房地产估价师考试资料

一、 土地用途包括哪些种类？

答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。

农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅行用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地之外的土地。

二、 如何了解土地来源及性质？

答：对已办理房地产记录的，能够从《房地产证》中了解；对未办理房地产记录手续的，能够从土地利用权出让合同书中了解。

3、 什么是集体土地？

答：集体土地是指农村集体所有的土地。

4、 有哪些用地属于集体土地？

答：依照《中华人民共和国土地治理法》第的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的之外，属于农人集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农人集体所有。

五、 对集体土地利用权有哪些规定？

答：依照《中华人民共和国土地治理法》的规定，农人集体所有的土地的利用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；可是，符合土地利用整体计划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地利用权依法发生转移的除外。

依照《郑州市土地利用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其利用权。

《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违背该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签定有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

六、 什么是行政划拨用地？

答：土地利用权划拨，是指县级以上依法批准，在土地利用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其利用，或将土地利用权无偿交付给土地利用者利用的行为。

特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地利用者通过除出让土地利用权之外的其他方式依法取得的国有土地，都可认定为行政划拨用地。

7、 什么是合作建房？

答：合作建房是指以一方提供土地利用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

八、对合作建房有哪些规定？

答：对一方提供土地利用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6往后，房地产治理部门再也不审批合作建房。对已交清地价款的出地址，出地址直接进入土地交易市场，通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻觅合作方；对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地利用权的单位需寻觅合作方的，须通过计划国土部门对计划、用地等问题进行审核，并补交市场地价后，再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻觅合作方。

依照《郑州市土地交易市场治理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商进展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，能够合作建房。

九、什么是土地利用权出让？

答：土地利用权出让，是指郑州市以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地利用权在必然年限内让与土地利用者利用，土地利用者向市支付土地利用权出让金的行为。

10、各类用途的土地利用权出让最高年限是多少？

答：依照《郑州市土地利用权出让条例》第十四条的规定，土地利用权出让最高年限按以下用途确信：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四)商业、旅行、娱乐用地四十年；(五)综合或其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

1一、通过出让方式取得土地利用权后，是不是就能够够处分该宗土地？

答：依照《郑州市土地利用权出让条例》第十五条的规定，土地利用权出让合同签定后，土地利用者未取得该宗土地利用权的《房地产证》前，能够占有和利用该宗土地，但不得处分。

1二、土地利用权出让合同包括哪些内容？

答：依照《郑州市土地利用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具有以下要紧条款：(一)两边当事人的姓名或名称、地址；(二)出让土地利用权的宗地号、面积；(三)土地利用年期及起止时刻；(四)土地利用权出让金的数额、币种、交付方式及时刻；(五)交付土地的时刻；(六)计划、市政设计要点；(七)项目完工提交验收时刻；(八)市政设施配套建设义务；(九)利用相邻土地和道路的；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人以为必要的其他条款。

出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部份。

13、土地利用权出让合同规定的用途或条件是不是能够变更？

答：一样情形下，土地利用者应按土地利用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。

对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地治理部门的同意。土地治理部门应与土地利用者以书面形式变更出让合同，从头调整土地利用权出让金标准，并按有关规定办理变更记录。

14、土地利用权的出让方式有哪些？

答：土地利用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。

1五、什么是拍卖出让土地利用权？

答：拍卖出让土地利用权，是指在指定的时刻、公布场合，在土地治理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者取得土地利用权的行为。

1六、什么是招标出让土地利用权？

答：招标出让土地利用权，是指由土地治理部门公布招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确信的中标人取得土地利用权的行为。

17、有哪些土地利用权出让需通过招标或拍卖方式进行？

答：依照《郑州市土地利用权出让条例》和《郑州市土地利用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一概以招标或拍卖的方式出让。

1八、什么是协议出让土地利用权？

答：协议出让土地利用权是指由土地治理部门代表市与土地利用者以土地的公告市场价钱为基准，通过协商确信土地价钱，并将土地利用权让与土地利用者的行为。

1九、哪些土地利用权出让可采取协议方式？

答：依照“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地利用权仅限于以下范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区建设的社会微利商品房用地和全本钱微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。

20、哪些土地利用权出让经市批准后可采取协议方式？

答：依照“深府[2001]94号”文的规定，以下用地也能够采取协议出让方式出让土地利用权，但必需按公告的市场价钱出让，并将出让情形予以公示：（一）属特区急需或专门鼓舞进展的项目用地；（二）市以土地入股合作的项目用地。

2一、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已完工验收的房地产，如何进入市场？

答：依照“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并完工验收的单位和个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按以下方法办理：（一）补交地价的标准：1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。工业用途免予补交。2．市、区国有企业之外的其他单位和个人按市场地价的25%补交地价。工业用途免予补交。（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，从头开始计算土地利用年期。（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市有关规定执行。（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，能够进入市场。（五）上述规定不适用已签定土地利用权出让合同且未交清市场地价或协议地价的土地利用权受让单位。（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一概按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。（七）对历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处置有专门规定的，按专门规定执行。

2二、什么是土地的挂牌交易？

答：土地的挂牌交易，即在一按期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并同意交易申请的行为。

土地利用权公布挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公告期限很多于30日。

公告期限届满，依照以下规定确信可否成交：（一）假设在规按期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，那么这次交易成交；（二）在规按期限内有二个以上申请人的，许诺多次报价，土地利用权应由出价高者取得。报价相同的，由在先报价者取得；（三）假设在规按期限内没有申请人,或只有一个申请人但报价低于最低交易价或不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，从头委托交易中心交易。

报价以报价单为准。成交后，由委托人与买方签定土地利用权转让合同，并由交易中心鉴证。

申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易效劳费用之和。

23、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公布进行？

答：依照《郑州市土地交易市场治理规定》的规定，以下土地交易（包括分割转让）应在交易中心通过招标、拍卖和挂牌交易方式公布进行：（一）经营性项目用地（包括市收回闲置的行政划拨用地和历史用地等）的土地利用权出让；（二）以协议地价方式取得土地利用权，申请改变用地性质、功能，转让土地利用权的，依法收回土地利用权，通过

招标、拍卖方式从头出让；（三）依出让方式取得土地利用权，已签定出让合同，交清市场地价后进行的土地利用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地利用权转让；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，假设存在多个产权主体，依照城市计划由组织或经批准组织改造的，选择改造单位的；（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行计划前提下，土地利用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；（八）为实现抵押权进行的土地利用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（九）人民、执法机关裁定、决定处分的土地利用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；（十）法律、法规许诺的集体所有的建设用地利用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。

24、在哪些情形下，土地使用权终止？

答：依照《郑州市土地利用权出让条例》，有以下情形之一的，土地利用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地利用者死亡而无合法承继人；(四)人民或土地治理部门依法作出的没收土地利用权的裁决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或被依法注销的；(六)市依照社会公共利益的需要，提早收回土地利用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。

2五、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？

答：依照《郑州市土地交易市场治理规定》的规定，凡有以下情形之一的，不予办理产权手续：（一）违背本规定，须公布交易的土地利用权不实行公布交易的；（二）须公布交易的土地利用权不按本规定的标准要求和方式进行公布交易的；（三）投标人或竞买人相互串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予

行政处分。组成犯法的，由司法机关依法追究刑事责任。

2六、有哪些土地批文或权属证明无效？

答： 郑州市土地治理部门是郑州市土地利用权出让的主管部门，统一对全市土地利用权进行出让和对出让的土地进行统一治理，其他任何单位不得出让土地利用权。擅自出让土地利用权的，出让合同无效。

无权批准征用、利用土地的单位或个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不依照土地利用整体计划确信的用途批准用地的，或违背法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。

凡未取得或擅自变更建设用地计划许可证而办理土地利用权属证明的，土地权属证明无效。

27、如何了解地价是不是交清？

答：对已办理房地产记录手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；

对未办理房地产记录手续的，能够要求进展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，能够从土地利用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。

2八、未交清地价的房地产是如何处置的？

答：依照《郑州市土地利用权出让条例》的规定，土地利用者未按出让合同规定的期限付清土地利用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地利用权出让金应缴交部份万分之

五的滞纳金。滞纳六十往后仍未付清的，土地治理部门能够解除出让合同，收回土地利用权。

土地利用权只支付定金或保证金的，不予退还。

土地利用者已将定金或保证金抵充土地利用权出让金的，不予退还。土地治理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还

，已兴修的建筑物、附着物无偿收归所有。

2九、在什么情形下，主管部门能够无偿收回土地利用权？

答：依照《郑州市土地利用与收回条例》的规定，有以下情形之一的，主管部门或派出机构能够无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地利用者死亡而无合法承继人的；（三）人民或主管部门依法作出的已经发生法律效劳的没收土地的裁决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部门能够提早收回有偿出让的土地利用权？

答：依照《郑州市土地利用与收回条例》的规定，有以下情形之一的，主管部门在年期届满前能够收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市计划而进行旧城区改建需要的。

3一、什么是违法建筑？

答：违法建筑是指未经计划土地主管部门批准，未领取建设工程计划许可证或临时建设工程计划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

3二、哪些属于违法建筑？

答：依照《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定，违法建筑包括：（一）占用已计划为公开场合、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴修的建筑；特区内城市化的居民委员会或股分合作公司的非农业用地非法转让兴修的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违背城市计划或超过市规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物利用功能的建筑；（七）超期未拆除的临时建筑；（八）违背法律、法规有关规定的其他建筑。

33、什么是历史遗留违法私房？

答：历史遗留违法私房，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》发布实施以前，即1999年3月5日以前违背法律、法规所建的以下私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违背一户一栋原那么所建的私房；（五）非原村民未经县级以上批准单独或合作兴修的私房。

34、哪些违法私房不予确认产权？

答：依照《郑州市处置历史遗留违法私房假设干规定》的规定，以下违法私房不予确

认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或其他严峻阻碍城市计划又不能采取更正方法的；（二）占用农业爱惜区用地的；（三）占用一级水源爱惜区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或原农村用地红线外其他土地的。

3五、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？

答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》发布实施以前，即1999年3月5日以前违背计划、土地等有关法律、法规的规定，未经计划国土资源部门批准，未领取建设工程计划许可证，非法占用土地兴修的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。

3六、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？

答：依照《郑州市处置历史遗留生产经营性违法建筑假设干规定》的规定，以下违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或其他严峻阻碍城市计划又不能采取更正方法的；（二）占用农业爱惜区用地的；（三）占用一级水源爱惜区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或原农村用地红线外其他土地的。

37、什么情形下，需缴纳土地利用费？

答：利用特区范围内土地的单位和个人，都必需依据《郑州市土地利用费征收方法》的规定缴纳土地利用费，但该方法规定免缴的除外。

同时，在土地利用权出让合同书中还约定：乙方在利用土地期间，未按合同约定支付土地利用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地利用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权记录、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续

或采取其他性方法。

3八、土地利用费缴纳人是如何确信的？

答：依照《郑州市土地利用费征收方法》的规定，利用土地的单位和个人是土地利用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合伙、

合作或联营企业的，合伙、合作或联营企业为缴费人，

但经批准的合营合同还有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地利用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁衡宇的，衡宇所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地利用权转让前，

经营开发单位为缴费人，土地利用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地利用人为缴费人；（五）共有的土地，以《房地产证》记录的权利人为缴费人。

3九、土地利用费的征收标准如何？

答：土地利用费依据土地品级和类别，按《郑州市甲种土地利用费征收标准》或《郑州市乙种土地利用费征收标准》计征；如属临时用地的，按《郑州市临时（短时间）地租标准》计征。

40、有哪些情形暂免缴纳土地利用费？

答：依照《郑州市土地利用费征收方法》的规定，以下用地暂免缴纳土地利用费：（一）

国家机关、人民集体、

和个人利用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施和林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地利用费的其他用地。

4一、有哪些用地免缴或减收土地利用费？

答：依照《郑州市土地利用费征收方法》的规定，以下用地免缴或减收土地利用费：（一）新动工的基建工程，自《土地利用合同书》生效之日起至《土地利用合同书》规定的完工日期止，

减半计征土地利用费。由于特殊缘故不能按期完工的，

经主管部门批准能够适当延长优惠期，但延长的时刻最多不能超过一年；（二）经郑州市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地利用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地利用费三年，三年后减半缴纳土地利用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地利用合同书》生效之日起，免缴土地利用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情形，确实无法缴纳土地利用费的，经批准能够缓缴或减免土地利用费；（六）按国家法律、法规和规章规定能够减收土地利用费的其他用地。

4二、如何办理土地利用费缴纳手续？

答：土地权属变更的， 新的土地利用人应在办理产权记录或变更记录之日起三十日内

向市国土局提出土地利用费记录或变更记录申请；改变土地利用用途的，

应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地利用费变更记录申请。

43、如何办理《建设用地计划许可证》？

答：以招标、拍卖方式取得国有土地利用权的，建设单位凭土地利用权出让合同书领取《建设用地计划许可证》。

以协议出让方式取得国有土地利用权的，建设单位必需在签定土地利用权出让合同书之前，向市计划主管部门或其派出机构领取《建设用地计划许可证》。市计划主管部门或派出机构依照相应的城市计划，审定建设用地的相关计划设计指标，提出城市计划设计要求，核发《建设用地计划许可证》。

建设单位在取得《建设用地计划许可证》后90日内，未能签定土地利用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地计划许可证》自行失效。

44、在取得《建设用地计划许可证》后，是不是能够变更地块计划内容？

答：建设单位取得《建设用地计划许可证》后两年内不得申请变更计划内容；两年后申请变更的，市计划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。

取得批准的，市计划主管部门或其派出机构向申请单位从头核发《建设用地计划许可证》，收回原《建设用地计划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市计划主管部门或其派出机构书面回答申请单位。

4五、《建设工程计划许可证》包括哪些内容？

答：《建设工程计划许可证》包括以下内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号和子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

4六、什么情形下不予核发《建设工程计划许可证》？

答： 依照《郑州市市城市计划条例》的规定，以下情形不予核发《建设工程计划许可证》：（一）不符合城市计划要求或未按主管部门对各时期审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业治理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术标准和规程的。

47、在哪些情形下，需从头办理《建设工程计划许可证》？

答：当工程因以下情形确需修改的，应从头办理《建设工程计划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、利用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、品级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大转变的。

4八、对已建成的建筑需改变利用性质时，是不是需要申请核发《建筑工程计划许可证》？

答：已建成的建筑确需改变利用性质的，须经城市计划主管部门批准，签定土地利用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市计划主管部门申请核发《建设工程计划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业治理部门审批的，还

应取得有关部门的审核意见。

4九、对未取得《建设工程计划许可证》的建设项目，主管部门能够采取什么惩罚方法？

答：未取得建设用地计划许可证或建筑工程计划许可证进行建设的，市计划主管部门能够依照《郑州市计划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制方法。