房地产法自考题-8

(总分：100.00，做题时间：90分钟)

一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：33，分数：33.00)

1.下列关于动产与不动产的说法正确的是______

   

A.动产的转让以登记为生效要件 B.不动产的转让以交付为生效要件 C.动产的诉讼管辖地只能为动产所在地 D.不动产的诉讼管辖地只能为不动产所在地

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]不动产物权变动一般以登记为生效要件，动产物权变动则一般以物的交付为要件；不动产发生的纠纷，由不动产所在地法院专属管辖，而动产的诉讼管辖则比较灵活。 2.下列不属于处理相邻关系的原则的是______

   

A.有利生产 B.方便生活 C.互利共赢 D.公平合理

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]《物权法》第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

3.下列不属于禁止登记机构作出的事项的是______

   

A.要求对不动产进行评估 B.就登记事项进行公告 C.以年检名义进行重复登记 D.超出登记职责范围的其他行为

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]《物权法》第13条禁止登记机构为下列行为：(1)要求对不动产进行评估；(2)以年检等名义进行重复登记；(3)超出登记职责范围的其他行为。

4.申请人在异议登记之日起______日内不起诉，异议登记失效。

   

A.10 B.15 C.20 D.30

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]《物权法》第19条第2款规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效，如果异议登记不当(异议登记不成立)，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求赔偿。 5.土地补偿费和安置补助费的总和______

   

A.不得超过土地被征收前三年平均年产值的十五倍 B.不得超过土地被征收前三年平均年产值的二十倍 C.不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍 D.不得超过土地被征收前三年平均年产值的五十倍

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 6.下列关于土地利用总体规划的编制的说法正确的是______

   

A.土地利用总体规划分为国家、省、市、县、乡(镇)和村六级 B.全国土地利用总体规划由国务院编制 C.省级土地利用总体规划由省级人民政府编制 D.省级土地利用总体规划编制后报国务院批准

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡(镇)五级，根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院批准。 7.下列属于特殊用地的是______

   

A.机场 B.矿场 C.墓地 D.医院

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]国土资源部2001年的《土地分类》中特殊用地指军事设施、使领馆、宗教、监教、墓地等用地。

8.市县级人民政府作出房屋征收决定的前提是______

   

A.发展本行政区域经济的需要 B.公共利益的需要

C.优化本行政区域城市结构的需要 D.吸引社会资金投资建设的需要

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]只有为了公共利益，确需征收房屋的，市、县级人民政府才能作出房屋征收决定。 9.申请机关对人民法院不予受理房屋征收申请的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起15日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院作出裁定的期限为自收到复议申请之日起______

   

A.10日 B.15日 C.30日 D.60日

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]作出房屋征收决定的市县人民政府提出申请后，人民法院应当在法定期限内立案受理或裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起15日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起15日作出裁定。 10.有批准权的人民政府准予转让划拨土地使用权的，应当______

 

A.由出让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金 B.由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金

 

C.由出让方和受让方一起办理土地使用权登记手续，并缴纳土地使用权出让金 D.由出让方或者受让方办理土地使用权登记手续，并缴纳土地使用权出让金

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]《城市房地产管理法》第40条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。” 11.下列哪个说法是错误的?______

   

A.在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告 B.建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告

C.中止施工满1年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证 D.建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，施工许可证继续有效

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。 12.下列关于专业分包与劳务分包说法正确的是______

   

A.专业分包是将建设工程的某一部分施工项目有限制地交由第三人施工建设，劳务分包则是将建设工程中的劳务部分转由第三人完成

B.除在施工总承包合同中有约定外，专业分包与劳务分包均必须经建设单位即工程发包人许可 C.专业工程的分包人既不能将其分包的工程二次分包，也不能将劳务作业部分交由第三人完成 D.以上说法均不正确

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]专业分包工程除在施工总承包合同中有约定外，必须经建设单位即工程发包人许可，而工程的劳务作业分包则无须经过发包人或者总承包人的同意，故B错。专业工程的分包人不能将其分包的工程二次分包，但可以将劳务作业部分交由第三人完成，故C错。 13.下列说法有几个属于现场监理工程师的决定权的内容?______ (1)在工程承包合同议定的价格范围内，工程款支付的审核、签订 (2)结算工程款的复核权

(3)对索赔事项的审核、确认

(4)发布工程施工的开工令、停工令、复工令

   

A.1 B.2 C.3 D.4

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]根据国际惯例，现场监理工程师的决定权主要包括在工程承包合同议定的价格范围内，工程款支付的审核、签订；结算工程款的复核权，对索赔事项的审核、确认；对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否定。

14.下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是______

   

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B.持有建设工程规划许可证

C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

D.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以上，并获房地产管理部门批准

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

15.面积误差比绝对值超出相关规定的，买受人有权退房。下列说法错误的是______

   

A.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足

B.买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人

C.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

D.产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业返还买受人

（分数：1.00） A.

B. C. D. √

解析：[解析]按套内建筑面积计价或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。若买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

16.商品房销售广告违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》等规定的，相关当事人应当承担的责任不包括______

   

A.通报批评 B.罚款 C.停止发布 D.补偿

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]商品房销售广告违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》等规定的，相关当事人应承担通报批评、罚款、停止发布等责任，构成犯罪的，还应依法承担刑事责任。 17.下列情形不适用买卖不破租赁规则的是______

   

A.房屋在出租前已经设立抵押权。因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的 B.房屋在出租后出卖给第三人发生所有权变动的

C.房屋在出租后设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的 D.房屋出租后因房屋所有人死亡将房屋遗赠给第三人发生所有权变动的

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定时不适用买卖不破租赁的规则：(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 18.下列关于房地产经纪服务合同的说法中有几个是不正确的?______

(1)委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构可以拒绝接受委托

(2)房地产经纪机构及其分支机构在其经营场所醒目位置公示政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同示范文本

(3)房地产经纪机构在接受委托提供服务时，与委托人签订房地产经纪服务合同，一般应采取书面形式，特殊情况下可以采取口头或其他形式

(4)房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，或者由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名

   

A.1 B.2 C.3 D.4

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]根据《房地产经纪管理办法》第23条规定，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托，故(1)错误。根据《房地产经纪管理办法》第15条规定，房地产经纪机构及其分支机构在其经营场所醒目位置公示政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同示范文本，故(2)正确。根据《房地产经纪管理办法》第16条规定，在接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时，应与委托人签订书面房地产经纪服务合同，故(3)错误。根据该法第20条规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，故(4)错误。 19.下列关于期限的说法哪个是不正确的?______

   

A.房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出申请

B.房地产经纪人职业资格注册有效期届满前30日，持证者应到原注册管理机构办理再次注册 C.房地产估价机构新设立分支机构的，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门备案

D.房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设主管部门备案

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]房地产经纪人执业资格注册有效期一般为3年，有效期满前3个月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。再次注册的，必须提供受继续教育和参加业务培训的证明。

20.在确定基价包销情况下，下列哪个选项不是开发商与包销商约定由包销商决定的事项?______

   

A.付款方式 B.包销基价 C.付款期限 D.对外销售价格

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]确定基价包销是指开发商与包销商只约定包销基价、付款期限、对外销售价格由包销商决定。 21.在物业管理中，物业管理的主体是______

   

A.业主

B.物业管理公司 C.业主管理公司 D.业主委员会

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业管理的主体是业主。

22.召开业主大会会议，应当于会议召开______日以前通知全体业主。



  

A.5 B.7 C.15 D.20

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

23.物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后______日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

   

A.10 B.20 C.30 D.50

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。

24.在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是______

   

A.房地产开发企业 B.房屋管理部门 C.房地产中介机构 D.房地产承建企业

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]依据《物业管理条例》第21条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 25.下列不属于房地产开发融资采取的主要方式的是______

   

A.股权融资 B.债权融资 C.合作开发 D.个人住房贷款

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]房地产开发融资采取的主要方式有股权融资、债权融资和合作开发，房地产消费融资则主要是个人住房贷款。

26.1999年，国家暂停了正常的企业债券发行工作。目前，只有______才能够通过国务院特批发行企业债券。

   

A.国有企业 B.大型企业 C.外资企业 D.上市企业

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]1999年，国家暂停了正常的企业债券发行工作。目前，只有大型企业才能够通过国务院特批发行企业债券。

27.房地产开发贷款担保，以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，抵押率不得超过______

   

A.20% B.30% C.40% D.50%

（分数：1.00） A. B. C. D. √

解析：[解析]房地产开发贷款担保要合法、有效、足值，并符合贷款银行贷款担保的有关规定。以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过50%。 28.关于中国个人住房抵押贷款保险制度强制性、捆绑性的现状说法错误的是______

   

A.是否投保，借款人没有选择权 B.向谁投保，没有选择 C.投保多少，没有选择

D.抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险

（分数：1.00） A. B. C. √ D.

解析：[解析]保险业务的强制性体现在三个方面：(1)是否投保，借款人没有选择权。以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。这种保险是强制性的，不容当事人自愿选择。(2)向谁投保，没有选择。在购买保险时，银行和保险公司往往“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此，投保人根本无法自由选择保险公司。(3)抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。 29.关于置业担保中的保证和抵押反担保表述错误的是______

   

A.住房置业担保当事人应当签订书面保证合同

B.住房置业担保的保证期间，由担保公司与贷款人约定，可以短于借款合同规定的还款期限，但不得超过担保公司的营业期限

C.借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保

D.设定住房置业担保，借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，贷款人可以依保证合同的约定要求担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]住房置业担保的保证期间，由担保公司与贷款人约定，但不得短于借款合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。

30.限价商品住房购房人取得房屋权属证书后______年内不得转让所购住房。

   

A.5 B.10 C.15 D.20

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]限价商品住房购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。 31.下列各项中，应当征收土地增值税的是______

   

A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物，这里的“转让”是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，只有A项为有偿转上。 32.房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为______

   

A.1.2% B.2% C.12% D.20%

（分数：1.00） A. √ B. C. D.

解析：[解析]房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。

33.纳税人应当自纳税义务发生之日起______日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

 A.5

  

B.10 C.15 D.20

（分数：1.00） A. B. √ C. D.

解析：[解析]纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

二、{{B}}多项选择题{{/B}}(总题数：5，分数：10.00)

34.下列属于平等主体间的房地产关系的有______

    

A.建设用地使用权转让关系 B.房地产物权关系 C.建设工程施工合同关系 D.房屋征收补偿关系 E.房地产中介委托合同关系

（分数：2.00） A. √ B. √ C. √ D. E. √

解析：[解析]平等主体间的房地产关系主要体现为民事性质的房地产关系，受民法规则的调整，主要包括：(1)房地产物权关系；(2)建设用地使用权出让合同关系；(3)建设用地使用权转让关系；(4)建设工程施工合同关系，建设工程监理合同关系；(5)房地产交易中的合同关系；(6)房地产中介委托合同关系；(7)物业管理服务合同法律关系；(8)房地产融资中的合同关系，等等。C项房屋征收补偿关系为非平等主体间的房地产关系。

35.征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿，下列关于征地补偿的说法错误的有______

    

A.征地补偿和青苗补偿费全部发放给被征地的集体经济组织，由该组织决定其使用分配 B.土地补偿发放给被征地的集体经济组织，地上附着物和青苗的补偿直接发给农户 C.土地补偿直接发给农户，地上附着物和青苗的补偿发给被征地的集体经济组织 D.征地补偿全部发给农户

E.征地补偿和地上附着物补偿费发放给被征地的集体经济组织

（分数：2.00） A. √ B. C. √ D. √ E. √

解析：[解析]征地中的补偿包括土地补偿以及地上附着物和青苗的补偿。其中土地补偿发放给被征地的集体经济组织，由该集体经济组织决定补偿费的使用和分配；地上附着物和青苗的补偿费直接发给农户。 36.下列关于房地产开发的基本原则和要求说法正确的有______

    

A.房地产开发活动不仅要尽可能提高自身的经济效益以及对国家、社会的经济效益，同时也要提高房地产开发对社会文化和生态环境的效益

B.房地产开发应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 C.房地产开发应当保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产 D.房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施 E.房地产开发要根据先地上、后地下的原则实施

（分数：2.00） A. √ B. √ C. √ D. √ E.

解析：[解析]房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施，因此E项错误。

37.下列属于房屋不得出租的情形的有______

 

  

A.属于违法建筑的 B.尚未装修的

C.没有取得房屋所有权的 D.违反规定改变房屋使用性质的

E.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的

（分数：2.00） A. √ B. C. D. √ E. √

解析：[解析]房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。有下列情形之一的房屋不得出租：(1)属于违法建筑的；(2)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；(3)违反规定改变房屋使用性质的；(4)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

38.同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款的清偿顺序，下列说法正确的有______

    

A.抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿 B.抵押权未登记的，按照债权比例清偿

C.不管抵押权是否登记，均按照抵押权的设立顺序清偿 D.抵押权已经登记，并且登记顺序相同的，按照债权比例清偿 E.按照抵押金额的大小进行清偿

（分数：2.00）

A. √ B. √ C. D. √ E.

解析：[解析]根据《物权法》第199条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押，拍卖、变卖抵押财产所得价款依照下列规定清偿：(1)抵押权已经登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；(2)抵押权已登记的先于未登记的受偿；(3)抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

三、{{B}}名词解释题{{/B}}(总题数：5，分数：15.00)

39.房地产市场 （分数：3.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(房地产市场是指国有建设用地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。) 解析：

40.建设用地使用权 （分数：3.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。) 解析： 41.质量保证期 （分数：3.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(质量保证期是建筑企业或承包人对建设产品承担质量保证责任的最长期限。) 解析：

42.建筑物区分所有权 （分数：3.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(建筑物区分所有权，《物权法》称之为业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。) 解析：

43.个人住房抵押贷款保险 （分数：3.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(个人住房抵押贷款保险，是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。) 解析：

四、{{B}}简答题{{/B}}(总题数：4，分数：24.00)

44.简述相邻关系的特征。 （分数：6.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：((1)相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。 (2)相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益。 (3)相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。) 解析：

45.简述违法分包的情形。 （分数：6.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(违法分包，是指下列行为： (1)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的； (2)建设工程总承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的； (3)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的； (4)分包单位将其承包的建设工程再分包的。) 解析：

46.简述商品房包销的特征。 （分数：6.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：((1)合作性与分工性。 商品房包销实际上是开发商对其销售业务的分出，通过这种方式，开发商集中精力进行商品房开发，而不用在销售环节耗费精力。商品房包销使开发商和包销商在分工和合作的基础上实现共赢。 (2)风险性。 开发商对商品房销售的外包，不仅是业务的分出，更重要的是一种风险的分出。 (3)排他性。 与一般的委托代理不同，商品房包销下，包销商拥有独家销售权，其包销行为具有排他性。 (4)包销商权限的广泛性。 相对于普通的代理而言，包销商拥有更为广泛的销售权限。包销商对包销的商品房享有销售权，包销商具有相对独立的销售权限，在一定程度上不受开发商的制约。) 解析：

47.简述与住房抵押贷款有关的三种保险。 （分数：6.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种： (1)财产保险。是指为防止由于意外灾祸造成较重房屋损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。 (2)信用保险。是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人贷款本金余额相称，保额逐年递减。 (3)保证保险。是指由保险公司对购房者提供违约保证，当借款者不能还清本息时由保险公司负责偿还，或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司对抵押物进行保险。) 解析：

五、{{B}}论述题{{/B}}(总题数：1，分数：8.00)

48.论述小产权房的权属。 （分数：8.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(实践中小产权房主要有以下两种类型：一是城镇居民购买农民宅基地的房屋；二是购买在集体土地上规模建设的项目中的房屋。其中集体土地上大规模建设的又可分为三种情况：一是没有用地批准的；二是有用地批准，但没有办理规划建设许可的；三是用地和规划建设手续合法，但违法违规出售的。 (1)城镇居民购买农民宅基地上房屋的，城镇居民不能取得房屋的所有权，房屋仍然归农民所有。(2)用地和规划手续合法的集体建设用地上建造的房屋，违法出售的，购房人不能取得所购房地产的权属，但投资建设单位可以合法取得投资建设的房地产的权属。(3)用地违法的，如占用基本农田违法建设的房屋，投资建设的单位和个人除承担违法用地的法律责任外，不能取得房屋的产权；购买该房屋的单位和个人也不能取得房屋的产权。(4)用地合法，但没有规划建设许可建造的房屋，投资建设主体在承担相应的法律责任后，应申请补办规划建设许可，如果补办成功，可以取得房屋的产权；违法出售的，购房人不能取得房屋权属。) 解析：

六、{{B}}案例分析题{{/B}}(总题数：1，分数：10.00)

2011年5月，张某因工作原因到甲市居住，遂与刘某签订房屋买卖合同，购置刘某位于古城路上的三间平房，并请邻居王某作为见证人，张某在合同签订后遂交付5万元购房款并装修入住，并认为已有见证人而不必办理房屋过户登记手续。2012年3月，因甲市要在古城路修建示范性公租房工程，遂委托A房地产开发公司负责古城路街区的拆迁工作。张某以房屋所有权人的名义要求置换一套同等

价值的住宅，刘某以房屋所有人的身份要求获得征收补偿款。 根据案例回答下列问题：（分数：10.00）

(1).A房地产开发公司能否参与古城路街区的拆迁工作?为什么?（分数：5.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(A房地产开发公司不能参与古城路街区的拆迁工作。因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了政府是征收补偿的责任主体，房屋征收是政府行为，并禁止建设单位参与搬迁。) 解析：

(2).张某和刘某二人谁的要求应该得到满足?为什么?（分数：5.00）

__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(刘某的要求应该得到满足，因为房屋征收的被征收人为房屋的所有人，本案例中张、刘双方签订房屋买卖合同，但是为办理房屋过户登记手续，房屋的所有权不发生转移，故刘某仍然为房屋的所有权人，所以应该由刘某获得房屋征收补偿款。) 解析：