箱内整洁无污染。警铃或其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装置有效无缺损，电梯运行无异常。

4.6.4.2自动扶梯运行的基本技术要求：自行扶梯运行平稳舒适，安全防护装置齐全有效。 4.6.5电梯使用单位应当与取得相应特种设备许可的电梯维修保养单位签订电梯维修保养合 同，不得使电梯脱离维修保养。电梯维修保养合同应当约定维修保养的期限、项目和

救援责任等内容。电梯使用单位的安全管理人员，应对电梯进行日常安全管理，按照安全技术要求做好日常运行巡检记录，对维保单位的维修保养工作进行监督，并督促电梯维修保养的单位至少每15日对电梯进行一次维护保养，并在其维护保养、维修、报修等工作记录上进行签字确认。

17 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 6.0 页次 文件标题：工程管理规范 4.6.6电梯使用单位应要求电梯维修保养单位对电梯及其安全设施至少每15日对电梯进行

一次维护保养，保证其维修保养的电梯安全技术性能符合国家规定的标准和安全技术规范。

4.6.6.1电梯使用单位应要求电梯维保单位设立24小时维修值班电话，保证接到故障通知后

30分钟内赶到现场，采取积极措施消除事故隐患，配合电梯的使用单位采取正确有效的救援方法。

4.6.6.2电梯使用单位应要求电梯维修保养单位落实维修保养过程中的现场安全防护措施，

保证施工安全。应做好维修保养记录，并归入电梯维修保养档案。

4.6.6.3电梯使用单位应要求电梯维修保养单位为其介绍必要的管理知识、安全技术知识、

安全规章制度；协助电梯使用单位建立电梯技术档案。配合电梯使用单位采取有效措施确保电梯安全运行。

4.6.7电梯发生故障时，应立即停止电梯使用，及时通知维修保养单位进行维修保养，及时

消除安全隐患，保证安全可靠使用。电梯发生事故时，应采取积极有效的应急救援措施。

4.6.8电梯使用单位应当宣传国家关于电梯安全的法律法规，宣传电梯正确使用、应急救援

等方面的知识，提高乘坐电梯人员的爱护意识和安全意识。

4.6.9电梯机房由专人管理，机房温度应保持在5℃~40℃之间，温度应保持在设备安全运行

所允许的范围内；机房通风、照明良好，配备应急照明、灭火器材，盘车工具及标识齐全，并挂于显眼方便处。 4.7给排水系统

4.7.1定期对给排水系统进行维护、润滑；

4.7.2各种泵、管道、阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；系统无明显异味和噪

声；

4.7.3用户末端的水压及流量满足使用要求；

4.7.4每季对排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；

4.7.5确保水质无污染并符台规定的要求；生活饮用水水质符合GB5749《生活饮用水卫生标 准》的要求，每年2次水箱清洗和水质化验；

4.7.6如遇限水、停水，应按规定时间提前通知全体用户。 4.8避雷系统

4.8.1避雷系统按规定由专业机构每年进行一次防雷接地检测；

4.8.2每年检查一次机房设备防静电地板的接地是否可靠，并对楼宇的各楼层的钢窗、钢结

构进行外观检查；

4.8.3每半年对大楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进

行全面检查，每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决，保持楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；

4.8.4每月一次对变配电室的设备的接地带进行检查；每季对各重要机房内的配电柜及设备

接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。 4.9空调系统

4.9.1集中空调通风系统应符合国家卫生标准要求。各设施部件应按照《公共场所集中空调 通风系统卫生管理办法》及相关要求进行清洗维护。 4.9.2设备工作正常、安全装置有效。

4.9.3定期巡查设备运行状态并记录运行参数。

18 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 6.0 页次 文件标题：工程管理规范 4.9.4定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备，每年至少清洗、维护保养冷 却塔一次（冷却水不得检出嗜肺军团菌）。

4.9.5定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体，进行添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、 除锈刷漆等维护保养。

4.9.6定期对空气处理单元.新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除）湿器、风阀、积水 盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养。

4.9.7定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试绝缘，保证系统的用电安

全。

4.9..8定期对空调循环水进行水质处理和水质分析，保证系统水质符合空调设备的要求。 4.9. 9定期对风管系统进行清洗消毒，保证空气质量符合卫生部《公共场所集中空调通风系 统卫生规范》的要求。

4.9.10根据实际情况进行风管系统清洗和空气质量测定，保证空气质量符合卫生部《公共场 所集中空调通风系统卫规范》的要求。

4.9.11压力表、真空仪、传感器等测量装置按规定进行周期检定。

4.9.12按国家相关要求严格控制温度范围，夏季室内温度不低于26℃，定期对空调系统设

施设备进行能耗（水、电、煤气、燃油等）统计和分析，好节能工作。 4.9.13在每个供冷期或供热期交替运行之前，或系统停机一段刚间后又重新投入运行时，必 须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管 件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、清洗、测试和调整，确定 正常后方能投入运行。 4.10锅炉系统

4.10.1锅炉（蒸汽锅炉、承压热水锅炉）的使用管理

4.10.1 1严格执行《特种设备安全监察条例》和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保

证锅炉的安全使用。

4.10.1.2锅炉投入使用前或者投入使用后30日后，应当向直辖市或者设区的市的特种设备

安全监督管理部门办理注册登记手续，领职锅炉使用证。使用证应置于锅炉的显著位置。

4.10.1.3建立管理机构，管理人员制定各种安全管理制度、操作规程、记录表卡及锅炉的安

技术档案，技术档案包括：

4.10.1.3.1锅炉的设计文件、产品质量合格证明、使用维护说明等文件以及安装技术文件和

资料。

4.10.1.32特种设备的定期自行检查并记录。 4.10.1.3.3炉的日常使用状况记录。

4.10.1.3.4锅炉及其安全附件，安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表的日常维

护保养记录（主要安全附件：安全阀每年校验一次、压力表每半年检定一次）。 4.10.1.3.5锅炉运行故障和事故记录。

4 10.1.3.6锅炉管理人员、操作人员、水质处理人员的安全教育和技能培训记录； 4.10.1.4每月对使用的锅炉应进行一次自行检查，发现问题需及时处理。 4.10.1.5制定锅炉的事故应急措施和救援预案。

4.10.1.6锅炉存在严重事故隐患，无改造维修价值或者过户移装的，及时向原登记的特种设

备安全监督管理部门办理注销手续。

19 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 6.0 页次 文件标题：工程管理规范

4.10.2锅炉日常维护保养内容

4.10.2.1每年对锅炉及附属设备进行一次全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和

润滑电机、校验安全阀、检查水处理设备并添加树腊、设备管道补漆；对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗；对锅炉内部进行检查，发现问题及时处理。

4.10..2.2每季度对锅炉及附属设备进行一次一级保养，对防爆门及泄爆装置进行安检；清理

燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰，对机械设备更换或添加润滑油，超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次。

4.10.2.3对管路过滤器进行一次清洗，对安全连锁装置的安全性能进行一次试验。 4.10.2.4锅炉安全附件及仪表齐全，动作灵敏可靠，其中安全阀需经常启动排气。 4.10.2 5在额定的流量范围内，系统各设备不得超压运行。

4.10.2.6汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。 4.10.2.7蒸汽减压装置输出压力波动在20%之内。 5.0公共设施维护管理

5.1建立共用设施档案，设施运行、检查、维修、保养等记录。

5.2设施标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行操作规程及保养规范。

5.3对共用设施定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的及时组织修复；

属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5.4物业内道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 5.5路灯、楼道灯完好率不低于98%。

5.6容易危及人身安全的设施有明显警示标志和防范措施。

20 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.0 页次 文件标题：工程维修安全管理作业规程

1.0目 的

建立安全管理体系，增强安全操作意识，确保人员和财产安全。 2.0范 围

适用于维修、保养及施工等工程作业。 3.0职 责

3.1工程部经理为安全操作第一责任人；主管、设备组专业口责任人、项目设备维护部班长

负责安全操作的监督管理；

3.2全体员工随时对安全生产状况进行自检，发现问题及时纠正。 4.0规 程 4.1培训

4.1.1部门对新员工入职后一周内安排进行岗前培训，其中应涵盖安全知识内容，并签订工

程维修安全管理责任书；

4.1.2每季度组织一次部门全员参与的安全知识培训，每半年对安全知识进行一次考核。 4.2安全工作措施

4.2.1特种作业人员必须持证上岗，严格按照操作规程和行业法规进行作业； 4.2.2上岗前不得饮酒，精神不振者不得安排登高或带电等危险作业；

4.2.3作业前要检查所使用工具物品是否完好，工作时正确使用工具和仪表，工作完成后清

工具，并妥善保管；

4.2.4工作时穿戴好防护用品，严禁不穿戴防护用品上岗。在无足够防护条件下维修员有权

拒绝作业；

4.2.5严禁带电操作，特殊情况需要带电操作时，必须经部门经理同意，带电工作时做好各

项防护措施，设专人监护；

4.2.6登高作业应遵守高空作业安全操作规程，登高器具必需有防护措施，上下传递物件时

严禁抛掷；

4.2.7临时用电、移动工具用电前端必须安装有可靠的断路器和漏电保护开关；

4.2.8公共场所施工要在适当的范围内作好安全防范措施及明显警告标识，安放有警告标识

的护栏、夜间应设置警告灯等，防止意外伤害；

4.2.9维修中凡需动火的，不论在任何场合，事前必须查明有无易燃易爆物品等安全隐患，

作好相应防护措施，防止发生消防安全事故；

4.2.10相关责任人在布置工作时必须向维修员提醒要注意的安全事项，进行存在明显不安全

因素的维修项目时，相关责任人必须到现场监督，做好安防措施，确保万无一失， 4.2.11相关责任人负责区域内的日常安全检查和监督。 4.3工具和防护用品管理

4.3.1工具:电动工具和可能在带电情况下使用的各种工具，如电焊机、砂轮机、冲击钻、手

电钻、套丝机、台钻、钢丝钳、螺丝刀、验电笔、排插线、拖把线等，使用前必须详细检查一遍，不符合安全要求的严禁使用，物品管理员在回收故障工具后应及时标识，防止其他员工再次领用；

4.3.2防护用品：电焊面罩、手套、绝缘鞋、安全带、安全帽、高架梯等各类防护用品在使

用前必须详细检查，发现不符合安全要求的严禁使用；

4.3.3库房管理员每月对公用工具和防护用品进行一次安全检查，对不符合要求的及时维修

或报废处理。

21 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.0 页次 文件标题：工程维修安全管理作业规程 4.4设施、设备维修保养中的安全管理 4.4.1工作中需正确设立安全标识牌；

4.4.2涉及到高压柜的倒闸操作应严格执行工作票、操作票制度；

4.4.3工作区域、施工场地在工作期间使用防护栏进行隔离，避免对第三方造成影响，完工

后及时清理现场。 4.5工程施工中的安全管理

4.5.1工程施工前必须制定详细的安全施工方案，明确安全管理措施；

4.5.2各专项工程项目的负责人就是该项目的安全责任人，负责该项目的安全工作，包括外

委工程项目；

4.5.3工程施工前，主管工程的负责入必须到现场进行安全交底，强调安全注意事项； 4.5.4高空作业、密闭场所、潮湿场所及高危险场所施工必须保证行之有效的安全措施，如

配安全带、绳、通风机、高筒绝缘鞋等．在安全措施不足的情况下，施工人员有权拒绝作业；

4.5.5主管工程的负责人应不定期进行安全巡视检查，发现问题及时提出并监督整改。 4.6安全检查

4.6.1部门工作检查将安全检查项目列为一项重要的检查内容； 4.6.2节假日前部门进行安全检查；

4.6.3认真执行公司安排的安全检查项目，并将检查结果上报公司。 5.0质量记录 5.1 <培训记录》

22 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.1 页次 文件标题：交接班、值班管理作业规程

1.0目 的

规范交接班、值班管理，确保交接班值班质量。 2.0适用范围

适用于维修交接班、值班管理工作。 3.0职 责

3.1项目设备维护班长负责值班工作的具体安排和检查； 3.2值班人员按本制度进行值班工作。 4.0程序要点 4.1交接班要求

4.1.1值班人员必须提前1 5分钟到达值班岗位；

4.1.2发现异常情况，交、接班人员应立即采取有效措施进行处理； 4.1.3对于上班遗留问题，接班人员应积极跟进，处理至完成； 4.1.4交班人员应主动、简要地向接班人员介绍当班时设备运行睛况，接班人员应认真聆听， 如有疑问可向交班人员提出，直至双方清楚；

4.1.5接班人员查看上班记录，检查仪器、工具等物品是否完好； 4.1 .6交接双方认为无误后完成交班程序。 4.1.7有下列情况之一不能交班：

4.1.7.1上一班情况未交代清楚，记录不规范； 4.1.7.2接班人员未到岗，交班人员不准下班；

4.1.7.3接班人员酗酒或者其他情况未找到接班人员； 4.1.7.4在倒送闸操作和事故处理过程中。 4.2值班要求

4.2.1严格遵守公司各项规章制度，不得擅离值班岗位、不得串岗；严禁在值班期间上网娱

乐，严禁在配电值班室吸烟，吃东西；

4.2.2各物业项目设备维护人员在夜班值班期间，在进行客户室内维修或巡视需离开配电值

班室时必须向监控室报岗，并保持通讯畅通。夜班值班人员离开配电值班室时间不得大于30分钟，若超过30分钟，夜班值班人员必须上报项目设备维护班长、主管或部门负责人，设备维护班长、主管或部门负责人应及时安排其他设备维护人员予以协助； 4.2.3白天无人值守的配电值班室，配电室门必须上锁，禁止外来人员在值班室长期逗留，

外来人员进入各设备间须作登记；

4.2.4高档住宅和写字楼宇配电值班室必须保证24小时值班制，以确保变配电、消防等设备

安全有效运行；

4.2.5按要求对设备进行巡查、维修及完成客户报修并填好值班记录；

4.2.6当值发生事故，应把事故时间、内容、处理过程、结果和建议写在《设施设备事故报

告单》及《值班记录表》上；

4.2.7涉及人员及设施设备安全、因故障导致影响较大的维修事宜等需第一时间上报工程 部和项目部负责人，如为一般性故障可直接报设备组相关专业人员，并跟进处置过 程，如超过24小时相关人员无处置响应，必须上报至公司分管副总及总经理； 4.2.8值班人员不得私自调班，因特殊情况需要调班时，必须事前经班长同意； 4.2.9值班人员应将高低压数据认真记录在《配电室值班记录表》《配电室运行记录表》内； 4.2.10对客户室内委托维修项目的处理工作，值班人员须认真填写《特约服务派工单》 ；

23 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.1 页次 文件标题：交接班、值班管理作业规程 4.2.11对设备巡视中发现的问题，不能及时处理的，值班人员应立即向项目设备维护部班长

汇报；

4.2.12值班人员应将当天的值班工作情况认真填写在《值班记录表》内； 4.2.13对违反值班制度的人员，根据公司和工程部相关规定处罚。 5.0质量记录

5.1《值班记录表》

5.2《设施设备事故报告单》 5.3《配电室值班记录表》 5.4《配电室运行记录表》 5.5《维修员巡视签到表》

24 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.2 页次 文件标题：工程设施设备巡视检查作业规程

1.0目 的

规范设备维护员巡视检查要求，统一设备房管理标准，保障各小区公共设备安全运行。 2.0适用范围

适用于设备维护员巡视检查及机房卫生管理工作。 3.0职 责

3.1项目设备维护主管、班长负责本项目设备巡视及机房清洁工作的具体安排； 3.2巡视人员按照制度及项目要求具体实施。 4.0程序要点

4.1各物业重点巡视签到点田各项目设备维护部主管、班长每周现场抽查签到一次；公共区

域抽查巡视每月不低于应巡视检查点位的1 0%，且任六个月内将巡视检查点位全面履盖。

4.2设备房清洁卫生责任人为各项目设备维护班长、主管，设备房清洁标准设施设备表面无 浮尘、无锈蚀，地面无浮尘、无杂物和堆积物，室内无蜘蛛网、无积水。 4.3各设备房巡视基本要求

4.3.1设备房卫生、照明、温度、压力、通风、设备运行状态等须达标； 4.3.2设备附属的管道、阀门等无锈蚀、渗漏；

4.3.3配电箱柜无破损、柜门需锁闭、线路需规范、电气连接点需紧固、无发热打火、无烧

蚀情况；

4.3.4配套消防设施、工具、上墙制度、标识牌、应急处置设施等须完好齐备。 4.4具体巡视频次及要求

4.4.1配电室（含高、低压室、变压器室）

4.4.1.1每天8:00-24: 00之间每隔两小时巡视一次，并填写《配电室运行记录表》，保 障室内环境温度不得超过40℃； 4.4.1.2配置有降温空调的配电室，当室内温度达到35℃应开启空调降温，室内温度低于30℃ 时应关闭空调；

4.4.1.3配置有除湿空调的配电室，当室内相对湿度达到70%时应开启除湿空调，室内相对

湿度达到50%时应关闭除湿空调。

4.4.2中央空调及锅炉房

4.4.2.1设备运行期间每两小时巡视一次，并填写《中央空调制冷系统运行记录表1》、《中央

空

调制冷系统运行记录表2》、《燃气锅炉运行记录表》； 4.4.2.2设备停运期间每日不低于1次。 4.4.3装修现场

4.4.3.1每日巡视一次，并填写《装修现场巡视记录表》。 4.4.4发电机房（含储油间）

4.4.4.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；

4.4.4.2室内照明、卫生、发电机及电池状态、消防器具，并签到，

4.4.4.3储油间风机每天运行时时间不低于20分钟，并在《值班记录表》上做好登记。 4.4.5风机房

4.4.5.1每月巡视不低于1次；

4.4.5.2室内照明、卫生、风机状态是否良好，并签到。

25 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.2 页次 文件标题：工程设施设备巡视检查作业规程 4.4.6电梯机房

4.4.6.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；

4.4.6.2室内温度、湿度、照明、卫生、电梯状态、消防器具是否正常，并签到； 4.4.6.3保障室内环境温度不得超过40℃，配置有空调的电梯机房当室内温度达到35℃时开 启空调降温，室内温度低于30℃时应关闭空调。 4.4.7水泵房（含消防泵房、水箱房）

4.4.7.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；

4.4.7.2室内照明、卫生、各水泵状态、各阀体及开关状态、水箱水位，水箱检查口盖应锁

闭、放空管口、溢流管口防护网完好，并签到。 4.4.8监控室

4.4.8.1每日巡视不低于3次（上午、下午、凌晨）；

4.4.8.2室内照明、各监控主机及监控镜头状态、消防主机及各点位状态、各水箱液位显示

仪状态、红外系统状态、门禁系统状态、电梯对讲系统状态，并签到。

4.4.9井道（含强弱电井、管道井） 4.4.9.1每月巡视不低于1次；

4.4.9.2井道内照明、卫生、设备运行互常、配套完好齐备、管井内地漏排水畅通。 4.4.10总坪、路灯、道路

4.4.10.1每天巡视不低于1次；

4.4.10.2总坪路面有无沉降、道路有无破损或隐患，路灯、外墙楼标（广告灯）有无故障。 4.4.11土建施工现场

4.4.11.1每日巡视不低于1次；

4.4.11.2施工现场有无安全隐患、有无警示标示及围栏、夜间有无照明。 5.0质量记录

5.1《值班记录表》

5.2《中央空调制冷系统运行记录表》 5.3《燃气锅炉运行记录表》 5.5《配电室值班记录表》 5.6《配电室运行记录表》 5.7《维修员巡视签到表》 5.8《装修现场巡视记录表》

26 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.3 页次 文件标题：供配电设施设备运行管理作业规程

1.0目 的

规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。 2.0适用范围

适用于各项目供配电设备设施的运行管理。 3.0职 责

3.1工程部经理或主管负责组织督导供配电设备运行管理工作； 3.2项目设备维护部班长负责实施具体工作；

3.3项目设备维护部维修员负责供配电设备日常管理及正常运行。 4.0程序要点 4.1巡视监控

4.1.1配电室实行24小时运行值班制度，每天8:00-24:00每2个小时监控并记录一次； 4.1.2每次所巡视的数据记录在《配电室运行记录表》上。 4.2巡视内容

4.2.1变压器运行温度要求从安全的角度，变压器温度达到80℃±10℃时手动启动变压器轴 流风机，当变压器温度达到90℃±lO℃时打开变压器外罩，开启外置工业风扇对变压

器进行降温（此操作必须上报工程部负责人批准后方可执行，而且必须有严格的保护和警示措施，防止出现触电事故和变压器短路事故）．当变压器温度达到120℃（或变压器运行电流达到额定电流的90%时，）应及时上报部门负责人，并采取降负荷或限电等措施；

4.2.2有无异常响声或气味；

4.2.3各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

4.2.4单相、三相电压是否在额定值的(+7%．-10%)范围以内，是否超载运行； 4 .2.5各种接头是否有过热或烧伤痕迹； 4.2.6防小动物设施是否完好； 4.2.7接地线有无锈蚀或松动； 4.2.8冬种临时用电接驳情况：

4.2.9各种标示牌、标示物是否完好；

4.2.10安全用具是否齐全，是否存放在规定位置。

4.3主、备变压器的投运管理要求（适用于变压器可联络运行的供电回路）：当该回路总电

流达到单台变压器额定容量80%时，应及时投入备用变压器；当该回路总电流低于单台变压器额定容量50%时，应及时退出备用变压器。

4.4对于巡视中发现的问题，供配电电工应及时采取措施加以解决，处理不了的问题应及时

向班长或部门经理汇报。 4.5异常情况处置

4.5.1触电处置：发现有人触电时，供配电电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者

脱离电源，并进行紧急救治。

4.5.1.1断开电源开关，拔去插头或熔断器；

4.5.1.2用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线； 4.5.1.3用干燥的衣服或绝缘塑料布隔离带电体，将触电者脱离电源； 4.5.1.4防止触电者在断电后跌倒。 4.5.2配电柜自动空气开关跳闸的处置

27 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.3 页次 文件标题：供配电设施设备运行管理作业规程 4.5.2.1判断跳阐的原因（短路或过载）； 4.5.2.2查清楚负载种类及分布情况；

4.5.2.3对可疑处逐个检查确认故障部位，进行处理或报告工程部经理请求支援解决； 4.5.2.4故障己排除应立即恢复供电。

4.5.3变配电室发生火灾按《紧急情况处理程序》执行。 4.5. 4变配电室发生漏水时的处置

4.5.4.1视进水情况，拉下总电源开关或高压开关； 4.5.4.2堵住漏水源；

4.5.4.3如果漏水较大，应立既通知工程部经理，同时尽力阻滞进水； 4.5.4.4漏水源堵住后，应立即排水；

4.5.4.5排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、

自然通风，更换相关管线等）；

4.5.4.6确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，

则可投入正常运行。

4.6“市电”停止时，发电机应在1 5分钟内启动，提供应息用电。 4.7配电室管理

4.7.1非配电室工作人员不得进入配电室，若需进入，须经部门经理批准，并在部门专业技

术人员陪同下方可进入配电室；

4.7.2配电室内严禁存放易燃、易爆、危险物品。配电室内应配备消防器材，禁止吸烟； 4.7.3配电室环境温度要求：配电室环境温度达到30℃时应采取相关降温措施（如开启风机、

开启空调等），严格控制配电室环境温度在40℃以内；

4.7.4每周至少对配电室和设备设施卫生清洁一次，保证配电室及设备环境要求； 4.7.5配电室内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防止小动物设施完好。 5.0质量记录

5.1《配电室运行记录表》 5.2《配电室值班记录表》 5.3《维修员巡视签到表》

28 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.4 页次 文件标题：供配电设施设备维修保养作业规程

1.0目 的

规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。 2.0适用范围

适用于公司管辖区内供配电设备设施的维修保养。 3.0职 责

3.1工程部经理负责制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并落实计划的执行； 3.2设备组供配电维修员负责对供配电设备设施进行维修保养。 4.0程序要点

4.1《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

4.1.1每年12月份，由工程部经理组织设施设备组一起研究、制定《供配电设备设施维修保

养年度计划》并上报公司审批；

4.1.2《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则： 4.1.2.1国家相关法规、规程强制规定的内容； 4.1.2.2供配电设备设施的具体使用情况； 4.1.2.3供配电设备设施运行状况（故障隐患）； 4.1.2.4合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容： 4.1.3.1维修保养项目及内容； 4.1.3.2备品、备件计划；

4.1.3.3具体实施维修保养的时间； 4.1.3.4预计费用。

4.2干式变压器维修保养：

4.2.1断开待保养变压器低压侧总空气开关；

4.2.2断开待保养变压器高压侧真空断路器及隔离开关，合上接地开关，并上锁，挂标示牌、 同时挂好变压器低压侧三相短路接地线，防止反送电；

4.2.3检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时

外罩受震动而产生的噪音；

4.2.4检查变压器高低压侧与电缆或母线接触是否良好，紧固连接螺丝。螺栓生锈应予更换； 4.2.5紧固电压调节连接片的固定螺栓； 4.2.6检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好； 4.2.7用吸尘器清洁变压器内部的灰尘；

4.2. 8检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地是否牢固；

4.2.9断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器高压侧，在20℃时不低于300兆欧、

低压侧绝缘电阻不低于20兆欧；

4.2.10检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门； 4.2.11拆除变压器低压侧三相短路接地线，合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后， 合上低压测总空气开关，观察变压器载荷运行情况； 4.2.12做好保养记录；

4.2.13安全注意事项，操作高压开关必须穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套；摇测绝缘电阻必须由

两人进行。 5.0质量记录

29 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.4 页次 文件标题：供配电设施设备维修保养作业规程 5.1《供配电系统设备巡检保养单》 5.2《设施设备故障维修单》 5.3《干式变压器年保养记录》 5.4《高压配电柜检修工作票》 5.5《设施设备维修保养年度计划》

30 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.5 页次 文件标题：停送电操作规程

1.0目 的

在正常情况和紧急状态下，保证停送电操作安全、正确。 2.0适用范围

配电室的停送电操作。 3.0职 责

3.1工程部经理负责各配电室停送毫事宜的批准：

3.2设备组强电维修员负责组织、监护配电室停送电操作； 3.3项目设备维护班长负责组织实施停送电操作。 4.0程序要点

4.1正常情况下的倒闸操作程序

4.1.1工程部根据供电部门或维保要求，提前三个工作日书面通知项目部及项目设备维护部

停、送电范围（包括变压器报停、启用）及时段；

4.1.2项目设备维护部接到通知后，项目设备维护部班长立即组织完成以下工作： 4.1.2.1根据本项目的实际情况，确定停送电的范围和顺序；

4.1.2.2明确停送电时间、范围、顺序，填好操作票，由工程部经理审批后将停、送电情况

书面通知项目部。

4.1.3项目部应对停电情况提前书面通知客户；

4.1.4倒闸操作前，操作人员要做好相应的准备工作，电梯降至首层，将发电机操作开关置

于停机位置；

4.1.5在确定时间、监护人员的监护下，操作人员按操作票进行倒闸操作； 4.1.6倒闸操作完成后，维修人员检查用电设备运行情况； 4.1.7做好各项记录。

4.2紧急状态下的倒闸操作程序：

4.2.1发现配电室有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，值班人员有权立即进

行全部或部分负荷停电操作；

4.2.2停电后立即上报工程部和项目部，有关维修员到现场后立即检查事故原因，在查出确

定的原因后方可进行恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电； 4.2.3做好各种记录，重大事故应立即报告公司领导。 5.0质量记录 5.1《操作票》

5.2《设施设备事故报告单》

31 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.6 页次 文件标题：发电机管理、运行、保养作业规程

1.0目 的

保证发电机在市网停电时能正常启动和良好运行。 2.0适用范围

各项目发电机的运行管理、维护和保养。 3.0职 责

3.1工程部经理负责制定《发电机定期保养计划》和组织计划的实施； 3.2设施设备组或外委单位负责实施具体保养工作；

3.3项目设备维护部负责发电机的运行及机房的日常管理工作。 4.O程序要点 4.1发电机房管理

4.1.1机房应上锁，钥匙由配电室值班人员保管，未经批准，非工作人员严禁人内； 4.1.2保持机房卫生，保持设备整洁，发现漏油、漏水应及时处理； 4.1.3加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设备完好齐备； 4.1.4严禁在机房内抽烟、吃东西，并做好防小动物措施；

4.1.5发电机运行时，值班员应留守机房观察，启动送风机，监测发电机运行是否正常并作

好记录；

4. 2发电机操作规程

4.2.1手动操作（适合日常手动试机） 4.2.1.1开机前的检查工作： 4.2.1.1.1断开电源输出开关；

4.2.1.1.2检查水箱水位、机油和柴油油位、电瓶电压或电瓶充电器、电瓶液位都应在正常范 围内；

4.2.1.1.3检查控制面板，各种仪表显示状态正常； 4.2.1. 2开机：

4.2.1.2.1打开送风机；

4.2.1.2.2将主令开关切换至手动开机位置并启动，两秒钟内发电机应启动，同时指示灯显示

“正常”；

4.2.1.2.3静听有无异常声音，观察控制面板上各种仪表，检查一切应正常； 4.2.1.2.4若需载荷运行，合上电源输出开关。 4.2.1.3停机：

4.2.1.3.1先切断后端负载，再断开电源输出开关；

4.2.1.3.2空载运行五分钟后，将主令开关钮（按）向停止位置； 4.2.1.3.3关闭送风机；

4.2.1.3.4检查一切正常后，将主令开关转到自动位置。 4.2.2自动操作（适合每月的自动试机）

4.2.2.1开机前的检查工作同手动开机前的检查工作，但检查后要将发电机转到自动状态，合上电源输出开关；

4.2.2.2开机：切断市电信号，观察能否自动启动，切断电源； 4.2.2.3停机：合上市电信号，观察能否自动切换电源，自动停机。 4.2.3紧急状况停机

4.2.3.1如发现紧急情况，而发电机的自身保护系统拒动时，应紧急停机，将主令开关切换

32 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.6 页次 文件标题：发电机管理、运行、保养作业规程 到停机位置，发电机应直接紧急停机；

4.2.3.2紧急停机后，对发电机进行全面检查，尽快使其恢复正常。 4.2.4注意事项

4.2.4.1柴油发电机空载运行时间根据设备出厂说明书的技式参数确定，（康明斯柴油发电机

组为5—10分钟）；

4.2.4.2在市网停电，发电机投入使用停机后，要对发电机的水位、机油位、柴油位、电瓶

电压、电瓶液位进行一次检查，确保正常工作状态；

4.2.4.3每次试机或自动运行均要做好运行记录。 4.3发电机定期保养规程

4.3.1每月空载试机二次，运行时间按4.2.4.1执行，并观察运行状况；

4.3.2保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏的选择开关置于“停止”位置，

拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能突然起动；

4.3.3检查蓄电池电解液液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水； 4.3.4计算发电机上次保养的累计运行时间，空气滤清器每累计满50小时或1年应清洁一次， 机油滤清器、柴油滤清器、水过滤器、润滑油每累积满250小时或二年应更换一次（新 机运行满50小时应更换一次）；

4.3.5检查机组有无漏油、漏水现象，清洁发电机机身；

4.3.紧固蓄电池电源线和控制屏内电气联接点，保障实验故障指示灯显示正常； 4.3.7检查接地线是否良好；

4.3.8检查机房状况，检查柴油油箱储油量是否满足发电机载荷运行14小时用油量； 4.3.9检查冷却水位、机油注位应处于正常位置；

4.3.10手动试机运行正常后,合上发电机自动空气开关，把选择开关置于“自动”位置，进

行模拟停电实验，观察发电机自动启动状况；

4.3.11发电机每年载荷运行1次，运行时间不少于1小时，观察仪表指示和机组运行是否正

常；

4.3.12填写发电机运行和保养记录。 4.4储油库安全管理规定

4.4.1值班人员应对储油库进行日常巡查，检查油箱、输油管道、阀门有无漏油现象； 4.4.2油库应保持清洁，照明通风良好，严禁烟火；

4.4.3油箱内的储备油量应保持能满足发电机载荷运行14小时用油量，严禁超量储油，造成

安全隐患；

4.4.4储油库应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可，禁止非工作人员入内。 4.4.5加强防火和消防管理意识，定期检查消防灭火器材是否完好齐备。 5.0质量记录

5.1《发电机运行记录表》 5.2《发电机年保养记录表》

5.3《供配电系统设备巡检保养单》 5.4《工程验收报告》 5.5《值班记录表》

5.6≤维修员巡视签到表》

33 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.7 页次 文件标题：低压配电控制柜保养作业规程

1.0目 的

确保低压配电柜设备正常运行。 2.0适用范围

适合低压配电室配电柜，各设备的控制柜视具体情况参考有关条款执行。 3.0职 责

3.1工程部经理负责制订全年的维护保养计划并组织实施； 3. 2工程部设备组和项目设备维护部专业人员实施保养操作。 4.0程序要点 4.1准备工作

4.1.1在配电柜停电保养的前三个工作日书面通知服务中心停电起止时间；

4.1.2停电前做好一切准备工作，特别是工具的准备应齐全；办理好工作票手续；

4.1.3由设备主管负责统一指挥，力求参加保养工作的人员思想一致，行动统一，分工协作

合理，以便高效率完成工作。 4.2保养程序

4.2.1实行分段保养，先保养保障性负荷段（含监控、消防、电梯、生活泵、应急照明等）， 4.2.2停保障性负荷电，其余负荷照常供市电。断开供保障性负荷市电的空气开关，把发电

机选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极线，挂标示牌，以防发电机发送电； 4.2.3检查母线接头处有无变形，有无放电变黑痕迹，紧固连接螺栓，螺栓若有生锈应予更

换，确保接头连接紧密。检查母线的绝缘子有无松动和损坏；

4.2.4用手柄把总空气开关从配电柜中摇出，检查触电处是否有烧溶痕迹，检查灭弧罩是否

烧黑和损坏，紧固各接线螺丝、清洁柜内灰尘，实验机械的合闸、分闸情况；

4.2.5把各分开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子。检查电流互感器、电流表、电度表

的安装和接线，检查手柄操作机构的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘；

4.2.6保养电容柜时，应先检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器

有无胀肚现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘；

4.2.7保障性负荷段保养完毕，可启动发电机对其供电、停市电保养其余母线段； 4.2.8逐级断开低压侧空气开关，然后断开供变压器电的高压侧真空断路器，合上接地开关， 悬挂“禁止合闸，有人工作”标示牌； 4.2.9按以上各项要求操作完毕后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器， 观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把保障性负荷由发电机供电

转为市电供电。 4.3安全注意事项 4.3.1停电后应验电；

4.3.2在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置； 4.3.3操作高压侧真空断开路时，应穿绝缘靴，带绝缘手套，并由专人监护； 4.3.4保养电容器柜时，在电容器对地放电之前，严禁触摸； 4.3.5保养完毕送电前，应先检查有无工具遗留在配电柜内。 5.0质量记录

5.1《供配电系统设备巡检保养单》 5.2《设施设备故障维修单》

34 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.8 页次 文件标题：电梯管理作业规程

1.0目 的

保证电梯安全正常的运行。 2.0适用范围

有电梯系统的物业。 3.0职 责

3.1工程部经理负责对电梯管理过程出的资源提供控制； 3.2设备组负责对电梯管理维护保养提供技术支持； 3.3项目设备维护部负责电梯日常管理工作；

3.4专业电梯公司负责按《电梯维保合同》的约定对电梯进行保养维护。 4.0程序要点 4.1值班规定

4.1.1监控室人员负责对各电梯进行24小时运行监控，当电梯出现故障，经检查项目设备维

护部无力排除时，应立即通知设备组和电梯维修保养单位进行维修，填写相关记录； 4.1.2当电梯出现故障困人时，值班人员应安慰乘客不要惊慌，并立即通知电梯维修人员迅

速到达，按照《电梯困人救援程序》进行解救。 4.2电梯机房管理

4.2.1每月对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘；

4.2.2保证机房通风良好，有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度达到30℃时应采取相

关降温措施（如：开启风机、开启空调等），严格控制电梯机房环境温度在40℃以内； 4.2.3保证机房中照明良好，并配备应急灯、灭火器，盘车工具挂于显眼处； 4.2.4机房门窗应完好并上锁，有防止小动物进入的措施，未经允许，非工作人员不得进入； 4.2.5毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作；

4.2.6《电梯困人救援程序》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处； 4.2.7按规定周期对机房内设施和设备进行维修保养；

4.2.8每天巡视机房，检查清洁卫生、室内温度、设施运行状况和标识卡等是否完好。 4.3电梯安全操作

4.3.1电梯行驶前的检查和准备工作

4.3.1.1开启层门进入轿箱之前，要注意轿箱位置及是否平层； 4.3.1.2开启轿箱内照明；

4.3.1.3将电梯上下行使数次，无异常现象后方可使用； 4.3.1.4层门关闭后，从层门外不能用手拨启。当层门轿门完全关闭时，电梯方能正常启动。 4.3.1.5经常清洁轿箱内设施、轿门地槽的卫生。 4.3.2电榜行驶中应注意事项

4.3.2.1轿箱的载重量应不超过额定载重量； 4.3.2.2客用电梯严禁作为载货电梯使用；

4.3.2.3不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需项目经理批准并严加安全保

护措施后装运；

4.3.2.4严禁在层门开启情况下，按检修按钮开动电梯，不允许按检修、急停按钮来消除正

常行使中的选层信号；

4.3.2.5不允许利用轿顶安全窗，轿箱安全门的开启来装运长物件； 4.3.2.6电梯在行使中，应劝阻乘客勿靠在轿箱门上；

35 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.8 页次 文件标题：电梯管理作业规程 4.3.2.7轿箱顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。

4.3.3当电梯使用中发生如下故障，应立即通知维修员停用检修。 4.3.3.1层门、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时； 4.3.3.2运行速度显著变化时；

4.3.3.3层门、轿门关闭前，电梯自行行驶时； 4.3.3.4行使方向与选定方向相反时；

4.3.2.5内选、平层、快速、召唤和指层信号失控时；

4.3.3.6当轿箱在额定载重量下，如有超越端站位置继续运行时； 4.3.3.7发觉有异常噪音，较大振动和冲击时； 4.3.3.8安全错误动作时；

4.3.3.9接触到电梯的任何金属部位有麻电现象对； 4.3.3.10发觉电器部件过热而发生焦热的臭味时；

4.3.4电梯停用时，管理人员应将轿箱停在基站，并将层门关闭。 4.3.5电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。

4.4外委维保单位每月对电梯进行两次例行保养，并填写维保记录存档备查，项目设备维护

部必须对维保结果予以确认后方可签字。 5.0质量记录

5.1《电梯维保合同书》 5.2《值班记录表》

5.3《维修员巡视签到表》

36 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.9 页次 文件标题：给排水设备设施运行管理作业规程

1.0目 的

规范给排水设备设施运行管理工作，确保绐排水设备设施良好运行。 2.0适用范围

适用于公司管辖区内给排水设备设施的运行管理。 3.0职 责

3.1工程部经理负责检查各项目给排水设备设施运行管理工作的实施情况； 3.2项目设备维护班长负责给排水设备设施运行管理工作的组织实施； 3.3项目设备维护部维修员具体负责给排水设备设施的运行管理。 4.0程序要点 4.1巡视监控

4.1.1维修员应每天巡视一次项目内水泵房（包括机房、水池、水箱）．每周巡视一次主供水

管上闸阀以及道路上的沙井、雨水井； 4.1.2巡视监控内容如下：

4.1.2. 1水泵有无异常响声或大的振动； 4.1.2.2电机、控制柜有无异常气味； 4.1.2.3电机温升是否正常（应不烫手），变频器／软启动器散热通道是否畅通；

4.1.2.4电压表、电流表指示是否王常，控制柜上的信号灯显示是否正确，控制柜内各元器

件是否工作正常；

4.1.2.5机械水压表指示压力是否正常，是否满足供水压力要求； 4.1.2.6水池、水箱水位是否正常；

4.1.2.7闸阀、法兰连接处有无漏水，水泵是否滴水成线；

4.1.2.8主供水管道上闸阀上的井盖、井裙是否完好，阐阀是否滴水．标示是否清晰； 4.1.2.9止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠； 4.1.2.10临时接驳用水情况；

4.1.2.11雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

4.1.3在巡视监控过程中发现绐排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决，

处理不了的问题，应及时汇报给项目设备维护部班长或工程部经理，请求协助解决。 4.2给排水设备设施异常情况的处理 4.2.1主供水管爆裂的处置：

4.2.1.1立即关闭相关连接主供水管上的阐阀；

4.2.1.2关闭了主供水管上相关连的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关闭相应的水泵； 4.2.1.3立即通知工程部经理组织人员进行抢修；

4.2.2水泵房发生火灾时按《紧急情况处理程序》处置； 4.2.3水泵房发生水浸时的处置：

4.2.3.1视进水情况关掉机房内运行的设施设备并拉下电源开关； 4.2.3.2堵住漏水源；

4.2.3.3如漏水较大，应立即通知项目设备维护部班长或工程部经理，同时尽力阻滞进水； 4.2.3.4漏水源堵住后，应立即排水；

4.2.3.5排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用寻的干净抹在擦拭、热风吹

干、自然通风、更换相关管线等；

4.2.3.6确认温水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以

37 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.9 页次 文件标题：给排水设备设施运行管理作业规程 投入正常运行。

4.3水泵房管理

4.3.1非工作人员不准进入水泵房；

4 3 2水泵房内严禁存放有毒、有害物品；

4 3 3水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处，水泵房内禁止吸烟；

4.3.4每周打扫一次水泵房卫生，清洁水泵房内的设备设施，做到地面、天花板、墙壁、门

窗设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮； 4.3.5水泵房内应通风良好，光线足够，门窗窗开启灵活； 4.3.6水泵房应做到随时上锁，钥匙由专人保管。 5.0质量记录

5.1《值班记录表》

5.2《维修员巡视笠到表》

38 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.10 页次 文件标题：给排水设备设施维修保养作业规程

1.0目 的

规范给排排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。 2.0适用范围

适用于公司辖区内给排水设备设施（含消防供水设备）的维修保养。 3.0职 责

3.1工程部经理负责维护保养工作资源提供的控制； 3.2设备组负责组织实施维修保养；

3.3项目设备维护部负责协助维护保养工作。 4.0程序要点

4.1《给排水设备设施维修保养年度计划>的制定

4.1.1每年12月份由工程部经理组织设施设备组一起研究、制定《给排水设备设施维修保养

年度计划》并上报公司审批；

4.1.2制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则： 4.1.2.1给排水设备设施使用的频度；

4.1.2.2给排水设备设施运行状况（故障隐患）； 4.1.2.3合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。

4.1.3《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容： 4.1.3.1维修保养项目及内容； 4.1.3.2备品、备件计划；

4.1.3.3具体实施维修保养的时间； 4.1.3.4预计费用。

4.2生活水泵每月进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养。

4.3消防水泵每月、补压泵每三月进行一次试运行，运行时间10--15分钟，消防泵启动时消

火栓水枪的充实水柱不小于10m，每当年进行次全面保养。

4.4排污泵，潜水泵每半年进行一次全面保养，每年在雨季前应进行一次全面保养。 4.5水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。 4.6泵体的保养

4.6.1检查泵体有无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好； 4.6.2补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换；

4.6.3检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料； 4.6.4联轴器的连接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换； 4.6.5紧固机座螺丝并做防锈处理；

4.6.6生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 4.7电机的保养

4.7.1外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好；

4.7.2拆开电机接线盘内的导线连接片，用500V兆欧表遥测电机绕组，相对间的绝缘电阻

值不低手0.5兆欧；

4.7.3电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 4.8相关阀门、管道及附件的保养：

4.8.1各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏； 4.8.2单向阀动作应灵活，无漏水；

39 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.10 页次 文件标题：给排水设备设施维修保养作业规程 4.8.3压力表指示准确，表盘清晰；

4.8.4管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落； 4.8.5点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 4.9控制柜的保养：

4.9.1断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；

4.9.2检查柜内空气开关、接触器、热继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线

端子的接线螺丝； 4.9.3清洁控制柜内外灰尘；

4.9.4合上总电源，检查电源指示最是否正常。

4.10保养完毕启动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

4.11观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪声。

5.0质量记录

5.1《给排水系统设备巡检保养单》 5.2《水泵电机保养记录单》 5.3《设施设备故障维修单》

5.4《设施设备维修保养年度计划》

40 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.11 页次 文件标题：二次供水管理作业规程

1.0目 的

保证二次供水系统正常工作，系统设备处于良好的运行和备用状态， 水质符合卫生标

准及供水连续性。 2.0适用范国

有二次供水系统的物业 3.0职 责

3.1工程部经理负责组织二次供水系统的管理和资源提供控制； 3.2项目设备维护班长负责监督二次供水管理工作；

3.3项目设备维护部维修员负责二次供水系统的日常管理工作。 4.0程序要点

4.1按政府有关规定办理《二次供水卫生许可证》。 4.2专人负责二次供水系统管理。

4.3管理员须每年体检一次，并持《健康证》上岗作业。 4.4加强用水管理，保证供水符合里卫生标准及供水连续性。

4.5水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人保管，开启箱盖应得到部门领导的许可。

4.6每半年清洗水池、水箱一次，清洗后进样品到防疫站检验，检验合格后方能供取，并将

检验结果存档。

4.7保持储水箱周围10m范围内无污染源存在。 4.8定期保养水泵、阀门及管道，定期刷防锈漆。

4.9每日检查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。

4.10检查水泵控制柜指示灯、仪表指示、观察停泵时水泵压力，在正常情况下生活水泵、

消防水泵、喷淋泵、潜水泵开关位置是否置于自动。 4.11每周对水泵清洁一次，确保泵房地面、设备外表清洁。 4.12水池观察孔应加盖加锁，钥匙由值班人员管理。

4.13保证水泵房的通风、照明，应急灯能在停电状态下正常使用。

4.14保障对住户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知住户停水时间，以

便住户做好准备。遇突发性事故导致停水，应向住户作出解释。 5.0质量记录

5.1《水池（箱）清洗消毒记录表》 5.2《给排水系统设备巡检保养单》 5.3《值班记录表》

5.4《维修员巡视签到表》

41 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.12 页次 文件标题：弱电系统维修保养作业规程

1.0目 的

规范弱电系统维修保养工作，保证弱电系统各类设备正常运行。 2.0适用范围

适用于公司辖区内的弱电系统的维修保养。 3.0职 责

3.1工程部经理负责维护保养工作资源提供的控制； 3.2设备组负责组织实施维修保养；

3.3项目设备维护部负责协助维护保养工作。 4.0程序要点

4.1.1每月一次对弱电设备设施进行维修保养，清除设备灰尘、测试各种数据，保证弱电系

统各类设备正常运行；

4.1.2弱电维修员应熟悉维修设施的电路原理图； 4.1.3应注意安全操作：

4.1.3.1确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应作好相应的绝缘措施； 4.1.3.2确保维修设施的安全：测量某焊点电压时切忌与相邻焊点相碰；维修设施印刷线路

底板切忌与金属物件相碰，应用绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引起意外；

4.1.4必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。 4.2基本维修方法 4.2.1观察法

4.2.1.1有无虚焊、松脱、烧焦的元器件； 4.2.1.2有无异常的声音； 4.2.1.3观察运行效果。 4.2.2静态测试法

4.2.2.1短路电阻测量法； 4.2.2.2电流测量判断法； 4.2.2.3电压测重判断法。 4.3 CATV光纤系统维修 4.3.1放大器

4.3.1.1检查输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则整修或更换插头；

4.3.1.2检查输入信号，一般要求为90dB，相差太大（15dB以上）则应通知光纤公司解决； 4.3.1.3如果输入信号满足要求(90dB)，调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达 到要求( 104dB)则应拆修放大器。 4.3.2分配器

4.3.2.1检查输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则修整或更换插头；

4.3.2.2检查分配器输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少5dB 以上，则应更

换分配器。

4.3.3分接盘

4.3.3.1检查分接盒的输入、输出插头是否松脱、氯化、生锈，若是则修整或更换插头； 4.3.3.2检查分接盒输入、输出信号强弱，如果输出信号比输入信号减少2dB以上，则应更

换分接盒。

4.3. 4插座

42 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.12 页次 文件标题：弱电系统维修保养作业规程 4.3.4.1检查插座接线是否牢固，插孔是否太松弛，如是则应整修插座，整改达不到要求的

应更换；

4.3.4.2检查插座输入与输出信号，如果输出信号较输入信号减少2dB以上，则应更换插座。 4.3.5馈线

4.3.5.1检查馈线对地绝缘电阻应大干2MΩ，线间绝缘电阻应大于10MΩ， 4.3.5.2检查馈线lOOm内的信号衰减应不超过10dB，否则应更换馈线。 4.4电话线维修

4.4.1检查电话线接头有无生锈、氧化或发霉断火，如是则应重新接头烫锡； 4.4.2检查电话线有无断线，如有则应更换一根电话线； 4.4.3检查电话线有无短路或漏电，如有则应更换电话线。 4.5可视对讲系统维修 4.5.1门铃不响

4.5.1.1检查门铃按钮是否接触良好，电源电压是否正常； 4.5.1 2检查室内机门铃插件是否接触良好。 4.5.2无图像、声音但门铃正常

4.5.2.1调节亮度电位器，观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机间的图像

连接线是否接牢，不牢则重新接好；

4.5.2.2如果调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板或请厂家维修。 4.5.3通话无声音

4.5.3.1检查室内机同门口主机间的音频信号线是否连接牢靠，不牢则重新接好； 4.5.3.检查听筒与室内机的接线是否牢固，不牢则重新接好；

4.5.3.3调节音量电位器，如扬声器内有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常；此时

应检查听筒上的麦克风，如麦克风损坏则更换同规格的麦克风；

4.5.3.4调节音量电位器，如果扬声器内什么声音都没有，则说明室内机的放大电路有问题， 此时应检查室内机电路板或请厂家维修。 4.6闭路电视监控系统维修 4.6.1监视器无图像

4.6.1.1调节亮度电位器，观察屏幕有无光栅，如有光栅则应检查视频连接线是否接牢，不

牢则重新接好；

4.6.1.2如果调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查监视器电路板或请厂家维修。 4.6.2监视器图像效果不好

4.6.2.1清除对应摄像镜头外罩灰尘；

4.6.2.2调整摄像镜头位置及焦距，使图像状态良好； 4.6.2.3检查视频信号馈线，更换有故障的馈线。 4.7红外报警器维修

4.7.1红外报警器个别点位不报警

4.7.1.1检查对应报警点报警功能是否己开启；

4.7.1.2检查发送、接收探头+12VDC电源是否正常； 4.7.1.3清洁红外报警探头外罩灰尘。 4.7.2红外报警器所有点位不报警 4.7.2.1检查报警功能是否已开启；

4.7.2.2检查PC机内接口卡插接是否牢靠；

43 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.12 页次 文件标题：弱电系统维修保养作业规程 4.7.2.3维修结束后应及时清洁工作场地把小的垃圾装入塑料袋内，用干净的抹布擦拭脏了 的部位。 5.0质量记录

5.1《停车场管理系统巡检保养单》 5.2 <:防盗监视系统巡检保养单》 5.3《（可视）对讲系统巡检保养单》

44 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.13 页次 文件标题：消防系统运行管理规程

1.0目 的

规范消防系统运行管理工作，确保消防系统设备各项性能良好。 2.0适用范围

适用于公司辖区内消防系统设备的运行管理工作。 3.0职 责

3.1工程部经理负责对消防系统管理过程中的资源提供控制； 3.2设备组负责对消防系统管理维护保养提供技术支持； 3.3项目设备维护部负责消防系统日常运行工作；

3.4专业公司负责按《消防维保合同》约定对消防系统进行保养维护。 4.0程序要点 4.1监督检查

4.1.1月检：要求并监督外委专业消防公司每月对消防系统进行下列功能检测 4.1.1.1测试控制器主要工作电压是否正常；

4.1.1.2火灾探测器（温感、烟感、消防栓手报）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否

良好，外观是否洁净完好，指示灯是否闪亮。随机抽取15%的烟感（含温感、手报按钮）进行测试，消防主机是否收到报警信号；

4.1.1.3对消防栓及消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新

漆；

4.1.1.4检查消防栓手报、消防对讲按钮、声光报警器安装是否牢固，有无破损及丢失；任

选两个消防栓手报进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

4.1.1.5对消防主机、联络柜、动力配电柜及其他附属设施进行除尘，线路松动应予以紧固； 4.1.1.6对主电源和备用电源做自动转换试验。

4.1.2季检：要求并监督外委专业消防公司每季度检查和试验自动报警系统下列功能

4.1.2.1随机描取15%的烟感（含温感、手报按钮）进行测试，消防主机是否收到报警信号； 4.1.2.2试验火灾报警的声光显示；

4.1.2.3试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示；

4.1.2.4对备用电源进行1—2次充放电试验，1—3次主要电源和备用电源自动切换试验； 4.1.2.5用手动或自动检查防火卷帘的动作情况，防火卷帘有无变形、扭曲等； 4.1.2.6用手动或自动检查消防柱水泵、自动喷淋灭火系统的控制设备； 4.1.2.7用手动或自动检查消防风机的工作情况；

4.1.2. 8用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯； 4.1.2.9从消防联动柜上按“消防”开关键检查消防电梯的消防功能； 4.1.2 10从消防监控中心进行消防通信设备对讲通话试验。 4.1.3年检：要求并监督外委专业消防公司每年12月份对火灾自动报警系统的功能做下列检 查和试验

4.1.3.1随机抽取25%的烟感（含温感、手报按钮）进行测试，消防主机是否收到报警信号， 对电缆、接线盒、设备做直观检查、清理尘埃； 4.1.3.2进行4.1.2季检的内容（a、b除外）； 4.1.3.3试验火灾应急广播设备功能。 4.2维修保养

4.2.1消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由专业消防维保公司消防维护员完成；

45 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.13 页次 文件标题：消防系统运行管理规程 4.2.2消防系统设备故障应立即通知外委专业消防维保公司派消防维护员限期解决； 4.2.3消防泵、喷淋泵维修保养见《给排水设备设施维修保养作业规程》相关内容； 4.2.4消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理。 5.0质量记录

5.1《消防系统维修巡检保养单》

46 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.14 页次 文件标题：风机定期保养作业规程

1.0目 的

保证风机处于正常工作状态。 2.0适用范围

各类风机保养。 3.0职 责

3.1工程部经理负责对风机定期保养过程中的资源提供控制； 3.2设备组负责具体维护保养工作；

3.3项目设备维护班长负责协助维护保养工作。 4.0程序要点

4.1确保风机手动、自动运行正常。

4.2每半年对物业内所有风机进行一次全面保养，同时应对风机控制柜、风阀、电气控制回

路一同保养。

4.3保养前应先断开风机主要电源，并挂上标示牌。

4.4转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或联轴器间隙和对中度。 4.5检查各接合面的垫片和密封填料，必要时予以更换。 4.6清洁风叶、机壳外部及电机外表面。

4.7向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。

4. 8检测电动机绕组的绝缘电阻，紧固电源线接线端子，检查电机接地是否良好。 4.9检查风机控制柜内各重点部位是否完好，紧固各接线端子。

4.10检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。 4.11合上风机主电源，检查电源指示应正常。

4.12开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异常声音。 4.13每月由消防管理人员开机试验、检查一次。 4.14填写风机半年保养记录。 5.0质量记录

5.1《风机坐年保养记录表》

47 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.15 页次 文件标题：避雷装置定期保养作业规程

1.0目 的

保证物业区域内各避雷装置完好、正常。 2.0适用范围

物业区域内避雷设施。 3.0职 责

3.1工程部经理负责组织避雷设施保养工作； 3.2设备组负责具体维护保养工作；

3.3项目设备维护班长负责协助维护保养工作及配合政府有关部门进行的避雷设施检查。 4.0程序要点

4.1每年对物业区域内避雷带进行一次彻底的防锈处理。在雷电多发期Z前应及时检查。 4.2检查避雷线、避雷带的接头是否有裂痕及雷击后出现的不良状态，发现不良现象应及时 处理。

4.3检查避雷针底座各连接螺栓是否紧固。

4.4用地阻测试仪测试避雷装置的冲击接地电阻。

4.5一类防雷建筑引下线不应少于两根，引下线的间距不大于24米，接地装置的冲击电阻

不应大于10欧。

4.6二类防雷建筑的引下线不少于两根，引下线的间距不大于30米，接地装置的冲击电阻

不应大于10欧。

4.7避雷设施应按政府相关规定进行检定。 5.0质量记录

5.1《供配电系统设备巡检保养单》

48 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.16 页次 文件标题：中央空调运行作业规程

1.0目 的

规范中央空调系统的管理，确保系统的正常运行。 2.0适用范围

适用于公司在管物业中央空调系统的管理。 3.0内 容

3.1开机前的准备工作

3.1.1操作人员要熟知空调各部件性能、结构、明确各主要部件的安装位置及作用，禁止未

经培训的人员进入空调机房操作设备。 3.1.2提前24小时接通主机电源进行预热，检查冷水机组是否正常，检查油槽油温是否达到 30℃，若低于30℃（标准）应开启电加热器，并启动油泵，使润滑油循环温度均匀加

热。

3.1.3检查冷水机组润滑油油槽中的油位，油位必须保持在油槽的上下视油镜之间。 3.1.4检查并确认系统中个有关阀门是否按工作要求开启或关闭。 3.1.5检查系统中各水泵、冷却塔水位和阀门是否正常。 3.2开机

3.2.1首先开启冷却水系统水泵和冷冻水系统水泵。

3.2.2待系统水泵运行正常后，冷水机组控制箱显示屏上显示机组准备就绪后，再启动冷水

机组进入运行程序。 3.3运行中的检查项目

3.3.1系统进入正常运转后，每隔2小时进行一次运行检查并做好记录。

3.3.2查看冷水机组的蒸发器、冷凝器的压力、集油槽压力、供油压力和冷水机组集油槽的'

油位、油温，冷却泵、冷冻泵出水温度参数是否正常。 3.3.3压缩机的电流、电压、温度是否正常。

3.3.4冷却塔塔身是否振动，观察布水器的布洒情况，如不正常应及时调整供、回水阀门。 3.4停机

3.4.1关闭冷水机组。

3.4.2关闭系统水泵及相应的进出水阀门。 3.4.3关闭末端设备。

3.4.4做好相关运行记录。

3.5定期对新风机滤网进行清洁，并做好记录。

3.6每年停运期间对空调系统主机进行一次全面保养，确保机组的良好运行。 3.7在机组使用5年以后必须对压缩机冷冻液进行更换。 3.7空调机房管理

3.7.1空调机房无人值守时，应锁闭房门，未经部门负责人许可，非工作人员禁止入内。 3.7.2保持机房内通风照明良好，排水畅通。

3.7.3保持机房地面干燥、卫生，严禁存放易燃易爆物品和杂物，严禁烟火。 3.7.4机房内设备由值班人员负责操作，其他人员不得擅自操作。

3.7.5中央空调系统运行时，值班人员应按时巡查，检查并记录机房设备各种运行参数以及 冷却水塔状态是否正常，如有异常，应立即停机并及时调整处理，并做好记录。 3.7.6每周对空调及机房进行一次清洁，并做好消杀灭鼠工作。 4.0记 录

49 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.16 页次 文件标题：中央空调运行作业规程 4.1《中央空调制冷系统运行记录表》 4.2《中央空调风柜滤网清洗记录表》

50 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.17 页次 文件标题：燃气锅炉运行作业规程

1.0目 的

规范燃气锅炉机房的管理，确保系统的正常运行。 2.0适用范围

适用于公司在管物业常压燃气锅炉机房的管理。 3.0内 容

3.1安全注意事项

3.1.1锅炉房要符合消防安全要求，配备必要的消防器材，机房内禁止存放易燃物品，禁止

吸烟，闲杂人等严禁进入。

3.1.2操作人员要熟知锅炉各部件性能、结构、明确各主要部件的安装位置及作用，禁止未

经培训的人员进入锅炉房操作设备。

3.1.3开机前必须采取有效措施（打开门窗）进行通风换气，检查确认供电电源符合要求，

不得出现缺相或接地故障，电控及机械设备完好，严禁带故障开机。

3.1.4开机前必须确保冷、热水循环热交换系统循环水泵、各阀门完好启闭灵活，压力表、

温度计等设施完好，管路系统无泄漏，补水水箱水位符合规定标准。 3.1.5开机前必须检查供气系统，确保无泄漏，压力正常。 3.2循环水泵的操作程序

3.2.1启动燃烧器前，必须先启动循环水泵，确保水压正常，若压力表指针来回摆动，说明

系统内存有空气，必须将空气排除。

3.2.2确认循环系统水泵温度、声音正常，系统压力正常后，做好启动燃烧机的准备工作。 3.3燃烧器的操作程序

3.3.1全自动燃气常压热水锅炉才用电脑自动化控制，设备采用一键式控制，锅炉燃烧机设

定温度控制在85℃以内，操作人员严禁擅自改动已设定的运行参数。

3.3.2打开燃气锅炉控制器上的电源开关，接下启动按钮，待点火器自动点燃小火，控制器

上黄色指示灯亮起后，锅炉运行2分钟，再按下灭火开关。

3.3.3燃烧器正常点火运行后，操作人员要定期记录循环系统、燃烧系统运行参数、补水箱

水位，严禁锅炉缺水运行。 3.4停机操作程序

3.4.1首先按下锅炉控制器“停止”按钮，再关闭燃烧器电源开关。 3.4.2关闭并检查各电磁阀，确保无燃气泄漏。 3.4.3关闭燃气阀门。

3.4.5锅炉停运1 5分钟后，关闭循环系统水泵，检查确认无渗漏后，关闭好门窗。 3.4.6做好相关记录。

3.5每年运期间对锅炉进行一次全面保养，确保机组的良好运行。 3.6锅炉房管理

3.6.1锅炉机房无人值守时，应锁闭房门，未经部门负责人许可，非工作人员禁止入内。 3.6.2保持机房内通风照明良好，排水畅通。

3.6.3保持机房地面干燥、卫生，严禁存放易燃易爆物品和杂物，严禁烟火。 3.6.4机房内设备由值班人员负责操作，其他人员不得擅自操作。

3.6.5燃气锅炉运行时，值班人员应按时巡查，检查并记录机房设备各种运行参数、状态 是否正常，如有异常，应及时停机、关闭气阀，及时作出处置，做好记录相关记录。 3.6.6每周对锅炉及机房进行一次清洁，并做好消杀灭鼠工作。

51 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.17 页次 文件标题：燃气锅炉运行作业规程 4.0记 录

4.1《燃气锅炉运行记录表》

4.2《中央空调风柜滤网清洗记录表》

52 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.18 页次 文件标题：电梯钥匙规程

1.0目 的

规范电梯钥匙使用管理，确保电梯系统的正常运行。 2.0适用范围

适用于电梯系统钥匙的使用管理。 3.0程序要点

3.1严格建立电梯钥匙使用和交接登记制度，建立管理档案，确保正确使用，预防电梯钥匙

的丢失及错误操作，预防电梯零配件丢失、设备损坏等意外安全事故的发生。

3.2电梯钥匙的使用保管由专人负责。未经主管领导同意，不得随意使用电梯钥匙，因工作

需要使用时应做好记录使用完毕后必须及时交回管理部门，并放回原处。保管人员不得将电梯钥匙外借其他无关人员。

3.3电梯钥匙包括：厅门三角钥匙、轿内检修钥匙、首层开、关电梯电气钥匙、机房钥匙。 3.4使用厅门三角钥匙时应注意必须由电梯维修保养专业人员使用，禁止其他人员使用；当 用三角钥匙打开层门时，应看清电梯是否停在本层，以防踏空，上轿顶前先打急停开

关，将电梯置于检修位置，确认后方可上轿顶；紧急救援时，必须先切断电梯控制电源，确认轿厢位置后，再使用厅门钥匙进行救援作业。

3.5若钥匙丢失，必须及时向工程部报告并采取必要措施，防止造成危害。 4.0记录表格

4.1《物品（钥匙）借用／归还登记表》

53 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.19 页次 文件标题：玻璃幕墙管理规程

1.0目的和依据

为加强对建筑玻璃幕墙的安全管理，根据建设部建质(2006) 291号《既有建筑幕墙安全 维护管理办法》的规定，结合国内沿海城市已实施的<建筑玻璃幕墙管理办法》和其他

有关法律、法规制定本规程。 2.0适用范围

公司在管物业项目的玻璃幕墙。 3.0管理细则

3.1玻璃幕墙的安全使用维护责任由建筑物的相应业主承担。物业公司协助配合业主对玻璃

幕墙进行检查、维修、安全防范、清洗等工作。

3.2物业项目为加强对玻璃幕墙的管理，对大楼玻璃幕墙每扇玻璃可进行统一编号，编号规

则按大楼原设计房号依次为项目名称一房屋栋号一楼层号一房号，玻璃幕墙在室内从左至右按跨度编号，同时注明上下位置。

3.3物业项目在业主入住时，告知业主对大楼玻璃幕墙的安全使用和定期检查等注意事项，

使用过程中物业公司若发现玻璃幕墙有危及人身财产安全的异常情况出现时，应当立即告知业主，配合并督促业主采取相应的应急措施及时更换已损坏玻璃，并按3.2玻璃幕墙编号规则据实填写《设施设备故障维修单》存档备查，必要时报告建设行政管理部门和房屋行政管理部门。 3.4专业检查维护

3.4.1专业检查维护、更换玻璃幕墙必须由原施工单位或者其他有玻璃幕墙施工资质的单位

实施。

3.4.2玻璃幕墙工程竣工验收1年后，每5年进行—次检查。 3.4.3对采用结构粘接装配的玻璃幕墙工程，交付使用满10年的，对该工程不同部位的硅酮

结构密封胶进行粘接性能的抽样检查，此后每3年进行一次检查。 3.4.4对采用拉杆或者拉索的玻璃幕墙工程，竣工后每3年检查一次。 3.4.5对超过设计使用年限仍继续使用的玻璃幕墙，每年进行一次检查。 3.4.6出现特殊情况时，物业项目及时委托专业公司实施检查。

3.4.7物业项目在实施定期检查前应及时报告大楼业主，业主同意后按计划实施。 3.5日常巡视检查和清洁

3.5.1物业项目对大楼玻璃幕墙每年统一进行一次巡视检查，并按每栋每层一张《玻璃幕墙

巡视检查记录表》作好记录，存档备查。发现异常情况以书面形式告知业主，并配合业主完成维修，消除安全隐患。

3.5.2物业项目应随时配合完成业主提出的日常巡视要求，杜绝安全隐患。

3.5.3物业公司根据玻璃幕墙卫生状况，及时告知业主，主王同意后委托具备清洗资质的专

业公司，对玻璃幕墙进行清洗。 4.0质量记录

4.1《玻璃幕墙巡视检查记录表》 4.2《设施设备故障维修单》

54 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.20 页次 文件标题：维修服务管理作业规程

1.0目 的

保证物业维修服务工作的正常进行，为客户提供满意的维修服务。 2.0适用范围

项目维修服务受理、派工事宜处理的管理。 3.0职 责

3.1工程部负责维修服务的管理和指导协调工作； 3.2项目部和项目设备维护部负责受理客户报修；

3.3项目设备维护部维修员负责客户报修事宜的处理服务工作。 4.0程序要点

4.1项目部和项目设备维护部接到业主报修要求时应及时认真填写《服务记录》、《特约服务

派工单》。

4.2项目设备维护部接到报修要求后，须立即安排维修员检查损坏情况，组织维修。

4.3受理业主报修，一般事宜须在30分钟内赶到现场，急修事宜应在1 5分钟内赶到现场，

有约定维修时间的，在约定时闻提前到达。 4.4维修完成后清理现场，请业主签字确认。

4.5无特殊情况下，小修应及时完成，大修应在三天内完成。不准无故拖延修复时间，若确

须超出修复期限的，应向业主说明情况，取得谅解，并向服务中心汇报，尽快完成修复。 4.6完成修复后将《特约服务派工单》交项目部确认。 5.0质量记录 5.1《服务记录》

5.2《特约服务派工单》

55 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.21 页次 文件标题：设备档案管理作业规程

1.0目 的

确保各类设备管理档案规范、统一、完整。 2.0适用范围

各类设备档案的管理工作。 3.0职 责

3.1工程部负责组织设备编号工作的技术指导； 3.2项目部负责各类设备的档案管理工作；

3.3项目设备维护部负责各类设备状态的日常管理工作。 4.0程序要点

4.1设备档案建立要求

4.1.1项目设备维护部班长负责在接管物业后，建立管辖范围内的《设施设备台帐》，并在建

立台帐后将台帐移交服务中心归档。《设施设备台帐》内容包括：系统分类、设备编号、设备名称、设备型号规格、主要参数和安装位置；

4.1.2系统分类及排列顺序为：供配电一给排水一电梯一空调一消防一光纤电视一防盗对讲

一电视监控一车辆管理设备一办公等固定资产设备。每一系统以如下排列顺序进行分类：

4.1.2.1供配电系统

高压配电柜一变压器一低压配电柜一发电机一楼层配电柜一控制柜 4.1.2.2给排水系统

地下蓄水池一生活水泵系统一供水箱一减压阀一潜水泵 4.1.2.3电梯：

消防电梯一客梯一货梯 4.1.2.4空调：

空调主机一冷却水泵一冷却水塔一冷冻水泵一风柜 4.1.2.5消防系统

主控柜一模拟柜一联动控制柜一消防水泵一喷洒泵一（排姻、正压送风）风机一防

火卷帘门

4.1.2.6光纤电视： 天线架一放大器

4.1.2.7防盗对讲系统：主机

4.1.2.8电视监控：控制器一电视机一摄像镜头 4.1.2.9车辆管理设备，

4.1.2.10办公等固定资产设备属固定资产，由公司财务部负责具体指导建账，在此手册中不

列入。

4.2项目设备维护部班长负责对设施设备进行编号及标识。 4.2.1所有设备应单台单机或按功能系统进行“设备标识”；

4.2.2“设备标识”用标识牌形式予以实施．标识牌应有下列内容； ——设备名称 ——设备编号 ——维修责任人 ——状态

56 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.21 页次 文件标题：设备档案管理作业规程 4.2.3设备编号规则：

××- XX – xxx 4.2.4设备分类代号：

设备流水号（001---999） 项目代号（或中文） 设备分类代号

●暖通设备 A 楼宇监控设备 B ●给排水设备 WP 办公自动化设备 O ●其它通用设备 G 电梯设备 T ●变压器 B 光纤设备 GX ●柴油发电机 G 网络设备 WL ●电话 DH 低压配电箱 DPX ●低压配电柜 DPG 消防控制柜 XKG ●高压配电柜 GPG 循环泵 XHB ●中央空调 ZK 水箱 SX ●生活给水泵 GB 消防泵 XB ●喷淋泵 SB 风机 FJ ●潜水泵 QB 防火卷帘门 JLM ●补压泵 BP 监控室设备 JKS ●空调水泵 KB 防盗对讲 DJ ●阀门 FM 汽车道闸 DZ ●水池 SC 游泳池设备 YY 4.2.5设施设备标识牌的制作规范： 项目 设备 名称 型号 规格 日期 设备编号 所属系统 57 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.21 页次 文件标题：设备档案管理作业规程 维修 责任人 ●标识牌尺寸120×80（mm） ●字体采用四号黑体。

4.2.6所有设备应按系统建立《设备标识卡》；

4.2.7《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由服务中心管理

保存。 4.3设备状态标识

4.3.1维修班长应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏； 4.3.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修、严禁合闸及有人工作，严禁合

闸

——设备标识卡应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应标识设备的显眼位置。 ——设备状态改变，标识应随之改变。 4.4设备的停用和封存

4.4.1发现下列情况之一，设备应予以停用或封存： 4.4.1.1多余设备，含服务提供有再需要的设备； 4.4.1.2设备功能已不能满足提供服务需要的设备；

4.4.1.3停用或封存设备应采取措施防止锈蚀、碰撞或其它形式对状态的损坏； 4.4.1.4一个季度对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性；

4.4.1.5维修班长应填写设备停用或封存的报批单，经项目经理、工程部经理批准后实施。 5.0质量记录 5.1《设备总帐》 5.2《设施设备台帐》 5.3《设施设备台帐附表》 5.4《采购设施设备验收单》 5.5《设施设备报废单》 5.6《工程验收报告》 5.7《测量设备台帐》

58 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.21 页次 文件标题：设备档案管理作业规程 5.8《监视与测量装置校准计划表》 5 9《电气绝缘工具试验记录表》 5.10《设施设备维修保养年度计划》

59 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.22 页次 文件标题：新接物业承接验收作业规程

1.0目 的

承接验收是物业服务企业承接建设单位新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功

能为主要内容的承接检验，物业的承接验收，不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等综合功能的验收。 2.0承接验收的工作程序 2.1组建承接验收小组 2.2作好承接验收准备

2.2.1与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等； 2.2.2制定好承接验收计划，准备好承接验收记录表格。 2.3进行资料验收、移交

2.4进行建筑物本体及设施、设备验收 3.0资料的承接验收 3.1物业产权资料 a项目开发批准报告 b规划许可证 c投资许可证 d土地使用合同 e建筑开工许可证 f用地红线图

g供气协议书、许可证 h有线电视合格证 }通信设施合格证 i电梯准用证 3.2综合竣工验收资料

a竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣

工图及地下管线综台布置竣工图） b建设工程竣工验收证书

60 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.22 页次 文件标题：新接物业承接验收作业规程 c公共配套设施综合验收合格书 d供水合同

e供电协议书、许可证 3.3施工设计资料 a地质报告书 b全套设计图纸 c图纸会审通知单 d设计变更通知单 e工程预决算报告书 f重要的施工会议纪要 g隐蔽工程验收记录 h沉降观测记录

j其他可能会影响将来管理的原始记录 3.4机电设备资料

a机电设备出厂合格证 b机电设备使用说明书 c机电设备安装、调试报告 d设备保修卡、保修协议

3.5业主资料（业主姓名、位置、面积、权属、联系电话等） 4.0现场的承接验收

验收标准为建设部《房屋承接验收标准》 4.1主体结构

4.1.1地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值：不得引起上部结构的

开裂或相邻房屋的损坏；

4.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值； 木结构应牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收

规范规定；

4.1.3砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

61 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.22 页次 文件标题：新接物业承接验收作业规程 4.1. 4凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 4.2外墙不得渗水 4.3屋面

4.3.1各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏； 4.3.2平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；

4.3.3阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口

严密，不渗漏。 4.4楼地面

4.4.1面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺

陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角；

4.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不

允许倒泛水和渗漏；

4.4.3木楼地面应平整牢固，接缝密合。 4.5装修

4.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢

门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；

4.5.2进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门

上的亮子均应装设铁栅栏；

4.5.3木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻

璃应安装平整，油灰饱满。照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件整齐牢固； 4.5.4抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；

4.5.5饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角； 4.5.6油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱度、漏刷现象。 4.6水电设备设施的现场验收

4.6.1供配电系统的现场验收。主要有如下内容：

4.6.1.1检查高低压配电柜、高压电器有无正式供电，是否满足设计功能，是否按国家及地

区有关规程施工，有无事故及安全隐患（如电缆沟有无盖板；有无悬挂安全标示牌；安全有效距离是否合格；高压侧有无隔离设施等），接地网有无可靠接地；设备房有

62 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.22 页次 文件标题：新接物业承接验收作业规程 无防鼠板，电缆沟、门窗、墙洞有无封网等；

4.6.1.2检查发电机系统是否能满足设计功能，机组能否正常使用，机油管路、柴油管路、

冷却水路是否畅通。若有两台以上机组，能否并车同步进行，烟管有无漏烟现象，有无事故紧急停车功能，应急自动发电功能能否正常起动，必保供电线路是否正常供电等；

4.6.1.3低压电气线路应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，导线连接必须紧密；采用管子

配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地，每回路导线间和对地绝缘电阻值不小于1兆欧／千伏。应按套安装电表或预留表位，其接触良好，位置正确。电度表是否经过国家供电有关部门检测；

4.6.2中央空调系统通风工程部分的现场验收。主要有如下内容：

4.6.2.1检查中央空调主机能否正常运行，负荷能否在可调节范围内调节运行，检查冷却泵、

冷冻泵、冷却塔能否正常运行，控制柜内电器线路是否符合规范；

4.6.2.2检查冷冻管系、冷却管系和阀门，保温是否完好，有无漏水现象；防腐是否符合要

求，水箱能否正常补水；

4.6.2.3检查制冷或制热情况能否满足要求；

4.6.2.4检查柜式风机、盘管风机、新风机、吊顶风机能否正常使用。噪音是否在有效范围

内，风管出风是否均匀，风机进风口、出风口有无封闭现象。

4.6.3消防系统的现场验收，主要有如下内容：

4.6.3.1检查消防控制系统烟感、温感、水流等信号能否反应，启动相应设备，消防栓泵、

喷淋泵、排烟风机、排烟阀加压风机等能否自动及手动启动，消防广播事故时能否正常广播；

4.6.3.2检查消防管路有无漏水，阀应保持常开状态（防火阀除外），消防栓内配件是否缺少，

检查喷淋头是否满足要求，消防栓、喷淋头有无水流，水压是否满足要求；

4.6.3.3检查气体灭火系统能否正常运行，气体压力是否在正常范围内，气体有无及时补充

更换；

4.6.3.4检查各工作生活点手持式灭火器、防毒面具等是否配备整齐，防火门是否合格，有

无保持常开状态，消防设施有无故障妨碍影响正常使用等。

4.7其他验收

63 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 7.22 页次 文件标题：新接物业承接验收作业规程 包括物业区域道路、排水管道、沟渠、砂井、供水管道、检查井、电讯箱、化粪池、

绿化、环卫设施、环保设施等各方面的验收，其中以下项目验收时，除检验质量外，应注意：

4.7.1道路：有否积水（路面排水反坡）；

4.7.2砂井：沟渠排水是否通畅，有无残余建筑垃圾；

4.7.3供水管道有无渗漏，有条件的在一段时间内检查水管前后鼠标读书是否相符； 4.7.4化粪池有无透气管（不能完全密闭）； 4.7.5有无配备室外消防栓，水压是否足够； 4.7.6路灯总开关分区是否合理，有无防雷保护。 5.0承接验收遗留问题的处理 5.1遗留问题的确认

5.1.1对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，承接验收小组应当将问题逐

项记录在《承接验收资料遗留问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认；

5.1.2对物业硬件设施承接验收中发现的不合格等问题，承接验收小组应当将问题逐项记录

在《承接验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

5.2对资料遗留的问题，承接验收小组应当积极同开发商联系补齐。

5.3对物业硬件设施设备遗留问题，一般问题承接验收小组应当要求施工方在两周内解决。

重大问题承接验收小组应当要求施工方在一个月内解决。

5.4对长期解决不了，势必影响物业服务的问题，应当以备忘录的形式将问题登记后交给开

发商进行备案。

5.5《承接验收资料遗留问题登记表》和备忘录交项目服务中心归档长期保存。

64 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 8.0 页次 文件标题：工程维修质量记录清单 序号 记录名称 1 2 工程部设备组月绩效考核表 设备维护班长（主管）月绩效考核表 记录编号 保存期 短期 短期 管理部门 人力资源部 人力资源部 修改 0 0 3 4 设备维护员月绩效考核表 工程部设备维修护人员月绩效考核汇总表 短期 短期 人力资源部 人力资源部 0 0 5 《物品（钥匙）借用/归还登记表 短期 项目设备维护部 0 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 设施设备维修保养年度计划 设备总账 设施/设备台账 设施/设备台账附表 采购设施/设备验收单 设施/设备事故报告单 设施/设备报废单 工程验收报告 测量设备台账 监视与测量仪器校准计划表 值班记录表 操作票 配电室值班记录表 配电室运行记录表 中央空调制冷系统运行记录表1 长期 永久 永久 永久 永久 永久 永久 长期 永久 长期 短期 短期 长期 长期 长期 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1 21 中央空调制冷系统运行记录表2 长期 项目设备维护部 1 65 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 8.0 页次 文件标题：工程维修质量记录清单 序号 记录名称 22 中央空调风柜滤网清洗记录表 记录编号 保存期 管理部门 长期 项目设备维护部 修改 0 23 给排水系统设备巡检保养单（月保） 长期 项目设备维护部 1 24 给排水系统设备巡检保养单（半年） 长期 项目设备维护部 1 25 供配电系统设备巡检保养单（月保） 长期 项目设备维护部 1 26 供配电系统设备巡检保养单（年保） 长期 项目设备维护部 1 27 消防系统设备巡检保养单（月保） 长期 项目设备维护部 1 28 消防系统设备巡检保养单（季保） 长期 项目设备维护部 1 29 停车场管理系统巡检保养单（月保） 长期 项目设备维护部 1 30 （可视）对讲系统巡检保养单（月保） 长期 项目设备维护部 1 31 防盗监视系统巡检保养单（月保） 长期 项目设备维护部 1 32 33 34 35 36 37 设施设备故障维修单 风机半年保养记录表 水池（箱）清洗消毒记录表 干式变压器年保养记录表 发电机半年保养记录表 发电机运行记录表 长期 长期 长期 长期 长期 长期 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 0 0 0 0 0 0 66 1

工程部维修手册

版本号 B 修改次数 0 1/1 章节号 8.0 页次 文件标题：工程维修质量记录清单 序号 记录名称 38 39 4 41 42 43 44 45

水泵电机半年保养记录表 电气绝缘工具实验记录表 燃气锅炉运行记录表 井道巡视签到表 维修员巡视签到表 高压配电柜检修工作票 玻璃幕墙巡视检查记录表 记录编号 保存期 长期 长期 长期 短期 短期 短期 短期 长期 管理部门 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 项目设备维护部 修改 0 0 1 0 0 0 0 0 机房来访人员登记表 67 1